§ 4. Права и обязанности сторон. Исполнение договора

1. Права и обязанности сторон. Основной обязанностью продавца по договору продажи недвижимости является передача ее в руки покупателя, а покупателя - обязанность принять недвижимость и оплатить ее в установленный срок.

Кроме того, в рамках исполнения договора стороны обязаны предпринять меры по осуществлению государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, а также, если иное не вытекает из закона, по осуществлению государственной регистрации перехода права собственности, иного вещного права, обязательственных прав на земельный участок под недвижимостью (гл. III и IV ЗК).

В тех случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата недвижимости в кредит либо в кредит с условием о рассрочке платежа, вступают в силу требования ст. 488 и 489 ГК. В частности, для обоих случаев предусмотрена возможность ипотеки (залога недвижимости). Она возникает в силу закона (п. 5 ст. 488, п. 3 ст. 489 ГК) и служит способом обеспечения обязанности покупателя оплатить товар.

2. Передача недвижимости. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем являются звеньями процесса исполнения договора. Обязательство продавца считается исполненным при выполнении двух юридически значимых действий: а) подписания сторонами передаточного акта или иного документа (акта приема-передачи и т.п.); б) вручения имущества покупателю. При этом в соответствии со ст. 224 ГК вещь считается врученной с момента фактического поступления во владение покупателя или указанного им лица. Норма является диспозитивной: в законе или договоре может быть предусмотрен иной, в том числе упрощенный порядок передачи.

На практике стороны стараются предусмотреть в договоре выполнение обоих действий, но нередко разрывают их между собой. Например, акт приема-передачи недвижимости подписывается вместе с договором продажи, а вручение (фактическое поступление во владение покупателя) производится позже - после государственной регистрации перехода права собственности.

Уклонение сторон от подписания передаточного акта (иного документа о передаче), а также уклонение продавца от вручения, а покупателя от принятия недвижимости признается отказом от исполнения договора. Подобный отказ влечет для сторон разные последствия.

В соответствии с п. 2 ст. 463 покупатель вправе потребовать от продавца передачи ему недвижимости (индивидуально-определенной вещи) (ст. 398 ГК). В том случае, когда от исполнения отказался покупатель, продавец в соответствии со ст. 484 ГК вправе потребовать от покупателя принять товар либо отказаться от исполнения договора.

Если продавец передает покупателю недвижимость, не соответствующую условиям договора, о чем имеется оговорка в передаточном акте (ином документе), а покупатель все же ее принимает, то продавец считается ненадлежаще исполнившим договор. Поэтому покупатель в соответствии со ст. 393 ГК вправе требовать от продавца возмещения ему убытков.

Особые последствия установлены ст. 557 ГК на случай передачи продавцом недвижимости ненадлежащего качества. При этом права покупателя в его защиту прямо не определены, а имеется отсылка к ст. 475 ГК о последствиях продажи товаров ненадлежащего качества.

В соответствии со ст. 475 ГК необходимо различать существенные нарушения требований к качеству, предусмотренных условиями договора, и иные недостатки недвижимости по качеству. В зависимости от вида нарушений покупателю предоставлены различные права.

В частности, к существенным нарушениям требований к качеству продаваемых жилых и нежилых помещений следует отнести затемненность, отсутствие достаточного обогрева помещения, излишнюю влажность и др. Однако если какие-либо из этих недостатков были оговорены в договоре, то последствия, предусмотренные ст. 475 ГК, неприменимы. В любом случае покупатель не вправе требовать замены недвижимого имущества, так как последнее является индивидуально-определенным.

Особый характер недвижимости как предмета договора продажи предопределяет разумный срок для выявления ее недостатков по качеству, который имеет длительный характер. Как правило, он не может быть менее двух лет. Законом или договором могут быть предусмотрены и более длительные сроки для выявления недостатков (ст. 477 ГК).