1.5.1. Арендная плата

Статья 614 Гражданского кодекса РФ обязывает арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Цена договора аренды не относится к его существенным условиям, то есть ее отсутствие не влечет за собой недействительности договора. Если в договоре арендная плата не указана, то это действует общее правило, закрепленное в статье 424 Гражданского кодекса РФ: в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, то исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут сочетать в договоре аренды отмеченные формы арендной платы или указать иные формы оплаты аренды. Самым распространенным видом является установление арендной платы в виде твердых платежей, вносимых периодически или единовременно. Следует помнить, что размер арендной платы согласно статье 317 Гражданского кодекса РФ должен быть выражен в рублях, так как рубль является законным платежным средством, обязательным к приему по нарицательной стоимости на всей территории Российской Федерации.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может быть изменен по соглашению сторон в сроки, установленные договором, но не чаще одного раза в год.

Обратите внимание, что стороны могут включить в договор условие о ежемесячной индексации арендной платы с учетом инфляции. Подобное условие не нарушает положения пункта 3 статьи 614 Кодекса, даже несмотря на то, что таким образом размер арендной платы будет изменяться ежемесячно. Ведь стороны могут предусмотреть размер арендной платы, как в твердой сумме, так и установить порядок ее определения. Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

Пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ гласит, что в течение года должно оставаться неизменным либо условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы, либо порядок (механизм) ее исчисления. Следовательно, данное условие договора соответствует требованиям законодательства и фактическое изменение размера арендной платы в рублевом исчислении не является изменением ее размера (п. 11 "Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой" (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 года N 66)).

Чаще всего при аренде помещения в договор включается условие о том, что арендная плата устанавливается в виде фиксированного платежа за каждый метр арендуемой площади. Сразу возникает вопрос: каким образом оплачивать коммунальные услуги, электроэнергию, услуги связи и т.п.? В большинстве случаев коммунальных услуг выставляют счета за оказанные ими услуги на имя арендодателя. Арендаторы чаще всего по соглашению с арендодателем делят с ним расходы на коммунальные платежи. Возможно несколько вариантов оформления подобного соглашения:

- арендодатель самостоятельно выставляет счета за коммунальные услуги;

- непосредственно арендатор заключает договоры с коммунальными службами и сам рассчитывается с ними;

- арендодатель, заключивший с поставщиком услуг соответствующее соглашение, "перевыставляет" арендатору полученные счета на коммунальные платежи;

- арендатор компенсирует коммунальные затраты, однако перечисляет эти суммы отдельно от арендной платы;

- в договор изначально включается условие о том, что коммунальные платежи включаются в стоимость аренды.

При этом надо помнить, что в силу статьи 539 Гражданского кодекса РФ договор электроснабжения заключается между энергоснабжающей организацией и абонентом, то есть потребителем. По этому договору энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию. При этом абонент может передавать энергию, принятую им от энергоснабжающей организации через присоединенную сеть, другому лицу (субабоненту) только с согласия энергоснабжающей организации (ст. 545 ГК РФ).

С учетом этих норм, и применительно к рассматриваемому нами договору аренды следует, что именно арендодатель является в силу договора потребителем коммунальных услуг и должен самостоятельно оплачивать все счета за них. Арендатор и арендодатель не могут просто договориться между собой, что арендодатель будет посредником в отношениях арендатора и поставщика коммунальных услуг. На это требуется еще и письменное согласие этого поставщика.

В любом случае лучше всего урегулировать подобные вопросы непосредственно в тексте самого договора, чтобы избежать в будущем возможных проблем.

Сроки внесения арендной платы определяются договором. Арендная плата вносится ежемесячно, ежеквартально, один раз в год, в виде предварительной платы или с отсрочкой платежа.

Размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год. Арендатор может потребовать уменьшения размера арендной платы в следующих случаях:

- если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором, или состояние имущества существенно ухудшились;

- при обнаружении недостатков арендованного имущества, за которые отвечает арендодатель;

- если арендодатель не предупредил арендатора о правах третьих лиц на имущество при заключении договора;

- если арендодателем нарушены обязательства по проведению капитального ремонта сданного в аренду имущества.

В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него ее досрочного внесения в установленный арендодателем срок, но не более чем за два срока подряд.

Закон дает сторонам возможность заключить договор аренды с дальнейшим правом выкупа. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (п. 1 ст. 624 ГК РФ).

Другими словами, по договору аренды с правом выкупа уплата выкупной цены имущества возможна как путем внесения отдельных выкупных платежей, так и путем внесения арендной платы. Статья 624 Гражданского кодекса предусматривает, что если стороны изначально не включили в договор условие о выкупе арендованного имущества, то сделать это возможно, оформив в дальнейшем дополнительным соглашением, в котором стороны вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.