!!Экзамен зачет 2023 год / Иоффе Обязательственное право

расценку. При наличии дефектов для исчисления квар тирной таксы нужно сделать скидки с расценка (75% для темных помещений, 50% — для полутемных и под вальных, 20% —для полуподвальных и т. д. ).

После установления квартирной таксы исчисляется ставка квартирной платы, т. е. цена за использование в течение одного месяца квадратного метра жилой пло щади. Исчисление производится путем прибавления к квартирной таксе 0,33 коп. от каждого рубля заработка нанимателя, превышающего 14,5 руб. в месяц. При этом принимается в расчет заработная плата максимально оплачиваемого члена семьи нанимателя. Однако величина ставки квартирной платы при всех условиях не должна превышать 13,2 коп. Путем умножения ставки квартирной платы на число квадратных метров полезной жилой пло щади определяется размер месячной квартирной платы для семьи.

Некоторые категории нанимателей пользуются льго тами по квартирной плате. Так, персональные пенсио неры и совместно с ними проживающие члены семьи вносят плату в размере 50% общих ставок. В домах же местных Советов и в ведомственных домах, воз веденных начиная с 1924 года и позже, допускается уве

Своевременно не внесенная в домах местных Советов и ведомств квартирная плата взыскивается в бесспор ном порядке с начислением пени в размере 0, 1% за каждый день просрочки. Выселение по мотивам система тического неплатежа квартирной платы для домов мест ных Советов и ведомств не предусмотрено. Но такое на рушение может служить основанием для судебного оспа ривания права нанимателя на возобновление договора по истечении срока его действия (ст. 328 ГК).

В отличие от найма жилых помещений пользование ими на правах членства в ЖСК связано с участием пай щика в том кооперативном коллективе, который осуще ствляет эксплуатацию принадлежащих ему жилых домов на началах самоокупаемости (п. 9 Примерного устава ЖСК). Поэтому, кем бы конкретные виды работ по эк сплуатации дома ни выполнялись, они в конечном счете оплачиваются членами ЖСК (п. 17 Примерного устава ЖСК).

371

Пайщик обязан внести пай в размере, который соот ветствует строительной стоимости предоставляемой ему отдельной квартиры, исчисленной исходя из размера по лезной площади. Первоначальный взнос части пая со ставляет 40% и иногда 30% от его общей суммы. Недо стающая часть обеспечивается банковским кредитом, для погашения которого пайщик вносит периодически соот ветствующие суммы в сроки, обусловленные кредитным обязательством ЖСК перед банком. Помимо этого, пай щик ежемесячно погашает приходящуюся на него долю эксплуатационных расходов по содержанию кооператив ного дома. Он несет также ряд других обязанностей (по обеспечению сохранности жилого помещения, соблюде нию правил внутреннего распорядка), определенных Примерным и конкретным уставом ЖСК, а в соответствии с ними в решениях общего собрания членов коопера тива.

§ 4. Прекращение жилищного обязательства

Особенности прекращения жилищного обязательства.

В связи с характеристикой элементов жилищного обяза тельства в предыдущем параграфе были рассмотрены и возможные случаи его изменения. Как и всякое обяза тельство вообще, оно не прекращается, а только изме няется, если продолжает существовать в качестве обяза тельственного правоотношения того же типа, хотя бы из менились его отдельные элементы субъекты, объект или содержание 1. Однако, как правило, жилищное обяза тельство не может быть подвергнуто новации или каким либо другим способом заменено обязательством иного типа, за исключением лишь замены договора жилищного найма продажей дома личным собственником нанимателю жилого помещения. Ввиду бессрочности права на жилое помещение это обязательство не прекращается и его ис полнением. Наоборот, чем добросовестней наниматель исполняет свои обязанности, тем больше у него основа ний для сохранения своих жилищных прав.

Из сказанного следует, что жилищные обязательства прекращаются не в силу общих правил, а вследствие

1 См. Б. С. Лесин, указ. автореферат, стр. 5 6.

372

лишь предусмотренных законом специальных основа ний.

Они могут прекратиться без необходимости выселять пользователей жилых помещений. В свою очередь и вы селение либо вызывается тем, что обязательство прекра тилось, либо выступает в качестве способа его прекра щения, либо производится несмотря на то, что жилищ ное обязательство сохраняет силу. Поэтому выселение требует самостоятельного анализа. В рамках одного только прекращения жилищных обязательств должны быть рассмотрены лишь такие его основания, как одно стороннее заявление и длительное непроживание поль зователя в жилом помещении.

Одностороннее заявление пользователя. В жилищ ных обязательствах всех видов пользователь не связан ни их бессрочностью, ни установленным сроком. Нани матель жилого помещения вправе в любое время ра сторгнуть договор (ч. 1 ст. 329 ГК), а член ЖСК в любое время выйти из состава кооператива (п. 19 При мерного устава ЖСК).

Однако для расторжения договора жилищного найма требуется согласие всех проживающих совместно с нанимателем членов семьи. Если выбывает только сам наниматель, действие договора сохраняется с заменой нанимателя другим совершеннолетним лицом, имеющим право на жилое помещение. Право на жилое помещение сохраняется также за остающимися проживать в нем членами семьи, когда оно было предоставлено под усло вием сохранения трудовых отношений с наймодателем, а наниматель, не прервав этих отношений, переселяется в другое жилое помещение (вследствие вступления в брак или по иным причинам). Но в последнем случае исключена замена выбывшего нанимателя, а члены его семьи, если специальное обязательство не трансформи руется в общее, сохраняют право на жилое помещение до тех пор, пока он не прекратит трудовых отношений с наймодателем.

Иначе обстоит дело с выбытием пайщика из состава ЖСК. Поскольку оно не требует согласия членов семьи, последние утрачивают право на проживание одновре менно с тем, как состоялось выбытие пайщика. Однако с согласия общего собрания ЖСК выбывающий вправе передать пай любому совершеннолетнему члену семьи,

373

который с ним постоянно проживает (п. 19 Примерного устава ЖСК). Тогда право на проживание сохранят и все члены семьи, пользовавшиеся тем же жилым поме щением.

Иногда пользователь жилого помещения и его семья выезжают на постоянное жительство в другое место, не заявляя прямо о прекращении жилищного обязатель ства. В домах ЖСК это служит основанием к исключе нию пайщика из кооператива. Если он переехал для по стоянного жительства в другой город, отпадает одно из условий, необходимых для пребывания в кооперативе (п. 6 Примерного устава ЖСК), а если в том же городе, то кооперативная квартира не может быть за ним сох ранена, так как это противоречило бы назначению права членства в ЖСК (ст. 5 ГК). Но при всех обстоятель ствах жилищное правоотношение не прекращается авто матически вслед за выездом из квартиры, а предпола гает исключение пайщика из ЖСК. Напротив, в догово рах жилищного найма сам факт выезда нанимателя и членов его семьи в другое место на постоянное житель ство прекращает жилищное обязательство (ч. 2 ст. 329 ГК). Возникший между сторонами спор о том, носил ли выезд постоянный или временный характер, разреша ется судом. Если суд признает, что выезда на постоян ное жительство в другое место не было, жилищное обя зательство будет признано непрекращавшимся (при отсутствии оснований для его прекращения ввиду дли тельного непроживания на площади нанимателя и чле нов его семьи).

Когда для постоянного жительства в другое место выбывает не семья целиком, а только кто либо из ее членов, выбывший утрачивает право на жилую пло щадь, но самое жилищное обязательство сохраняется, хотя и может измениться вследствие образования из лишков по этой причине. В ЖСК выбытие члена семьи приводит к утрате им права: на проживание в данной квартире, не затрагивая, однако, жилищных прав пай щика, так как правила об излишках на дома ЖСК не распространяются (п. 14 постановления Пленума Вер ховного Суда РСФСР от 28 января 1970 г. ).

Выезжая совместно с семьей для постоянного про живания в другое место без сдачи жилого помещения по акту и без прямого заявления об отказе от него, на

374

ниматель допускает правонарушение. Но и в этом слу чае жилищное обязательство прекращается, хотя и не прямыми, а конклюдентными действиями. Вместе с тем оно может быть прекращено прямым выражением воли., поставленным, однако, в зависимость от определенных условий, а именно получения другого жилого помеще ния. Когда нанимателю, проживающему в доме мест ного Совета или ведомства, предоставляется новая пло щадь, члены его семьи, изъявившие согласие на переезд и потому включенные в ордер, обязаны вместе с ним переехать в новое помещение. Гражданин, вступающий в ЖСК, должен указать, кто из членов его семьи будет вселен в дом кооператива, и тогда на них возлагается обязанность при получении квартиры освободить госу дарственную площадь (пп. 6, 16 Примерного устава ЖСК). Нуждающийся в улучшении жилищных условий член кооператива может быть в виде исключения при нят в другой ЖСК. Но в момент предоставления ему квартиры в этом ЖСК он исключается из состава членов кооператива по прежнему месту жительства, а оставшийся там проживать член семьи имеет обеспечен ное судебной защитой право требовать принятия его в кооператив (п. 18 Примерного устава ЖСК, п. 3 поста новления Пленума Верховного Суда СССР от 25 февра ля 1967 г.).

Длительное непроживание. Лица, занимающие по договору найма жилые помещения, могут в результате отъезда или по каким либо иным причинам временно в них не проживать. Это обстоятельство само по себе не приводит к утрате права на жилую площадь. Нельзя, однако, в течение неопределенно длительного времени сохранять жилую площадь за отсутствующими, и по тому нормы жилищного законодательства определяют момент и порядок утраты права на жилое помещение вследствие непроживания в нем (ст. ст. 306 311 ГК, п. 4 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 25 марта 1964 г. ).

По общему правилу, за временно отсутствующим право на жилое помещение сохраняется в течение 6 ме сяцев, что, однако, не освобождает его от выполнения всех вытекающих из договора жилищного найма обязан ностей. По истечении этого срока он свое право утрачи вает. При отсутствии нанимателя и всех членов семьи

375

жилищное обязательство прекращается, а если кто либо из них продолжает пользоваться жилым помещением, у пользователя могут образоваться излишки жилой пло щади вследствие утраты отсутствующими права на нее. Споры по поводу утраты права на жилую площадь вви ду длительного непроживания разрешаются судом по иску наймодателя или других членов семьи, продолжа ющих проживать в том же помещении. Однако при на личии уважительных причин 6 месячный срок может быть продлен наймодателем. Если он не соглашается на продление срока или если против этого возражают дру гие проживающие в том же помещении члены семьи, вопрос также решается в судебном порядке, но уже по иску длительно отсутствовавшего. В судебной практике, например, причины длительного непроживания всегда признаются уважительными, если это вызвано разладом в семье и усилия по обмену жилого помещения не увен чиваются успехом.

В некоторых случаях сам закон (ст. 306 ГК) назы вает те причины длительного непроживания, которые признаются уважительными. Тогда право на жилую пло щадь за отсутствующим сохраняется в течение всего времени, пока действуют эти причины, и в продолжение 6 месяцев после того, как их действие прекратится.

Так, граждане, призванные на срочную военную службу, сохраняют право на жилое помещение в тече ние всего времени прохождения службы с освобожде нием их от основанных на договоре жилищного найма обязанностей. Жилое помещение военнослужащего, если в нем не проживают другие члены семьи, по исте чении 3 месяцев со дня призыва нанимателя в армию может быть сдано внаем другим лицам. Но после воз вращения нанимателя с военной службы эти лица дол жны по его требованию немедленно освободить помеще ние. В противном случае они выселяются в судебном порядке независимо от предоставления им другого по мещения.

Право на жилую площадь сохраняется также за ли цами, временно выехавшими из постоянного места жи тельства по условиям и характеру работы (экипажи су дов, работники геологических, изыскательских партий, экспедиций и т. п. ), в связи с обучением (студенты, аспиранты и т. п. ) или для лечения в лечебном учреж

376

дении. в перечисленных случаях площадь сохраняется до тех пор, пока длится выполнение данной работы, обучение или пребывание в лечебном учреждении.

Дети, помещенные на воспитание в государственное детское учреждение, к родственникам или опекунам, со храняют право на жилое помещение в течение всего вре мени пребывания в этом учреждении, у родственников или опекунов. Понятно, однако, что указанное время длится лишь до достижения детьми совершеннолетия. Кроме того, право на жилое помещение сохраняется за детьми лишь при условии дальнейшего проживания в нем других членов семьи, а если в помещении никто не проживает, то при условии, что оно не предоставлено другим лицам. В противном случае по окончании назван ного срока исполком местного Совета должен обеспе чить детей жилой площадью.

Наконец, жилищные права лиц, заключенных под стражу, сохраняются за ними в течение всего времени нахождения под следствием и судом. Договор жилищ ного найма с ними считается расторгнутым, а право на жилое помещение" утраченным только с момента приве дения в исполнение приговора, которым они осуждены к лишению свободы, ссылке или высылке на срок свыше 6 месяцев, и лишь при условии, что в том же жилом по мещении не остались проживать члены семьи осужден ного. Если кто либо из членов его семьи продолжает пользоваться жилым помещением, жилищные права осужденного в соответствии с общим правилом ст. 306 ГК сохраняются за ним в течение 6 месяцев после при ведения приговора в исполнение1.

1 Ю. К. Толстой (см. Ю. К. Т о л с т о й , указ. соч., стр. 146—148) иначе толкует соответствующее правило, считая, что право на жилую площадь утрачивается с момента приведения приговора в исполнение независимо от проживания в том же помещении других членов семьи, и только для расторжения договора необходимо, чтобы никто из чле нов семьи в этом помещении не проживал, ибо в противном случае договор все же сохраняется, но не с осужденным, а с членами его семьи. Очевидно, однако, что сохранение договорных отношений с продолжающими проживать в помещении членами семьи распрост раняется на любые случаи длительного отсутствия нанимателя, а не только на его отсутствие, вызванное лишением свободы, ссылкой или

осужденным вовсе не нужно было бы делать. Ее смысл в том именно

377

Длительное отсутствие в предусмотренных законом случаях может сочетаться с бронированием жилого по мещения как за самим отсутствующим, так и за выезжа ющими вместе с ним членами его семьи.

К числу лиц, имеющих право на бронирование пло щади, относятся: а) граждане, выезжающие на работу за границу; б) работники, переведенные, направленные или приглашенные на работу в районы Крайнего Севера и в приравненные к ним местности 1, при условии заклю чения ими трудовых договоров о работе в этих районах на срок 5 лет, а на островах Ледовитого океана — на 2 года; лица, приехавшие в перечисленные районы по собственной инициативе и заключившие в этих районах срочные трудовые договоры; члены семей указанных лиц, переехавшие для постоянного проживания с ними в те же районы (Указ Президиума Верховного Совета

СССР от 10 февраля 1960 г. 2 ) ; в) работники других организаций, не связанные с пребыванием в районах Крайнего Севера, если такое право признано за ними законодательством Союза ССР или постановлениями правительства союзной республики. Например, постанов лением Совета Министров РСФСР от 8 мая 1959 г. 3 пре дусмотрено бронирование площади работников Союз госцирка, находящихся в постоянных гастрольных разъ ездах.

Срок действия брони зависит от того, за кем брони руется жилая площадь. За командируемыми для ра боты за границу жилые помещения бронируются на все время их пребывания за границей; за выехавшими в районы Крайнего Севера и приравненные к ним мест

ны семьи, действует уже не исключительное правило (утрата жилищ ных прав с момента приведения приговора в исполнение), а общее правило ст. 306 ГК: за осужденным сохраняется право на жилую площадь в течение шести месяцев по истечении времени пребывания под следствием и судом.

1 Перечень районов Крайнего Севера и приравненных к ним ме стностей утвержден постановлением Совета Министров СССР от 10 ноября 1967 г. (СП СССР 1967 г. № 29, ст. 203).

378

на все время пребывания в таких районах. Когда пра во на броню устанавливается правительством союзной республики, то им же определяется и срок действия брони. В частности, приведенное постановление Совета Министров РСФСР от 8 мая 1959 г. предусматривает бронирование жилой площади артистов Союзгосцирка на весь срок их пребывания в гастрольных разъездах.

Как установлено Инструкцией МКХ РСФСР от 8 октября 1965 г.1, бронирование жилой площади в домах любого фонда оформляется сохранным свидетельством, выдаваемым жилищными органами исполкома местного Совета. Отказ в выдаче брони может быть оспорен в су де. В судебном порядке рассматриваются также требо вания об аннулировании выданной брони. Если броня не была получена в течение 6 месяцев после выезда лиц, имеющих на нее право, суд может в исключительных случаях, учтя другие письменные доказательства, вос становить право на жилую площадь за отсутствовавши ми лицами (п. 5 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 20 декабря 1965 г. ).

На время действия брони наниматель вправе сдать жилое помещение в поднаем или предоставить его в пользование временным жильцам, тогда как наймода телю право заселения даже неиспользуемого, но забро нированного жилого помещения не предоставляется. Од нако при возвращении нанимателя или членов его семьи они вправе потребовать, чтобы проживающие в забро нированном помещении лица немедленно освободили его. В противном случае эти лица выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помеще ния.

Изложенные правила о сохранении и бронировании жилой площади за временно отсутствующими ее пользо вателями относятся к жилищным обязательствам всех видов, за следующими исключениями: а) служебные жи лые помещения вообще не бронируются; б) наниматели, проживающие в доме личного собственника, не вправе сдавать забронированное помещение в поднаем без со гласия наймодателя; в) длительное непроживание в коо

1 См. «Законодательство о жилищно коммунальном хозяйстве», т. I, стр. 673.

379

перативном доме приводит к утрате жилищных прав членами семьи пайщика, но не самим пайщиком (пп. 4, 5 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 25 февраля 1967 г. ), кроме случаев, когда лишение его членства в ЖСК обусловливается основаниями, преду смотренными ст. 5 ГК.

§ 5. Выселение

Виды и порядок выселения из жилых помещений.

Выселение представляет собой не что иное, как прину дительное изъятие жилой площади. Закон рассматри вает его в качестве крайней меры, подлежащей приме нению только в случаях и в порядке, которые прямо предусмотрены законом.

Действующее законодательство устанавливает три вида выселения: а) судебное выселение с предоставле нием другой площади; б) судебное выселение без пре доставления другой площади; в) административное вы селение без предоставления другой площади или с пре доставлением ее. При этом предоставляемое помещение должно находиться в черте данного населенного пункта,

вдоме капитального типа, быть благоустроенным при менительно к условиям данного населенного пункта, раз мером не меньше занимаемого или уменьшенным лишь

впределах излишков жилой площади, с тем же количе ством комнат, а если выселяемый проживает в отдель

ной квартире, то и в виде отдельной квартиры (ч. 2 ст. 331 ГК).

При судебном порядке решение о выселении выносит суд, а реализует его судебный исполнитель. Суд уста навливает срок выселения, который с учетом особых обстоятельств может быть впоследствии продлен. В слу чаях выселения с предоставлением другой площади она должна быть точно определена (ч. 3 ст. 331 ГК).

При административном порядке выселение произво дится наймодателем с санкции прокурора. Прокурор, к которому от наймодателя поступило соответствующее ходатайство, устанавливает путем изучения документов, вызова для личной беседы другой стороны и т. п., име ются ли законные основания для административного выселения» Давая санкцию, он определяет срок выселе

380