3. Кто является надлежащим ответчиком по делу о сносе сп?

1. Лицо, осуществившее постройку и владеющее ею на момент разбирательства

2. Лицо, не принимавшее участие в самовольном строительстве, но владеющее постройкой.

Классический пример: постройка продана самовольным застройщиком третьему лицу. Такую сделку можно квалифицировать как ничтожную и поднимать вопрос о двусторонней реституции. По поводу возврата денег сомнений нет, здесь все хорошо. Однако некоторые суды считают, что эта реституция не может здесь быть – мол, это свидетельствует о признании ПС у продавца. Щербаков: все это ересь, реституция сама по себе к таким выводам не приводит, это вполне адекватная мера в подобной ситуации. Но в качестве истца мы никогда не увидим сторону по сделке, а истец может просто подать иск о сносе (без всяких реституций) даже к покупателю, и тот должен будет снести (что не мешает ему потом подать иск о недействительности сделки, применении последствий недействительности сделки и в виде односторонней реституции вернуть себе деньги).

Более сложный (и более редкий) пример: продавец после сделки ликвидирован. Здесь можно обязать покупателя все снести, плевать на его добросовестность (она имеет значение в контексте виндикации и приобретательной давности). И потом, существует императивный запрет на обладание СП (типа сам виноват).

Требования о признании права собственности на самовольную постройку.

1. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему участке, при условии, что данный участок будет в установленном законом порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку (абзац 1 п. 3 ст. 222, утративший силу – Щербаков все равно его рассматривает).

Застройщики застраивали участки, находящиеся в публичной собственности и просили признать ПС на основании полученного от публичного органа гарантийного письма, в котором указывалось, что участок будет предоставлен в случае удовлетворения заявленного требования). Одни суды иск удовлетворяли, другие отказывали. Правы были вторые, потому что:

1. это гарантийное письмо юридически пустое, никого не обязывает ни в чем, а использовать его как доказательство тупо с процессуальной точки зрения

2. земельным законодательством не предусмотрен порядок предоставления земельных участков под уже возведенные самовольные постройки, право собственности на которые признано судом.

Как быть с вопросом о действии во времени Закона о внесении изменений? Если самовольное строительство началось до 1 сентября 2006, то применяем по старой редакции.

2. Если некое лицо (самовольный застройщик) осуществило постройку на чужом земельном участке без разрешения его собственника, у последнего есть выбор: требовать либо сноса названной постройки, либо признания за собой права собственности на эту постройку с возмещением третьему лицу произведенных им на осуществление постройки расходов в размере, определенном судом (абзац 1 п. 3 ст. 222 – сейчас, раньше это был абзац 2).

3. Если ничьи права не нарушаются, но отсутствует только разрешение на строительство, то суд может признать ПС на постройку. Доказательством здесь будет служить экспертиза, подтверждающая соблюдение всех норм, регламентов и т.п..

Щербаков не согласен! Он поддерживает суды, которые ни при каких обстоятельствах не признают ПС на постройку, если нет разрешения, потому что:

1. Удовлетворение искового требования в подобной ситуации необоснованно ставит в неравное положение добросовестных застройщиков, получивших разрешение на строительство, и самовольных застройщиков, такого разрешения не имеющих. Оказывается, получение разрешения на строительство вовсе не является обязательным. Можно строить без него и признать за собой право собственности в судебном порядке.

2. Рассмотрение судом подобного рода требований по большому счету не содержит в себе спора и поэтому не представляет собой предмет судебного разбирательства. Фактически, рассматривая подобного рода дела, суд подменяет собой административный орган, выдающий разрешения на строительство, - ведь по существу речь идет не о чем другом, как о выдаче последующего разрешения на строительство в судебном порядке. В связи с этим вполне оправдан возникающий на практике вопрос: кто является надлежащим ответчиком по делу? Дать ответ на этот вопрос возможным не представляется, поскольку подобного рода дела в суде быть просто не может.

3. Статья 222 ГК РФ никогда не предполагала и не предполагает возможность признания судом права собственности на самовольную постройку, возведенную без получения разрешения на строительство. Строительство должно осуществляться в соответствии с выданным разрешением, которое подтверждает допустимость реализации конкретного проекта, который должен быть осуществлен с соблюдением соответствующих норм и правил. Нарушение этих требований не является частным делом застройщика и государства, поскольку данные требования установлены в интересах всех и в конечном счете в публичных интересах. И здесь нет места для сделки между самовольным застройщиком и государством.