Институт самовольной постройки сквозь призму правоприменения (отдельные вопросы) н.Б. Щербаков

На основе простого анализа статьи 222 можно сделать несколько выводов:

1. Институт самовольной постройки обладает двуединой природой:

• Это основание приобретения ПС

• Это санкция за осуществление строительства с нарушением правил

2. П. 1 статьи содержит критерии отнесения постройки к разряду самовольных, устанавливает общие требования к осуществлению строительной деятельности (наличие права на землю, соблюдение градостроительных норм и правил, не нарушать целевое использование участка и т.п.)

Далее Щербаков считает, что с практической точки зрения, полезным будет сравнить институт СП с другими основаниями приобретения ПС:

СП и приобретательная давность. Эти институты существуют в разных плоскостях – ПД направлена на то, чтобы ввести вещь в оборот, которая из него выведена путем владения ею неуправомоченным лицом. Приобрести ПС по ПД можно только на чужую вещь. А самовольный застройщик является единственным лицом, претендующим на вещь, и, конечно же, нет и не может быть собственника самовольной постройки. Более того, сам факт самовольного строительства – это нарушение императивных норм закона по созданию новой вещи. Выводы:

• никакая давность владения не может перебороть нарушений требований закона при создании новой вещи. И не факт, что самовольный застройщик будет добросовестным (что исключает ПД).

• Второй вывод касается соотношения ст. 218 и ст. 222: ст. 218 ГК РФ является общей нормой, регулирующей вопросы приобретения права собственности на любую (как движимую, так и недвижимую) вновь созданную вещь. Статья 222 ГК РФ как основание приобретения права собственности имеет специальное значение и является исключением из общего правила ст. 218 ГК РФ. Данное исключение, как представляется, в силу указанного соотношения должно носить (и носит) весьма ограничительный характер, не предполагающий распространительного толкования.

Есть еще один интересный момент. Несложная арифметическая операция позволяет сделать вывод о том, что если вопрос о приобретении права собственности на самовольную постройку в силу приобретательной давности поставлен в настоящее время, то сама постройка возведена до введения в действие части первой ГК РФ, в состав которой входит ст. 222. Законом о введении в действие части первой ГК РФ обратная сила ст. 222 ГК не придана, стало быть, в силу ст. 5 названного закона к соответствующим отношениям (в данном случае связанным с самовольным строительством) должны применяться нормы действующего на момент возникновения и существования этих отношений закона. Таким законом является ГК РСФСР 1964 г.

В ГК 1964 года норма о самовольной постройке примерно такая же, но с существенным отличием – там речь шла только о жилых постройках, о нежилых ни слова. На практике это разгребают по-разному:

Одни суды исключают признание в указанной ситуации самовольной постройкой нежилого строения, возведенного негражданином, ссылаясь на ст. 109 ГК РСФСР.

Другие суды в результате систематического истолкования советского законодательства приводят к выводу, что в целом советское законодательство регулировало вопросы последствий самовольного строительства нежилых строений, возведенных негражданами.

Но Щербаков пишет, что в силу отсутствия частной собственности на недвижимость, наличия командно-административной экономики и т.п., вопрос о последствиях самовольного строительства нежилых объектов недвижимости негражданами не регулировался и не мог регулироваться советским гражданским законодательством.

В связи с этим в практическую плоскость переходит выбор между следующими двумя способами решения поставленной задачи: либо применять нормы ГК 1964 г. и в любом случае постановки перед судом вопроса о самовольности постройки отвечать на этот вопрос отрицательно, либо исключить индульгенцию на все, что построено до введения в действие части первой ГК РФ. Именно за данный подход следует высказаться, приведя следующие аргументы:

1. Распространение норм о самовольных постройках на нежилые постройки, возведенные негражданами, едва ли может привести к негативным последствиям в отношении построек, возведенных в период существования СССР, имея в виду жесткий контроль за строительством в это время.

2. Что касается построек, возведенных в начале 1990-х гг., то общеизвестно, что в этот период становления по существу нового государства надзор за строительной деятельностью в определенной степени был ослаблен, что на практике привело к возведению построек без получения необходимых разрешений, с существенным нарушением строительных и градостроительных норм и правил, которые могут угрожать жизни и здоровью неопределенного круга лиц. Однако этот последний довод не является основным в пользу аргументируемого подхода. По всей видимости, главным здесь является то, что мы имеем дело с классическим пробелом в законе. Всего этого можно было бы избежать, путем придания ст. 222 обратной силы в Законе о введение в действие части 1 ГК РФ.

Еще один общий вопрос, связанный с данным институтом, можно сформулировать следующим образом: является ли регистрация права собственности на объект недвижимости имущества препятствием для предъявления и удовлетворения судом требований лица, полагающего себя заинтересованным, о сносе такого объекта, как самовольная постройка?

Представляется, что наличие государственной регистрации в указанном случае не является препятствием для принятия судом решения о сносе самовольной постройки, поскольку по своей природе иск о сносе самовольной постройки, право собственности на которую зарегистрировано, является специфической формой оспаривания (признания недействительной) зарегистрированного права собственности, что прямо предусмотрено законом. Кроме того, достаточно всего лишь решения суда – с этого момента юридически спорный объект уже погибает. Отдельно оспаривать запись в реестре или действия регистрирующего органа не надо. Это важно потому, что на практике застройщики, проиграв процесс, продают постройку третьим лицам, ссылаясь на запись в реестре и дестабилизируя оборот.

Характеристики самовольной постройки:

1. Характеристики, отвечающие на вопрос какая постройка по своим физическим/техническим характеристикам может быть признана самовольной:

1. Этап строительства не имеет значения – объект незавершенного строительства также может быть признан СП

2. Автор считает, что СП могут быть не только недвижимости, но также легковозводимые конструкции, которые имеют признаки СП (возможно применение аналогии закона)

3. Институт СП может применяться и в случае самовольной реконструкции, пристроек (что следует из Постановления Президиума ВАС РФ от 26 июля 2005 г. N 665/05), хотя из буквального толкования ст. 222 следует обратное

2. Критерии отнесения построек к самовольным (наличие хотя бы одного позволяет признать постройку самовольной) – п. 1 ст. 222:

1. создано на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами

2. создано без получения на это необходимых разрешений

3. создано с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.