И.П. Писков в своей диссертации «Гражданско-правовой режим зданий и сооружений» пишет, что, несмотря на то, что в ЗК статья 1 позиционируется как содержащая принцип единой судьбы, на самом деле он находится в ст. 35:

1. Правило ст. 1 не направлено на установление подлинного единства. Оно говорит о том, что прочно связанные с участком объекты по общему правилу следуют юридической судьбе этого участка. Это означает, что в силу сделок, устанавливающих права на участок, такие же права возникают и на постройки. Ст. 1 не устанавливает правила, по которому участки должны были бы разделять юридическую судьбу построек. Постройка может обладать своей юридической судьбой.

2. Слишком громко называть это принципом права – узкая сфера применения. Правило затрагивает не все участки и постройки, а только принадлежащие одному собственнику. Некоторые правоведы считают, что это правило актуально и в случае с разными собственниками.

Авторы Концепции считают, что надо последовательно проводить принцип единства в ГК, сделать так, чтобы у собственника здания было какое-либо вещное или обязательственное право на участок (признавая, что данный принцип единой судьбы может распространяться на строения, возведенные на чужих участках). Писков считает такой подход не вполне обоснованным: «правило о единстве может распространяться только на постройки, возведенные на своей земле. Постройка, расположенная на чужом участке, не может следовать юридической судьбе участка, поскольку такие участок и постройки изначально обладают разными юридическими судьбами – принадлежат на ПС разным лицам».

Вывод: правило о единой судьбе закреплено в п. 4 ст. 35 ЗК РФ, но только в случае, если у участка и постройки один собственник и они отчуждаются.

Тем не менее, существует ряд норм, благодаря которым видно, что постройка и участок - самостоятельные объекты оборота (примеры противоречия ст. 35):

1. Формализованный аргумент – необходимость гос. регистрации и здания и участка отдельно, даже когда собственник и того, и другого – одно лицо (п. 6 ст. 12). Тем не менее (Писков об этом не упоминает), установлено правило, по которому подраздел о зданиях должен следовать сразу за разделом об участке – ФЗ о ЕГРПН старается минимизировать расхождения с ЗК.

2. Правило ст. 35 действует только в отношении отчуждения. Не применяется при обременении ОВП. При ипотеке здания участок тоже должен быть обременен, а вот при залоге участка здание можно не закладывать. ИСПРАВИЛИ! На семинаре с Олесей я цитировал Концепцию, а она, получается, устарела! Теперь при ипотеке участка, залог распространяется и на здания.

3. Наследование по завещанию. Понятие отчуждения предполагает наличие субъекта, от которого мы отчуждаем. Но при наследовании в момент перехода ПС (момент открытия наследства) субъект уже умер и не участвует в правоотношениях, отчуждения не происходит. Можно завещать участок, но не постройку, можно вообще разным людям. Ст. 1181 ограничивает состав имущества, наследуемого вместе с участок лесами, иными растениями, водой и поверхностным слоем почвы – идет в разрез со ст. 1 ЗК.

Проблема в том, что согласно п. 1 статьи 35 ЗК собственнику здания находящегося на чужом участке должно перейти ПС на часть участка, необходимую для использования здания. НО:

• Если с границами участка все понятно, то с границами «части» участка начинаются проблемы, решать которые приходится в суде.

• В этой стране часто бывает такое, что земля под домом и составляет весь участок. Соответственно если здание и участок завещаны разным лицам, то собственник дома получит себе либо весь участок, либо собственник земли получит насколько малый кусок, что его невозможно будет в самостоятельный участок выделить и использовать в обороте (т.к. не будет подходить под установленный минимальный размер земельного участка).

Раньше эта проблемы была из-за противоречия п. 4 ст. 35 ЗК РФ и ст. 273 ГК РФ (в последней именно было написано про часть участка, необходимую для использования), об этом Писков и пишет. Но диссертация была написана в 2003 году, а с 2007 года в ст. 273 сказано, что автоматически переходит «право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом». Тем не менее, в статье 35 п. 1 ЗК РФ изменений никаких не было, и ересь про «часть участка» осталась, то ли про нее забыли, то ли еще что. Я без понятия как подобные дела разрешаются на практике, поэтому не знаю, насколько эта проблема встречается в жизни. Хрен знает – может суды забивают на п. 1 и тупо применяют ст. 273, а может и наоборот.

4. Правило о единой судьбе действует только, когда здание принадлежит собственнику в целом. Отчуждение доли в праве на здание влечет отчуждение соответствующей доли на участок. Но не наоборот, такого в ЗК не установлено.

5. Применение правила затруднено нормами об отчуждении имущества при наличии особых обстоятельств. Например, в случае взыскания по исполнительным документам оно не может быть обращено на жилое помещение, если оно является единственным местом проживания и земельный участок под ним. Но получается, что если на участке есть и другие строения, то на них можно обратить взыскание независимо от участка. И тут происходит то же самое, что и при наследовании по завещанию, со всеми вытекающими.

Далее следует то, что написано по данной проблеме в Концепции:

Земельный кодекс РФ провозгласил в качестве одного из принципов земельного законодательства «единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов», согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (ст. 1 ЗК). Однако провозгласив названный принцип, при регулировании конкретных отношений Земельный кодекс не проявляет должной последовательности в реализации этого принципа. С одной стороны, пункт 4 ст. 35 ЗК устанавливает, что не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, если они принадлежат одному лицу, что свидетельствует о том, что юридическая судьба зданий должна повторять юридическую судьбу земельного участка при его отчуждении, хотя сформулирована эта норма настолько неудачно, что при буквальном прочтении может свидетельствовать и об обратном: здание определяет юридическую судьбу земельного участка, поэтому без отчуждения здания земельный участок не может быть отчужден («Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу»). С другой стороны, ЗК предусматривает, что при переходе права на здание к новому собственнику к нему переходит и право в отношении земельного участка, которое именуется «правом на использование соответствующей части земельного участка», и даже предусматривает преимущественное право собственника здания на приобретение в собственность земельного участка (пункты 3 и 5 ст. 35, пункт 1 ст. 36 ЗК), то есть в определенных случаях исходит из того, что главной вещью является не земельный участок, а расположенное на нем здание.

Для гражданского законодательства в сфере регулирования вещных прав на объекты недвижимости и их оборота характерны следующие черты:

1. существенные различия в круге вещных прав, которые могут возникать на здания (право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, сервитут) и на земельные участки (право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, сервитут), которые препятствуют выработке единого режима оборота указанных объектов;

2. неоправданность различий в правовом регулировании оборота земельных участков и оборота зданий: в гражданском законодательстве установлены специальные правила для таких сделок со зданиями, сооружениями и иными объектами недвижимого имущества, расположенными на земельных участках, как купля-продажа, аренда, тогда как отсутствуют какие-либо специальные правила для таких же сделок с самими земельными участками, к ним соответственно применяются общие правила ГК о купле-продаже и об аренде;

3. непоследовательность и противоречивость регулирования оборота земельных участков и находящихся на них зданий, выражающаяся в том, что:

(а) в сделках одних типов здание и земельный участок выступают как одно целое, в других - как два самостоятельных объекта. Так, продажа здания, расположенного на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности, возможна без одновременной продажи тому же покупателю земельного участка, в то время как ипотека здания без одновременной ипотеки земельного участка, на котором оно находится, если и тот и другой объект принадлежат одному собственнику, не допускается;

(б) установлено значительное число исключений, при которых допускается оборот зданий без участия в обороте земельных участков, в частности в тех случаях, когда здание расположено на земельном участке, изъятом из оборота или ограниченном в обороте (ст. 35 ЗК);

(в) существуют прямые противоречия между нормами различных нормативных актов, регулирующих одни и те же отношения. Так, ст.ст. 284-287 ГК, а также ст. 6 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусматривают возможность изъятия земельного участка в случае его ненадлежащего использования как у собственника, так и у других лиц, в то время как ст.ст. 44, 45 и 54 ЗК позволяют изъять участок только у лица, которому участок принадлежит на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения;

4. в ряде случаев в законодательстве имеются пробелы в регулировании отношений, возникающих по поводу судьбы земельного участка, при совершении сделки с находящимся на нем зданием, и наоборот. Это в первую очередь относится к передаче объектов недвижимости в доверительное управление, поскольку отсутствуют нормы, касающиеся передачи в доверительное управление зданий и сооружений вместе с земельными участками, на которых они расположены. Отсутствуют также нормы, регулирующие отношения безвозмездного пользования зданиями или сооружениями и земельными участками, на которых они расположены, или хотя бы нормы, распространяющие на них соответствующие правила об аренде таких объектов;

5. в ряде случаев в законодательстве отсутствует четкое определение характера, природы права, которое собственник здания, расположенного на чужом земельном участке, приобретает на этот участок, без чего невозможно точно определить содержание прав собственника здания на соответствующий земельный участок. Это особенно характерно для Земельного кодекса, который в отношении земельного участка оперирует не присущим гражданскому праву и не наполненным достаточно ясным содержанием понятием «право на использование»;

6. Гражданский кодекс (уже нет!) и Земельный кодекс, стремясь обеспечить связь между зданием и земельным участком, вводят конструкцию предоставления приобретателю здания прав на часть земельного участка (причем как вещных, так и обязательственных), в то время как предметом гражданского оборота и объектом вещных или обязательственных прав может быть только земельный участок, а не его часть.