Договор о частном сервитуте, Малеина

• Определение договора. Правовое регулирование. Вид договора о частном сервитуте в системе договоров

• Договор о частном сервитуте - это соглашение, в силу которого одна сторона (собственник) предоставляет в пользование другой стороне (сервитуарию) недвижимое имущество за плату или безвозмездно, а другая сторона (сервитуарий) обязуется пользоваться имуществом в соответствии с условиями и прекратить использование при отпадении оснований установления.

• В системе договоров гражданского права этот договор следует отнести к группе договоров о передаче имущества в пользование. Частный и публичный, вещный и личный сервитуты являются гражданскими правами, поэтому считаю, что общие и специальные нормы регулятивного характера о них должны получить закрепление в Гражданском кодексе в новой главе "Право ограниченного пользования чужим имуществом (сервитут)".

• Малеина отмечает, что квалификация легата в качестве сервитута хотя и не соответствует классическим воззрениям на природу этих конструкций, является ее частной научной позицией.

• Нормы о договоре частного земельного сервитута закреплены также в п. 1, 4 - 6, 9 ст. 23, п. 2 ст. 41, п. 1 ст. 48 Земельного кодекса РФ. Частный градостроительный сервитут прямо предусмотрен в ст. 277 ГК РФ. Что касается установления частных сервитутов на другие объекты, то статья 277 ГК РФ допускает возможность введения сервитута на другое недвижимое имущество помимо земельных участков и зданий (сооружений).

• Данный договор консенсуальный, двусторонний, двусторонне обязывающий, возмездный или безвозмездный.

• Стороны договора о частном сервитуте

Стороны договора - собственник недвижимого имущества и сервитуарий.

Собственник недвижимого имущества является обязанным лицом с точки зрения доминирующей своей обязанности - обеспечить предоставление и пользование своим земельным участком. Хотя собственник имеет и отдельные права. Это лицо можно также именовать "собственник обремененной недвижимости".

Управомоченное лицо в отношении частного сервитута именуется "сервитуарий", "пользователь", "правоприобретатель", "владелец сервитута", "лицо, в пользу которого установлен сервитут". Пользователь (сервитуарий) - собственник недвижимого имущества, а также владелец земельного участка на праве пожизненного наследуемого владения или на праве постоянного пользования, граничащего с соседним обслуживающим земельным участком или зданием (сооружением).

• По мнению некоторых юристов, не требуется, чтобы сервитуарий непременно был соседом собственника. Между тем законодатель использует слова "соседний участок". Полагаю, необходимость в установлении сервитута может возникнуть и в том случае, если удовлетворить свои потребности сервитуарий (участок которого в виде анклава) может, только минуя один или несколько других участков. Следовательно, сервитуарием может быть собственник и другого, не соседнего участка.

В связи с этим требуется уточнение п. 1 ст. 274 ГК РФ путем указания о том, что "собственник недвижимого имущества вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка предоставления права ограниченного пользования чужим участком (сервитута)".

• Некоторые юристы предлагают заключать трехсторонние соглашения об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании, с участием собственника, землеобладателя и лица, требующего установления частного сервитута, объясняя это возникающими неудобствами (ограничениями) для землеобладателя. Думается, что конструкция трехстороннего соглашения применима, если участники не имеют по отношению друг к другу встречных требований либо встречные требования второстепенны, не направлены на достижение основной правовой цели. Содержание предлагаемого соглашения об установлении сервитута не может быть выдержано в виде одинаковых прав и обязанностей участников.