21. Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением.

Характеристика договора: реальный (т.к. для возникновения обязательства по выплате ренты требуется фактическая передача имущества плательщику ренты), односторонне обязывающий (т.к. обязанности возлагаются лишь на одну сторону - плательщика ренты), возмездный, алеаторный (рисковый).

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно. В случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже, а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, правила о договоре дарения постольку, поскольку иное не установлено законом и не противоречит существу договора ренты.

Виды договора:

• Постоянная рента – если предусмотрена обязанность выплачивать ренту бессрочно.

• Пожизненная рента – если договором предусмотрена обязанность выплачивать ренту при жизни получателя ренты.

• Пожизненное содержание с иждивением – на условиях пожизненного содержания гражданина как иждивенца.

Договор пожизненного содержания с иждивением – сделка, по которой гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

Форма договора:

Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению – несоблюдение этого требования влечет ничтожность договора. Правило о том, что договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит государственной регистрации, не применяется к договорам, заключённым после 1 марта 2013.

Существенные условия любого договора ренты: предмет, срок рентных платежей (постоянная рента — бессрочная, пожизненная устанавливается на срок жизни одного или нескольких получателей ренты), способ обеспечения исполнения обязательств по уплате ренты (неустойка, поручительство, задаток, залог и др.) либо обязанность плательщика ренты застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение этих обязательств (п. 2 ст. 587 ГК РФ).

Объектом передачи может быть всякое оборотоспособное имущество, способное выступить объектом права собственности.

Законодательные гарантии соблюдения прав получателей ренты:

• Во-первых, рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.

• Во-вторых, лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарнуюс приобретателем ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству.

• В-третьих, при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.

Содержание и исполнение договора:

Содержание исчерпывается обязанностью плательщика ренты надлежащим образом периодически выплачивать получателю ренту в обусловленной форме, а при передаче под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества - также предоставить согласованно обеспечение исполнения основной обязанности. Просрочка исполнения обязанности по выплате ренты вне зависимости от формы ренты и разновидности рентного договора влечет ответственность плательщика ренты в виде уплаты получателю ренты процентов, предусмотренными законом, если иной размер не установлен договором ренты.