Учебный год 2023-2024 / Карелина_Несостоятельность (банкротство) 2019 Том 2-1

§5. Финансирование мероприятий по завершению строительства

–по распоряжению арбитражного суда по результатам рассмотрения ходатайства конкурсного управляющего (внешнего управляющего) об этом.

Специальными положениями Закона о банкротстве закреплен

конкурсный иммунитет специального банковского счета застройщика, заключающийся в следующем:

1)для целей использования денежных средств, находящихся на специальном банковском счете для финансирования строительства, положения Закона о банкротстве в части требований кредиторов по текущим платежам (п. 2 ст. 134) не применяются.

2)на средства, находящиеся на специальном банковском счете застройщика, не может быть обращено взыскание по иным обязательствам застройщика, за исключением предусмотренных п. 2 ст. 201.8-2 Закона о банкротстве.

Сделки по распоряжению средствами, находящимися на специальном банковском счете застройщика, совершенные с нарушением установленных Законом о банкротстве условий, могут быть признаны недействительными по требованию лиц, участвующих в деле о банкротстве.

5.2.Механизм замены застройщика при банкротстве как средство финансирования строительства

Федеральным законом от 29 декабря 2015 г. № 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»1 внесен ряд изменений в механизм правового регулирования отношений несостоятельности (банкротства) застройщика.

По мнению отдельных авторов, указанные изменения «направлены на урегулирование проблем незавершенного строительства, одной из которых является погашение требований участников долево-

го строительства при наличии у застройщика многоквартирного дома, строительство которого не завершено. Существующие способы погашения требований участников строительства преследуют цель − завершение строительства многоквартирного дома и последующая передача жилых помещений участникам строительства. В основе способов лежит правовой механизм замены застройщика»2.

1СЗ РФ. 2016. № 1 (ч. 1). Ст. 11.

2Барабина М.П. Проблемы незавершенного строительства в рамках дела о банкротстве застройщика − введение нового механизма замены застройщика при банкротстве // Право и экономика. 2016. № 7. С. 23.

281

Глава 17. Особенности несостоятельности (банкротства) застройщиков

Для целей урегулирования обязательств застройщика применяется

механизм возмездной передачи его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который получает статус

«приобретателя» в целях § 7 «Банкротство застройщика» гл. IX Закона о банкротстве, о чем прямо упоминается в п. 1 ст. 201.15-1.

Приобретателем может быть юридическое лицо, отвечающее требованиям, предъявляемым к застройщику в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

При этом в качестве встречного предоставления приобретатель берет на себя обязательства по исполнению за застройщика полученных от него в порядке перевода долга обязательств перед участниками строительства по передаче жилых помещений.

Кимуществу застройщика, которое может быть при этом передано приобретателю, относятся:

– объекты незавершенного строительства;

– земельные участки (права на земельные участки), предназначенные для размещения объектов незавершенного строительства.

Кобязательствам застройщика, которые могут быть переданы приобретателю, относятся обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований о передаче жилых помещений.

При наличии у застройщика нескольких объектов незавершенного строительства и обязательств перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований о передаче жилых помещений в таких объектах, такие объекты и обязательства застройщика могут быть переданы отдельно одному или нескольким приобретателям.

Законодатель предусматривает условия передачи обязательств

застройщика:

во-первых, по общему правилу, передача обязательств застройщика перед участником строительства осуществляется при условии полной оплаты цены договора, предусматривающего передачу жилого помещения, таким участником. Однако возможны и исключения1;

1 В качестве исключения возможна передача обязательств застройщика в случае исполнения участником строительства обязательства по оплате жилого помещения

282

§5. Финансирование мероприятий по завершению строительства

Вкачестве исключения возможна передача обязательств застройщика в случае исполнения участником строительства обязательства по оплате жилого помещения не в полном объеме при условии пере-

хода к приобретателю также имевшегося у застройщика права требования по исполнению обязательства в оставшейся части.

во-вторых, если стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, подлежащие передаче приобретателю, превышает совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений, приобретатель обязан перечислить застройщику денежные средства в размере такого превышения;

в-третьих, если стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, подлежащие передаче приобретателю, меньше совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений, приобретатель получает право требования к застройщику в размере образовавшейся разницы. Указанное право требования приобретателя подлежит включению в реестр требований кредиторов

всоставе третьей и (или) четвертой очереди кредиторов в соответствии с правилами очередности удовлетворения требований кредиторов

вделе о банкротстве застройщика.

5.2.1.Наделение лица статусом приобретателя

вделе о банкротстве застройщика

Лицо, имеющее намерение стать приобретателем объекта незавершенного строительства и земельного участка (прав на земельный участок) и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований о передаче жилых помещений (далее − лицо, имеющее намерение стать приобретателем), направляет заявление о таком намерении (далее −

заявление о намерении):

−в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве;

−конкурсному управляющему (внешнему управляющему);

−в уполномоченный Правительством РФ федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий государственное регули-

не в полном объеме при условии перехода к приобретателю также имевшегося у застройщика права требования по исполнению обязательства в оставшейся части.

283

Глава 17. Особенности несостоятельности (банкротства) застройщиков

рование в области долевого строительства многоквартирных домов

и(или) иных объектов недвижимости (далее − исполнительный орган, уполномоченный Правительством РФ).

Кданному заявлению о намерении прилагаются документы, подтверждающие:

1) соответствие приобретателя требованиям, установленным Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;

2) возможность финансирования завершения строительства объекта незавершенного строительства (сведения о собственных средствах

исведения о размерах финансирования, необходимого для завершения строительства объекта незавершенного строительства).

В течение 10 дней с даты поступления конкурсному управляющему (внешнему управляющему) заявления о намерении соответствующий управляющий дополнительно представляет в арбитражный суд и лицу, имеющему намерение стать приобретателем и направившему заявление о намерении, следующие сведения:

1) расчет суммы, необходимой для погашения задолженности по текущим платежам и требований кредиторов первой и второй очереди на дату направления заявления о намерении в арбитражный суд (в том числе сведения об общем размере соответствующей задолженности, сведения о стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок и сведения о стоимости имущества застройщика, которое остается у него после передачи объекта незавершенного строительства);

2) соотношение стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений.

Вслучае передачи приобретателю одновременно нескольких объектов незавершенного строительства и земельного участка либо

земельных участков конкурсным управляющим (внешним управляющим) предоставляются также сведения о соотношении совокупной стоимости прав застройщика на такие объекты и земельный участок либо земельные участки и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений.

284

§ 5. Финансирование мероприятий по завершению строительства

Законодатель закрепляет порядок наделения статусом приобрета-

теля организации для целей возмездной передачи имущества (в том числе

имущественных прав) и обязательств иному застройщику. Исполнительный орган, уполномоченный Правительством РФ, представляет

варбитражный суд заключение о возможности или невозможности передачи имущества и обязательств застройщика лицу, имеющему намерение стать приобретателем, в течение 10 дней с даты поступления заявления о намерении. При подготовке заключения оценивается возможность передачи объектов незавершенного строительства и земельного участка либо земельных участков и обязательств застройщика нескольким приобретателям. Порядок и основания принятия исполнительным органом, уполномоченным Правительством РФ, соответствующего заключения определяются Правительством РФ1.

По результатам рассмотрения заявления о намерении арбитражный суд выносит определение:

об удовлетворении заявления о намерении, а также при отсутствии предусмотренного ходатайства о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо отказа

вудовлетворении такого ходатайства и при наличии заключения исполнительного органа, уполномоченного Правительством РФ, о возможности передачи имущества и обязательств застройщика лицу, имеющему намерение стать приобретателем;

об отказе в удовлетворении заявления о намерении в случаях несоблюдения условий, предусмотренных п. 2−5 ст. 201.15-1 Закона о банкротстве, и (или) наличия заключения исполнительного органа, уполномоченного Правительством РФ, о невозможности передачи имущества и обязательств застройщика лицу, имеющему намерение стать приобретателем.

Организация, получившая статус приобретателя, перечисляет денежные средства в указанный в определении арбитражного суда об удовлетворении заявления о намерении срок.

1 См.: Постановление Правительства РФ от 9 августа 2016 г. № 760 «О порядке принятия заключения о возможности или невозможности передачи имущества и обязательств застройщика лицу, имеющему намерение стать приобретателем» (вместе с Правилами принятия заключения о возможности или невозможности передачи имущества и обязательств застройщика лицу, имеющему намерение стать приобретателем) // СЗ РФ. 2016. № 34. Ст. 5237.

285

Глава 17. Особенности несостоятельности (банкротства) застройщиков

5.2.2. Особенности механизма передачи имущества и обязательств застройщика приобретателю

Закон о банкротстве закрепляет основание передачи имущества и обязательств застройщика: конкурсный управляющий (внешний управляющий) обращается в арбитражный суд с ходатайством о передаче имущества и обязательств застройщика приобретателю в течение 10 дней

сдаты поступления денежных средств от приобретателя в соответствии

сопределением об удовлетворении заявления о намерении. Одновременно с этим в суд предоставляются документы, подтверждающие поступление денежных средств в размере, который указан в определении арбитражного суда об удовлетворении заявления о намерении.

Арбитражный суд, в производстве которого находится дело о банкротстве застройщика, в течение трех дней с даты поступления ходатайства конкурсного управляющего (внешнего управляющего) о передаче имущества и обязательств застройщика приобретателю выно-

сит определение о передаче приобретателю имущества и обязательств

застройщика1.

На основании определения арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика требования участников строительства, исполнение обязательств перед которыми передано приобретателю, исключаются конкурсным управляющим (внешним управляющим) из реестра требований о передаче жилых помещений.

Следует обратить внимание на порядок оформления факта передачи

имущества и обязательств застройщика приобретателю. Перемена лиц в обязательствах, которые вытекают из заключенных застройщиком с участниками строительства договоров и в которых застройщик выступает должником, влечет за собой перевод на приобретателя обязательств застройщика по передаче жилых помещений со дня передачи приобретателю объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств застройщика по передаточному акту.

Договор о передаче приобретателю объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств застройщика заключается

вписьменной форме.

1На основании определения арбитражного суда о передаче приобретателю объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств застройщика конкурсный управляющий (внешний управляющий) заключает с приобретателем договор (договоры) о передаче объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств застройщика на условиях, не противоречащих настоящему Федеральному закону.

286

§ 5. Финансирование мероприятий по завершению строительства

Погашение требований осуществляется в течение 10 рабочих дней с даты вступления в законную силу определения арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика. Погашение таких требований осуществляется в порядке очередности, установленной в соответствии со ст. 134 Закона о банкротстве.

По истечении 10 рабочих дней со дня вступления в законную силу определения арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика приобретатель направляет в арбитражный суд заявление о признании требований текущих кредито-

ров и кредиторов первой и второй очереди погашенными и о включении соответствующих требований приобретателя, а также возникшей в результате образовавшейся разницы стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, подлежащие передаче приобретателю, и совокупного размера требований участников строительства в реестр требований кредиторов.

Нельзя не отметить один важный момент: в Закон о банкротстве включены нормы о договоре передачи объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств застройщика (п. 8 ст. 201.15-2 Закона о банкротстве). В частности, обязанность пере-

числения со стороны приобретателя в счет застройщика разницы между стоимостью прав на объект незавершенного строительства, земельный участок и совокупным размером требований участников строительства (при положительном значении разницы) (п. 3 ст. 201.15-1 Закона о банкротстве), так и альтернативную возможность получения права требования к застройщику в размере разницы между стоимостью получаемых объектов и совокупным размером указанных требований (при отрицательном значении разницы) (п. 4 ст. 201.15-1 Закона о банкротстве). По мнению М.П. Барабиной, данные правила можно сопоставить с механизмом замены застройщика, строящегося по модели договора купли-продажи, т.е. в деле о банкротстве застройщика, которому принадлежит объект незавершенного строительства (многоквартирный дом), должна быть обеспечена альтернативность вариантов реализации идеи замены застройщика и основанных на ней способов погашения требований участников строительства1. Таким вариантом помимо передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу может быть продажа объекта незавершенного строительства и земельного участка с условием о принятии покупа-

1 См.: Барабина М.П. Проблемы незавершенного строительства в рамках дела о банкротстве застройщика − введение нового механизма замены застройщика при банкротстве // Право и экономика. 2016. № 7. С. 25.

287

Глава 17. Особенности несостоятельности (банкротства) застройщиков

телем на себя обязанности завершить строительство многоквартирного дома и передать расположенные в нем жилищные помещения участникам строительства. Право выбора одного из способов должно принадлежать собранию участников строительства1.

§ 6. Специальная очередность удовлетворения требований кредиторов в деле о банкротстве застройщика

6.1. Последовательность удовлетворения требований кредиторов в деле о банкротстве застройщика

Учитывая специфику и особую социальную значимость дел о банкротстве застройщика, Закон о банкротстве вводит иную, отличительную от предусмотренной в ст. 134 Закона о банкротстве очередность удовлетворения требований кредиторов в деле о банкротстве застройщика.

Так, ст. 201.9 Закона о банкротстве определяет, что в ходе конкурсного производства, применяемого в деле о банкротстве застройщика, требования кредиторов, за исключением требований кредиторов по текущим платежам, удовлетворяются в следующей очередности.

Впервую очередь производятся расчеты по требованиям граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей, компенсации сверх возмещения вреда.

Во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и по выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности.

Втретью очередь производятся расчеты в следующем порядке:

в первую очередь − по денежным требованиям граждан − участников строительства, за исключением денежных требований граждан − участников строительства, основанных на возмещении убытков, установленных в соответствии с п. 2 ст. 201.5 Закона о банкротстве;

во вторую очередь − по требованиям Фонда, которые перешли к нему в результате осуществления выплат гражданам − участникам долевого строительства в соответствии со ст. 201.12-1 Закона о банкротстве;

1 См.: Алтухов А.В. Гражданско-правовая защита прав участников долевого строительства многоквартирных домов при несостоятельности (банкротстве) застройщика: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2015. С. 28−29.

288

§6. Специальная очередность удовлетворения требований кредиторов

втретью очередь − по денежным требованиям граждан − участников строительства, основанным на возмещении убытков, установленных в соответствии с п. 2 ст. 201.5 Закона о банкротстве.

В четвертую очередь производятся расчеты с другими кредиторами. Закон закрепляет порядок удовлетворения зареестровых требований:

после расчетов с кредиторами четвертой очереди производятся расчеты

скредиторами по удовлетворению требований по сделке, признанной недействительной на основании п. 2 ст. 61.2 (подозрительная сделка) и п. 3 ст. 61.3 Закона о банкротстве.

Требования кредиторов, приобретенные в связи с финансированием строительства объекта незавершенного строительства, на основании

сделок по финансированию мероприятий по завершению строительства, заключенных с учетом требований ст. 201.8-1 и 201.8.-2 Закона о банкротстве, а также требования участников строительства, возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, включаются в реестр требований о передаче жилых помещений независимо от даты закрытия такого реестра и погашаются в составе

третьей очереди требований по текущим платежам.

При получении участником долевого строительства по требованию (части требования), включенному в реестр требований о передаче жилых помещений, выплаты, произведенной Фондом в соответствии со ст. 201.12-1 Закона о банкротстве, конкурсный управляющий вносит в реестр требований о передаче жилых помещений сведения о пе-

реходе к Фонду требования о передаче жилого помещения.

6.2. Особенности удовлетворения требований кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника

Требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, при условии, что предметом залога являются объект строительства, принадлежащий застройщику на праве собственности, и земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или ином праве (в том числе аренды, субаренды), удовлетворяются за счет стоимости такого предмета залога в специально предусмотренном Законом о банкротстве порядке (ст. 201.14), включающем два этапа.

Этап 1: в случае реализации предмета залога − объекта строительства, принадлежащего застройщику на праве собственности, и земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности

289

Глава 17. Особенности несостоятельности (банкротства) застройщиков

или ином праве (в том числе аренды, субаренды), средства, вырученные от реализации указанных объектов и (или) прав на них, перечисляются покупателем на специальный банковский счет должника и прежде

всего покрывают расходы на обеспечение сохранности предмета залога

и реализацию его на торгах.

Этап 2: по окончании этапа 1 и покрытия расходов на обеспечение сохранности предмета залога и реализацию его на торгах из оставшихся

изачисленных на специальный банковский счет должника средств:

–60% направляется на погашение требований кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом указанных объектов и (или) прав на них должника, но не более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов, включая требования по обязательству, обеспеченному залогом по договору участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости1;

–25% направляется на погашение денежных требований граждан − участников строительства вне зависимости от того, являются ли эти граждане залогодержателями в отношении реализуемых объектов незавершенного строительства и земельного участка (в том числе в части реального ущерба, за исключением процентов и иных санкций)2;

–10% направляется на погашение требований кредиторов первой

ивторой очереди в случае, если иного имущества застройщика недостаточно для погашения этих требований;

–оставшиеся денежные средства направляются на погашение судебных расходов, расходов на выплату вознаграждения конкурсному управляющему (внешнему управляющему) и оплату услуг лиц, привлеченных конкурсным управляющим (внешним управляющим) в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей3.

1Денежные средства, оставшиеся после полного погашения денежных требований граждан − участников строительства, требований кредиторов, обеспеченных залогом реализованного имущества застройщика, включаются в конкурсную массу.

2В случае отсутствия требований кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом указанных объектов и (или) прав на них должника, 75% средств, вырученных от реализации указанных объектов и (или) прав на них, направляется на погашение денежных требований участников строительства (в том числе в части реального ущерба, за исключением процентов и иных санкций).

3Денежные средства, оставшиеся после полного погашения судебных расходов, расходов на выплату вознаграждения конкурсному управляющему (внешнему управляющему) и оплату услуг лиц, привлеченных конкурсным управляющим (внешним управляющим) в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей,

290