12.5. Коммерческая эффективность инвестиций

Расчеты коммерческой эффективности предполагают установление финансовой обоснованности инвестиционных проектов путем анализа потока реальных денег. Различают три вида деятельности: инвестиционная, операционная (производственная), финансовая.

В рамках каждого вида деятельности исследуется приток и отток денежных средств. Под потоком реальных денег понимается разность между притоком и оттоком денежных средств по каждому виду деятельности в анализируемый период осуществления проекта.

Поток реальных денег от инвестиционной деятельности обуславливается покупкой или получением в аренду земель, возведением зданий и сооружений, приобретением машин и оборудования, изменением оборотного капитала, ликвидацией основных фондов и т.д.

Поток денежных средств от инвестиционной деятельности на t-м шаге равен:

,

где Р_ti^(и) – поступления от продажи активов или уменьшения оборотного капитала на t-м временном этапе i-й инвестиционной деятельности;

З_ti^(и) – затраты на приобретение активов или увеличение оборотного капитала на t-м шаге i-й инвестиционной деятельности.

Операционная (производственная) деятельность обеспечивает доходы от реализации продукции и оказания услуг, внереализационные доходы, текущие издержки, амортизацию зданий, сооружений и оборудования, налоги и т.д.

Поток реальных денег от операционной деятельности на t-м шаге определяется по формуле:

,

где Д_t^(о) – поток реальных денег от операционной деятельности;

Р_t^(о) – поступления от реализации продукции и оказания услуг, а также внереализационные доходы на t-м шаге;

З_t^(о) – затраты на производственную деятельность на t-м шаге;

и – число показателей, определяющих соответственно приток и отток реальных денег от операционной деятельности.

Приток реальных денег от финансовой деятельности осуществляется за счет собственного капитала (акции, субсидии и др.), краткосрочных и долгосрочных кредитов. Отток денег – за счет погашения задолженностей по кредитам, выплаты дивидендов.

На t-м шаге поток денежных средств от финансовой деятельности равен:

,

где – поток денежных средств от финансовой деятельности;

– приток денег от i-й финансовой деятельности на t-м шаге;

– отток реальных денег от i-й финансовой деятельности на t-м шаге;

и – число видов финансовой деятельности, определяющих соответственно приток и отток денежных средств.

Сальдо накопления реальных денег (В) за период (Т) равно:

,

где - текущее сальдо денежных средств на t-м шаге;

При В_(Т) > 0 имеются свободные денежные средства. Отрицательное сальдо свидетельствует о необходимости привлечения инвестором дополнительных средств.

13. ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА

ПРОЕКТНЫХ РЕШЕНИЙ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ

13.1. Технико-экономическая оценка проектных решений

жилых зданий

Показатели экономичности проектов жилого здания разрабатываются по следующим разделам:

объемно-планировочные показатели;

показатели затрат на возведение зданий;

показатели расходов по эксплуатации зданий.

Основной расчетной единицей измерения, к которой должны быть отнесены технико-экономические показатели, для жилых домов принимают 1 м² общей площади.

Объемно-планировочные показатели жилых зданий следующие:

1. Жилая площадь, м² – сумма площадей жилых помещений без учета площадей встроенных шкафов (F_жил).

2. Общая площадь, м² – сумма площадей всех жилых и подсобных помещений, включая площадь встроенных шкафов, внутриквартирных коридоров (F_общ).

3. Средняя площадь квартиры, м² – отношение общей площади квартир к их количеству(F_ср).

4. Коэффициент К_р - отношение жилой площади квартир к общей:

где F_жил – жилая площадь квартиры, типового этажа, секции или дома в целом, м²;

F_общ – общая площадь квартиры, секции, типового этажа или дома в целом, м².

Этот показатель характеризует экономичность планировочного решения квартир (секции, типового этажа или дома в целом). В строительной практике он получил название планировочного коэффициента. Оптимальная величина этого коэффициента находится в пределах 0,55 – 0,7.

5. Коэффициент К₂, называемый объемным коэффициентом, определяет отношение объема здания (V_зд) (типового, этажа, секции) к общей площади:

На величину К₂ влияет планировка здания, высота этажей, конструктивное решение и материал стен.

6. Коэффициент К₃, называемый коэффициентом компактности плана, определяется как отношение площади наружных ограждающих конструкций (F_огр) к общей площади здания

Выбор оптимальной конфигурации здания позволяет добиться уменьшения коэффициента компактности, а следовательно сократить стоимость строительно-монтажных работ по зданию.

7. Коэффициент К₄, называемый конструктивным коэффициентом, определяется отношением конструктивной площади типового этажа (конструкции стен, перегородок, столбов, колонн) в плане (F_k) к площади застройки (F₃₎.

Коэффициент К₄ характеризует степень насыщенности здания конструкциями. Величина этого показателя находится в зависимости как от конструктивного, так и от планировочного решения проекта. Чем меньше значение данного коэффициента при прочих равных условиях, тем экономичнее объемно-планировочные и конструктивные решения. Применяя более эффективный (по теплопроводности, звукопроводности и прочности) материал наружных и внутренних стен можно уменьшить их толщину и тем самым снизить значение коэффициента К₄.

В панельных зданиях величина этого коэффициента 0,1 – 0,15; в кирпичных и блочных – 0,15 – 0,2.

8. Коэффициент К₅ показывает отношение площади лестничных клеток (F_л) к площади застройки жилого этажа (F₃).

Коэффициент К₅ характеризует экономичность планировки дома или секции с точки зрения рационального решения лестнично-лифтового узла.

В пятиэтажных зданиях К₅=0,1 - 0,5, девятиэтажных – 0,1 - 0,17; в шестнадцатиэтажных – 0,15 - 0,18.

Показатели затрат на возведение жилых зданий включают в себя следующие:

1. Показатели сметной стоимости строительства:

а) полная сметная стоимость строительства (С_см) по смете, составленной на жилое здание, руб;

б) стоимость 1м² общей площади (С_о), определяется как отношение сметной стоимости жилого здания (С_см) к его общей площади (F_общ)

в) стоимость 1м² жилой площади (С_жил), определяется как отношение сметной стоимости жилого здания (С_см) к жилой площади здания (F_жил)

г) стоимость 1м³ здания (С_зд), определяется как отношение сметной стоимости (С_см) к объему жилого здания (V_зд)

д) стоимость 1 квартиры (С_кв), определяется как отношение сметной стоимости (С_см) здания к числу квартир (П_кв)

2. Показатели расхода основных материалов и изделий в расчете на 1м² общей площади.

3. Показатели удельных капитальных вложений на создание материально- технической базы строительства.

4. Показатели эксплуатационных расходов, состоят из затрат на восстановление и ремонт зданий и затрат на эксплуатацию систем инженерного оборудования зданий.

Затраты на восстановления и ремонт зданий - отчисления на восстановление (реновацию), отчисления на капитальный ремонт, затраты на текущий ремонт. Определяются они как произведение сметной стоимости общестроительных работ по зданию на норматив отчислений.

Затраты на эксплуатацию систем инженерного оборудования зданий складываются из следующих:

затрат на отопление, определяемых как произведение расчетных теплопотерь на стоимость единицы тепла ( Э₁);

затрат на горячее водоснабжение в зависимости от этажности здания, определяемых по нормативам (Э₂);

затрат на содержание лифтов в зависимости от площади секций и этажности, определяемых по нормативам (Э₃);

затрат на обслуживание мусоропроводов в зависимости от места расположения сборных камер в здании и среднего размера квартир, определяемых по нормативам (Э₄);

затрат на содержание мест общего пользования, определяемых в зависимости от типа домов и внеквартирной площади по нормативам (Э₅);

затрат на содержание придомовых территорий в зависимости от этажности дома и его планировочного коэффициента К₁, определяемых также по нормативам (Э₆);

административно-управленческих затрат жилищно-эксплуатацион-ных организаций, принимаемых по нормативам в зависимости от этажности и величины общей площади (Э₇).

Общий показатель эксплуатационных затрат является суммой всех эксплуатационных затрат. При оценке проектного решения эксплуатационные показатели приводят к выбранной единице измерения.

Для оценки экономичности проектных решений важное значение имеет выбор единицы измерения соответствующих показателей, от которого во многом зависит правильность результатов. В качестве основной расчетной единицы при технико-экономической оценке жилых зданий применяют 1 м² общей площади.

Согласно «Инструкции по технико-экономической оценке проектов жилых домов и общественных зданий и сооружений» для оценки проектов рассчитывают приведенные затраты (П) по формуле

где С_см – сметная стоимость (единовременные затраты);

Е_н – нормативный коэффициент сравнительной экономической эффектив - ности (Е_н = 0,12);

К_уд – удельные капитальные вложения в материально-техническую базу строительства;

Э_общ – годовые расходы по эксплуатации здания.

Оптимальным считается тот вариант, у которого приведенные затраты будут минимальными.