Учебный год 2023 г. / Обращаем внимание на то
.docxОбращаем внимание на то, что законодательство именно с моментом государственной регистрации связывает возникновение и прекращение тех или иных прав на недвижимое имущество, т.е. государственная регистрация имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение.
Так, не подлежат государственной регистрации права на жилые помещения, возникающие из договоров коммерческого, социального и иного найма жилого помещения (гл. 35 ГК).
Члены жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на данное имущество не с момента государственной регистрации, а в силу закона - с момента выплаты указанного пая
ной момент возникновения права собственности установлен законом для приобретения права собственности на недвижимое имущество в порядке наследования и реорганизации юридического лица (абз. 2 и 3 п. 2 ст. 218 и п. 4 ст. 1152 ГК). Право собственности в этом случае возникает в силу закона со дня открытия наследства или с момента завершения реорганизации юридического лица
В тех случаях, когда одна из сторон сделки уклоняется от государственной регистрации перехода права или государственной регистрации сделки, другая сторона вправе обратиться в суд за защитой своих прав (п. 3 ст. 165, п. 3 ст. 551 ГК). Суд при выяснении всех обстоятельств может вынести решение о государственной регистрации перехода права или решение о государственной регистрации сделки. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации, вынуждена будет возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
единая процедура государственной регистрации (с учетом особенностей, установленных Законом о регистрации недвижимости для регистрации определенных видов прав на недвижимое имущество и определенных объектов недвижимого имущества);
- единый регистрирующий орган - Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии и ее территориальные органы;
- ведение Единого государственного реестра прав;
- проверка законности оснований регистрации, достоверность ЕГРП;
- публичность ЕГРП. Сведения о государственной регистрации находятся в открытом доступе. В порядке, установленном законом, регистрирующие органы обязаны предоставлять сведения об объектах недвижимости любому лицу, предъявившему документ, удостоверяющий личность, и соответствующее заявление.
Регистрирующий орган осуществляет правовую экспертизу представленных на регистрацию документов и проверку законности сделки на предмет оснований для приостановления государственной регистрации или отказа в государственной регистрации. В этих целях регистрирующий орган проверяет полномочия лица, обратившегося с заявлением, устанавливает отсутствие противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также выявляет отсутствие иных оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.
СВИДЕТЕЛЬСТВО О ГОСУДАРСТВТЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВА УДОСТОВЕРЯЕТ ФАКТ ГОСУДАРТСВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВА
Если государственной регистрации подлежит сделка (например, договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок более одного года), то проведенная государственная регистрация удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, - договоре аренды и т.п.
трации, кадастра и картографии.
Кроме того, с 1 октября 2013 г. государственная регистрация прав на недвижимое имущество удостоверяется по выбору правообладателя свидетельством о государственной регистрации прав либо выпиской из ЕГРП, при этом в форме документа на бумажном носителе в обязательном порядке оформляется только свидетельство. Соответственно выписка может быть оформлена в электронном виде.
Регистрация в течение 20 дней
Выписка из реестра свидетельсвует только факт регистрации
Следует учитывать, что не подлежит возврату государственная пошлина, уплаченная за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, сделок с ним, в случае отказа в государственной регистрации.
ОТЛИЧАТЬ ГОСУДАРСТВЕННУЮ РЕГИСТРАЦИЮ ОТ УЧЕТА
Следует отметить, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется только в отношении недвижимого имущества, учтенного в соответствии с Законом о кадастре, если иное прямо не предусмотрено законом.
Под кадастровым учетом понимается деятельность уполномоченных государственных органов по внесению в систематизированный свод (государственный кадастр) сведений о недвижимом имуществе, которые позволяют индивидуализировать такое недвижимое имущество, подтверждают существование недвижимого имущества с определенными характеристиками, изменение его характеристик и прекращение существования объекта недвижимого имущества.
Закон о кадастре устанавливает возможность представления в орган кадастрового учета соответствующих документов не только посредством личной явки заявителя, но и посредством почтовой связи. При этом для постановки на учет объекта недвижимости в орган кадастрового учета вправе обратиться любое лицо. В данном случае исключаются излишние административные процедуры, связанные с проверкой статуса заявителя и представленных им правоустанавливающих документов.
ПОШЛИНА ЗА КАДАСТРОВЫЙ УЧЕТ НЕ ВЗЫМАЕТСЯ
В Законе о кадастре впервые на уровне законодательного акта установлены четыре уникальные характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект в качестве индивидуально-определенной вещи и достаточные как для проведения государственного кадастрового учета, так и для последующей регистрации прав. В частности, такими уникальными характеристиками являются:
1) вид объекта (здание, сооружение, объект незавершенного строительства или земельный участок);
2) кадастровый номер объекта недвижимости (не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер), который присваивается органом кадастрового учета;
3) описание местоположения объекта недвижимости;
4) площадь объекта недвижимости.
ЗАКОН О КАДАСТРЕ
В гражданском праве о предприятии говорится, во-первых, как о субъекте (участнике) отношений, регулируемых этой отраслью права (унитарное предприятие (ст. ст. 113 - 115 ГК)), и, во-вторых, как об объекте прав (объекте указанных отношений).
Как отмечено в первой же строке комментируемой статьи, в ней речь идет о предприятии как объекте прав. При этом указано всего два признака предприятия: 1) это имущественный комплекс; 2) он используется для осуществления предпринимательской деятельности (на самом деле указания только этих признаков, конечно, недостаточно).
Понятие предпринимательской деятельности дается в п. 1 ст. 2 ГК РФ:
это самостоятельная,
осуществляемая на свой риск деятельность,
направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг
лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.
Объявление предприятия недвижимостью есть юридическая фикция. Предприятие является недвижимостью в силу закона (а не по природе)
Вместе с тем элементы, входящие в состав предприятия, также являются объектами гражданских прав.
Если, допустим, здание входит в состав предприятия, то это не означает отсутствия права собственности на это здание. Распорядиться благами, входящими в состав предприятия, можно как каждым из них в отдельности, так и путем распоряжения предприятием в целом.
Состав предприятия весьма подвижен, изменчив. Приобретаются новые вещи (недвижимость, сырье, инвентарь и пр.), отчуждаются имеющиеся предметы (например, готовая продукция), постоянно появляются новые права и обязанности, которые соответственно осуществляются и исполняются, и т.д. Точно определять состав предприятия (перечислять имущество, образующее данное предприятие) требуется лишь в некоторых случаях. Так, в силу ст. 561 ГК РФ состав и стоимость продаваемого предприятия определяются в договоре продажи предприятия на основе полной инвентаризации предприятия, проводимой в соответствии с установленными правилами такой инвентаризации.
До подписания договора продажи предприятия должны быть составлены и рассмотрены сторонами акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.
Следуя общему правилу, мы говорим о предприятии как об объекте гражданских прав, отдавая себе отчет в том, что состав предприятия определен лишь в какой-то мере и он изменчив.
В частности, по общему правилу вещь считалась неделимой, если отсутствовала возможность физического раздела без изменения ее целевого назначения. Данный признак сохранился и в новой редакции рассматриваемой статьи. Одновременно правило, посвященное неделимости вещи, получило существенное развитие. В дополнение к ранее установленному в ГК критерию неделимость вещи поставлена в зависимость от сохранения целостности вещи, когда раздел вещи в натуре невозможен без ее разрушения или повреждения.
При сохранении существенных свойств вещи допускается замена одних составных частей неделимой вещи другими. Данное правило можно отметить как в высокой степени прогрессивное и полезное для гражданского оборота, поскольку избранный подход учитывает современную динамику развития науки и техники и позволяет собственникам неделимой вещи без дополнительных издержек модернизировать ее составные части.
Признание вещи неделимой влечет за собой определенные правовые последствия - часть ее не может быть предметом самостоятельных гражданских прав, а взыскание по общему правилу может быть обращено на неделимую вещь только в целом. Нельзя не отметить, что, поскольку неделимая вещь выступает в обороте как единое целое, такой вещью могут обладать либо единолично один субъект права, либо одновременно множество субъектов, каждый из которых обладает долей в праве собственности на неделимую вещь. Возможность выдела из неделимой вещи ее составной части для любых целей, в том числе для отдельной продажи такой части, может быть предусмотрена только законом или судебным актом.
К примеру, автомобиль по воле субъекта физически может быть разделен на имеющие самостоятельную хозяйственную ценность вещи - двигатель, кузов и т.д., однако такой раздел влечет полную утрату изначально целой вещи и приводит к исчезновению ее основного назначения.
Согласно ч. ч. 1 и 2 ст. 11.9 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами, если же на соответствующий земельный участок действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении такого участка градостроительные регламенты не устанавливаются, предельные размеры определяются другими федеральными законами. В последнем случае в соответствии с ч. 1 ст. 33 ЗК РФ предельные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов Российской Федерации, а для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства - нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
В данном случае факт отсутствия конструктивной возможности обеспечения изолированности помещений влечет законную неделимость квартиры. Следует отметить аналогичное решение вопроса о делимости жилого помещения в доме жилищного кооператива.
Согласно п. 3 ч. 2 ст. 27 Закона о кадастре в осуществлении учета объекта недвижимости, в том числе не соответствующего минимальным размерам земельного участка, должно быть отказано, если объект недвижимости, о кадастровом учете которого представлено заявление, образуется из объекта или объектов недвижимости, и раздел или выдел доли в натуре либо иное совершаемое при таком образовании действие с преобразуемым объектом или преобразуемыми объектами недвижимости не допускается в соответствии с установленными федеральным законом требованиями.
з общего правила о выделе доли применительно к отдельным жизненным ситуациям сделаны исключения. В основном они выражены в преимуществах на получение неделимой вещи в единоличную собственность перед остальными участниками долевой собственности. К примеру, для наследников, постоянно пользовавшихся неделимой вещью, входящей в состав наследства, предусмотрено преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли этой вещи перед наследниками, не пользовавшимися этой вещью и не являвшимися ранее участниками общей собственности на нее (п. 2 ст. 1168 ГК).
Легитимность образования соответствующего единого комплекса недвижимости как недвижимой вещи подтверждается регистрацией в ЕГРП права собственности на такой комплекс. При этом установлено, что государственная регистрация осуществляется на одну недвижимую вещь, представляющую собой совокупность всех составляющих имущественный комплекс недвижимости объектов в целом. Такая недвижимая вещь считается неделимой и к ней применяются правила о неделимых вещах
любое здание представляет собой совокупность неразрывно связанных общим назначением конструкций и коммуникаций (механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования) отдельных помещений. Совершая сделки с такой вещью, мы в большинстве случаев не придаем этому значения.
3. Участник гражданского оборота, преследуя цели изменения состава сложной вещи, в результате может не только изменить назначение такой вещи, но и установить совершенно иной гражданско-правовой режим для составляющих ее элементов (вещей), ибо их совокупность представляет собой сложную вещь только тогда, когда все эти вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению
В данном случае показателен пример раздела квартиры как единой сложной вещи. При таком разделе квартира как единая сложная вещь перестает существовать и вместо нее появляются несколько различных вещей: жилые комнаты, имеющие самостоятельный правовой режим с точки зрения гражданского оборота вещей, и общее имущество коммунальной квартиры (сложная вещь). При этом признание комнат в коммунальной квартире жилыми помещениями становится возможным лишь в силу наличия в квартире мест общего пользования, находящихся в совместном пользовании всех собственников и нанимателей, проживающих в квартире.
Поскольку после раздела квартиры образуются несколько самостоятельных объектов - комнат, являющихся жилыми помещениями, и обособляется связанное с ними общим целевым назначением общее имущество коммунальной квартиры, постольку на смену единой сложной вещи приходит иная правовая конструкция - конструкция главной вещи и принадлежности (см. также комментарий к ст. 135 ГК).
КРИТЕРИИИ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ:
можно выделить следующие признаки правового режима вещей, подлежащих объединению в сложную вещь:
--------------------------------
<1> Определение ВАС РФ от 17 февраля 2005 г. N 1301/05; Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 28 августа 2002 г. по делу N А33-3456/02-С2-Ф02-2422/02-С2, ФАС Поволжского округа от 28 октября 2004 г. по делу N А12-10867/04-С22.
- вещи физически неразрывно не связаны между собой;
- вещи используются по единому назначению и образуют единое целое (т.е. их совокупность приобретает качество, которое не присуще каждой из вещей, составляющих данную совокупность, и превращает сумму данных вещей в самостоятельный объект права);
- каждая вещь может использоваться по своему назначению как самостоятельно, так и в составе сложной вещи и при этом не выполняет применительно к ней роль принадлежности;
- пространственное расположение, другие характеристики таких вещей позволяют обеспечить их необходимую пространственную и иную идентификацию (по единому адресу и т.п.) для целей их гражданского оборота в качестве совокупности вещей (сложной вещи).
При этом законодатель в новой редакции комментируемой статьи вместо разнородности предусмотрел требование о различности вещей и их соединении таким образом, который предполагает их использование по общему назначению.
Именно использование по общему назначению такой совокупности различных вещей предполагает потребность в вовлечении их в гражданский оборот как одной (сложной) вещи.
Показательным примером могут служить ценные коллекции различных вещей (монет и т.п.), библиотеки книг определенного автора или определенной тематики, которые как совокупность различных, но однородных вещей представляют ценность для их правообладателя или потенциального покупателя исключительно постольку, поскольку они соединены вместе и находятся во владении не как каждая вещь по отдельности, а как совокупность вещей - коллекция, библиотека и т.п. (т.е. сумма данных однородных вещей превращается в самостоятельный объект права).
системный блок компьютера состоит как минимум из деталей, представляющих собой самостоятельные части одного товара, причем у каждого из них есть отдельная стоимость, отдельный срок гарантии, а также иные характеристики. При этом компьютер - тоже товар, который часто при совершении сделок может состоять из системного блока и монитора. В данном случае необходимо учитывать, что комплектующая часть товара - это фактически часть сложной вещи, которая вместе с другими ее частями используется по общему назначению.
предприятие как имущественный комплекс не в полной мере отвечает критериям сложных вещей, поскольку в его состав наряду с вещами включаются права и обязанности (см. комментарий к ст. 132 ГК).
Примером одной из первых попыток определить имущественный комплекс (состоящий в данном случае из скважины минеральной воды и здания насосной станции) в качестве сложной вещи можно считать Постановление Президиума ВАС РФ от 26 сентября 2000 г. по делу N 3531/00 <1>. В дальнейшем вывод о том, что имущественный технологический комплекс может являться сложной вещью, нашел подтверждение в утвержденных Приказом Минюста России, Минэкономики России, Минимущества России и Госстроя России от 30 октября 2001 г. N 289/422/224/243 Методических рекомендациях о порядке проведения государственной регистраци
в соответствии с п. 2 ст. 456 Кодекса, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежность, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором.
2. Главную вещь и принадлежность связывает общее назначение. При этом главная вещь определяет это самое назначение, тогда как принадлежность ее обслуживает (например, конфета и ее обертка, квартира и подвальное помещение в многоквартирном доме, дверь и ручка от нее и т.д.).
_________________________________________________________
НУЖНО ЛИ?
В Постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 27 августа 1980 г., не утратившем своего значения, указывается на то, что принадлежностью признается вещь, назначенная служить главной вещи и связанная с ней общим хозяйственным назначением. Если законом или договором не установлено иное, принадлежность следует судьбе главной вещи.
В числе построек, именуемых жилым домом, главной вещью признается строение, предназначенное для проживания. Остальные постройки служат для удовлетворения хозяйственных надобностей и не могут быть самостоятельным объектом права собственности на отведенном для постройки дома земельном участке.
Рассматривая конкретное дело, Пленум Верховного Суда СССР обратил внимание на то, что в договоре, заключенном сторонами, сказано о продаже дома и не оговорено, что подобные строения не проданы.
Из этого, учитывая вышеизложенное, суду надлежало сделать вывод, что договор заключен о продаже как дома, так и подсобных строений. В противном случае на одном земельном участке оказалось бы два собственника: один - жилого дома, а другой - подсобных строений, что недопустимо <1>.
плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
Поскольку одно из правомочий собственника - пользование имуществом состоит в извлечении полезных свойств вещи всеми доступными способами, наиболее распространенными способами использования имущества являются присвоение, потребление или дальнейшее вовлечение в гражданский оборот продуктов использования (плодов, продукции и доходов).
Под продукцией принято понимать продукт производства, хозяйственной деятельности собственника: уголь, добытый из карьера, прокатную сталь, товары народного потребления и др. Вместе с тем между указанными понятиями подчас не может быть проведена четкая граница. Так, собранный урожай зерна, будучи поступлением вполне естественного происхождения, не может быть собран без организованной хозяйственной деятельности обладателя земельного участка или иного лица. Однако различия между плодами и продукцией не имеют юридического значения, поскольку судьба тех и других определяется гражданским правом одинаково.
В силу абз. 2 ст. 606 ГК РФ плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
Признаки животных как одушевленных вещей имеют значение для приобретения и осуществления права собственности, а также иных прав на животное. Так, ст. 230 ГК РФ предусматривает обязанность лица, задержавшего безнадзорный или пригульный скот или других безнадзорных домашних животных, возвратить их собственнику, а если собственник животных или место его пребывания неизвестны, не позднее трех дней с момента задержания заявить об обнаруженных животных в полицию или в орган местного самоуправления, которые принимают меры к розыску собственника.
Особая обязанность по содержанию животных закреплена за лицом, задержавшим безнадзорных животных, и лицом, которому они переданы на содержание и в пользование. Более того, при наличии вины они отвечают за гибель и порчу животных в пределах их стоимости.
Принято различать разные виды денег (обычно классификация производится в зависимости от функций денег). В том числе выделяются идеальные деньги, полноценные деньги (золотые и серебряные монеты) и их заменители (бумажные деньги) и т.д.
ДЕНЬГИ ЯВЛЯЮТСЯ ВЕЩАМИ При наличных расчетах происходит передача денежных средств в форме бумажных денег. При безналичных расчетах право на денежную сумму передается путем оформления бухгалтерских записей по счетам либо в иной форме, не требующей физической передачи денег
Центральный банк РФ устанавливает ограничения для указанных субъектов. Так, в настоящее время расчеты наличными деньгами в Российской Федерации между юридическими лицами, а также между юридическим лицом и гражданином, осуществляющим предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, между индивидуальными предпринимателями, связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, в рамках одного договора, заключенного между указанными лицами, могут производиться в размере, не превышающем 100 тыс. рублей <1>.
По общему правилу валютные операции между резидентами и нерезидентами осуществляются без ограничений.
Валютные операции между резидентами запрещены. Вместе с тем допускаются операции, связанные с расчетами в магазинах беспошлинной торговли, а также с расчетами при реализации товаров и оказании услуг пассажирам в пути следования транспортных средств при международных перевозках, операции по оплате и (или) возмещению расходов, связанных со служебными поездками за пределы территории Российской Федерации работников, постоянная работа которых осуществляется в пути или имеет разъездной характер, и т.д.
ако задача этой статьи в ином. В соответствии с абз. 2 комментируемой статьи права на валютные ценности защищаются в Российской Федерации на общих основаниях. Таким образом, обладателям этого особого объекта гражданских прав гарантирована равная с обладателями других предметов и видов имущества правовая защита.
2. Согласно ст. 1 Закона о валютном контроле к валютным ценностям относятся иностранная валюта и внешние ценные бумаги.