Каковы основные правила найма жилья в доме (квартире), принадлежащих гражданину на праве частной собственности?

Как отмечалось выше, собственник жилья может распоряжаться им по своему усмотрению, в том числе и сдать в наем.

Отношения по найму оформляются соответствующим договором, сторонами в котором выступают наймодатель (собственник жилья) и наниматель. Договором предусматривается предоставление наймодателем за плату жилого помещения нанимателю для проживания в нем.

В соответствии с законом договор заключается в письменной форме и должен быть зарегистрирован в местном органе исполнительной власти. Несоблюдение этих требований не влечет недействительности самого договора, но лишает стороны права, в случае спора, ссылаться в подтверждение наличия договора и его условий на свидетельские показания (ст. 46 Гражданского кодекса). В таком случае в качестве доказательств могут выступать только письменные документы.

Условия договора устанавливаются соглашением сторон, но при этом стороны не должны выходить за пределы, установленные для отдельных прав и обязанностей законом.

Предметом договора может быть как изолированное, так и неизолированное жилое помещение, а также часть комнаты. Не могут выступать предметом договора найма помещения, непригодные для проживания (например, подвал, сарай и т. п.). Эти помещения могут сдаваться собственником в найм (аренду), но при этом должен заключаться другой договор имущественного найма, который регулируется нормами не жилищного, а гражданского законодательства.

В домах и квартирах, принадлежащих гражданам, в отличие от найма жилья в государственном и общественном жилищном фонде, помещения могут сдаваться внаем на определенный срок, либо без указания срока по соглашению сторон.

Что же касается прав и обязанностей членов семьи нанимателя в домах (квартирах), принадлежащих гражданам, то они такие же, как и у членов семьи нанимателя в домах государственного и общественного жилищного фонда. Совместно проживающие члены семьи нанимателя пользуются наравне с ним всеми правами и несут все обязанности по договору.

Несколько отлично от статуса нанимателя государственного жилья решается вопрос о праве нанимателя вселять в снимаемое им по договору помещение других лиц. Одного желания нанимателя здесь недостаточно. Закон исходит из того, что вселение новых жильцов может повлиять на права и законные интересы хозяина жилья, а поэтому для вселения супруга нанимателя, совершеннолетних детей, других лиц (не обязательно родственников) требуется письменное согласие собственника жилья. Исключение здесь составляет только вселение несовершеннолетних детей к родителям.

Плата за пользование жильем, сроки ее внесения, порядок внесения платы за коммунальные услуги устанавливаются соглашением сторон. При определении размера платы учитывается площадь сдаваемых помещений, фактические затраты собственника жилья на обслуживание и ремонт квартиры (дома), сумма возмещения собственнику стоимости жилья и другие затраты.

Следует подчеркнуть, что полученные гражданином-владельцем квартиры или дома суммы от сдачи жилья в наем (за минусом затрат) являются его доходами и подлежат налогообложению.

Собственники квартир обязаны подавать в налоговую инспекцию декларацию о доходах от сдачи жилья (абз. 3 п. 16 Правил пользования помещениями жилых домов и придомовыми территориями).

При производстве капитального ремонта жилого дома (квартиры в доме), когда ремонт нельзя произвести без выселения нанимателя, он должен выселиться. При отказе нанимателя освободить жилое помещение, собственник может требовать его выселения в судебном порядке. В отличие от выселения из домов государственного жилищного фонда, при выселении по этому основанию из частных домов, квартир владелец не обязан предоставлять нанимателю на время проведения ремонта другое жилье.

Однако, так же как и в государственных квартирах, по окончанию капремонта нанимателю должно быть возвращено занимаемое им по договору жилье.

При решении вопроса о возможности изменения договора найма действуют те же правила, что и в домах государственного жилищного фонда: изменение условий договора допускается только по соглашению сторон.

Законодательство предоставляет нанимателю частного жилья широкие права на расторжение договора найма. Он может расторгнуть договор в любое время по любому основанию или даже не указывая основания (ст. 167 Жилищного кодекса). Согласие собственника жилья не является обязательным даже в том случае, когда договор был заключен на строго определенный срок. Предоставляя такие права нанимателю в части расторжения договора, закон не обязывает его возместить собственнику жилья убытки, которые он может понести из-за расторжения договора нанимателем. Естественно, наниматель должен выполнять все лежащие на нем обязанности и нести ответственность за их нарушение до дня расторжения договора.

Что же касается расторжения договора по инициативе владельца жилья, то его права в этом отношении значительно меньше, чем у нанимателя.

Согласно ч. II ст. 168 Жилищного кодекса, по инициативе наймодателя (собственника) договор может быть расторгнут только с согласия нанимателя.

Законом установлено два исключения из этого правила. В том случае, если договор был заключен на неопределенный срок и у наймодателя возникла необходимость использовать сдаваемые помещения для проживания членов своей семьи, он может потребовать расторжения договора, предупредив нанимателя за три месяца.

Второе исключение имеет место тогда, когда наниматель или лица, проживающие с ним, систематически разрушают или портят жилое помещение, используют его не по назначению или систематическим нарушением правил проживания делают невозможным для других проживание с ними в одной квартире или одном доме, а также когда они систематически не платят квартирную плату и плату за коммунальные услуги. В этом случае согласия нанимателя на расторжение договора, независимо от того, заключен ли он на определенный срок или без указания срока, не требуется.

При прекращении договора наниматель и совместно проживающие с ним лица обязаны освободить жилое помещение, а в случае отказа подлежат выселению в судебном порядке без предоставления жилья.

Закон гарантирует нанимателю сохранение договора и пользование занимаемым жильем в случае перехода права собственности на квартиру (дом) к другому лицу, например, в силу купли-продажи, дарения, наследования и т. д.

В соответствии с общим принципом жилищного законодательства о допустимости расторжения договора найма жилого помещения только по основаниям, установленным законом, ст. 170 Жилищного кодекса устанавливает правило, по которому при переходе права собственности на квартиру (дом), в которых находится сданное внаем жилое помещение, к другому лицу договор сохраняет силу до окончания указанного в нем срока, т. е. он является обязательным для нового собственника жилья.