Допускается ли переоборудование и перепланировка жилья не в связи с капитальным ремонтом?

Да, допускается. Согласно ст. 100 Жилищного кодекса, с целью повышения благоустройства жилья, либо превращения коммунальной квартиры в отдельную может производиться переоборудование и перепланировка жилья. Под повышением благоустройства в этой ситуации понимается не только оборудование жилья отсутствующими коммунальными удобствами (газом, ванной, горячим водоснабжением и т. п.), но и улучшение условий проживания в нем, что может быть достигнуто путем превращения смежных неизолированных комнат в изолированные, увеличение площади комнат за счет подсобных помещений и т. п.

На производство переоборудования и перепланировки требуется разрешение местной исполнительной власти. Это разрешение дается в форме решения, принимаемого на основании заключения соответствующей комиссии. Отказ в выдаче решения может быть обжалован в вышестоящий орган исполнительной власти.

Если речь идет о переоборудовании и перепланировке, затрагивающей интересы других жильцов, требуется их согласие. В любом случае, если перепланировка осуществляется нанимателем, помимо разрешения местных властей требуется согласие наймодателя. С другой стороны, если инициатива в отношении перепланировки исходит от наймодателя, он обязан получить на это согласие нанимателя.

Споры между нанимателем и наймодателем по этим вопросам рассматриваются судом.

Наниматель, допустивший самовольное переоборудование или перепланировку жилого или подсобного помещения, обязан за свой счет привести его в прежнее состояние. Кроме того, в ст. 189 Жилищного кодекса установлено, что лица, виновные в самовольном переоборудовании и перепланировке жилья, несут гражданско-правовую и административную ответственность. Так, например, гражданско-правовая ответственность в этом случае выражается в том, что наниматель обязан привести помещение в прежнее состояние за свой счет. При невыполнении этого требования ЖЭК производит необходимые работы самостоятельно с последующим взысканием понесенных расходов с нанимателя.

Допускается ли изменение договора найма жилого помещения и, если, да, то в каких случаях?

Закрепленное в ст. 9 Жилищного кодекса право граждан на бессрочное пользование предоставленным жилым помещением в домах государственного и общественного жилищного фонда, заключенный на основании выданного ордера договор найма между нанимателем и наймодателем не свидетельствуют о том, что этот договор раз и навсегда остается неизменным. Со временем между нанимателем и членами семьи, проживающими вместе с ним, изменяется характер семейных отношений, возникают другие обстоятельства, в соответствии с которыми договор уже перестает отвечать его первоначальному содержанию, возникает необходимость в его изменении.

Общим правилом при изменении договора найма является взаимное согласие нанимателя, членов его семьи и наймодателя. Однако законодательством не исключается возможность и иного решения этого вопроса. Такие случаи предусмотрены ст. 104-107 Жилищного кодекса, но могут быть установлены и дополнительно.

Достигнутое соглашение между сторонами договора по поводу его изменения само по себе еще никаких правовых последствий не порождает. Оно приобретает юридическую силу только тогда, когда достигнутая договоренность нашла свое официальное закрепление в решении того органа, который осуществляет управление жильем.

Возникающие при разрешении вопросов об изменении договора найма споры разрешаются в судебном порядке.