Кто такие временные жильцы?

Правовой статус временных жильцов регулируется ст. 98, 99 Жилищного кодекса.

В отличие от поднанимателей, основанием вселения которых в жилое помещение является договор поднайма, а условием проживания плата за предоставленное жилье, временное проживание в жилом помещении нанимателя любого лица, не обязательно родственника, допускается без заключения договора и при условии бесплатности пользования жильем. Единственным условием для вселения временных жильцов является согласие на то нанимателя и членов его семьи. Согласие наймодателя (ЖЭКа) в данном случае не требуется.

Срок проживания временных жильцов не установлен, однако если их проживание будет продолжаться свыше полутора месяцев, вселение допускается при условии, если на каждого из проживающих в данном помещении, в т. ч. и вселяемых в качестве временных жильцов, будет приходиться жилая площадь не менее уровня средней обеспеченности жильем для данного населенного пункта. При вселении на срок менее полутора месяцев размер жилплощади значения не имеет.

Иногда в квартиру, занимаемую нанимателем, для осуществления ухода за ним вселяются родственники или вообще посторонние лица, которые в течение длительного времени добросовестно выполняют обязанности по уходу, а после смерти нанимателя претендуют на освободившееся помещение, считая себя членом его семьи. Следует помнить, что временные жильцы самостоятельного права на занимаемое помещение, независимо от продолжительности проживания, не приобретают. (ст.99 Жилищного кодекса). В отличие от поднанимателей такие лица не признаются законом нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Временные жильцы обязаны немедленно освободить занимаемое жилое помещение без предварительного предупреждения по первому требованию нанимателя. В случае отказа освободить жилье они подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. Такими же будут и последствия в случае прекращения действия договора найма, например, в случае смерти гражданина, у которого временный жилец проживал.

Каковы права и обязанности нанимателя жилья при производстве капитального ремонта дома?

Отношения, возникающие между нанимателем и наймодателем жилья при производстве капитального ремонта дома регулируются ст. 101, 102 Жилищного кодекса.

Капитальный ремонт домов государственного и общественного жилищного фонда производится в плановом порядке, при этом согласия нанимателей на проведение такого ремонта не требуется.

При производстве капитального ремонта жилых домов указанных жилищных фондов, когда ремонт не может быть произведен без выселения нанимателя и членов его семьи, они подлежат переселению на время проведения ремонта в другое жилое помещение без расторжения договора найма на ремонтируемое помещение. В случае отказа нанимателя от переселения наймодатель может требовать этого в судебном порядке.

Необходимость в выселении возникает тогда, когда без освобождения жилых помещений нельзя произвести те или иные ремонтные работы: перепланировку квартир, замену перекрытий и т. п. Это правило имеет большое практическое значение, так как в отдельных случаях с целью создания более удобных условий для проведения ремонта наймодатель ставит вопрос о переселении жильцов и тогда, когда ремонт можно сделать и без этого. Вместе с тем следует подчеркнуть, что одновременно закон не предусматривает и права нанимателя требовать предоставления ему другого жилья на период ремонта, если последний может быть произведен без выселения, хотя при этом для жильцов создаются определенные неудобства.

Помещение, предоставляемое нанимателю и его семье должно отвечать определенным требованиям находиться в черте данного населенного пункта и отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. Однако, закон не содержит условия в отношении благоустроенности такого помещения, поэтому не исключается возможность предоставления на время проведения ремонта и такого жилья, в котором отсутствуют отдельные виды коммунальных услуг. Не урегулирован и вопрос о размере жилого помещения для временного проживания, этот вопрос решается в каждом конкретном случае соответствующим жилищным органом по согласованию с нанимателем, а в случае возникновения спора судом.

После окончания ремонта наниматель вселяется обратно, в ранее занимаемую им квартиру. Это право нанимателя охраняется законом при заселении отремонтированного помещения другими лицами, наниматель может требовать их выселения в судебном порядке.

Законом предусмотрено возмещение наймодателем нанимателю расходов по переселению. Имеются в виду не только расходы, связанные с переселением на время ремонта, но и расходы по вселению обратно.

Несмотря на то, что на период переселения договор найма не расторгается, наниматель обязан платить только за то помещение, в которое он временно переселился. Он должен выполнять общие обязанности граждан по обеспечению сохранности жилых домов, за исключением проведения текущего ремонта, чего он делать не обязан.

Вместо предоставления жилья на время проведения капремонта нанимателю и членам его семьи с их согласия и согласия наймодателя может быть предоставлена в постоянное пользование другая квартира. Следует подчеркнуть, что это правило не имеет обязательного, безусловного характера, оно не является основанием для обязательного предоставления другого жилья по просьбе нанимателя. Вместе с тем, данное правило не может применяться и без его согласия, т. е. наймодатель не вправе расторгнуть договор найма на ремонтируемое помещение на том основании, что он предложил нанимателю какое-либо другое жилье.

При капитальном ремонте домов с перепланировкой квартир жилые помещения нередко изменяются (увеличиваются или уменьшаются) в размере или вообще перестают существовать, т. к. их площадь присоединяется к другим жилым помещениям или преобразуется в нежилую (кухни, ванные комнаты и т. п.). Эти изменения предусматриваются проектом, в связи с чем о них должно быть известно до начала ремонта.

Если жилое помещение в результате капитального ремонта не сохраняется (имеется в виду превращение его в места общего пользования или в часть другой квартиры), нанимателю и членам его семьи, согласно ч. 4 ст. 100 Жилищного кодекса предоставляется другое благоустроенное помещение. Следует подчеркнуть, что это правило не должно применяться, если в жилом помещении повысился уровень благоустройства или оно превращено в отдельную квартиру. Такое помещение подлежит возврату нанимателю по его требованию.

В случае, когда в результате капремонта жилое помещение существенно увеличится, договор найма также расторгается с предоставлением нанимателю и члена его семьи другого благоустроенного жилья. При этом увеличение считается существенным, если его размеры превысят установленную в ст. 47 Жилищного кодекса норму жилой площади 13,65 кв. м. на одного человека, а также норму дополнительной площади (для тех, кто имеет на это право), в результате чего образуются излишки жилой площади. Если же увеличение помещения не привело к образованию излишков, наймодатель не вправе требовать расторжения договора.

При существенном же уменьшении жилого помещения в результате капремонта, решение вопроса о сохранении договора найма зависит от нанимателя. В этом случае именно ему предоставлено право требовать предоставления другого благоустроенного жилья. Следует учитывать, что под жилым помещением понимается не только комната (комнаты), но и подсобные помещения кухня, коридор, а поэтому уменьшение их размеров также принимается во внимание. Вопрос о том, какое уменьшение является существенным, решается исходя из конкретных обстоятельств. Однако при всех условиях при уменьшении жилья, но не ниже нормы средней обеспеченности для данного населенного пункта, наниматель не вправе требовать расторжения договора. Возникающие в этой связи споры рассматриваются судом.

Приведенные выше правила имеют и другое значение. И при существенном увеличении, и при существенном уменьшении жилья требование о расторжении договора должно быть заявлено в первом случае наймодателем, во втором нанимателем до начала ремонта. Если же этого не произошло, и имеет место факт переселения нанимателя вместе с семьей в отселенческое жилье, договор найма на ремонтируемое помещение расторжению не подлежит.