Экономика недвижимости.-5

11

Решение. Решим данную задачу с использованием таблиц сложного процента. Находим страницу, соответствующую процентной ставке 10%. Находим фактор текущей стоимости аннуитета в колонке №5 и строке, соответствующей периоду существования аннуитета: 3,1699.

Рассчитаем текущую стоимость аннуитета:

PVA 300 PVA 104 % 3003,1699 951 тыс. руб.

Таким образом, инвестор снимает со счета четыре раза по 300 тыс. руб. или 1200 тыс. руб. Разница между первоначальным вкладом 951 тыс. руб. и накоплением 1200 тыс. руб. обеспечивается суммой процентов, которые начисляются на уменьшающийся остаток вклада по технике сложного процента. Этот процесс предполагает в конечном счете нулевой остаток на депозите.

Пример 1.11. Владелец кафе предполагает в течение 6 лет получать ежегодный доход от аренды в сумме 600 тыс. руб. В конце шестого года кафе будет продано за 2500 тыс. руб., расходы по ликвидации составят 5% от продажной цены. Прогнозирование доходов от аренды имеет большую степень вероятности, чем возможность продажи объекта за указанную цену. Различия в уровне риска определяют выбранные аналитиком ставки дисконтирования для дохода от аренды и продажи: 8% и 20% соответственно.

Решение. Рассчитаем текущую стоимость потока доходов от аренды:

PVA 600 PVA 86% 6004,6229 2774 тыс. руб.

Определим текущую стоимость дохода от продажи:

PV 2500(1 0,05) PV 620% 23750,3349 795,4 тыс. руб.

Рассчитаем сумму доходов:

2774 + 795,4 = 3569,4 (тыс. руб.).

Меняющаяся конъюнктура рынка, мероприятия собственника по усовершенствованию эксплуатационных характеристик объекта, инфляция и многие другие факторы оказывают существенное влияние на величину ежегодного дохода. Определение текущей стоимости меняющейся суммы

12

потока доходов требует определенных навыков работы с коэффициентами, приведенными в приложении в колонке №5.

Пример 1.12. Аренда магазина принесет его владельцу в течение первых трех лет ежегодный доход в размере 750 тыс. руб. В последующие пять лет доход составит 950 тыс. руб. в год. Определите текущую стоимость совокупного дохода, если ставка дисконтирования равна 10%.

Данная задача имеет несколько вариантов решения.

1) Первый вариант решения.

В данном случае текущая стоимость совокупного дохода равна текущей стоимости потока доходов в размере 750 тыс. руб. за первые три года и потока доходов в размере 950 тыс. руб. за последующие пять лет.

1. Рассчитаем текущую стоимость арендных платежей за первые 3 года:

750 PVA 103 % 7502,4869 1865,2 тыс. руб.

2. Определим текущую стоимость арендной платы за последующие 5 лет:

950( PVA 108 % PVA 103 % ) 950(5,3349 2,4869) 2705,6 тыс. руб.

Фактор текущей стоимости аннуитета в этом случае будет равен разности факторов, соответствующих конечному и начальному периоду возникновения измененной суммы арендной платы по отношению к текущему, т.е. нулевому, периоду. Повышенная аренда поступала с конца третьего по конец восьмого периода, следовательно, в расчетах должны быть использованы факторы из таблицы для трех и восьми периодов соответственно: 2,4869 и 5,3349.

3. Суммарная текущая стоимость арендной платы составит: 865,2 + 2705,7 = 4570,8 (тыс. руб.).

2) Второй вариант решения.

Текущая стоимость суммарного потока доходов равна разности потока доходов в 950 тыс. руб., полученной за все 8 лет, и несуществующего потока доходов в размере 200 тыс. руб. (950 - 750) за первые три года.

Рассчитаем текущую стоимость дохода от аренды исходя из предположения, что все 8 лет она составляла ежегодно 950 тыс. руб.:

Текущая стоимость арендной платы за 8 лет составляет

5068,2 - 497,4 = 4570,8 (тыс. руб.).

3) Третий вариант решения.

Этот вариант решения предполагает, что текущая стоимость совокупного дохода равна сумме дохода в размере 750 тыс. руб. за 8 лет и превышения в размере 200 тыс. руб., достигнутого в последние 5 лет аренды.

Рассчитаем текущую стоимость доходов от аренды в 750 тыс. руб. за 8

лет:

(950 750) ( PVA 108 % PVA 103 % ) 200(5,3349 2,4869) 569,6 тыс.руб.

Текущая стоимость полученной арендной платы: 4001,2 + 569,6 = 4470,8 (тыс. руб.).

Если полученные результаты имеют некоторые расхождения, то это является следствием округлений, допускаемых при расчетах.

1.6. Периодический взнос на погашение кредита (взнос на амортизацию единицы)

Временная оценка денежных потоков может поставить перед аналитиком проблему определения величины самого аннуитета, если известна его текущая стоимость, число взносов и ставка дохода. В таблицах — колонка №6, а формула расчета:

16

стоимостью $24. Какая сумма накопилась бы на счете сегодня, если бы они вложили эти деньги в банк под 6% годовых. Используйте технику сложного процента.

Задача 1.8. Стоимость земли, купленной за $8000 повышается на 15% в

год (по сложному проценту). Сколько она будет стоить через 3 года.

Задача 1.9. Вкладчик хочет получить $8000, вложив сегодня $1000 под

12% годовых. Сколько полных платежных периодов понадобится для осуществления цели?

Задача 1.10. Пенсионный фонд принимает взносы под 10% годовых.

Какая сумма будет накоплена к выходу на пенсию, если из зарплаты в конце каждого из 10 лет перечислять в пенсионный фонд $500.

Задача 1.11. Каждый год вы получаете от квартиры сданной в аренду $600. Эти деньги вы вкладываете в банк под 10% годовых. Сколько денег у вас будет через 5 лет?

Задача 1.12. Молодая семья планирует купить квартиру через 5 лет. Ее доходы позволяют в начале каждого года вкладывать в банк $1000 под 10%

годовых. Сколько денег будет на счете через 5 лет.

Задача 1.13. Владелец жилой недвижимости планирует заменить кровлю на своих зданиях через 5 лет. Он полагает, что через 5 лет это ему обойдется в $20000. Какую сумму он должен депонировать по окончании каждого года с учетом того, что средства на счете будут накапливаться по годовой ставке 10%.

Задача 1.14. Через 5 лет понадобится $20000. Какую сумму депонировать в начале каждого года на счет в банк, начисляющий 10% годовых?

Задача 1.15. Сколько надо положить на счет в банк под 10% годовых,

чтобы через 10 лет купить квартиру за $30000?

Задача 1.16. Через 7 лет необходимо иметь $3000. Достаточно ли положить в банк $1200, если он начисляет процент ежеквартально, годовая ставка равна 10%?

Задача 1.17. Земельный спекулянт рассчитывает, что через 2 года массив площадью 10 га может быть продан за $1000 за га. Какая сегодняшняя цена

17

позволит спекулянту получить 15% годовой доход?

Задача 1.18. Аренда магазина принесет его вкладчику в течение первых трех лет ежегодный доход $3000, в последующие 5 лет доход составит $4500.

Определить текущую стоимость совокупного дохода, если ставка дисконта

10%.

Задача 1.19. Строительная фирма предлагает вам квартиру на таких условиях. Вы в течение 25 лет ежегодно выплачиваете $4000 при ставке ипотеки 10%. Оценщик оценил вашу квартиру в $30000. Согласитесь ли вы на этот контракт?

Задача 1.20. Вы выиграли конкурс. По его условиям вы можете получить $1000 сейчас наличными или $2000 – через 5 лет. Какой приз вы выберете, если банк принимает вклады под 10% годовых?

18

2. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

2.1. Общая характеристика доходного подхода

Доходный подход определяет рыночную стоимость недвижимости как сумму доходов, которые оцениваемый объект может принести в будущем,

скорректированную на риск их недополучения. Оценка недвижимости методами доходного подхода основана на прогнозировании будущих доходов,

генерируемых объектом, и анализе связанных с ним рисков, которые могут спровоцировать несовпадение фактических доходов с величиной, рассчитанной на дату оценки.

Доходный подход к оценке недвижимости включает два основных метода:

1)метод дисконтированных денежных потоков;

2)метод капитализации дохода.

Выбор метода определяется динамикой будущих доходов. Если, по мнению оценщика, прогнозируемые доходы по годам будут существенно меняться, то оценку следует проводить методом дисконтированных денежных потоков, а если ожидаемые доходы будут стабильными либо стабильно изменяющимися, можно использовать метод капитализации доходов.

2.2. Виды дохода, генерируемого недвижимостью

Для оценки рыночной стоимости можно использовать различные уровни

(виды) дохода, который приносит собственнику объект недвижимости.

Оценщик рассчитывает следующие виды дохода.

Потенциальный валовой доход (ПВД) — это доход, который может принести объект оцениваемой недвижимости при условии, что вся площадь,

предназначенная для сдачи в аренду, будет сдана в течение всего года:

где АПл — годовая арендная плата (рыночная или договорная);

S — площадь, предназначенная для сдачи в аренду,

19

Действительный валовой доход (ДВД) — это потенциальный валовой доход, скорректированный на коэффициент потерь от недосдачи площадей и недосбора платежей. Коэффициент потерь определяется экспертно на основе анализа рыночной информации в процентах к потенциальному валовому доходу:

где ПВД - потенциальный валовой доход; Кпотерь - общие потери от недосдачи площадей и недосбора платежей.

Прочие доходы, учитываемые при оценке,— это доходы, не связанные со сдачей площадей в аренду. Например, владелец гостиничной недвижимости может предоставлять постояльцам дополнительные услуги и получать от этого доход.

Действительные поступления валового дохода требуют от собственника определенных расходов, связанных с эксплуатацией объекта недвижимости.

Такие расходы называют операционными.

Чистый операционный доход (ЧОД) — это действительный валовой доход, скорректированный на величину расходов, связанных с владением недвижимостью и ее эксплуатацией.

Состав операционных расходов зависит от оцениваемого объекта недвижимости, а также от способа прогнозирования эксплуатационных затрат.

Однако в любом случае в их состав не включаются амортизационные отчисления, расходы на финансирование объекта оценки и налог на прибыль.

Амортизационные отчисления не являются для собственника затратами и, по сути, представляют собой возврат через арендные платежи ранее понесенных расходов на приобретение недвижимости, т.е. данная статья для собственника объекта является притоком денежных поступлений.

Расходы на финансирование объекта оценки включают сумму погашения кредита с начисленными процентами, который ранее был получен для приобретения оцениваемого объекта.

20

Денежный поток до вычета налогов — это часть чистого операционного дохода, скорректированная на причитающиеся кредитору платежи по обслуживанию долга, но до вычета обычного подоходного налога.

Реверсия - это денежная сумма, которую инвестор может получить и случае гипотетической продажи объекта оценки в конце анализируемого периода.

Виды ставок доходности. Ожидаемый инвестором доход предусматривает полное возмещение инвестированных средств (т.е. возврат капитала) и получение прибыли или вознаграждения (т.е. доход от капитала).

Коэффициент капитализации выражает соотношение годового дохода к стоимости вложенного капитала.

Общий коэффициент капитализации — это показатель текущей доходности объекта недвижимости, отражающий соотношение ожидаемого годового чистого операционного дохода и общей стоимости недвижимости.

Данный показатель используется для конвертации чистого операционного дохода в стоимость недвижимости Общий коэффициент капитализации не характеризует эффективность инвестиций в недвижимость и не является индикатором доходности капитала. Он может быть больше, меньше или равен ожидаемой доходности вложенного в недвижимость капитала. С помощью метода кумулятивного построения ставку дисконтирования можно рассчитать следующим образом:

где Rб/р - безрисковая (базовая) ставка доходности;

П1 — премия за ликвидность;

П2 — премия за риск вложения в оцениваемый объект;

П3 — премия за инвестиционный менеджмент.

Коэффициент капитализации собственных инвестиций — это показатель текущей доходности, отражающий соотношение между годовыми денежными поступлениями на собственный капитал до вычета налогов и величиной