Права и обязанности сторон по договору социального найма

Наниматель по договору социального найма и члены его семьи имеют право в установленном порядке:

1) пользоваться жилым помещением, а также осуществлять профессиональную или индивидуальную предпринимательскую деятельность, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (ст. 17 ЖК);

2) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

3) сдавать жилое помещение в поднаем (если срок договора поднайма не определен, то на 1 год);

4) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов (максимально до 6 месяцев);

5) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения в порядке и на условиях, предусмотренных жилищным законодательством (ст. 72 ЖК);

6) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг;

7) временно отсутствовать в занимаемом помещении (причем срок отсутствия не регламентируется), что не влечет за собой изменение прав и обязанностей по договору социального найма;

8) осуществлять переустройство и перепланировку жилого помещения;

9) получать субсидии по оплате жилого помещения и коммунальных услуг (ст. 159 ЖК).

Наниматель обязан:

1) использовать жилое помещение по назначению;

2) обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его надлежащее состояние;

3) производить текущий ремонт жилого помещения;

4) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

5) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Права и обязанности наймодателя:

1) требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

2) при предоставлении передать нанимателю жилое помещение, свободное как фактически, так и юридически;

3) принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

4) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

5) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества. На наймодателя, как и нанимателя, могут быть возложены и иные обязанности, предусмотренные законом.

Изменение обязательств из договора социального найма жилого помещения

Изменение договора социального найма возможно по требованию граждан, проживающих в одной квартире и пользующихся в ней жилыми помещениями по отдельным договорам найма, в случае объединения их в одну семью (например, при вступлении в брак, усыновлении) (п. 1 ст. 82 ЖК). Изменение правоотношения найма выражается здесь в том, что вместо нескольких договоров найма с кем-либо из членов семьи (по их соглашению) заключается один договор на все занимаемые ими помещения (из-за нередкого в прежней практике отсутствия письменного договора жилищного найма эта ситуация получила название «объединение лицевых счетов»). При этом изменяются субъекты, предмет и, возможно, некоторые условия договора найма. Отказ наймодателя в заключении одного договора найма может быть оспорен в судебном порядке.

Допускается изменение договора найма путем замены нанимателя в ранее заключенном договоре дееспособным членом его семьи (например, отец желает перевести права нанимателя на своего сына).

Для такого изменения договора требуется согласие нанимателя и остальных членов его семьи, а также согласие наймодателя (п. 2 ст. 82 ЖК).

В случае выбытия нанимателя или его смерти обязательственные отношения тоже, как правило, не прекращаются, поскольку нанимателем становится кто-либо из дееспособных членов его семьи. Если единственным лицом, имеющим право на занимаемое жилое помещение, окажется несовершеннолетний, договор заключается от его имени опекуном или попечителем. Замена нанимателя в принципе не влияет на объем прав и обязанностей членов семьи, ибо все они как участники жилищного правоотношения имеют одинаковые права и обязанности.

Однако, если наниматель умер или выбыл, может измениться размер платы за пользование жилым помещением.

Правоотношение социального найма может измениться в результате переустройства и перепланировки жилого помещения по инициативе нанимателя или наймодателя. Они допускаются лишь с согласия наймодателя (ч. 2 ст. 678 ГК) и на основании положительного решения органа местного самоуправления, отказ которого может быть оспорен в суде (п. 1 ст. 26 и п. 3 ст. 27 ЖК). Самовольное переустройство или перепланировка жилья, проведенные при отсутствии решения органа местного самоуправления или с нарушением их проекта, утвержденного в установленном порядке, влекут для нанимателя обязанность привести жилое помещение в прежнее состояние. В свою очередь неисполнение этой обязанности становится основанием для судебного расторжения договора социального найма и выселения нанимателя и членов его семьи (если только суд с учетом прав и законных интересов граждан и отсутствия угрозы их жизни или здоровью не примет решение о сохранении жилого помещения в переустроенном или перепланированном состоянии).

По инициативе наймодателя возможно проведение капитального ремонта или реконструкции жилого дома. При этом на время проведения соответствующих работ может потребоваться переселение нанимателей и членов их семей в другие жилые помещения без расторжения заключенных с ними договоров социального найма. В этом случае им по договору найма специализированного жилья на время ремонта или реконструкции предоставляются жилые помещения маневренного фонда (п. 2 ст. 106 ЖК), причем их переселение в эти жилые помещения и обратно осуществляется за счет наймодателя (при отказе от переселения оно может быть осуществлено по решению суда в принудительном порядке) (п. 1 ст. 88, п. 1 ст. 95 ЖК). С согласия нанимателя и членов его семьи возможно и предоставление им другого благоустроенного жилого помещения с заключением нового договора социального найма и расторжением договора в отношении ранее занимаемого помещения.

После завершения капитального ремонта или реконструкции жилого дома ранее занимавшееся нанимателем и членами его семьи жилое помещение может не только сохраниться в улучшенном виде, но и измениться по площади как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения либо даже вовсе исчезнуть. Если площадь данного помещения уменьшится настолько, что наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо, напротив, существенно превысит норму предоставления на каждого члена семьи нанимателя или данное помещение вообще не будет сохранено, нанимателю и членам его семьи еще до начала капитального ремонта или реконструкции должно быть предоставлено другое жилое помещение с заключением нового договора социального найма. Однако наниматель и члены его семьи, по каким-либо причинам пожелавшие проживать в прежнем доме, вправе вселиться в уменьшившееся по общей площади жилое помещение (п. 4 ст. 88 ЖК), что также повлечет за собой определенное изменение правоотношения социального найма (в части предмета, размера оплаты и т.п.).

К числу других случаев изменения правоотношения найма жилого помещения можно отнести изменение субъектного состава этого правоотношения, а также отдельных прав и обязанностей в результате вселения в жилое помещение новых членов семьи и, наоборот, в результате выбытия членов семьи на постоянное жительство в другое место.

Законодательство не предусматривает более возможности раздела жилых помещений по требованию совершеннолетнего члена семьи нанимателя, заменяя ее правом члена семьи нанимателя требовать от него принудительного обмена (размена) жилого помещения на другие (п. 3 ст. 72 ЖК), при котором первоначально предоставленное по договору социального найма жилое помещение остается единым объектом.

Изменение правоотношения социального найма может быть связано с передачей многоквартирного жилого дома из государственного жилищного фонда в муниципальный, например, при передаче ведомственных домов в муниципальный фонд, т.е. из государственной собственности в муниципальную. Согласно ст. 64 ЖК и ст. 675 ГК это не влечет расторжения или изменения договора социального найма.

Но хотя в данном случае условия заключенного договора остаются неизменными, меняется один из его субъектов – наймодатель, а наниматель может почувствовать изменение ситуации при исполнении новым наймодателем своих обязанностей и при предъявлении им соответствующих требований к нанимателю.

Расторжение договора социального найма возможно: 1) по соглашению сторон (ст. 450 ГК); 2) по инициативе нанимателя с согласия членов его семьи в любое время. В случаях, когда наниматель и члены его семьи выехали на постоянное жительство в другое место, договор считается расторгнутым со дня выезда (ст. 83 ЖК); 3) по инициативе наймодателя путем выселения в судебном прядке с предоставлением или без иного жилого помещения. Помещение, предоставляемое выселяемому, должно быть указано в решении суда о выселении нанимателя.

С предоставлением другого аналогичного по размеру, благоустроенного жилого помещения граждане выселяются в случаях: если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу; помещение подлежит переоборудованию в нежилое или признано непригодным. При этом неблагоустроенность жилого помещения, из которого выселяется гражданин, и (или) отсутствие в нем коммунальных удобств не являются основанием для предоставления ему жилого помещения, не отвечающего требованиям ст. 89 ЖК. Нанимателю предоставляется другое, равнозначное по площади и находящееся в черте данного населенного пункта, благоустроенное жилое помещение по договору социального найма.

Предоставление иного, в том числе и неблагоустроенного, жилого помещения возможно, если лицо в течение более 6 месяцев не вносило плату за квартиру и (или) коммунальные услуги без уважительной причины. Порядок выселения регламентирует п. 2 ст. 687 ГК.

На основании ст. 91 ЖК без предоставления другого жилого помещения выселяются наниматель, члены его семьи или другие совместно проживающие с ним лица, если они: 1) систематически нарушают права и законные интересы соседей, бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, или используют занимаемое жилое помещение не по назначению. В таких случаях наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения и назначить разумный срок для их устранения; 2) лишены родительских прав и совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным (п. 2 ст. 91 ЖК).