Изменение и расторжение договора аренды предприятия, признание его недействительным

Основания и порядок изменения и расторжения договора аренды предприятия, а также основания признания его недействительным устанавливаются по общим правилам признания сделки недействительной либо изменения и расторжения договора аренды.

Специальные правила присущи лишь положениям о последствиях недействительности договора аренды предприятия и последствиях его изменения или досрочного расторжения (ст. 663 ГК). Они относятся к таким последствиям, когда, согласно закону, с одной стороны или с обеих сторон договора возврату или взысканию в доход Российской Федерации подлежит имущество в натуре. Это правило корреспондирует правилу п. 4 ст. 167 ГК.

Применение указанных общих последствий к договору аренды предприятия ограничено и возможно лишь в случаях, когда их осуществление существенно не нарушает права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречит общественным интересам. И, напротив, подобные последствия недопустимы при доказанности риска существенного нарушения прав и охраняемых законом интересов названных лиц либо при наличии опасности нарушения общественных интересов. Так, при прекращении договора многие элементы предприятия (сырье, материалы и пр.) не могут быть возвращены в натуре, поскольку израсходованы, проданы в процессе функционирования предприятия. Или, к примеру, общественным интересам противоречило бы изъятие в натуре имущественного комплекса предприятия в доход государства, если бы фактически привело к ликвидации юридического лица — арендатора и к массовым увольнениям работников.

21. Договор финансовой аренды (лизинга). Значение, понятие и правовая природа договора финансовой аренды

В условиях жесткой конкуренции за рынки товара один из неординарных способов финансирования юридических и физических лиц — инвестирование денежных средств в покупку дорогостоящего имущества с целью предоставления его в аренду. Суть способа в приобретении инвесторами от своего имени и за свой счет имущества по просьбе лиц, испытывающих нехватку финансовых ресурсов, с последующей передачей его этим лицам в аренду и получения арендной платы. Поскольку с экономической точки зрения арендодатель (лизингодатель) играет роль лица, финансирующего покупку указанного арендатором имущества, этот вид аренды именуется финансовой арендой (лизингом). По общему правилу имущественный интерес лизингодателя — размещение и последующий возврат с прибылью денежных средств, а имущественный интерес лизингополучателя — в приобретении предмета лизинга за счет средств, предоставленных лизингодателем, и при его содействии.

Для инвестора инвестирование в форме покупки имущества с целью предоставления в лизинг зачастую более выгодное вложение капитала, чем кредит, поскольку позволяет финансировать участников экономической деятельности при относительно более низких рисках возврата денежных средств. Обусловлено это тем, что у арендодателя сохраняется право собственности на объект аренды и при невнесении лизинговых платежей он (как собственник) вправе требовать его изъятия. Для испытывающего нехватку денежных средств арендатора, в отличие от заемщика по кредиту, важное преимущество подобного договора состоит в освобождении его от необходимости предоставления обеспечения надлежащего исполнения обязательства, поскольку объект аренды остается в собственности арендодателя. В то время как при кредите заемщик, как правило, обязан предоставить обеспечение его возврата в виде залога, поручительства и пр.

Развитию финансовой аренды способствует и государственное регулирование этого направления инвестиционной политики, в том числе финансирование лизинговых компаний из федерального бюджета, предоставление им налоговых и кредитных льгот и пр., поскольку поддержка лизинга в целом благотворно влияет на экономику страны, способствуя обновлению основных фондов в промышленности и сельском хозяйстве, в социальной сфере.

Важно разграничивать договор финансовой аренды (договор лизинга) и гражданско-правовое отношение по финансовой аренде (лизингу) — лизинговое правоотношение. Гражданско-правовое отношение по финансовой аренде (лизинговое правоотношение) возникает из сделок двух типов, заключаемых арендодателем: договора финансовой аренды (лизинга) и договора купли-продажи имущества для арендатора. Как видим, договор финансовой аренды (лизинга) — лишь одно из оснований возникновения лизингового правоотношения. Участники договора финансовой аренды (лизинга) — только арендодатель (лизингодатель) и арендатор (лизингополучатель).

В гражданско-правовом отношении финансовой аренды (лизинговом отношении) участвуют трое: арендодатель (он же — покупатель лизингового имущества), арендатор и продавец лизингового имущества. Таким образом, продавец оказывается включенным в лизинговое правоотношение. Тесной взаимозависимостью содержания названных договоров порождается специфика отношений по финансовой аренде.

По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование (ст. 665 ГК).

Договор финансовой аренды (лизинга) возмездный, двусторонне обязывающий, консенсуальный.

В силу ст. 665 ГК имущество предоставляется арендатору во «временное владение и пользование». Значит, в изъятие из ч. 1 ст. 606 ГК исключена финансовая аренда, при которой арендодатель предоставляет имущество только во временное пользование.

Правовое регулирование договора финансовой аренды (лизинга) осуществляется положениями § 6 гл. 34 ГК, общими положениями ГК о договоре аренды и лишь затем, исходя из ст. 625 ГК, положениями Федерального закона от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)». Однако при заключении названного договора государственным или муниципальным учреждением приоритетными являются специальные правила, установленные ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» — часть 4 ст. 665 ГК.

Важно также отметить, что Кодексом не предусматривается возможность субсидиарного применения к договору лизинга специальных правил, регламентирующих отдельные виды договора аренды, предметом которых является имущество, способное выступать в том числе и предметом договора лизинга. Это означает, в частности, что при сдаче в лизинг предприятия либо здания или сооружения отношения сторон не регламентируются нормами § 4 «Аренда зданий и сооружений» либо § 5 «Аренда предприятия» гл. 34 ГК.

При осуществлении международного лизинга применению подлежит Конвенция УНИДРУА о международном финансовом лизинге 1988 г. (Оттавская конвенция).

Возможно выделение следующих правовых особенностей договора финансовой аренды: особые, именно финансовые, цели приобретения арендодателем у продавца объекта аренды; активная роль арендатора во взаимоотношениях продавца лизингового имущества и арендодателя; особенности определения момента приобретение имущества арендодателем — после заключения договора финансовой аренды; передача имущества продавцом непосредственно арендатору.

О финансовых целях приобретения арендодателем имущества у продавца свидетельствует то обстоятельство, что имущество в его натуральной форме не требуется арендодателю. Его приобретение — форма инвестиций в основные фонды. Лизинговые же платежи арендатора, по сути, будут формой извлечения дохода на вложенный капитал.

Активная роль арендатора во взаимоотношениях продавца лизингового имущества и арендодателя состоит в следующем. Арендодатель, как правило, лишен права выбора вида лизингового имущества и его продавца (изготовителя). Ст. 665 ГК устанавливает презумпцию, согласно которой арендатор сам, не полагаясь на опыт арендодателя, в договоре финансовой аренды, во-первых, указывает на подлежащее приобретению имущество, во-вторых, определяет его продавца. Поэтому продавец лизингового имущества, а также условия договора купли-продажи о товаре, как правило, предопределены содержанием договора финансовой аренды, по сути, указаниями арендатора. Изъятия из этого правила могут быть предусмотрены соглашением сторон либо законом. Так, согласно ст. 9.1 Закона о лизинге 665 ГК договором финансовой аренды, арендатором (лизингополучателем) по которому является государственное или муниципальное учреждение, должно быть установлено, что выбор продавца имущества осуществляется арендодателем (лизингодателем).

Правилом об активной роли арендатора предопределен и выбор момента приобретения арендодателем лизингового имущества — после заключения договора финансовой аренды, поскольку покупка совершается во исполнение его условий. Подобный вывод подтверждается и тем, что арендодатель должен уведомить продавца о сдаче имущества в аренду определенному лицу (ст. 667 ГК). В том случае, когда договором предусмотрено, что выбор продавца и (или) вида имущества осуществляется арендодателем, его приобретение арендодателем все равно осуществляется во исполнение условий договора лизинга, а потому после его заключения.

Осведомленность продавца о предназначении имущества позволяет возложить на него обязанность передать имущество не покупателю (арендодателю), а непосредственно арендатору, если иное не предусмотрено договором (ст. 668 ГК).

Указанные правовые особенности характеризуют именно финансовый лизинг. В то же время мировой практике известны и другие виды лизинга: оперативный, возвратный и др. К складывающимся при этом отношениям нормы Кодекса о финансовой аренде (лизинге) не применяются.