Форма договора аренды и последствия несоблюдения

Форма договора аренды может быть письменной и устной.

В случае, когда договор аренды заключают юридические лица между собой или с гражданами, то независимо от его срока он совершается в простой письменной форме (ст. 609, п. 1 ст. 161 ГК).

Для сделок между физическими лицами установлено специальное правило, учитывающее срок действия договора. Письменная форма требуется только в отношении сделок, заключаемых на срок более года (п. 1 ст. 609 ГК). Следовательно, договоры аренды граждан между собой на срок 1 год и менее независимо от суммы сделки могут быть совершены в устной форме.

Однако, независимо от срока, в письменной форме путем составления единого документа должны заключаться договоры аренды граждан между собой, подлежащие нотариальному удостоверению либо государственной регистрации. Кроме того, соблюдение письменной формы требуется в случаях, когда такая форма для сделок прямо предписана законом. Так, в письменной форме должны совершаться договоры проката (п. 2 ст. 626 ГК), договоры аренды транспортных средств (ст. 633, 643 ГК).

Государственная регистрация договора аренды. В силу п. 2 ст. 609 ГК государственной регистрации подлежит договор аренды недвижимого имущества, если законом не установлено иное. Так, в силу ст. 651 ГК не подлежит государственной регистрации договор аренды зданий и сооружений на срок менее года. Государственной регистрации подлежит именно договор аренды.

Примечательно, что закон не предусматривает самостоятельной регистрации ни права аренды, ни возникающего на его основании ограничения (обременения) права собственности на объект. Согласно ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» «государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества». Сказанное означает, что регистрация возникающего из договора права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией упомянутого права, и если договор аренды недвижимого имущества не подлежит государственной регистрации, то не регистрируется и право аренды недвижимого имущества. Подобная регистрация осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Для арендаторов, однажды заключивших договор и заинтересованных в продолжении пользования имуществом, важную особенность порядка заключения составляет их преимущественное перед другими лицами право на заключение договора на новый срок (ст. 621 ГК). Названное право, во-первых, признается лишь за арендатором, надлежаще исполнявшим свои обязанности по ранее заключенному договору. Во-вторых, важна готовность арендатора к заключению договора «при прочих равных условиях», т. е. на условиях, равных (либо не худших) тем, которые предлагаются другим претендентам на аренду. При этом стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора. В-третьих, арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор в срок, указанный в договоре, а если в договоре такой срок не указан — в разумный срок до окончания действия договора. При соблюдении арендатором указанных условий никто другой не может стать вместо него арендатором спорного имущества.

В силу п. 1 ст. 621 ГК преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок действительно в течение одного года со дня истечения срока договора. Если все же арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному (в том числе на торгах) договору и возмещения убытков, причиненных отказом заключить с ним договор аренды, либо потребовать только возмещения убытков.

Важно заметить, что право арендатора на заключение договора на новый срок считается нарушенным, только если происходит сдачаименно в аренду другому лицу, а не иное отчуждение спорного имущества арендодателем, например, в безвозмездное пользование.

Интересы арендатора при заключении договора защищаются и тем, что ему дано право на возобновление договора на прежних условиях, но на неопределенный срок. Подобный способ продления арендных отношений возможен в случае, если после истечения срока договора арендатор продолжает пользоваться имуществом при соблюдении непременного условия — отсутствие возражений со стороны арендодателя (п. 2 ст. 621 ГК). Арендатор может быть лишен названных прав как соглашением сторон, так и законом. Так, указанные правила не применяются к договорам проката, аренды транспортного средства с экипажем или без экипажа (ст. 627, 632, 642 ГК).