
- •1. Договор купли-продажи: предмет, юридическая природа, содержание.
- •Предмет договора купли-продажи
- •Права и обязанности
- •2. Договор розничной купли-продажи: предмет, юридическая природа, содержание.
- •3. Защита прав потребителей при продаже товаров отдельных видов.
- •4. Договор поставки товаров.
- •5. Договор поставки товаров для государственных и муниципальных нужд.
- •6. Договор контрактации.
- •7. Договор энергоснабжения.
- •Заключение договора
- •Заключение договора с абонентом – физическим лицом
- •Заключение договора с абонентом – юридическим лицом
- •Существенные условия
- •Предмет договора
- •Количество энергии
- •Качество энергии
- •Цена и порядок расчетов
- •Содержание и эксплуатация сетей, приборов и оборудования
- •Ответственность по договору энергоснабжения
- •8. Договор продажи недвижимости.
- •Особенности продажи жилых помещений
- •9. Договор продажи предприятия.
- •Преддоговорные действия сторон и заключение договора продажи предприятия
- •Исполнение договора продажи предприятия
- •10. Договор мены.
- •Соотношение бартерных сделок с договором мены.
- •11. Договор дарения. Запрет и ограничение дарения.
- •12. Договор ренты: понятие, общая характеристика.
- •13. Договор постоянной ренты.
- •14. Договор пожизненной ренты
- •15. Договор пожизненного содержания с иждивением.
- •16. Договор аренды: понятие, виды, юридическая природа, содержание.
- •Стороны договора
- •Форма договора аренды и последствия несоблюдения
- •Условия договора
- •Права и обязанности сторон и их осуществление в процессе исполнения договора
- •Последствия ненадлежащего исполнения договора аренды
- •Прекращение договора аренды
- •17. Договор проката. Понятие и правовая природа договора проката
- •Субъектный состав договора проката
- •Форма договора проката
- •Содержание и исполнение договора проката
- •Права и обязанности сторон и их осуществление в процессе исполнения договора
- •Ответственность по договору проката
- •Расторжение договора проката
- •18. Договор аренды транспортных средств.
- •Договор аренды тс без экипажа
- •19. Договор аренды зданий и сооружений. Понятие и правовая природа договора аренды здания и сооружения
- •Субъектный состав договора аренды здания и сооружения
- •Форма договора аренды здания и сооружения, его государственная регистрация и порядок заключения
- •Содержание и исполнение договора аренды здания и сооружения
- •20. Договор аренды предприятий. Понятие и правовая природа договора аренды предприятия
- •Субъектный состав договора аренды предприятия
- •Форма договора аренды, его государственная регистрация и порядок заключения
- •Содержание и исполнение договора аренды предприятия
- •Права и обязанности сторон и их осуществление в процессе исполнения договора
- •Изменение и расторжение договора аренды предприятия, признание его недействительным
- •21. Договор финансовой аренды (лизинга). Значение, понятие и правовая природа договора финансовой аренды
- •Субъектный состав договора финансовой аренды
- •Форма договора финансовой аренды и порядок его заключения. Условия договора
- •Содержание договора и его исполнение
- •Права и обязанности сторон договора и их осуществление при его исполнении
- •Изменение и расторжение договора финансовой аренды
- •22. Договор найма жилого помещения: понятие, юридическая природа, виды, содержание.
- •23. Договор коммерческого найма жилого помещения.
- •Права и обязанности сторон
- •Прекращение обязательств из договора коммерческого найма жилого помещения
- •24. Договор социального найма жилого помещения.
- •Форма договора
- •Стороны договора
- •Права и обязанности сторон по договору социального найма
- •Изменение обязательств из договора социального найма жилого помещения
- •25. Договор безвозмездного пользования (ссуды).
- •26. Договор подряда: понятие, виды, субъектный состав, содержание.
- •27. Договор бытового подряда.
- •28. Договор строительного подряда.
- •29. Договор подряда на выполнение проектных и изыскательских работ.
- •30. Подрядные работы для государственных и муниципальных нужд.
- •31. Договоры на выполнение научно-исследовательских, опытноконструкторских и технологических работ.
- •32. Договоры возмездного оказания услуг: понятие, общая характеристика, виды, правовое регулирование.
- •33. Транспортные обязательства: общая характеристика, источники правового регулирования, виды. Договоры об организации перевозок.
- •34. Договор перевозки груза.
- •35. Ответственность перевозчика за нарушение обязательств из договора перевозки груза.
- •36. Общая и частная авария: понятие, расчет и распределение убытков.
- •37. Договор перевозки пассажира и багажа.
- •38. Договор транспортной экспедиции.
- •39. Договор займа: понятие, юридическая природа, виды, содержание. Ответственность за ненадлежащее исполнение договора.
- •Форма договора
- •Условие договора
- •Содержание и исполнение договора
- •Последствия нарушения договора
- •Виды договора
- •40. Кредитный договор. Товарный и коммерческий кредит.
- •Содержание и исполнение договора.
- •Коммерческий кредит
- •41. Договор финансирования под уступку денежного требования (договор факторинга).
- •Субъектный состав:
- •Форма и порядок заключения
- •Существенные условия
- •Содержание и исполнение: (отсюда чекать зкн, везде по разному)
- •42. Договор банковского вклада.
- •Заключение
- •Условия договора:
- •Пио сторон
- •Последствия
- •43. Договор банковского счета: понятие, содержание, особенности исполнения. Виды счетов.
- •11. Ответственность
- •44. Расчетные отношения. Правовое регулирование безналичных расчетов в рф. Формы безналичных расчетов.
- •45. Расчеты платежными поручениями
- •46. Расчеты по аккредитиву
- •47. Расчеты по инкассо
- •Расчеты инкассовыми поручениями
- •48. Расчеты чеками
- •49. Договор хранения: понятие, виды, форма, юридическая природа, содержание.
- •50. Договор страхования: регулирование, виды, юридическая природа, содержание.
- •51. Договор личного страхования
- •52. Договор имущественного страхования.
- •53. Договор поручения.
- •54. Договор комиссии.
- •55. Агентский договор.
- •56. Действия в чужих интересах без поручения.
- •57. Договор доверительного управления имуществом.
- •58. Договор коммерческой концессии.
- •59. Договор простого товарищества (договор о совместной деятельности).
- •60. Публичный конкурс. Публичное обещание награды Публичный конкурс
- •Субъекты отношений публичного конкурса
- •Условия публичного конкурса. Права и обязанности сторон договора о публичном конкурсе
- •Изменение условий или отмена публичного конкурса
- •Публичное обещание награды
- •Субъект, публично обещавший награду, и субъекты, откликнувшиеся на обещание награды
- •Форма публичного обещания награды
- •Условия сделки публичного обещания награды
- •Отмена публичного обещания награды
- •61. Правовое регулирование проведения игр и пари
- •Понятие договора игры и его характеристики
- •Стороны договора игры
- •Оформление договора игры
- •Условия договора игры. Права и обязанности сторон
- •Защита сторон договора игры
- •62. Обязательства вследствие причинения вреда: понятие, основания возникновения, условия, субъектный состав. Основания для освобождения от гражданско-правовой ответственности
- •Субъекты
- •Общие условия наступления ответственности за причинение вреда
- •63. Возмещение вреда, причиненного малолетними, несовершеннолетними, ограниченно дееспособными, недееспособными гражданами
- •64. Возмещение вреда, причиненного жизни и здоровью
- •65. Возмещение вреда, причиненного вследствие недостатков товаров, работ, услуг
- •66. Возмещение вреда, причиненного деятельностью, создающей повышенную опасность для окружающих
- •67. Возмещение вреда, причиненного государственными органами, органами местного самоуправления, а также их должностными лицами
- •68. Компенсация морального вреда.
- •69. Обязательства вследствие неосновательного обогащения.
- •70. Правовое регулирование создания и использования результатов интеллектуальной деятельности и средств индивидуализации: общая характеристика.
- •Способность удовлетворять определенные имущественные и неимущественные потребности (интересы) субъектов гражданского права,
- •71. Защита прав на результаты интеллектуальной деятельности.
- •72. Авторское право: понятие, объекты. Права, принадлежащие авторам. Сроки охраны исключительных прав.
- •73. Права, смежные с авторскими: понятие, объекты, субъектный состав
- •74. Патентное право: понятие, субъектный состав, условия патентоспособности объектов. Порядок получения патента.
- •75. Права на средства индивидуализации юридических лиц, товаров, работ, услуг и предприятий.
- •Абсолютные основания
- •Относительные
- •77. Наследование: понятие, открытие наследства, субъекты наследственного правопреемства.
- •78. Наследование по закону: очередность, наследование по праву представления, право на обязательную долю в наследстве.
- •79. Наследование по завещанию: понятие, виды, форма завещаний, толкование завещания.
- •80. Завещательный отказ, завещательное возложение.
- •81. Охрана наследственного имущества и управление им.
- •82. Наследование прав, связанных с участием в хозяйственных товариществах и обществах, производственных и потребительских кооперативах.
- •83. Наследование земельных участков. Особенности раздела земельного участка.
- •84. Наследование предприятия, имущества, ограниченного обороте, государственных наград, почетных и памятных знаков.
- •85. Принятие наследства: понятие, способы, сроки.
- •86. Отказ от принятия наследства.
8. Договор продажи недвижимости.
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 454 ГК).
По своей юридической природе этот договор является консенсуальным, двусторонним (причем взаимным) и возмездным.
Договор продажи недвижимости выделяется в качестве самостоятельной разновидности договора купли-продажи по предмету – недвижимому имуществу. Согласно п. 1 ст. 549 ГК предметом договора купли-продажи недвижимости может быть любое недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК, включая «недвижимость по закону» – воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, объекты незавершенного строительства. Продажа предприятия как имущественного комплекса, признанного законом (п. 1 ст. 132 ГК) особым видом недвижимости, регламентируется нормами § 8 гл. 30 ГК «Продажа предприятия».
Как в любом договоре купли-продажи, предметом данного договора может быть только недвижимость, обладающая признаками оборотоспособности (ст. 129 ГК). Так, по действующему законодательству в числе объектов, составляющих природные ресурсы, оборотоспособностью обладают лишь земельные участки, за исключением изъятых из оборота (ст. 27 ЗК). Недвижимое имущество, ограниченное в обороте, может быть предметом договора продажи недвижимости только при соблюдении установленного законом порядка его отчуждения. Так, принадлежащие ОАО «РЖД» малоинтенсивные железнодорожные линии, участки и станции со всеми расположенными на них сооружениями, а также земельные участки, на которых размещены указанные объекты (за исключением малоинтенсивных железнодорожных линий, участков и станций, имеющих оборонное значение), могут продаваться только с согласия Правительства РФ (NB! См. п. 2 ст. 8 ФЗ от 27 февраля 2003 г. №29-ФЗ «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта»).
Нормы, содержащиеся в § 7 гл. 30 ГК «Продажа недвижимости», являются общими. Помимо них имеются специальные нормы, регламентирующие отношения по продаже недвижимого имущества. Так, договоры продажи недвижимости, заключаемые на торгах, в том числе на публичных, подчиняются правилам ст. 447–449 ГК, ст. 89–93 Закона об исполнительном производстве. К договорам продажи недвижимости в процессе приватизации применяются нормы законодательства о приватизации. Общие нормы ГК, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности на недвижимое имущество, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное (ст. 217 ГК).
Продавцами и покупателями по договору купли-продажи недвижимого имущества могут быть как ЮЛ, так и ФЛ. При этом следует иметь в виду, что специальными предписаниями закона или уставом на ЮЛ могут налагаться ограничения на приобретение и отчуждение недвижимого имущества. Например, в большинстве случаев продажа акционерным обществом дорогостоящей недвижимости является крупной сделкой, для совершения которой продавец должен соблюсти требования акционерного законодательства о таких сделках.
По общему правилу в качестве продавца должен выступать собственник недвижимого имущества. Продавцом также может быть лицо, уполномоченное собственником в силу закона или договора. Унитарные предприятия, владеющие недвижимым имуществом на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления, могут осуществлять функции продавца такого имущества при условии соблюдения ими требований действующего законодательства и границ своей специальной правоспособности (NB! См. п. 1 ст. 113, ст. 294–298 ГК, ст. 18–19 Закона о государственных и муниципальных унитарных предприятиях). В частности, сделки по отчуждению недвижимого имущества не должны лишать унитарные предприятия возможности осуществлять ту деятельность, цели, предмет, виды которой определены законом и уставами таких предприятий; в противном случае они становятся недействительными (ст. 168 ГК) независимо от согласия собственника (уполномоченного им органа) на их совершение (NB! См. п. 9 ПП ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. №8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). Учреждения, имеющие право на осуществление коммерческой деятельности, могут быть продавцами недвижимого имущества, приобретенного за счет доходов от предпринимательской деятельности (п. 2 ст. 298 ГК). Автономные учреждения могут быть продавцами недвижимости только при согласии собственника на это (п. 1 ст. 298 ГК).
Каких-либо общих ограничений по поводу возможных покупателей недвижимости гражданское законодательство не содержит. Закон может устанавливать специальные правила, адресованные покупателям недвижимости (NB! См. ст. 5 ФЗ от 21 декабря 2001 г. №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»). В законодательстве имеются также особые правила, касающиеся одновременно и продавцов, и покупателей недвижимости. Например, согласно п. 3 ст. 35 СК для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально заверенное согласие другого супруга. Отсутствие такого согласия дает последнему право требовать признания сделки недействительной в течение года с момента, когда он узнал или должен был узнать о ее совершении.
Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и считается заключенным с момента его подписания (за исключением договора купли-продажи жилых помещений). Несоблюдение установленной формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК).
Однако переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю согласно п. 1 ст. 551 ГК подлежит государственной регистрации. Поэтому право собственности на недвижимость возникает у покупателя на основе сложного юридического состава, а именно:
1) заключенного договора (сделки) продажи недвижимости и
2) акта государственной регистрации перехода права собственности. При продаже жилых помещений в юридический состав также входит регистрация самого договора купли-продажи, который считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК).
Хотя сам по себе договор продажи недвижимости не порождает у покупателя права собственности, однако, будучи элементом сложного юридического состава, договор юридически связывает продавца и покупателя уже с момента его заключения. Поскольку договор продажи недвижимости является консенсуальным, постольку, если продавец и покупатель договорятся, что обязательства по передаче недвижимости и ее оплате должны быть исполнены до государственной регистрации перехода права собственности, каждая из заинтересованных сторон вправе требовать их исполнения.
Вместе с тем согласно п. 2 ст. 551 ГК исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Это означает, что заключенный и исполненный договор продажи недвижимости пресекает право продавца распоряжаться в дальнейшем проданным объектом недвижимости, ибо, заключив договор по его отчуждению и передав это имущество покупателю, продавец исчерпывает правомочие распоряжения, принадлежавшее ему как собственнику. Поэтому любая последующая сделка, совершенная продавцом после передачи недвижимого имущества покупателю во исполнение ранее заключенного договора продажи, но до момента государственной регистрации перехода права собственности на покупателя, недействительна как совершенная неуправомоченным лицом. Судебная практика также исходит из того, что после передачи недвижимого имущества покупателю продавец не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем (NB! См. п. 14 ПП ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. №8).
До государственной регистрации перехода права собственности продавец, исполнивший обязательство по передаче недвижимого объекта во владение покупателя, сохраняет правомочие на защиту своего права собственности. Поэтому он может заявлять виндикационный и негаторный иски. Покупатель, которому недвижимый объект передан во владение во исполнение договора продажи недвижимости до государственной регистрации перехода права собственности, становится его титульным владельцем и тоже вправе защищать свое владение вещно-правовыми исками. Однако, не обладая титулом собственности, он в отличие от продавца не может распоряжаться полученным во владение недвижимым объектом.
Договор продажи недвижимости как элемент сложного юридического состава порождает гражданско-правовое обязательство сторон зарегистрировать переход права собственности. В содержание этого обязательства входит право требовать регистрации перехода права собственности. Данное обязательство подкреплено соответствующей санкцией. Согласно п. 3 ст. 551 ГК в случае когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством РФ об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Требование о необходимости государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости касается случаев продажи как нежилой, так и жилой недвижимости.
К числу существенных условий договора продажи недвижимости относятся условия о предмете продажи и цене продаваемого недвижимого имущества.
Закон требует, чтобы в договоре продажи недвижимости были указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии в договоре указанных данных условие о продаваемой и подлежащей передаче недвижимости считается несогласованным, а договор незаключенным (ст. 554 ГК).
Требуемые законом данные о продаваемой недвижимости содержатся в специальных документах. К числу обязательных документов, идентифицирующих земельные участки, относятся их кадастровые планы, выдаваемые органами, осуществляющими кадастровый учет земельных участков. К документам, содержащим данные, позволяющие индивидуализировать отдельно стоящее здание (сооружение), относятся: план земельного участка с указанием его кадастрового номера, поэтажные планы, экспликация помещений, находящихся в здании, и т.п. На каждое здание и сооружение имеются технические паспорта с их планами и указанием целевого назначения. Документами, идентифицирующими жилое недвижимое имущество, являются паспорта таких помещений, а также соответствующие справки, выданные бюро технической инвентаризации и содержащие инвентаризационные сведения и иные данные технического учета жилищного фонда (план жилого помещения, его экспликацию и т.д.) (ст. 17 и 18 Закона о регистрации прав на недвижимость) (NB! Определенную роль при этом играют и нормативные акты о техническом учете недвижимости – см., например, п. 8 и 9 Положения о государственном учете жилищного фонда в РФ, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. №1301).
Если здание или сооружение покупается для сноса с целью постройки нового строения, то необходимо разрешение на снос соответствующего государственного или муниципального органа власти (ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). Если здание или сооружение покупается для сноса с целью продажи стройматериалов, полученных от их разборки (демонтажа), то такого разрешения не требуется. При этом компоненты здания (сооружения) в виде строительных конструкций и материалов могут быть проданы в качестве движимых вещей только после их отделения от здания (сооружения).
В отличие от договора купли-продажи движимого имущества договор продажи недвижимости должен содержать согласованное сторонами в письменной форме условие о цене недвижимости. При отсутствии условия о цене договор продажи недвижимости считается незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК). Оценку недвижимого имущества осуществляют профессиональные оценщики.
По общему правилу согласованная сторонами цена недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части участка земли или права на нее (п. 2 ст. 555 ГК). Однако данное правило диспозитивно. Кроме того, законом могут быть установлены иные правила о соотношении цены недвижимого имущества и цены передаваемой с недвижимостью соответствующей части участка земли и прав на нее.
Цена недвижимости в договоре продажи недвижимости может определяться сторонами различными способами. В тех случаях, когда цена недвижимости установлена за единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК).