22. Договор найма жилого помещения: понятие, юридическая природа, виды, содержание.
По договору найма жилого помещения (671 ГК) одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Виды договора найма жилого помещения:
• договор социального найма жилого помещения
• Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.
• Договор найма специального жилого помещения
• договор коммерческого найма жилого помещения.
Объект договора – жилое помещение — изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
Наниматель – только физическое лицо.
Природа: консенсуальный, возмездный, двусторонне обязывающим.
Форма - письменная. У всех видов, кроме коммерческого найма типовая форма
Регистрация обременения у договора коммерческого найма и д. найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.
Цель заключения – для проживания граждан. ЮЛ жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного. ЮЛ может использовать жилое помещение только для проживания граждан.
Наниматель обязан – не нарушать права соседей, беречь имущество. Капитальный ремонт – Наймодатель – текущий – наниматель.
Наниматель вправе – вселять иных лиц + временных жильцов.
23. Договор коммерческого найма жилого помещения.
По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона — собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем в течение предусмотренного д. срока (п. 1 ст. 671 ГК).
Характеристика: консенсуальный, возмездный, двусторонне обязывающий.
Форма — письменная (ст. 674 ГК), но не типовая
Отличие коммерческого найма от социального найма:
— коммерческий наём представляет собой обычный гражданско-правовой договор, заключаемый по соглашению сторон, которым и определяются его существенные условия;
— д. социального найма оформляет бесплатное распределение между нуждающимися гражданами дефицитного жилья, находящегося в публичной собств.
— коммерческий найм регулируется не жилищным, а гражданским законодательством.
Существенные условия договора:
предмет (жилое помещение, предоставляемое по договору найма)
плата за жилое помещение,
перечень граждан, постоянно проживающих в жилом помещении вместе с нанимателе
Предмет – жилое помещение.
Срок договора — определенный и неопределенный. Но не более пяти лет.
Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон
Обязанности наймодателя:
• передать нанимателю свободное жил. пом. в состоянии, пригодном для проживания.
• осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.
• Производить капитальный ремонт
• Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора предложить нанимателю заключить д. на тех же или иных условиях либо предупредить об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Обязанности нанимателя:
• использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.
• Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.
• своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
• осуществлять текущий ремонт.
• вносить плату в срок
Права нанимателя:
• Пользоваться помещением ( для проживания) и общим имуществом.
• С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих вселять других граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем.
• разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам- не больше чем на 6 месяцев.
• По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель преимущественное право на заключение договора на новый срок.
• заключить поднаем с согласия наймодателя.
Права наймодателя:
• Требовать внесения платы
• Оплату коммунальных услуг
• Расторгать договор в одностороннем порядке в случаях:
1) невнесения нанимателем платы за шесть месяцев, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз
2) разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора.
Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если не вняли предупреждению – расторжение.
Договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, в случае аварийного состояния;