15. Договор пожизненного содержания с иждивением.

Специфика: тесное взаимодействие сторон, недвижимость как предмет

Правовое регулирование: правила о пожизненной ренте

Существенные условия:

1. Предмет — отчуждается под выплату ренты только недвижимость.

Рента — обеспечение ежедневных потребностей получаетеля ренты. Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с е, а если этогиждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одеждо требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг (602 ГК) и возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах (603 ГК).

2. Стоимость всего объема содержания с иждивением (больше 2 мрот в месяц)

Отчуждение и использование имущества-предмета ренты (604 ГК):

- Плательщик р. вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимость-предмет ренты только с предварительного согласия получателя ренты.

- Плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества.

Прекращение пожизненного содержания с иждивением (605 ГК):

1. Обязательство прекращается смертью получателя ренты.

2. При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимости-предмета р., либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных статьей 594 ГК. При этом плательщик не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя

16. Договор аренды: понятие, виды, юридическая природа, содержание.

Относится к группе обязательств по передаче имущества в пользование.

Договор аренды (имущественного найма) – соглашение, в силу которого арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК).

!Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются собственностью арендатора.

Сущность — передача в возмездное пользование индивидуально-определенных непотреблямых вещей без перехода права собственности.

Регулирование: 34 глава ГК, ФЗ о лизинге, ЗК РФ, ВК РФ, ЛК РФ, Закон “о недрах”...

Характеристика: консенсуальный, возмездный, двусторонний

Существенные условия: предмет (иначе д. считается незаключенным) и для отдельных видов — размер ар платы (ар зданий, природных объектов), срок и порядок пользования (ар природн. объектов)

Предмет договора: индивидуально-определенные вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

НЕ могут быть предметом вещные права, обязательственные права, обязанности, потребляемые вещи, нематериальные блага и права на них

Форма: ЕСЛИ срок больше года ИЛИ одна из сторон ЮЛ, ТО письменная форма (но несоблюдение НЕ влечет недействительности). Гос регистрация права аренды и самой сделки если объект — недвижимость. Д. предусматривающий переход в последующем права собств. на это имущество к арендатору (ст. 624), заключается в форме, предусмотренной для дкп такого имущества.

Субъекты: арендодатель — собственник имущества или уполномоченное им лицо

Срок (ст. 610 ГК):

• определенный договором календарная дата, период времени, указание на событие, которое должно неизбежно наступить

• если договором не определен, то д. считается заключенным на неопределенный срок. Каждая сторона вправе отказаться от д. за 1 мес и за 3 мес при аренде недвижим

• Максимальный срок аренды - 1 год для д. проката, 49 для участков лесного фонда). Если указан больший срок, то он считается равным предельному

Цена — арендная плата.

• Порядок, условия и сроки внесения ар.пл. определяются договором. Если д. они не определены, применяется а.п. при сравнимых обстоятельствах

• Уст. за все ар. имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей

• размер ар пл может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные д., но не чаще одного раза в год. Иные сроки м.б. предусмотрены законом

• арендатор вправе потребовать уменьшения ар платы, если в силу обстоятельств, за кот. он не отвечает, условия пользования/состояние имущества существенно ухудшились

• в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать досрочного внесения ар.пл в установленный им срок. Но не более чем за два срока подряд.

Отдельные виды д. аренды: прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренды

Обязанности арендодателя:

• предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами

Отвественность за непередачу принадлежностей: если без них арендатор не может пользоваться имуществом либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей или расторжения договора, а также возмещения убытков.

Ответственность за непередачу объекта ар. в срок: арендатор вправе истребовать это имущество в соответствии со ст. 398 ГК и потребовать возмещения убытков, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков

• Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятств. пользованию им, даже если во время заключения д. он не знал об этих недостатках

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

• потребовать либо безвозмездного устранения недостатков, либо соразмерного уменьшения ар. платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков

• непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

• потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Арендодатель НЕ отвечает за оговоренные при заключении д. недостатки имущества, либо за те, что должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или его проверки.

• предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение дает арендатору право требовать уменьшения ар платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

• производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества в договорный или разумный срок (при неотложной необходимости) (616 ГК)

Ответственность — право арендатора по его выбору:

• произвести кап ремонт и взыскать с арендодателя его стоимость или зачесть ее в счет ар платы;

• потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

• потребовать расторжения договора и возмещения убытков

Права арендодателя

• на досрочное расторжение договора по суду в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий д. или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки если произведение кап ремонта является обязанностью арендатора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения д. только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Права арендатора

• пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора и в соответствии с назначением имущества.

• с согласия арендодателя:

  • сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем)

  • передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем)

  • предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование

  • отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

• В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Ответственность: Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

• на досрочное расторжение договора по суду в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором и разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

• преимущественное право на заключение договора на новый срок при надлежащем исполнении своих обязанностей (621 ГК). Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор до окончания действия договора. При заключении договора на новый срок условия могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении д. на новый срок, но в течение года со дня истечения срока д. заключил д аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков

Обязанности арендатора:

• вносить арендную плату

• поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества

• вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Ответственность: арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Улучшения арендованного имущества (623 ГК)

1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит

4. Улучшения за счет амортизационных отчислений — собственность арендодателя.

Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон (617 ГК)

1. Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

2. В случае смерти арендодателя его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора

Выкуп арендованного имущества (624 ГК): В законе, договоре или доп соглашении может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной д. выкупной цены.