4. Кадастровая стоимость

Это максимально приближенная к рыночной стоимость. Чем кадастровая стоимость отличается от рыночной? Рыночная стоимость индивидуальная, т.е определенная применительно к конкретному объекту на основании конкретной информации об этом объекте, а кадастровая стоимость – методы массовой оценки.

5. Ликвидационная стоимость

Ликвидационная стоимость – это возможный доход от реализации останков минус затраты по реализации. Отработал станок свое, он ничего уже не крутит, не вертит, но там металл его можно сдать на металлолом, может можно какие-то запчасти продать.

Вот эти рассмотренные понятия используются в действующем российском законодательстве, кроме этих видов стоимостей есть масса других: инвестиционная, страховая, утилизационная, чистая приведенная стоимость и т.д. В разных экономических и правовых отраслях существуют разные варианты оценки. Нас интересуют только те, которые указаны

Методы оценки имущества

Для каждого вида стоимости выбираются свои методы. То, что подойдет для балансовой не подойдет для восстановительной и т.д. Что влияет на выбор?

1. Предмет оценки. По-разному оценивается земля, строение и иное имущество.

2. Способ использования имущества. Одно дело жилье, другое дело коммерческий или производственный объект. Совершенно по-разному определяется их стоимость, потому что ценность в разном

3. Цель оценки. Налоговая, страховая или еще какая-то

4. Доступность и полнота информации об объекте и других релевантных факторах.

Существует 3 универсальных метода для оценки:

1. Сравнительный метод. Используются результаты актуальных, совершенных сделок

2. Затратный метод. Анализируются затраты на создание или восстановление аналогичных объектов. Этот метод похож с восстановительной стоимостью.

3. Доходный метод. Анализ возможного будущего дохода от владения объектом

На самом деле, оценщики параллельно применяют 3 этих метода, получают свой результат и потом выводят средний финальный результат оценки.

Почему балансовая стоимость не годится для налогообложения?

Возможна ситуация отсутствия налоговой базы при наличии предмета налогообложения.

Возможна ситуация отсутствия налоговой базы при наличии предмета налогообложения. Например, у станка срок амортизации 10 лет. Он отработал этот срок => стоимость полностью амортизирована => остаточная стоимость в в бухгалтерском учете равна 0. Но он ещё может работать и эксплуатироваться. Тем не менее, базы для налогообложения нет, т.к. стоимость = 0. Представьте, что у другого человека такой же станок или сопоставимое имущество => нарушение принципа соразмерности и отсутствие стимула к более эффективному использованию оборудования.

Проблема комплектности объекта (что мы включаем в состав недвижимого объекта). Балансовая стоимость дестимулирует инновации, ведёт к неравному налогообложению сопоставимых вещей, потому что одно и то же имущество может быть приобретено разными лицами по разной стоимости (подвернулась выгодная сделка). Из-за того, что балансовая стоимость историческая, то имущество будет разным, и налог тоже. Балансовая стоимость не учитывает всего фактора стоимости строений (историческая стоимость) - в ней «нет места местоположению объекта». Наконец, она не способствует рациональному использованию земли и переходу на единое налогообложение земли и построек. Потихоньку идёт отказ от этого метода выражения стоимости предметов налогообложения, но кадастрирование объектов ещё не было приведено.

Кадастровая оценка. Это не вопрос НП, но необходимо знать некие отправные точки. Здесь 2 главных НПА: Закон «Об оценочной деятельности в РФ» (кадастровая стоимость = наиболее вероятная цена объекта недвижимости, по которой он может быть приобретён - на практике пытались выразить стоимость через цену предложения объекта на рынке; что-то предложить ≠ продать по этой цене => окончательная цена < цены предложения) + Приказ Минэкономразвития 2016 г. «Методические указания государственной кадастровой оценки» (в этом документе все нюансы: факторы, показатели, коэффициенты).

Кадастровая оценка всегда условная, как и рыночная. Всегда есть определённый люфт. Они признаются достоверными не в силу сделки, а в силу Закона. Если оценщик дал такую величину, она признаётся достоверной, пока не произошли некоторые события (несовпадение кадастровой оценки с конкретными сделками или другими оценками).

Самое важное было закреплено в Постановлении КС от 5.06.2016 г. №15-Б: «у налогоплательщика есть право на альтернативу. Поскольку кадастровая оценка делается методом массовой оценки, то альтернатива - оценка объекта недвижимости на основе индивидуальной оценки. Тем не менее, рамки пересмотра установленной стоимости должны быть урегулированы». Это может быть в определённый временной период и в определённой процедуре, закреплённой в Законе. Налогоплательщики очень активно используют право на альтернативу, не соглашаясь с показателями кадастровой оценки, проведённой Росреестром.

За 2021 год нет итоговых данных, но за 2020 год по данным Росреестра было инициировано свыше 20 тыс. споров в отношении более чем 38 тыс. объектов недвижимости. В течение года из общего числа в 20 тыс. было рассмотрено 10 тыс. споров, 90% исковых требований удовлетворено. Это огромная результативность.

Показатель снижения величины кадастровой стоимости достигает 52%. Иначе говоря, налог на имущество в среднем может быть сокращён наполовину из этой стоимости. Вот вам, ребята, рынок:)

Вообще спорами о снижении величины кадастровой стоимости занимаются не налоговые юристы, а юристы, практикующие в сфере недвижимости. Когда Пепеляев Group ведёт такие дела, к ним привлекаются юристы обеих практик.

Основные документы, регулирующие сферу споров в отношении стоимости недвижимости:

· Закон об оценочной деятельности в РФ (ст. 24.18) – обширная статья, содержащая все процедуры рассмотрения таких споров;

· Постановление КС РФ № 15-П – здесь закреплено, что для целей налогообложения имеет приоритет кадастровая стоимость, полученная в результате индивидуальной оценки над массовой;

· Постановление Пленума ВС РФ №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

Важнейшие судебные решения в этой сфере:

Постановление КС РФ № 15-П:

фабула дела была такова: методом массовой оценки была определена кадастровая стоимость объекта. Собственник объекта не согласился с этой величиной и оспорил её в комиссии по кадастровой стоимости (Закон об оценочной деятельности в ст. 24.18 регулирует, в том числе, и деятельность этого органа; комиссия – обязательная досудебная стадия урегулирования подобных споров). Комиссия снизила кадастровую стоимость объекта недвижимости. Со сниженной стоимостью, в свою очередь, уже не согласился муниципалитет (у него прямой интерес в получении сумм налога). Муниципалитет указал, что комиссия действовала не совсем открыто, были подозрения в коррупции. Муниципалитет оспорил сниженную величину кадастровой стоимости.

Суды отказали в удовлетворении требований муниципалитета, указав на то, что по смыслу закона оспаривание кадастровой стоимости возможно, но только в отношении тех объектов, которыми муниципалитет сам владеет как собственник; в отношении объектов, находящихся на праве собственности у других лиц, муниципалитет лишён права оспаривания кадастровой стоимости.

КС РФ не согласился с позицией судов и указал, что у муниципального образования, чей бюджет пополняется налогом на имущество, есть реальный и законный интерес, предполагающий возможность самостоятельного оспаривания решений комиссии по оценке кадастровой стоимости, принятых по инициативе собственника земельного участка. Таким образом, субъектами оспаривания выступают не только налогоплательщики, но и публичные образования, получающие доходы в свой бюджет.

Постановление КС РФ № 20-П:

Была определена кадастровая стоимость методом массовой оценки. Оценка была проведена явно поверхностно и очень грубо.

54:00 – 1:03:00 – пропущен кусок

Компания обратилась в суды и говорит: «Как же так? Мы же налог исчисляем не на основании своих данных, мы исчисляем на основании данных кадастра. В кадастре было 58. Мы в чём виноваты, и почему нам задним числом насчитывают налог, а кроме того – пеню и штраф? Какое правонарушение мы здесь совершили?»

И вот суды нижестоящие удовлетворили требование налогоплательщика, отменили решение налогового органа, с чем не согласился Верховный Суд: отменил их решения и принял самостоятельное решение. Отказал налогоплательщику, указав на то, что в данном случае была заведомо некорректная кадастровая оценка, о чём налогоплательщик не мог не знать как профессиональный деятель рынка. Соответственно, и налог, и пеню, и штраф посчитал наложенными верно. Здесь мы как бы возвращаемся к Постановлению КС РФ N 20-П о разумном диапазоне. ВС РФ сюда добавляет ссылку на принцип разумных ожиданий налогоплательщика, что заведомая некорректность настолько вопиющая, что любой разумный человек мог бы к этим данным подойти по-другому, разумно, и не базировать свои выводы на этих данных.

Второе определение по делу «Велес Траст» 2021 года такое же, примерно по такой же фабуле. Два этих определения говорят о том, что у Верховного Суда сложилась практика по данной теме. На самом деле, специалисты оглашают разные оценки, не буду и я говорить вам, правильное или неправильное определение; ноябрьское есть, достаточно интересное. Тоже хорошая тема для юридической оценки, глубокие слои можно затронуть тем, кто будет писать дипломную, в магистратуре, почему бы и нет. Думаю, у Елены Владимировны тоже есть свои здесь мысли по поводу обоснованности привлечения к ответственности в данной ситуации, когда данные кадастра выступают в качестве основы для исчисления базы. Можно согласиться с начислением недоимки, пени, но штраф – явный перебор, и здесь, мне кажется, Верховный Суд переусердствовал, но понятно его желание прекратить коррупционную практику влияния налогоплательщиков на определение кадастровой стоимости. Видимо, в этом был реальный посыл.

Следующее дело – Постановление КС РФ N 46-П по Московской шелкопрядильной фабрике. Здесь была такая ситуация. Градостроительное законодательство зонирует все земли городов, и для каждой зоны определяет разрешенное использование этой земли: жильё, объекты инфраструктуры, промышленность, иной бизнес. И вот по данной фабрике получалось так, что земли имели одно разрешенное использование (офисы), а постройки ему не соответствовали (цех). Кадастровая стоимость была определена на основании разрешенного использования земли. В данном случае КС РФ оценил такое налогообложение как вмененное, т. е. не на основании принципа экономической основы из ст. 3. Конституционный Суд сказал, что нужно последовательно применять принцип приоритета существа над формой, в данном случае кадастровая стоимость должна исчисляться, исходя из фактического использования постройки, а не вмененного разрешенного использования земли.

Видите, коллеги, совершенно разные аспекты и подходы. Я вам эти судебные решения привёл для того, чтобы показать, что тема кадастровой стоимости не скучная, здесь очень много простора для правового творчества и много аспектов, где вы, будучи практикующими юристами, можете найти себе сферу разнообразного приложения своих знаний и талантов.

Ещё на одном постановлении хотел остановиться под конец, это…

Очень известное определение КС от 15 февраля 2019 года по делу Низамовой. Я могу по нему говорить бесконечно долго, потому что КС приглашал меня в качестве эксперта по этому делу. Это постановление – пышные похороны инвентаризационной стоимости. 

Ситуация такая: эта гражданка, Ольга Низамова, живет в городе Барнауле, Алтай, в 2016 году она получила от налоговой инспекции требование об уплате налога в размере 47 000 рублей. Налог был исчислен на основе инвентаризационной стоимости этого дома. Инвентаризационная стоимость вы уже уяснили, что это такое. Гражданка обратилась в суд: «Я хочу, чтобы применялась кадастровая стоимость». 

Дело в том, что налог на имущество граждан находится в точно таком же состоянии трансфера, как и налог на прибыль организаций. В отношении организаций трансфер от балансовой стоимости кадастровой, в отношении налога на имущество – от инвентаризационной стоимости к кадастровой. Если бы применялась кадастровая стоимость, то цена дома была бы другая, ниже, налог был бы не 47 000 рублей, а всего 3 000 рублей. 

Она получила отказ в СОЮ и отказ был основан на следующем: «на территории Алтайского края не принято решение о переходе на кадастровую стоимость, поэтому должна применяться инвентаризационная стоимость». 

В чем здесь правовой вопрос? В том, что трансфер одного налога в другой не может проходить одномоментно, что кадастрирование объектов недвижимости – это достаточно сложный, трудоемкий процесс. Он занимает иногда годы. 

Федеральный законодатель говорить региональным законодателям: «В целом мы намечаем переход на кадастровую оценку недвижимости граждан. Вы должны этот переход завершить к определенной дате. И с этой даты, не позже 2020 года в данном случае, вы должны всю налоговую базу исчислять исключительно на основе кадастровой стоимости. Пока этого не произошло, может применяться инвентаризационная стоимость. 

Что оспорила гражданка Низамова? Она говорит: «Я понимаю, что Алтайский законодатель не принял решение о переходе на кадастровую стоимость, но исключает ли это применение альтернативного подхода в индивидуальном порядке? Будет ли инвентаризационная стоимость? Если я обращаюсь к оценщику, провожу оценку конкретного своего дома, кадастровую стоимость приближенную к рыночно в таком индивидуальном порядке – могу или не могу я ее применять?

КС применением целого ряда заключений и умозаключений пришёл к выводу, как в Постановлении 15-П по делу Братска, где указал в конечном итоге, что конституционном подходом соответствует возможность налогоплательщика в приоритетном порядке использовать стоимость, определенную в индивидуальном отношении налога на имущество. Не должно быть препятствий в применении кадастровой или рыночной стоимости. 

Ст. 402 НК не исключает права налогоплательщика в индивидуальном порядке требовать кадастровой/рыночной оценки. 

Для тех коллег, кто будет поступать в магистратуру, изучение данного дела + особого мнения судьи Казанцева является обязательным. Сейчас для всего курса мы не будем подробно рассматривать. А вот будущим магистрантам надо, потому что там достаточно развернутый подход к оценке инвентаризационной стоимости, к оценке ее недостатков и тд. 

В деле Низамовой КС РФ такое сказал, неплохо бы иметь такое же решение по вопросу юридических лиц.

Вопрос из чата:

Самооценки имущества, указанной в учебнике, пока нет в нашем законодательстве, хотя вопрос поднимается. Речь идет о том, что, когда государство не справляется с проведением кадастрирования объектов недвижимости, возможен такой вариант: государство говорит, чтобы налогоплательщики самостоятельно объявили цену своего объекта недвижимости. И исходя из этой, объявленной вами оценки, т.е. самооценки, налогоплательщики должны платить налог. Но государство предупреждает, что если налогоплательщик будет жульничать, хитрить, и эта оценка будет незначительной, то государство имеет право выкупить принудительно объект недвижимости по этой объявленной вами же оценке.

В некоторых западных странах такое есть, причем не обязательно в отношении недвижимого имущества, такое бывает в отношении, например, таможенных платежей.

Вопрос в РФ обсуждается, но не в практическом ключе.

Завтра, с 12.30 до 00.00 будет открыт тест №2 (по материалам лекции и учебника).

78 человек – открыт тест №1.

К следующему занятию: налог на доходы, рассмотрим понятие доходы, потом налог на прибыль организации, понятие расходов. Прочитать учебник по данным темам.

Лекции за 17.02.2022