Экзамен зачет учебный год 2023 / yuridicheskij-spravochnik-zastrojshhika-2020-2
.pdf
НАСТОЛЬНАЯ КНИГА ДЕВЕЛОПЕРА 2020
Комитет по законодательству
ЮРИДИЧЕСКИЙ СПРАВОЧНИК ЗАСТРОЙЩИКА
ЮРИДИЧЕСКИЙ СПРАВОЧНИК ЗАСТРОЙЩИКА
Санкт-Петербург
2020
Перед вами пятая редакция «Юридического справочника застройщика», подготовленная по состоянию на 01.04.2020.
В рамках данной редакции все разделы справочника были актуализированы и приведены в соответствие с последними изменениями в законодательство. По традиции мы дополнили справочник несколькими новыми подразделами, которые, с нашей точки зрения, могут быть актуальными в правоприменительной практике.
За эти несколько лет работы над справочником авторский коллектив представлен широким спектром отличных специалистов, с которыми мне приходилось или получается работать в АБ «Качкин и Партнёры». Хотелось бы выразить благодарность всем авторам редакций «Юридического справочника застройщика», которые поддержали идею и приняли активное участие в её реализации: М.С. Алексееву, Л.В. Арутюнян,
Е.К. Бельтюковой, Ю.С. Бурденко, В.С. Голубничему, О.В. Дученко, А.С. Лалаку, А.Е. Калинкину, К.А. Клошко, А.И. Кулакову, И.С. Митиной, М.А. Оболенской, В.Ю. Перфильевой, А.А. Персиянцевой, Р.Р. Репину, А.Э. Савкуновой, М.Д. Скрябиной, Л.И. Степановой, К.А. Типакиной, А.А. Яковлевой.
И, как обычно, отдельные слова благодарности посвящаю всем тем, кто хоть и не был непосредственно автором, но без кого мы никогда бы не достигли результата: Полине Качкиной, Анастасии Рачковой, Марии Романчевой и др. На их плечи легла вся тяжесть организационной работы по вёрстке и изданию «Юридического справочника застройщика», и без них бы ничего не состоялось.
Дмитрий НЕКРЕСТЬЯНОВ, кандидат юридических наук, партнёр, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнёры», руководитель Комитета по законодательству Российской гильдии управляющих и девелоперов
3
ОГЛАВЛЕНИЕ |
|
ГЛАВА 1. ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ.................................................... |
9 |
1.1. Система градостроительных документов и их соотношение.................................... |
9 |
1.1.1. Схемы территориального планирования....................................................... |
10 |
1.1.2. Генеральные планы поселений и городских округов..................................... |
12 |
1.1.3. Значение документов территориального планирования............................... |
12 |
1.1.4. Внесение изменений в Генеральный план поселения (городского округа)... |
13 |
1.1.5. Нормативы градостроительного проектирования......................................... |
13 |
1.1.6. Документы градостроительного зонирования............................................... |
14 |
1.1.7. Документация по планировке территории..................................................... |
17 |
1.1.8. Подготовка проекта планировки и проекта межевания территории, |
|
внесение в него изменений............................................................................. |
19 |
1.1.9. Перераспределение градостроительных полномочий между регионами |
|
и муниципальными образованиями............................................................... |
23 |
1.1.10. Техническое регулирование строительства.................................................. |
24 |
1.1.11. Особенности применения СНиП и нац. стандартов в проектировании |
|
и строительстве при их изменении............................................................... |
25 |
1.2. Разграничение видов строительных работ............................................................... |
26 |
1.2.1. Строительство................................................................................................. |
26 |
1.2.2. Реконструкция.................................................................................................. |
31 |
1.2.3. Капитальный ремонт....................................................................................... |
33 |
1.2.4. Переустройство и перепланировка................................................................. |
36 |
1.2.5. Работы по сохранению объектов культурного наследия............................... |
38 |
1.2.6. Снос................................................................................................................. |
39 |
1.3. Градостроительный регламент................................................................................. |
45 |
1.3.1. Виды разрешённого использования............................................................... |
45 |
1.3.2. Федеральный классификатор видов разрешённого использования |
|
и его применение............................................................................................ |
54 |
1.3.3. Предельные размеры земельных участков и предельные параметры |
|
разрешённого строительства/реконструкции................................................. |
58 |
1.3.4. Особенности использования территории в границах красных линий........... |
63 |
1.3.5. Отклонение от предельных параметров разрешённого строительства........ |
66 |
1.3.6. Публичные и общественные слушания по градостроительным |
|
вопросам.......................................................................................................... |
69 |
1.4. Зоны с особыми условиями использования территорий......................................... |
73 |
1.4.1. Общие положения о зонах с особыми условиями использования |
|
территорий...................................................................................................... |
73 |
4
1.4.2. Санитарно-защитные зоны............................................................................. |
86 |
1.4.3. Зона ограничений передающего радиотехнического объекта, |
|
являющегося объектом капитального строительства.................................... |
91 |
1.4.4. Охранные зоны................................................................................................ |
91 |
1.4.5.Зона минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов
и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов)........................................... |
103 |
1.4.6. Придорожные полосы автомобильных дорог.............................................. |
107 |
1.4.7. Водоохранная зона и прибрежная защитная полоса................................... |
109 |
1.4.8. Зоны затопления и подтопления.................................................................. |
112 |
1.4.9. Зоны санитарной охраны источников питьевого |
|
и хозяйственно-бытового водоснабжения.................................................... |
114 |
1.4.10. Зоны охраняемых объектов......................................................................... |
117 |
1.4.11. Зоны охраны, защитные зоны объектов культурного наследия................. |
119 |
1.4.12. Охранная зона особо охраняемой природной территории....................... |
125 |
1.4.13.Округа санитарной (горно-санитарной) охраны лечебнооздоровительных местностей, курортов и природных лечебных
ресурсов....................................................................................................... |
129 |
1.4.14. Приаэродромная территория...................................................................... |
132 |
1.4.15. Рыбоохранные зоны и рыбохозяйственные заповедные зоны................... |
138 |
1.4.16.Охранные зоны пунктов государственной геодезической сети, государственной нивелирной сети и государственной
гравометрической сети................................................................................ |
141 |
1.5. Инженерные изыскания и проектирование объекта............................................. |
144 |
1.5.1. Инженерные изыскания: понятие, необходимость выполнения................. |
144 |
1.5.2. Градостроительный план и его роль в проектировании.............................. |
147 |
1.5.3. Согласование внешнего вида объекта и иные дополнительные |
|
согласования.................................................................................................. |
155 |
1.5.4. Проектная и рабочая документация............................................................. |
158 |
1.5.5. Состав разделов проектной документации. Внесение изменений |
|
в проектную документацию.......................................................................... |
163 |
1.5.6. Проектная документация повторного использования................................. |
170 |
1.5.7. Экспертиза проектной документации и результатов инженерных |
|
изысканий...................................................................................................... |
172 |
1.5.8. Оспаривание заключения государственной и негосударственной |
|
экспертизы..................................................................................................... |
178 |
1.5.9. Авторский надзор.......................................................................................... |
179 |
1.6. Разрешение на строительство................................................................................ |
183 |
1.6.1. Полномочия на выдачу разрешения на строительство................................ |
183 |
1.6.2. Требования к проектной документации при разрешении вопроса |
|
о выдаче РнС.................................................................................................. |
187 |
5
1.6.3. Форма разрешения на строительство.......................................................... |
189 |
1.6.4. Случаи строительства без разрешения........................................................ |
189 |
1.6.5. Этапы/очереди строительства, продление разрешения, переход |
|
разрешения к новому собственнику участка, внесение изменений |
|
в разрешение на строительство.................................................................... |
190 |
1.6.6. Возможность и условия отмены разрешения на строительство.................. |
192 |
1.6.7. Уведомительный порядок строительства ИЖС............................................ |
195 |
1.6.8. Передача полномочий заказчика-застройщика по договору...................... |
197 |
1.7. Завершение строительства..................................................................................... |
200 |
1.7.1. Строительный контроль и надзор................................................................ |
200 |
1.7.2.Заключение о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических
регламентов и проектной документации..................................................... |
202 |
1.7.3. Разрешение на ввод объекта капитального строительства |
|
в эксплуатацию.............................................................................................. |
203 |
1.7.4. Случаи, когда разрешение на ввод объекта в эксплуатацию |
|
не требуется................................................................................................... |
206 |
1.8. Градостроительное развитие территорий инвестором......................................... |
206 |
1.8.1. Возможности разработки ППТиПМ инвестором.......................................... |
206 |
1.8.2. Комплексное устойчивое развитие территории........................................... |
209 |
1.8.3. Договор о развитии застроенной территории............................................. |
211 |
1.8.4. Договор комплексного освоения территории.............................................. |
213 |
1.8.5. Договор комплексного развития территории по инициативе |
|
правообладателей......................................................................................... |
216 |
1.8.6. Комплексное устойчивое развитие территории по инициативе органа |
|
местного самоуправления............................................................................. |
218 |
ГЛАВА 2. ОФОРМЛЕНИЕ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ.............................................................. |
221 |
2.1. Требования к правам на землю для застройщика: вид права, формулировка |
|
разрешённого вида использования....................................................................... |
221 |
Оформление прав на землю для застройщика..................................................... |
221 |
2.2. Общая процедура предоставления прав на земельный участок, |
|
находящийся в государственной собственности................................................... |
224 |
Предоставление участков в собственность............................................................ |
224 |
Предоставление участков в аренду........................................................................ |
224 |
Формирование участка для его предоставления................................................... |
227 |
Предоставление земельных участков без проведения торгов.............................. |
228 |
Определение уполномоченного органа................................................................. |
230 |
Заключение договора в судебном порядке........................................................... |
232 |
Продление договора аренды и внесение изменений в договор аренды.............. |
232 |
6
2.3. Предоставление участка для строительства на условиях публичного |
|
сервитута................................................................................................................. |
236 |
2.4. Последствия завершения строительства применительно к правам на землю..... |
243 |
Права на землю после окончания строительства.................................................. |
243 |
2.5. Перераспределение земельных участков............................................................... |
246 |
ГЛАВА 3. ОСОБЕННОСТИ СОЗДАНИЯ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ ОБЪЕКТОВ............... |
250 |
3.1.Особенности получения разрешительной документации и проведения работ в отношении объектов культурного наследия, их территорий и иных
регулируемых законодательством об ОКН видах объектов.................................. |
250 |
3.2. Особенности получения разрешительной документации и проведения работ |
|
по созданию сетей и иных линейных объектов..................................................... |
259 |
Строительство линейных объектов........................................................................ |
259 |
Документация, необходимая для строительства линейного объекта.................. |
263 |
3.3. Особенности получения разрешительной документации и проведения работ |
|
по созданию внутриквартальных и межквартальных дорог................................. |
267 |
Автомобильные дороги как объект капитального строительства........................ |
267 |
Внутриквартальные и межквартальные дороги..................................................... |
270 |
3.4. Особенности создания искусственных земельных участков |
|
и объектов на них................................................................................................... |
272 |
3.5. Легализация самовольной постройки................................................................... |
279 |
3.6. Особенности девелоперской деятельности в рамках инвестиционных |
|
договоров с публичным субъектом........................................................................ |
290 |
3.7. Некоторые судебные возможности защиты прав застройщика |
|
при нарушениях, допущенных государственными органами................................ |
296 |
ГЛАВА 4. ОСОБЕННОСТИ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ |
|
ПРИ РЕАЛИЗАЦИИ КОНЦЕССИОННЫХ СОГЛАШЕНИЙ И ПРОЕКТОВ ГЧП............ |
303 |
4.1. Концессионные соглашения и соглашения о государственно-частном |
|
партнёрстве: основные характеристики................................................................. |
303 |
4.2. Понятие и содержание строительства и реконструкции в рамках реализации |
|
законов № 115-ФЗ и № 224-ФЗ.............................................................................. |
307 |
7
4.3. Понятие объекта строительства/реконструкции в рамках реализации |
|
законов № 115-ФЗ и № 224-ФЗ.............................................................................. |
309 |
4.4. Особенности распределения функций, предусмотренных в ГрК РФ, |
|
в рамках законов № 115-ФЗ и № 224-ФЗ.............................................................. |
311 |
4.5. Особенности предоставления земельного участка для реализации проекта |
|
в рамках законов № 115-ФЗ и № 224-ФЗ.............................................................. |
312 |
4.6. Практика использования концессионных соглашений и СГЧП............................. |
313 |
ГЛАВА 5. МЕТОДИКА ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОГО АНАЛИЗА УЧАСТКОВ................. |
316 |
Методика градостроительного анализа участков для девелопмента.......................... |
316 |
Источники получения сведений для анализа........................................................ |
316 |
Алгоритм проведения градостроительного анализа участка |
|
для целей девелопмента........................................................................................ |
319 |
8
1 ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ
1.1. Система градостроительных документов и их соотношение
Правовой режим земельного участка регулируется значительным количеством правовых актов, в совокупности образующих сложную систему. ГрК РФ выделяет четыре вида градостроительной документации:
1)документы территориального планирования;
2)документы градостроительного зонирования;
3)документация по планировке территории;
4)нормативы градостроительного проектирования.
Первые три группы документов устанавливают отдельные характеристики земельного участка, которые нужно оценивать при планировании капитального строительства. Нормативы градостроительного проектирования фактически являются инструкцией по подготовке других градостроительных документов. Знание содержания нормативов поможет оценить правильность составления и законность утверждённых документов, а значит, и риски признания их незаконными.
С учётом п. 2 ст. 9 ГрК РФ документы территориального планирования подразделяются на:
1)документы территориального планирования Российской Федерации (схемы территориального планирования в отдельных областях);
2)документы территориального планирования двух и более субъектов Российской Федерации, документы территориального планирования субъекта Российской Федерации (схемы территориального планирования в отдельных областях);
3)документы территориального планирования муниципальных образований (схемы территориального планирования муниципальных районов, генпланы поселений и городских округов).
Кдокументам градостроительного зонирования законом отнесены Правила землепользова-
ния и застройки (ПЗЗ).
Кдокументации по планировке территории – проект планировки территории и проект межевания территории (ППТиПМ).
Нормативы градостроительного проектирования подразделяются на два уровня: местные
ирегиональные.
Содержание, значение и особенности перечисленных документов будут рассмотрены далее, в том числе в рамках двух сравнительных таблиц, позволяющих визуализировать особенности каждого вида документов.
9
1.1.1. Схемы территориального планирования
Схемы территориального планирования готовятся на всех уровнях публично-правовых образований: Российская Федерация в целом, отдельный субъект РФ, два и более субъекта РФ, муниципальное образование. П. 1 ст. 10 ГрК РФ прямо предусмотрена подготовка схем территориального планирования РФ в следующих областях:
1)федеральный транспорт;
2)оборона страны и безопасность государства;
3)энергетика;
4)высшее образование;
5)здравоохранение.
Схемы в иных областях могут разрабатываться на основании отдельных решений Президента или Правительства РФ.
По общему правилу схема готовится в отношении всей территории Российской Федерации. Возможность готовить схему в отношении части территории появляется у уполномоченных органов в случае принятия соответствующего решения Президента или Правительства РФ1.
Любая схема территориального планирования РФ должна содержать две составные части:
•положение о территориальном планировании;
•карту планируемого размещения объектов федерального значения.
Положение о территориальном планировании включает в себя следующую информацию: виды, назначение и наименования планируемых для размещения объектов федерального значения, их основные характеристики и местоположение, а также характеристики зон с особыми условиями использования территорий в случае, если установление таких зон требуется в связи с размещением данных объектов.
Эти же объекты отображаются на карте планируемого размещения объектов федерального значения.
Необходимо отметить, что объектами федерального значения являются объекты, которые необходимы для осуществления полномочий по вопросам, отнесённым к ведению Российской Федерации, органов государственной власти Российской Федерации, и оказывают существенное влияние на социально-экономическое развитие Российской Федерации. Объекты регионального и местного значения обеспечивают осуществление полномочий субъектов РФ и муниципальных образований соответственно.
Также к любой схеме территориального планирования прилагаются материалы по её обоснованию, в которых подробно описываются предполагаемые к размещению объекты федерального значения, обосновывается выбор их месторасположения и т. д. Ценное значение имеют и многочисленные карты, включаемые в такие материалы (п. 9 ст. 10 ГрК РФ).
Схожим образом ГрК РФ регулируется статус региональных схем территориального планирования2.
С 11.01.2018 допускается подготовка документов территориального планирования не только одного, но двух и более субъектов РФ. По общему правилу наличие утверждённого документа территориального планирования двух и более субъектов РФ или подготовка проекта данного документа не препятствует подготовке и утверждению документов территориального планирования субъекта РФ, а также внесению изменений в утверждённые документы. В случае, если размещение объектов регионального значения, предусмотренных документами территориального планирования субъекта РФ, препятствует размещению объектов регионального значения,
1 См., например, Распоряжение Правительства РФ от 08.10.2015 № 2004-р «Об утверждении схемы территориального планирования Российской Федерации применительно к территориям Республики Крым и г. Севастополя в отношении областей федерального транспорта (железнодорожного, воздушного, морского, внутреннего водного, трубопроводного транспорта), автомобильных дорог федерального значения, энергетики, высшего образования и здравоохранения», Распоряжение Правительства РФ от 01.08.2016 № 1634-р «Об утверждении схемы территориального планирования Российской Федерации в области энергетики».
2 См., например, Постановление правительства Сахалинской области от 27.07.2012 № 377 «Об утверждении схемы территориального планирования Сахалинской области».
10