Экзамен зачет учебный год 2023 / Признаки строения как объекта права собственн - Батуров Г. П

Г. П. БАТУРОВ

ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ И ЮРИДИЧЕСКИЕ

ПРИЗНАКИ ЖИЛОГО СТРОЕНИЯ КАК ОБЪЕКТА ПРАВА ЛИЧНОЙ СОБСТВЕННОСТИ

Понятие «жилой дом» не определено в законе. Ни ст. 10 Конституции СССР, ни ст. 25 Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик, ни ст. 106 ГК РСФСР и соответствующие статьи гражданских кодексов других союзных республик не раскрывают этого понятия. В ранее действовавшем законодательстве также не указывалось, что следует понимать под термином «жилой дом». Более того ГК РСФСР 1922 г. широко пользовался только понятием «строение», другие нормативные акты употребляли термин «здание»; в ряде специ­альных жилищных законов встречалось понятие «дом», а иногда — «вла­дение» или «домовладение».

С принятием Основ термин «жилой дом» вытесняет со страниц юри­дической литературы все другие термины. Однако отсутствие определе­ния данного понятия продолжает создавать трудности для практиче­ского применения законодательства. Такое определение необходимо, в частности, для правильного применения нормы, согласно которой семья может владеть только одним домом.

Жилой дом есть строение, предназначенное для проживания. Но этим суть вопроса еще не выясняется. Нередко строительству, предусмотрен­ному проектом застройки, предшествует возведение застройщиками вре­менных помещений (используемых под жилье, а также для хранения материалов и инструментов), которые по окончании работ не всегда сно­сятся. Иногда они приспособляются для проживания самого собствен­ника или членов его семьи либо сдаются внаем. Указанные постройки выступают и как объекты договоров купли-продажи по так называемым домашним сделкам. Не только в правовом, но и в техническом смысле их нельзя назвать жилыми домами.¹

В судебной практике довольно часто встречаются споры о разделе недостроенного дома. Обычно они возникают между супругами, которые возводили дом во время совместной жизни. В ряде случаев суды при­знают право собственности на такие строения. Подобные решения нельзя считать правильными. В соответствии с п. 3 Типового договора о предо­ставлении в бессрочное пользование земельного участка под строитель­ство индивидуального жилого дома на праве личной собственности, утвержденного приказом Госстроя РСФСР и Министерством коммуналь­ного хозяйства РСФСР № 67-от 6 октября 1965 г., по окончании строи­тельства возведенное строение вступает в эксплуатацию после признания приемочной комиссией местного Совета депутатов трудящихся пол­ной его готовности. До этого момента строение юридически еще не существует, а имеются лишь строительные материалы, детали и т. п. «Строительная коробка» должна рассматриваться как конструкция, но не как жилой дом. Только законченный строительством и принятый в эксплуатацию жилой дом становится объектом права собственности и возможным предметом различного рода сделок.²

В юридической литературе высказывается мнение, согласно кото­рому жилым домом следует считать не только строение в целом, но и ^: какую-либо часть его.³ Вряд ли такой взгляд достаточно аргументиро­ван. Ст. 25 Основ, ст. 106 ГК РСФСР, ст. 100 ГК Казахской ССР и соответствующие статьи гражданских кодексов других союзных респу­блик действительно допускают приобретение в собственность не только всего дома, но и его части. Однако это еще не дает основания для при­знания «жилым домом» части строения.

Жилым домом можно назвать лишь такое строение, которое, во-первых, предназначено для проживания, во-вторых, является капиталь­ным, в-третьих, рассчитано на длительную эксплуатацию и, в-четвертых, образует хозяйственно и технически единое целое с земельным участком. Но для правильной хозяйственной эксплуатации жилого дома нередко необходимы постройки, либо органически соединенные с жилым строе­нием (например, веранда), либо примыкающие к нему (сарай, гараж, и т. п.). Хотя последние и представляют собой технически самостоя­тельные объекты, они имеют строго целевое подчиненное назначение и в правовом смысле должны рассматриваться как принадлежность главной вещи.⁴ Вместе с жилым строением они образуют тот единый хозяйствен­ный комплекс, который и следует обозначать термином «жилой дом».

Один из обязательных технико-экономических признаков жилого дома — неразрывная связь строения с землей. Ни дебаркадеры, в кото­рых есть жилые помещения, ни фургоны, оборудованные под жилье, ни железнодорожные вагоны, используемые в силу производственных нужд в качестве временного жилья для служащих (в частности, мостопоезда, энергопоезда), жилым домом не назовешь. Только те строения, кото­рые физически неразрывно соединены с земельным участком, могут рассматриваться как жилой дом. Наличие именно этого условия и со­здает то единство, которое характеризует жилой дом как единый строи­тельно-технический, хозяйственно-эксплуатационный объект.⁵ Между тем не всякое капитальное строение, рассчитанное на длительное про­живание в нем и составляющее с земельным участком одно целое, мо­жет рассматриваться как жилой дом в юридическом смысле.

Дом как объект права личной собственности должен соответство­вать ряду специальных юридических требований. Наиболее существен­ное из них касается размера жилого дома. Впервые предельный раз­мер жилых домов, которые разрешалось иметь гражданам на праве личной собственности, был установлен ст. 1 Указа Президиума Верхов­ного Совета СССР от 26 августа 1948 г. «О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов».⁶ Данным нормативным актом, а также Указом Президиума Верховного Совета СССР от 18 июля 1958 г. наряду с поэтажным и некомнатным нормированием вводилось и нормирование размера жилой площади.⁷

Следует, однако, отметить, что ни один из вновь принятых ГК не воспроизвел поэтажных или покомнатных ограничений. Руководствуясь предписаниями ч. II ст. 25 Основ о необходимости нормировать пре­дельные размеры жилых домов, ГК союзных республик пошли по пути ограничения лишь размеров жилой площади. Между тем в ГК неко­торых союзных республик отражено стремление регламентировать не только жилую, но и полезную площадь. Исходя из того, что размер жилого дома определяется как его жилой площадью, так и площадью, предназначенной для вспомогательных целей (кухня, передняя, кори­дор, ванна и т. д.), ГК Эстонской ССР установил, что вся общеполез­ная площадь дома (жилая и нежилая) не должна превышать 110 кв. м , а по ГК Литовской ССР полезная нежилая площадь — 40 кв. м.

Критериями ограничения предельных размеров жилых домов со­гласно действующему законодательству являются: а) нормирование жи­лой площади; б) нормирование всей общеполезной площади; в) норми­рование как жилой, так и полезной площади. Принцип ограничения всей общеполезной площади, применяемый ГК Эстонской ССР, по су­ществу совпадает с принципом, положенным в основу регламентации размеров жилого дома ГК Литовской ССР. И тот, и другой ГК огра­ничивают общий размер жилого дома, пользуясь при этом лишь раз­личными приемами. Иное дело, когда регламентируется только жилая площадь. Здесь, казалось бы, предоставляется большая свобода дей­ствий в выборе размеров подсобных нежилых помещений.

Судебной практике действительно известны отдельные случаи не­померного увеличения подсобных помещений для сдачи их внаем под жилье с целью извлечения нетрудовых доходов. Необходимо, однако, иметь в виду, что отсутствие указания в законе на допустимые размеры нежилой площади не означает дозволения на любую ее величину. Трудно представить себе жилые дома с подсобными помещениями, на­много превышающими по своим размерам жилые комнаты. Исключе­ние составляют индивидуальные жилые дома, в которых предусмот­рены особые помещения (мастерская художника, скульптора и т. п.). Потребительское назначение жилого дома по существу тоже почти ис­ключает вероятность беспредельного увеличения нежилых помещений Главное состоит в том, что, поскольку индивидуальное жилищное строи­тельство ведется, как правило, по типовым проектам, опасность отме­ченных злоупотреблений предотвращается самим проектом.⁸ Следова­тельно, принцип нормирования размера жилого дома лишь по приз­наку жилой площади, принятый ГК РСФСР и ГК ряда других союзных республик, также не оставляет возможностей для беспредельного уве­личения размеров жилого дома.

Важную роль играют и правила о минимальных размерах жилого дома. Хотя ни ранее действовавшие нормативные акты, ни Основы, ни ГК союзных республик не содержали данного положения, Инструкция Наркомхоза РСФСР от 16 апреля 1941 г. по отводу земельных участ­ков под строительство в городах и рабочих поселках устанавливала минимальный размер жилого дома в 20 кв. м.⁹ В настоящее время (с 1 января 1967 г.) определен минимальный размер жилого дома в 25 кв. м.¹⁰ Цель такой регламентации очевидна." Она заключается в борьбе с захламлением городов малоценной застройкой. Правда, вы­зывает недоумение избранный путь нормирования минимальных раз­меров жилого дома. Если правила о предельном размере жилого дома возведены в закон, то минимальный размер закреплен инструкцией Гос­строя — актом нормативным, но законом не являющимся. Коль скоро к минимальные, и максимальные размеры жилого дома рассматрива­ются как необходимое условие возведения строения на праве личной собственности, а степень важности этих размеров признается равной, следовало бы избрать и одинаковый способ их регламентации.

Вместе с тем в юридической литературе высказывается мнение, что в настоящее время нет необходимости сохранять предусмотренные в законе ограничения размеров жилых домов.¹² Развивая эти взгляды, В. Ф. Маслов, в частности, подчеркивает, что в теории не приведено каких-либо аргументов, убедительно свидетельствующих в пользу столь скрупулезной регламентации. Более того, он считает, что включение в законодательство такой новеллы — явление чисто случайное и научно не обоснованное.

Разделяя точку зрения В. Ф. Маслова, следует согласиться и с тем, что установление предельного размера жилого дома носит уравнитель­ный характер; оно ставит в одинаковое положение при обеспечении жильем, как одинокого человека, так и целую семью. Естественно, в данном случае не учитывается возможность увеличения семьи, а со­ответственно и потребности в жилье ее новых членов. Кроме того, по­добное ограничение создает трудности в осуществлении права собст­венности граждан, сохраняющих его на законном основании на дома, размеры которых превышают названные пределы

Большое практическое значение имеет разграничение понятий жи­лого дома и дачи. Дача обладает почти теми же технико-экономиче­скими и юридическими признаками, что и жилой дом, но поскольку закон запрещает сосредоточивать в руках одной семьи более одного дома, важность разграничения рассматриваемых понятий становится очевидной. Только ст. 105 ГК Грузинской ССР предусматривает, что правило о прекращении права личной собственности на жилой дом не распространяется на второе строение, используемое собственником и членами его семьи для отдыха или лечения в курортной, дачной или сельской местности. ГК других союзных республик не содержат на этот счет прямых указаний. В литературе также существуют различные точки зрения по вопросу о том, допускает ли действующее законода­тельство одновременное обладание на праве личной собственности да­чей и жилым домом. Так, И. Л. Брауде считал, что не противоречит закону владение на праве личной собственности наряду с жилым до­мом в городе, дачей в сельской местности.¹³ Р. О. Халфина, В. И. Ря-сенцев, О. С. Иоффе, Ю. К. Толстой и др. разделяют его мнение.¹⁴

Иных взглядов придерживается С. Н. Ландкоф. Комментируя ст. 103 ГК УССР о праве оставить по своему выбору любой из домов, оказавшихся в собственности у одного лица, он пишет: «На наш взгляд. нормы ст. 103 Гражданского кодекса УССР должны применяться и в тел случаях, когда собственник дома оказался еще и собственником дачи».¹⁵ П. Е. Орловский и В. Белолипецкий также не видят законных основа­ний для сохранения у одного лица двух строений, хотя бы первое было жилым, а второе — временным помещением.¹⁶ Вряд ли приведенные со­ображения можно признать правильными. Известно, что различные по­нятия и термины чаще всего используются законодателем в их обыч­ном словоупотреблении. Если же закон прибегает к особой термино­логии и применяет так называемые технико-юридические термины, им дается необходимое разъяснение. Термин «дача» закон не объясняет, следовательно, его нужно понимать так, как данный термин понима­ется в обиходе: загородный дом для летнего проживания и отдыха го­родских жителей.

Очевидно, что законодательство употребляет термин «дача» именно в таком смысле. Характерно, что названное понятие нигде не отожде­ствляется с другими понятиями, например понятием жилого дома. Более того, когда необходимо распространить действие правовой нормы на да­чу, об этом прямо говорится в законе. Так, правило ст. 109 ГК РСФСР о последствиях самовольной постройки дома распространяется в соответствии с прямым указанием закона и на дачу. Подобным образом скон­струированы ст. ст. 110, 111 и 239 ГК РСФСР, а также Указ Прези­диума Верховного Совета РСФСР от 26 июля 1962 г. «О безвозмездном изъятии домов, дач и других строений, возведенных или приобретен­ных на нетрудовые доходы». Изложенное позволяет сделать вывод, что ст. 25 Основ, ст. 109 ГК РСФСР, регламентируя отношения личной собственности на жилой дом, не имеют в виду дачу.¹⁷

При решении вопроса о том, является ли строение дачей, нужно в первую очередь исходить из его целевого назначения. Если дом призван удовлетворять потребности в жилье, то дача — потребности в от­дыхе, лечении и т. п. Поскольку реализуются разные по своему харак­теру потребности, постольку следует признать, что сосредоточение в од­ной семье двух строений (дома и дачи) не противоречит потребитель­скому характеру личной собственности. Это — основной тезис в пользу возможности сохранения в одной семье и права личной собственности на жилой дом, и права личной собственности на дачу, который в той или иной формулировке мы встречаем в литературе. Присоединяясь к этому мнению, мы считаем целесообразным высказать дополнитель­ные соображения, которые позволят более определенно провести раз­граничение понятий «жилой дом» и «дача».

Во-первых, для того чтобы отличить дом от дачи, одного указания на их различное целевое назначение недостаточно. Предположим, что на одном земельном участке будут возведены два строения, причем одно для постоянного проживания, а другое — для использования в целях отдыха или лечения. Хотя формально они отвечают предъявляемым тре­бованиям относительно целевого назначения, тем не менее нельзя рас­сматривать первое строение как жилой дом, а второе как дачу. Фак­тически это два дома, и к ним следует применить режим, установлен­ный ст. 107 ГК РСФСР. Не исключены случаи, когда обладатель жи­лого дома, расположенного в населенном пункте, приобретает другое строение на его окраине, чтобы пользоваться им только в целях отдыха или лечения. Однако и здесь нет оснований признать второе строение дачей. Поскольку дача является местом отдыха или лечения, она дол­жна находиться или в дачной, или в курортной, или в сельской мест­ности. Последнее необходимо учитывать в качестве дополнительного критерия при оценке целевого назначения строения.

Во-вторых, проживание на даче должно быть временным, а не по­стоянным. При постоянном проживании на даче искажается ее целевое назначение: она перестает быть местом отдыха и лечения и превраща­ется в жилой дом. Вместе с тем требуется отличать постоянное прожи­вание от длительного. Это также служит дополнительным критерием оценки целевого назначения строения. Приведенное положение свиде­тельствует о том, что дача — строение, периодически используемое соб­ственником или членами его семьи для отдыха или лечения в курорт­ной, дачной или сельской местности.

Рассмотрев основные признаки, характеризующие жилой дом как объект права личной собственности, необходимо сформулировать опре­деление его понятия. В правовой литературе существует несколько опре­делений. Так, Л. И, Газиянц считает, что «под жилым домом или строе­нием как объектом права личной собственности граждан понимается предназначенная для удовлетворения потребностей в жилище по­стройка, принятая в установленном порядке в эксплуатацию и зареги­стрированная в местных отделах коммунального хозяйства».¹⁸ Будучи в принципе правильным, это определение не отражает всех признаков, свойственных жилому дому как объекту права личной собственности. Так, в нем нет указания на характер строения, а также на вспомога­тельные постройки, составляющие с жилым домом единый комплекс.

В свою очередь О. Н. Кудрявцев предлагает под жилым домом по­нимать «предназначенное для жилья отдельное строение капитального типа, составляющее одно целое с надворными служебными построй­ками».¹⁹ Данное определение страдает тем же недостатком, что и пре­дыдущее. Правда, в нем уже перечислены такие признаки, как харак­тер постройки (капитального типа), единый хозяйственный комплекс строений (жилое строение и надворные постройки), однако нет упоми­нания о законченности строительства и правовой регистрации строения

Для определения раскрываемого понятия В. Ф. Маслов прибегает к историческому толкованию ранее действовавшего законодательства Поскольку термин «жилой дом» заменил распространенный термин «домовладение», он, отождествив понятия «владение» и «домовладе­ние», анализирует примечание к ст. 182 ГК РСФСР 1922 г., которое устанавливало, что «владением признается дом с примыкающими к нему жилыми и служебными дворовыми постройками».²⁰ Вряд ли мож­но согласиться с подобным определением понятия «жилой дом». Изве­стно, что впервые определение владения дал декрет СНК от 8 авгу­ста 1921 г.²¹ Впоследствии оно было кодифицировано ГК РСФСР и при­водилось в примечании к ст. 182. Но, как справедливо отмечает П. Е. Орловский,²² указанное определение дало В. Ф. Маслову основа­ние понимать под домовладением одно или несколько жилых строений с примыкающими к ним хозяйственными постройками, расположенны­ми на обособленном земельном участке.²³ Безусловно, такой подход к вопросу неприемлем, ибо он не соответствует общепринятой ныне точке зрения о том, что рассматриваемое понятие охватывает только одно жилое строение и обслуживающие его хозяйственные постройки. В на­стоящее время В. Ф. Маслов предлагает следующее определение: «жи­лой дом — это предназначенное для постоянного проживания строение капитального типа с примыкающими к нему подсобными хозяйствен­ными сооружениями (сарай, погреб, гараж и т. п.)».²⁴ Оно по существ} повторяет определение О. Н. Кудрявцева.

Более полным, на наш взгляд, является определение Ю. К. Тол­стого. По его мнению, «жилой дом — это предназначенная для удов­летворения потребностей в жилье и пригодная для постоянного прожива­ния постройка, принятая в установленном порядке в эксплуатацию и за регистрированная в органах государственного управления».²⁵ Однако данное определение также нуждается в уточнении, поскольку оно не до конца раскрывает понятие жилого дома как единого жилого строения с обслуживающими его постройками. Целесообразно было бы до­полнить приведенное определение.

Под жилым домом следует понимать предназначенную для удов­летворения потребностей в жилье и пригодную для постоянного прожи­вания постройку капитального типа с примыкающими к ней подсоб­ными хозяйственными сооружениями, принятую в установленном по­рядке в эксплуатацию и зарегистрированную в органах государствен­ного управления.

¹ См.: Л. И. Газиянц. Споры о строениях, принадлежащих гражданам на праве личной собственности. М., Госюриздат, 1960, стр. 10

² См.: И. Л. Брауде. Право на строение и сделки по строениям. М., Госюриздат, 1954, стр. 23; Л. И. Газиянц, ук. соч., стр. 6.— Выпускаемые нашей промыш­ленностью так называемые индивидуальные жилые дома в правовом понимании также не являются жилыми домами. Это не что иное, как комплекс материалов, необходимых для выполнения строительных работ.

³ См.: Комментарий к ГК Казахской ССР. Под ред. М. А. Ваксберга, Ю.Г. Васина, Б.В. Покровского. Алма-Ата, 1965, стр. 155—156.

⁴ См.: П. Е. Орловский. О праве личной собственности на жилой дом. «Советское государство и право», 1961, № 7, стр. 62; Советское гражданское право. Под ред. В А. Рясенцева. Ч. I. M., Изд. «Юридическая литература», 1965, стр. 170.

⁵ См.: И. Л. Б р а у д е, ук. соч., стр. 14.

⁶ «Ведомости Верховного Совета СССР», 1948, № 36.

⁷ «Ведомости Верховного Совета СССР», 1958, № 16, ст. 284.

⁸ По архитектурно-строительным правилам отношение жилой площади ко всей полезной определяется коэффициентом К]. Ознакомление с некоторыми типовыми про­ектами (например, Типовым проектом 184-19-9 серии 19 одноквартирного четырехком­натного дома или Типовым проектом 184-19-9 серии 19 одноквартирного мансардного дома на 5 комнат) позволяет сделать вывод, что коэффициент К никогда не превышает 0,50 (т. е. жилая площадь равна нежилой) и большей частью составляет 0,67 или 0,68.

⁹ См.: «Сборник приказов НККХ РСФСР», 1941, № 6.

¹⁰ См : Инструкция о порядке отвода земельных участков под индивидуальное строительство на территории РСФСР РСН-25-26. Госстрой РСФСР. М., 1967.

¹¹ См.: И. Л. Брауде. Правовые вопросы индивидуального жилищного строительства. М., Госюриздат, 1957, стр. 49.

¹² См., например: Р. О. Xалфина. Право личной собственности граждан СССР М., Изд. АН СССР, 1955, стр. 100—101; В. С. Тадевосян. Некоторые вопросы жилищного права. «Советское государство и право», 1958, № 7, стр. 48; С. Н. Братусь О некоторых чертах истории советского гражданского права. «Советское государство и право», 1957, № 11, стр. 101; В. Ф. М а слов. Основные проблемы права личной соб­ственности в период строительства коммунизма в СССР. Изд. Харьковского ун-та, 1968 стр. 196—197.

¹³ См.: И. Л. Брауде. Право на строение и сделки по строениям, стр. 104.

¹⁴ См.: Р. О. Халфина, ук, соч., стр. 102; В. И. Рясенцев. Советское гражданское право, ч. II. М., Изд. «Юридическая литература», 1965, стр. 372; см. также О. С. Иоффе. Советское гражданское право. М., Изд. «Юридическая литература» 1967, стр. 449; О. С. Иоффе и Ю. К. Толстой. Новый гражданский кодекс РСФСР Изд. ЛГУ, 1965, стр. 121—122; Советское гражданское право. М., Изд. «Высшая школа». стр. 374; М. И. Никитина и В. В. Петров. Право граждан на жилой дом и подсобное хозяйство. Изд. Казанского ун-та, 1967, стр. 11; В. Ф. Маслов, ук. Соч. стр. 195.

¹⁵ См.: С. Н. Ландкоф. Жилищное и жилищно-строительное законодательство Киев, 1967, стр. 107.

¹⁶ См.: Гражданское право, ч. I. М., Изд. «Юридическая литература», 1969, стр. 395; В. Белолипецкий. Право личной собственности на жилой дом. «Социалистическая законность», 1965, № 11, стр. 41.

¹⁷ Норма ст. 105 ГК Грузинской ССР о прекращении права личной собственности на жилой дом сверх одного не распространяется на те строения, которые используются собственником или членами его семьи для отдыха или лечения в курортной, дачной или сельской местности. Встать на позицию С. Н. Ландкофа и В. Белолипецкого — значит согласиться, что закрепленные в ст. 105 ГК Грузинской ССР положения находятся в явном противоречии со ст. 25 Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик. Таким образом, налицо противоречие между республиканским к oбщесоюзным законом. И поскольку подобная коллизия разрешается ст. 20 Конституции СССР в пользу общесоюзного закона, то ст. 105 Грузинской ССР подлежит отмене пли во всяком случае не должна применяться на территории Грузинской ССР Однако ни в литературе, ни на практике никто не считает данную статью неконституционной и не поднимает вопроса об отмене или прекращении ее действия в силу старшинства союзного закона. И эти соображения приводят нас к выводу о том, что запретительные правила ст. 25 Основ не распространяются на дачи.

¹⁸ Л. И. Газиянц, ук. соч., стр. 5.

¹⁹ О. Н. Кудрявцев. Новое в регулировании права личной собственности на жилой дом. «Правоведение», 1963, № 3, стр. 70

²⁰ См.: В. Ф. Маслов, ук. соч., стр. 186.

²¹ См.: СУ РСФСР, 1921, № 60, стр. 410.

²² См.: П. Е. Орловский. О праве личной собственности на жилой дом стр. 62.

²³ См.: В. Ф. Маслов. Вопросы общей собственности на жилой дом в судебной практике Уч зап. Харьковского юрид. ин-та, вып. 5, 1954, стр. 153—154.

²⁴ См.: В. Ф. Маслов. Основные проблемы права личной собственности в период строительства коммунизма в СССР, стр. 191.

²⁵ См.: О. С. Иоффе и Ю. К Толстой, ук. соч., стр. 121.