Экзамен зачет учебный год 2023 / Общая характеристика договора купли-продажи - Ровный В. В

С учетом всего сказанного выше тезис о невозможности существования реального договора купли-продажи можно считать доказанным.

б) Договоры купли-продажи, подлежащие государственной регистрации. Итак, большинство договоров купли-продажи носит консенсуальный характер, однако для некоторых его случаев простое согласование сторонами всех существенных условий является недостаточным, а потому в силу прямого указания закона они признаются заключенными только с момента их государственной регистрации. Речь идет о договорах купли-продажи жилых помещений – жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры и предприятия (см. п.2 ст.558, п.3 ст.560 ГК). Особо останавливаясь на сделках купли-продажи, подлежащих государственной регистрации, которая и определяет момент их заключения, следует остановиться на двух важных обстоятельствах.

Во-первых. Вообще говоря, по действующему законодательству государственная регистрация сделки имеет двоякое значение, а потому и последствия несоблюдения правила о государственной регистрации бывают двух видов. По общему правилу (если иное не установлено законом), государственная регистрация договора носит конститутивный характер в том смысле, что выступает в качестве необходимого условия его заключенности (см. п.3 ст.433 ГК). Отсюда следует, что несоблюдение требования государственной регистрации договора влечет его незаключенность (см. п.2 ст.558, п.3 ст.560, п.2 ст.651, п.2 ст.658 ГК и др.), именно незаключенность договора следует иметь в виду также и во всех тех случаях, когда законодатель, устанавливая обязательность государственной регистрации договора, не определяет последствия невыполнения этого требования (см., в частности, п.3 ст.574, ст.584, п.2 ст.609 ГК). Вместе с тем в некоторых случаях, которые по смыслу п.3 ст.433 ГК как раз и надлежит считать исключениями из только что указанного общего правила, государственная регистрация договора, не имея конститутивного характера, выступает в качестве условия действительности совершенного договора, а потому ее несоблюдение влечет его ничтожность. Именно это – специальное – последствие указывается, в частности, в п.1 ст.165 ГК, а сами упоминаемые здесь «случаи, установленные законом» в дальнейшем подлежат расшифровке и иногда действительно расшифровываются (см., например, п.3, 4 ст.339 ГК).

Во-вторых. Акт государственной регистрации договоров купли-продажи жилых помещений и предприятий (см. п.2 ст.558, п.3 ст.560 ГК) не следует смешивать с актом государственной регистрации перехода права собственности (см. ст.551, 564 ГК). Поэтому при отчуждении жилых помещений и предприятий имеют место два акта государственной регистрации, один из которых фиксирует соответствующий договор (обязательственное право), другой – переход права собственности (вещное право).

[1] См.: Покровский И.А. История римского права. СПб., 1998. С.425. Кстати, синаллагматическими сегодня нередко называют все взаимные договоры, в римском же праве таковыми признавалась лишь часть взаимных договоров, обладающих равноценными обязанностями сторон, поэтому применительно к договору купли-продажи использование данного термина следует признать вполне соответствующим его изначальному смыслу.

[2] См.: Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Договоры и обязательства. СПб., 1890. Ч.3. С.323, 324.

[3] См.: Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М., 1995. С. 317.

[4] Примечательно, что Г.Ф. Шершеневич, критикуя точку зрения об одностороннем характере договора купли-продажи, писал: «При этом упускается из виду, что даже в тех странах, законы которых признают переход права собственности в момент совершения договора, купля-продажа все же признается двусторонним договором, потому что на продавце лежат и другие обязанности» (Шершеневич Г. Ф. Указ. соч. С.317).

[5] См.: Мейер Д. И. Русское гражданское право: В 2 т. М., 1997. Т. 2. С.225, сноска.

[6] Подробнее см.: Райхер В. К. Правовые вопросы договорной дисциплины в СССР. Л., 1958; Ровный В. В. Принцип взаимного сотрудничества сторон при исполнении обязательств в отечественном гражданском праве// Правоведение. 2000. №1.

[7] См.: Гражданское право. Ч.2/ Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 1997. М., 1997. Гл. 30 (§2). С. 34 (автор – И.В. Елисеев).

[8] См.: Новицкий И. Б., Лунц Л. А. Общее учение об обязательстве. М., 1950. С.133.

[9] Там же. С.130.

[10] См.: ГК РФ, часть первая: Науч.-практ. коммент./ Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина, В.П. Мозолина. М., 1996. Ст.423. С. 620 (автор ком. ст. – А. Ю. Кабалкин).

[11] См.: Дождев Д. В. Римское частное право. М., 1996. С.511.

[12] В современной литературе по романистике в связи с этим разногласием отмечают: сабинианцы, несмотря на отмеченный подход, не сводили договор купли-продажи к договору мены, по которому каждая сторона обязывается перенести право собственности, однако отрицая строго денежный характер цены, они тем самым лишь выводили («изгоняли») обязанность по передаче права собственности (dare) из структуры контракта (см.: Дождев Д. В. Указ. соч. С.513).

[13] Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения. М., 1997. С. 308.

[14] Мейер Д.И. Указ. соч. С.233.

[15] Советское гражданское право: В 2 т./ Под ред. О.А. Красавчикова. М., 1985. Т. 1. С. 220.

[16] См.: Покровский И.А. Указ. соч. С.424–425; Дождев Д.В. Указ. соч. С.513.

[17] См.: Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С.318; Мейер Д.И. Указ. соч. С.234.

[18] Мейер Д.И. Указ. соч. С.231.

[19] Там же. С.232.

[20] Новицкий И.Б., Лунц Л. А. Указ. соч. С.132.

[21] Тархов В.А. Гражданское право. Общая часть. Курс лекций. Чебоксары, 1997. С.219.

[22] См.: Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. М., 2001. С.245.

[23] О.Н. Садиков именует такие договоры формальными (см.: Комментарий к ГК РФ, части первой / Под ред. О.Н. Садикова. М., 1997. С. 703), в одном из специальных исследований (см.: Болтанова Е.С. Договор купли-продажи недвижимости (общие положения): Автореф. дис. … канд. юрид. наук. Томск, 2001. С.6, 11) их было предложено называть региструмальными (от лат. registrum – регистрация).

[24] Ниже, при характеристики момента заключения договора купли-продажи, использовались положения и выводы недавней совместной работы: Хаскельберг Б.Л., Ровный В.В. Договоры консенсуальные и реальные: теоретические вопросы классификации и характеристика основных особенностей: Сб. статей/ Под ред. А.Г. Диденко. Алматы, 2001.

[25] Подробнее см.: Покровский И. А. Указ. соч. С. 423.

[26] Учитывая особенности договора купли-продажи, согласно которому имущество передается одной стороной другой на безвозвратной основе, несложно представить себе случаи, когда стадии согласования договорных условий – заключение договора – и его исполнение неразрывно связаны между собой или, напротив, отличаются друг от друга. Но если речь идет о договоре аренды, который как и договор купли-продажи является консенсуальным (см. ст. 606 ГК), вариант, при котором между моментами заключения договора и его исполнения существовала бы неразрывная связь, исключается уже потому, что имущество здесь всегда передается на время и предполагает последующий его возврат.

[27] Анализ различных суждений, высказанных по вопросу о моменте совершения договора розничной купли-продажи, см. в кн.: Львович Ю. Я. Охрана интересов покупателя. М., 1966. С. 92–103.

[28] См.: Гражданское право: В 2 т./ Под ред. П.Е. Орловского, С.М. Корнеева. М., 1970. Т.2. Гл.1. С.22 (автор – Н. П. Волошин).

[29] См., напр.: Гражданское право. Ч. 2. Обязательственное право/ Под ред. В. В. Залесского. М., 1998. Гл. 1. § 2. С. 6 (автор – О.П. Зименкова); § 9. С.53–54 (автор – В.А. Язев).

[30] Там же. С.6.

[31] Иоффе О.С. Советское гражданское право: Курс лекций. Л., 1958. С.207. См. также: Он же. Советское гражданское право. М., 1967. С.266. Приведенное суждение при обсуждении вопроса о моменте заключения договора розничной купли-продажи, однако, не помешало О.С. Иоффе заметить, что учитывая специфику работы торгующих организаций, перфекцию такого договора надлежит связывать с моментом отобрания вещи самим покупателем или по его просьбе продавцом. И все же классик явно предпочел оставить в стороне вопрос о влиянии действий по отбору (индивидуализации) товара на квалификацию такого договора купли-продажи как консенсуального или реального (см.: Иоффе О. С. Обязательственное право. М., 1975. С.222).

[32] См.: Тархов В. А. Указ. соч. С. 218.

[33] См.: Брагинский М.И., Витрянский В. В. Договорное право. Кн. 2. М., 2000. С.15.

[34] Гражданское право. Ч.2 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. С.5.

[35] Там же. С.46.

[36] Там же.

[37] См.: Хаскельберг Б.Л., Ровный В.В. Индивидуальное и родовое в гражданском праве. Иркутск, 2001. С.145–146.

[38] Силу публичных начал, заложенных законодателем в конструкции договора розничной купли-продажи, наглядно иллюстрирует следующее. Известно, например, что реклама и иные предложения, адресованные неопределенному кругу лиц, при отсутствии оговорки об ином рассматриваются как предложения делать оферты (см. п.1 ст.437 ГК), при этом характерная воля лица в адрес неопределенного круга лиц заключить договор со всяким, кто отзовется, наряду с указанием в предложении всех существенных условий договора признается публичной офертой (см. п.2 ст.437 ГК). В договоре розничной купли-продажи публичная оферта имеет место уже при выставлении товаров в месте их продажи, демонстрации их образцов или предоставлении о них сведений, причем независимо от указания на цену и другие существенные условия, при этом самый факт присутствия товара у продавца не будет иметь силу и значение публичной оферты, только если продавец явно определил, что товар не предназначен для продажи (см. п.2 ст.494 ГК).

[39] Кстати, аналогичная ситуация имеет место в договоре энергоснабжения с абонентом-гражданином, который не случайно именно поэтому считается заключенным с момента первого фактического подключения абонента в установленном порядке к присоединенной сети (см. п.1 ст.540 ГК), что, однако, не колеблет правило о консенсуальном характере данного договора, заложенное в п. 1 ст. 539 ГК, и не противоречит ему.

[40] Гражданско-правовая отрасль иногда придает существенное значение технической стороне дела (взять тот же признак присоединенной сети в договоре энергоснабжения, предопределяющий саму квалификацию данного вида договора купли-продажи). Договор розничной купли-продажи товаров с использованием автоматов отличается характерными техническими особенностями его совершения и исполнения, которые объективно обусловливают целый ряд юридических особенностей такого договора, а иногда и проблем. Последние, например, связаны с неспособностью автомата индивидуализировать покупателя по возрастному признаку, что имеет важное значение при реализации некоторых видов продукции (например, алкогольной, табачной и т. п.).

[41] <Лат.> facta concludentia – выразительные действия. Конклюдентные действия – различные действия или волеизъявления, совершенные молча, на основании которых можно или нужно судить о подлинной воле действующего, даже если он ее не высказал словами (см.: Бартошек М. Римское право. Понятия, термины, определения. М., 1989. С.129).