Экзамен зачет учебный год 2023 / Выселение, не связанное с примен жилищн зак-ва - Богданов, К

RELP. Выселение, не связанное с применением жилищного законодательства / Е. В. Богданов, Н. К. Кичка.

Федеральный правовой портал Логин: 

Пароль: Информеры портала new! О портале Забыли пароль? Регистрация

English Deutsch Italian Spanish

Главная Поиск Карта Новости Форумы Конкурсы Ссылки Ваш статус: Guest  Данные принадлежат:

Библиотека/Аналитика/

Рубрикатор/Гражданское право/ ×Ключевые слова:выселениежилищное правожильенежилой фонд $Реклама

// Выселение, не связанное с применением жилищного законодательства / Е. В. Богданов, Н. К. Кичка.Богданов, Е. В.

1988 Аннотация: Полный текст документа: Выселение, не связанное с применением жилищного законодательства. Богданов, Е. В..htm Запросов: 0

Версия для печати

Источник: Правоведение. - 1988. - № 5. - С. 67 - 70. () Выселение, не связанное с применением жилищного законодательства

Е. В. БОГДАНОВ*, Н. К. КИЧКА**

Выселение из жилых помещений осуществляется, как правило, на основании норм жилищного законодательства. Однако в последнее время увеличилось число дел о выселении, не связанных с использованием норм жилищного законодатель­ства, при разрешении которых допускаются ошибки. Проанализируем практику рас­смотрения таких дел.

Выселение из нежилых помещений. Выселение по основаниям, предусмотренным жилищным законодательством, может иметь место только из помещений и домов, образующих жилищный фонд. Если помещение не входит в жилищный фонд, т.е. является нежилым, жилищные отношения по поводу его не возникают (ст. 3, 4 и1 7 ЖК РСФСР). Требования об освобождении этих помещений подлежат разреше­нию судами с применением норм гражданского законодательства, регулирующих иму­щественный наем.1 Например, Гродненская гидрометобсерватория предоставила по договору своему работнику за плату освободившийся служебный кабинет в адми­нистративном здании. Срок договора не был указан. Впоследствии, когда возникла» необходимость в использовании данного помещения, к лицам, проживавшим в адми­нистративном здании, был предъявлен иск о выселении. Народный суд иск удовле­творил, мотивировав решение тем, что договор заключался не на основании ордер» г поэтому согласно ст. 26 Основ жилищного законодательства Союза ССР и союз­ных республик2 и п. 3 постановления № 8 Пленума Верховного Суда СССР от 9 декабря 1982г.3 должен быть признан недействительным, а граждане, занимавшие данное помещение, подлежат выселению без предоставления другого жилища. Судеб­ная коллегия Гродненского областного суда решение по делу оставила в силе, ука­зав, что нельзя признать действительным договор найма жилого помещения, предме­том которого является нежилое помещение.4

В связи с тем, что гражданам было предоставлено для проживания помещение, не входившее в жилищный фонд, здесь возникли отношения по имуществен­ному найму, а не жилищные. Поэтому при решении дела нельзя было руководство­ваться нормами жилищного законодательства. Существенно и то, что срок пользо­вания помещением не установлен в договоре и потому согласно ст. 268 ГК БССР (ст. 278 ГК РСФСР) каждая из сторон (в том числе истец по делу) вправе отка­заться от договора в любое время, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Если же наниматель не освободил в указанный срок занимаемое помещение, наймодатель вправе предъявить к нему иск о выселении. Таким образом, на момент рассмотрения дела  у судебных инстанций не было законных  оснований для  выселе­ния граждан. Несколько подобных дел рассмотрено в Верховном суде РСФСР.5

Известны случаи, когда граждане самоуправно занимают нежилые помещения для проживания. В связи с этим возникают вопросы об основаниях и порядке их выселения. Так, А. В. и 3. С. Езепчик самоуправно заняли сушилку в общежитии для использования под жилье. Прокурор в административном выселении отказал  Народный суд удовлетворил иск о выселении, сославшись только на  нормы процес­суального права. Судебная  коллегия  Гродненского областного суда данное решение оставила в силе, отметив в определении, что согласно ст. 62 ЖК БССР (ст. 52 ЖК РСФСР) предметом договора найма жилого помещения не может быть подсобное помещение.6

Решение прокурора об отказе в даче санкции на административное выселение представляется правильным. Согласно ст. 36 Основ жилищного законодательства в административном порядке с санкции прокурора могут быть выселены лица, само­управно занявшие жилое помещение (т. е. грубо нарушившие существующий поря­док предоставления жилых помещений). Если же для проживания самоуправно за­нято нежилое помещение, ст. 36 Основ жилищного законодательства на эти отно­шения не распространяется7 Таким образом, А. В. и А. С Езепчик могли быть вы­селены только в судебном порядке. Однако жилищные кодексы не содержат нормы, рассчитанной на решение подобных споров. Невозможно в данном случае и приме­нение закона по аналогии, поскольку согласно ч. 1 ст. 36 Основ жилищного зако­нодательства выселение из занимаемого жилого помещения в доме государственного и общественного жилищного фонда допускается лишь по основаниям, установлен­ным законом. В аналогичных ситуациях собственник нежилого помещения или орга­низация, за которой данное помещение закреплено на праве оперативного управле­ния, могут защитить свои интересы в судебном порядке путем виндикационного или негаторного иска в зависимости от обстоятельств дела. В анализируемой ситуации к ответчикам необходимо было предъявить негаторный иск на основании ст. 136 ГК БССР (ст. 156 ГК РСФСР), поскольку они лишили владельца общежития, а следо­вательно, и проживающих в нем граждан возможности пользоваться помещением в соответствии с его целевым назначением.

Выселение из самовольно построенных домов, подлежащих сносу в связи с изъятием земельных участков. Пленум Верховного Суда СССР в п. 6 постановле­ния №17 от 16 августа 1984г. «О применении законодательства при разрешении судами споров, связанных с изъятием земельных участков для государственных или общественных нужд»8 разъяснил, что при разрешении споров о выселении граждан из самовольно построенных домов, подлежащих сносу в связи с отводом земель­ных участков для государственных или общественных нужд, суды должны иметь в виду следующее. Если исполком районного, городского Совета до отвода земель­ных участков для государственных или общественных нужд не принял решения о сносе такого дома (ст. 109 ГК РСФСР и соответствующие статьи ГК других союз­ных республик), указанные граждане, не имеющие иного жилого помещения, с уче­том конкретных обстоятельств могут быть выселены с предоставлением другого жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям. Столь серьезные последствия объясняются в данном случае тем, что строение, из которого выселяются граждане, не признано в установленном порядке жилым и не вклю­чено в индивидуальный жилищный фонд. У лиц, владеющих таким строением, еще нет права собственности на жилой дом, ибо это право возникает лишь после при­нятия дома в эксплуатацию и регистрации его в исполкоме местного Совета

Вместе с тем в п. 6 постановления № 17 Пленума Верховного Суда СССР от 16 августа 1984г. ничего не говорится о выселении других лиц, в частности нани­мателей. Прежде всего возникает вопрос о юридической квалификации отношений, содержанием которых является предоставление помещения для проживания в доме, не принятом в эксплуатацию и не зарегистрированном в исполкоме местного Совета Эти отношения не могут опосредоваться договором найма жилого помещения, по­скольку право пользования таковым может быть признано лишь после принятия дома в эксплуатацию и регистрации в исполкоме местного Совета.9 Если же строе­ние не принято и не прошло регистрации, оно не входит в индивидуальный жи­лищный фонд10 и не может быть предметом договора найма жилого помещения. Отношения по предоставлению в пользование за плату помещений в таких строениях опосредуются договором имущественного найма. Правоприменительные органы при юридической квалификации подобных отношений нередко допускают ошибки. Напри­мер, М. А. Акопян с сыном А. Б. Аветисяном проживали в самовольно построен­ном доме. Позднее в указанном доме прописалась семья А. С. Минасяна. Впослед­ствии было принято решение о сносе дома и о выселении М. А. Акопяна с сыном и семьи А. С. Минасяна. Первых — с предоставлением двухкомнатной квартиры, по­следних — без предоставления другого жилого помещения. Данное решение народ­ного суда оставлено в силе судебной коллегией по гражданским делам Верховного суда и президиумом Верховного суда Армянской ССР. Пленум Верховного суда Армянской ССР удовлетворил протест первого заместителя Председателя Верховного Суда СССР об отмене состоявшихся по делу постановлений. Поскольку суд руко­водствовался нормативным актом, противоречащим Основам жилищного законода­тельства, а также не выяснил, имеется ли решение компетентного органа о сносе дома, каковы основания вселения граждан в сносимый дом, имеют ли выселяемые другое жилое помещение, дело направлено на новое рассмотрение.11 Однако данный спор не должен решаться по нормам жилищного законодательства. Судебным орга­нам следовало тщательно проанализировать основания вселения ответчиков в строе­ние и соответственно квалифицировать сложившиеся отношения. Семья А. С. Мина­сяна могла вселиться по договору либо имущественного найма, если она прожи­вала за плату, либо безвозмездного пользования имуществом (ссуды), если плата за проживание не взималась. Договор найма жилого помещения исключается, так как сдавалось помещение в самовольно построенном доме, не принятом в эксплуа­тацию, не прошедшем регистрации и технической инвентаризации, следовательно, еще не включенном в индивидуальный жилищный фонд. Поэтому семья А. С Минасяна должна быть выселена по нормам, регулирующим имущественный наем либо отно­шения по безвозмездному пользованию имуществом в зависимости от обстоятельств дела.

Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных в пользование без взимания платы. А. О. Роосла предоставил на 2,5 года своим дальним родственни­кам Е. Э. и Т. И. Тайметая одну из комнат в доме, принадлежащем ему на праве личной собственности. Между сторонами был заключен письменный договор, по ко­торому Тайметая предоставлялось право безвозмездно проживать в данной ком­нате, пользоваться находящейся в ней мебелью и другим имуществом, принадлежа­щим А. С. Роосла. Поскольку и после истечения срока договора Тайметая отказа­лись освободить предоставленное им помещение, А. С. Роосла предъявил иск об их выселении. Народный суд иск удовлетворил, сославшись на то, что срок договора безвозмездного пользования имуществом истек и ответчик должен освободить жилое помещение истца. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Эстон­ской ССР решение народного суда отменила и дело передала на новое рассмотрение, указав, что в данном случае спор идет о пользовании жилым помещением и он дол­жен разрешаться по нормам жилищного законодательства. Впоследствии судебные инстанции Эстонской ССР отказали в удовлетворении иска. По протесту и о. Пред­седателя Верховного Суда СССР судебная коллегия Верховного Суда СССР отме­нила состоявшиеся ранее постановления, указав, что договор найма жилого помеще­ния предполагает плату за пользование помещением, предоставленным для прожи­вания. Ответчики такой обязанности не несли, поэтому их нельзя считать проживаю­щими по договору найма жилого помещения. В отношении договора безвозмездного пользования жилой площадью судебная коллегия указала: «Заключенный между сторонами договор фактически предусматривал условия пользования жилой пло­щадью истца, а не его имуществом. Поэтому суд правильно исключил возможность применения к данному спору ст. 347 ГК Эстонской ССР, предусматривающей отно­шения безвозмездного пользования имуществом». Судебная коллегия рекомендовала судебным инстанциям Эстонской ССР обсудить вопрос о возможности выселения ответчиков применительно к ст. 328 ГК Эстонской ССР (ст. 323 ГК РСФСР).12

В определении коллегии справедливо утверждается, что отношения сторон не могут расцениваться как вытекающие из договора найма жилого помещения. Но мне­ние коллегии, что здесь нет и договора безвозмездного пользования имуществом, спорно. Собственникам индивидуальных жилых домов не запрещено сдавать гражда­нам часть дома или конкретное жилое помещение по договору безвозмездного поль­зования имуществом (ссуды), по которому ссудополучателю передается в безвоз­мездное временное пользование обусловленное договором жилое помещение. Поэтому прекращение договора и выселение ссудополучателя должны производиться по нор­мам, регулирующим ссуду, в связи с чем рекомендация судебной коллегии Верхов­ного Суда СССР о возможности выселения ответчиков в анализируемом деле как временных жильцов вызывает возражения. Несмотря на сходство правового поло­жения ссудополучателя и временного жильца (безвозмездность пользования жилым помещением), полностью уравнивать их нельзя.

Согласно ч. 3 ст. 81 ЖК РСФСР временные жильцы обязаны освободить помещение немедленно по требованию нанимателя или проживающих с ним совершен­нолетних членов семьи. В случае отказа наниматель или члены его семьи вправе требовать в судебном порядке выселения временных жильцов без предоставления другого жилого помещения. В таком же порядке временные жильцы подлежат вы­селению без предоставления другого жилого помещения и при прекращении договора найма жилого помещения. В то время как срочный договор ссуды, по общему пра­вилу, нельзя расторгнуть до истечения срока договора, досрочное расторжение до­говора ссуды возможно только по основаниям, предусмотренным ст. 347 ГК РСФСР. Расторжение срочного договора ссуды до истечения срока его действия недопу­стимо даже тогда, когда право собственности на имущество, предоставленное по договору, перешло к другому лицу (ст. 348 ГК РСФСР). В случае заключения до­говора ссуды без указания срока его действия каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Если же в этот период ссудополучатель не освободит занимаемое помещение, ссудодатель вправе предъявить к нему иск о выселении. Но тогда выселение должно быть произведено на основе норм, регулирующих ссуду.

Права ссудополучателя в большей мере гарантированы, чем права временного жильца в смысле ст. 81 ЖК РСФСР. Если бы А. С. Роосла до окончания срока действия договора продал дом, то семью Тайметая новый собственник не вправе был бы выселить как ссудополучателя до окончания срока действия договора (ст. 348 ГК РСФСР). В то же время он был бы вправе выселить их немедленно в качестве временных жильцов. Различия в правовом статусе ссудополучателя и временного жильца свидетельствуют о том, что данные субъекты пользуются помещением по разным основаниям. В первом случае — это договор безвозмездного пользования имуществом (ссуды), во втором — соглашение между гражданами о вселении в ка­честве временного жильца в смысле ст. 81 ЖК РСФСР. Договора ссуды здесь нет. Какое из оснований избрать в каждом конкретном случае — решают сами граждане. Допустима ситуация, когда у собственника индивидуального жилого дома граждане могут проживать и как ссудополучатели, и как временные жильцы. Задача право­применительных органов в том, чтобы юридически правильно квалифицировать спор­ные правоотношения применительно к конкретной ситуации.

Исследование вопросов выселения, не связанных с использованием норм жи­лищного законодательства, показало, что решения различных судебных инстанций по данной категории дел противоречивы. В ряде случаев неправильно применяется законодательство. В связи с этим необходимы дополнительные разъяснения Верховного Суда СССР, поскольку в действующем ныне постановлении № 2 от 3 апреля 1987г. многие вопросы остались открытыми, а в обзоре судебной практики по при­менению судами жилищного законодательства 13 они вообще не рассматривались.

* Кандидат юридических наук, доцент Гродненского государственного университета.

** Заместитель председателя Гродненского областного суда.

1 Постановление №2 Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля' 1987 г «О практике применения судами жилищного законодательства». П. 2//Бюллетень Верховного Суда СССР. 1987. №3 С 9

2 В дальнейшем — Основы жилищного законодательства.

3 О практике применения судами Основ жилищного законодательства Союз» ССР и союзных республик//Бюллетень Верховного Суда СССР 1983 №1 С.8 (п. 3 ныне действующего постановления № 2 Пленума  Верховного  Суда  СССР  от 3 апреля 1987г.).

4 Архив народного суда  Ленинского района г.  Гродно за  1984г. Дело №33 — 279 «24» 05.

5 Бюллетень Верховного суда РСФСР.  1984. № 5. С.  1—2; №  11. С. 16

6 Архив народного суда Ленинского района г. Гродно за  1985г. Дело №33/588.

7 До принятия Основ жилищного законодательства в ряде союзных республик допускалось административное выселение из самоуправно занятых для проживания нежилых помещений. См., например, ранее действовавшую ст. 338 ГК РСФСР.

8 Бюллетень Верховного суда СССР. 1984. № 5. С. 17.

9 Там же. 1985. №2. С. 8.

10 Постановление Совета Министров СССР от 10 февраля 1985г. №136 «О порядке государственного учета жилищного фонда». П. 3//СП СССР. 1985. Отдел первый. №8. Ст. 27.

11 Бюллетень Верховного Суда СССР. 1985. №6. С. 24—25

12 Там же.  1983. №2. С. 22—23  (ст. 323 ГК ныне признана утратившей силу).

13 Там же. 1987. №6. С. 32—41.

Сопутствующие материалы: Copyright 2002 © Министерство образования РФ наверх Редакция портала: info@law.edu.ru

Участие в портале и более общие вопросы: reception@law.edu.ru

Сообщения о неполадках и ошибках: system@law.edu.ru