_ 17. Вознаграждение третьих лиц

Относительно вознаграждения третьих лиц, имеющих имущественные права по отчуждаемой недвижимости, Grunhut говорит, что это вознаграждение может войти составною частью в сумму вознаграждения собственника, или же может быть уплачено отдельно, при чем предпочитает последний способ вознаграждения на том основании, что третьему лицу могут быть причинены убытки, никоим образом не входящие в сумму убытков, причиненных собственнику. На мой взгляд более правильным является мнение Randa, который, как было изложено, делит всех заинтересованных лиц на две группы - к первой он относит обладателей вещных сервитутов и считает их самостоятельно экспроприатами: все остальные входят во второй разряд и получают право требования к собственнику, в сумме вознаграждения которого заключается и причитающееся им вознаграждение. Действительно, обладатель вещного сервитута не может заявить претензию к прежнему собственнику, так как тот перестал быть обладателем служащей недвижимости и ничего не получил за пассивный сервитут, тяготевший на его имении; при исчислении вознаграждения собственника не могли обратить внимания на убытки, происшедшие от применения экспроприации для обладателя вещного сервитута. В виду этого вполне справедливо предоставить обладателям вещных сервитутов самостоятельное требование возмещения убытков, происшедших для них от экспроприации. Что-же касается остальных субъектов вещных и обязательственных прав, то все убытки, проистекшие для них вследствие отчуждения недвижимости, входят в сумму вознаграждения собственника, что мы и увидим ниже, при рассмотрении вознаграждения за эти права*(99).

Итак, согласно принятому нами делению рассмотрим сначала вознаграждение обладателей вещных сервитутов. Вещные сервитуты ограничивают в том или другом отношении право распоряжения недвижимостью и, будучи вполне совместимыми с хозяйственным пользованием ею, оказываются помехой или стеснением для употребления этой недвижимости в интересе общеполезного предприятия; в этом лежит основание необходимости их устранения. Однако, если эти сервитуты окажутся совместимыми с общеполезным предприятием, то не имеет места их отчуждение, так как для этого нет юридического основания. Впрочем подобные случаи редки и мне кажется, Grunhut неверно приводит примером их совпадение сервитута прохода или проезда с устройством на отчужденной служебной недвижимости шоссе*(100). Здесь сервитут, как отдельное, частное право, превращается и возникает новое, присущее всем публичное право, содержание которого совпадает с содержанием уничтожившегося сервитута; но для обладателя сервитута нет права на вознаграждение, так как он не терпит никакого имущественного ущерба. Впрочем, в этом случае сервитутное право прекратилось не экспроприацией, а потерей значения его содержания. Если-же вещный сервитут затрудняет или мешает осуществлению предприятия, то он подлежит отчуждению с возмещением всех происшедших от того убытков для собственника господствующей недвижимости; эти убытки заключаются в понижении стоимости его недвижимости. На мой взгляд, отчуждение вещного сервитута подобно отчуждению части недвижимости. Возможны случаи, когда с прекращением сервитута делается невозможным прежний способ пользования недвижимостью, в подобных случаях, по аналогии с экспроприацией части, следует предоставить обладателю сервитута право требовать распространения экспроприации на господствующую недвижимость.

Что касается остальных заинтересованных в принудительном отчуждении лиц, то, для удобства рассмотрения, мы разделим их на три группы: к первой отнесем обладателей личных сервитутов, ко второй - залогодателей, а к третей - обладателей обязательственных прав.

Из личных сервитутов важнейшим является право пользования (usus, usufructus, пожизненное владение). Следствием экспроприации является то изменение, что на место пользования вещью выступает пользование суммой вознаграждения, вместо доходов с недвижимости обладатель этого сервитута получает проценты с капитала (fructus civiles вместо fructus naturals). Капитал постоянно принадлежит собственнику; проценты же с капитала идут в пользу обладателя сервитута в течении того срока, на который установлен сервитут. Справедливо мнение Grunhut'a, что установление в этом случае капитальной суммы вознаграждения не соответствовало бы сущности отчуждаемого права, так как оно было бы несогласно с намерением установителя сервитута; притом же, исчисление такой суммы не поддается никаким соображениям. Обладателю права пользования может быть дана для эксплуатации самая сумма вознаграждения собственника, но в таком случае он должен представить обеспечение, равноценное сумме вознаграждения. Если фруктуарий еще раньше представил обеспечение, то теперь оно может оказаться недостаточным, так как деньги нуждаются в большем обеспечении, чем недвижимость. Он освобождается от обязанности представить обеспечение, если установитель сервитута освободил его от нее не только вообще, но и на случай экспроприации. Фруктуарию должно быть уплачено полное вознаграждение; он может требовать возмещения убытков, причиненных ему экспроприацией, куда относятся: потеря жатвы, издержки по переселению и т.п. Эти убытки могут быть причинены собственнику, если он сам пользуется недвижимостью и, понятно, они входят в сумму вознаграждения собственника, который, по требованию фруктария, уплачивает их ему*(101). При более ограниченном пользовании (напр., только жилищем) присуждается лишь часть процентов с вознаграждения аналогично части доходов.

Вторая группа заинтересованных лиц - залогодатели - также теряет свои права по отчуждаемой вещи при экспроприации ее, Эти лица не получают никакого вознаграждения, но и не терпят никакого ущерба. Обеспечение, выраженное раньше в недвижимости, теперь выражается в денежном эквиваленте. Grunhut полагает, что в случае экспроприации недвижимости, собственник может представить в виде обеспечения другую равноценную недвижимость, а в случае экспроприации части дополнить обеспечение и получить самому сумму вознаграждения сполна, чем за ним сохраняется выгодное право уплатить взятую под залог недвижимости сумму не сразу, а в условленные сроки. Предоставляя собственнинку подобное право, Grunhut не считает это его обязанностью, так как нет его вины в том, что гипотека принудительно отчуждена. Если не представляется экспроприату такого права, то ему должны быть возмещены, по мнению Grunhut'a, утраченные выгоды, вытекавшие из уплаты долга в условленные сроки*(102). Если сумма долгов, лешащих на недвижимости, окажется больше суммы вознаграждения, то недостающее не может быть предметом претензий к предпринимателю со стороны залогодателей. Стоимость обеспечения не уменьшилась превращением его в денежный эквивалент; следовательно, обеспечение и раньше не соответствовало совокупности долгов, в этом случае, залогодатели имеют иск к прежнему собственнику на всю недополученную сумму. Нельзя также предоставить в этом случае залогодателям право продажи отчуждаемой недвижимости с аукциона. Вознаграждение, устанавливаемое при экспроприации, превышает maximum того, что могут дать за недвижимость при ее продаже; следовательно, за отчуждаемую недвижимость при продаже ее с аукциона сами залогодатели дадут несоразмерно высокую цену лишь в тех видах, что предпринимателю она необходима и он принужден будет уплатить эту цену, далеко превышающую действительную стоимость. Для избежания подобной эксплуатации со стороны собственника установлено при экспроприации определение вознаграждения по закону; какой-же смысл имеет отступление от этого в пользу эксплуатации залогодателей? Но могут ли залогодатели требовать от собственника уплаты недостающего немедленно, или-же они длжны ждать условленных сроков? Очевидно, правильнее последнее. Так как обеспечение и раньше не покрывало этой недостающей суммы, то она, стало быть, уже сначала была личным, необеспеченным гипотекой долгом, для уплаты которого были установлены сроки. Экспроприация не изменяет дела. Если должник раньше аккуратно исполнял свои обязанности по отношению к залогодателям, то нет причины думать, что вперед он окажется неаккуратным и не уплатит долга в назначенный срок. По отношению к сумме вознаграждения залогодателям предоставляется лишь протест против соглашения собственника с предпринимателем относительно высоты суммы вознаграждения и требование определения ее законом установленным порядком*(103).

Субъектами обязательственных прав по отчуждаемой недвижимости являются арендатор и наниматель, права которых прекращаются с экспроприацией недвижимости: права их прекращаются и в том случае, когда их контрагентом будет сам предприниматель. Цессию этих договоров на, предпринимателя нельзя допустить, так как нельзя принудить арендаторов и нанимателей к продолжению договоров с другим лицом: притом же, тогда их договорное право (т.е. момент прекращения) будет вполне зависить от произвола предпринимателя. Вообще, время прекращения этих договоров устанавливается по обоюдному согласию так, чтобы последствия экспроприации причиняли как можно меньше убытков для обеих сторон; так, арендатору дается время убрать жатву, нанимателю заключить новый договор найма, в особенности, нанимателю промышленного заведения подискать в другом месте соответствующее здание. При исчислении вознаграждения обращается внимание на сопротивление нанимателей и арендаторов покончить добровольным соглашением. Если это сопротивление последовало в рассчетах на большее вознаграждение, то ему должно противодействовать*(104). Возмещение всех убытков, последовавших для арендаторов и нанимателей от экспроприации, входит в сумму вознаграждения собственника, к которому эти лица имеют личные иски: эти убытки наступили бы для собственника лично, если бы он сам пользовался своей недвижимостью. Если даже допустить цессию договорных отношений на предпринимателя, то все-же он уплачивает вознаграждение в качестве собственника, a не предпринимателя. При оценке убытков, причиненных экспроприацией арендаторам и нанимателям, прежде всего, обращается внимание на ущерб, происшедший от преждевременного окончания контракта. Этот ущерб будет тем меньше, чем ближе лежит момент прекращения контракта к моменту окончательного договора. Напр., земля или жилище были приспособлены для известного способа пользования, на что произведены затраты, которые будут возмещены и дадут прибыль лишь в последние годы аренды или найма; то, что арендатором или нанимателем недополучено вследствие прекращения контракта, возмещается предпринимателем. Очевидно, подобный убыток, повидимому связанный именно с существованием контракта, мог возникнуть и для собственника, так как продолжительность контракта находится в зависимости от известного способа пользования. Grunhut также говорит, что "вообще здесь применим тот принцип, что арендатор и наниматель не имеют претензии на вознаграждение ради тех причин, которые не дают права вознаграждения собственнику, - если бы он находился в подобном положении"*(105). Подобно собственнику, они имеют требование на возмещение издержек по перевозке, вынужденной приостановке работ, потере клиентов и т.д. Так как определения договора служат в пользу нанимателям и арендаторам. то предприниматель может воспользоваться теми договорными определениями, которые согласны с его интересом. Если, напр., в договоре предусмотрен случай экспроприации и поставлен, как условие прекращения договора, то предприниматель освобождается от платежа убытков, произведенных экспроприацией нанимателю или арендатору. Но предприниматель не может восползоваться тем условием контракта, по которому собственник имеет право одностороннего отступления от контракта, напр., в случае продажи, уничтожения и т.п.; это право отступления предоставляется только собственнику, а, стало быть, другое лицо им воспользоваться не может*(106).

В случае экспроприации части недвижимости, арендаторы и наниматели получают вознаграждение в соответственном размере. В этом случае они имеют еще право требовать соответственного уменьшения арендной иди наемной платы, при чем все-таки получают возмещение проистекших для них убытков. Кроме вознаграждения, эти лица могут требовать прекращения договора, подобно случаю частичной гибели предмета аренды или найма, если продолжение договорных отношений сделается невозможным или весьма затрудненным. Это последнее право арендаторов и нанимателей регулируется по общим положениям гражданского права.

Рассмотренные нами вопросы имеют интерес, главным образом, со стороны юридической конструкции; что же касается правил установления вознаграждения того или другого из заинтересованных лиц, то, как мы видели, здесь выступают те же основания, что и при определении вознаграждения собственника. Вследствие этого мы находим в законодательствах лишь указания на то, что третьи лица должны получить возмещение убытков, проистекших для них от применения экспроприации, не придавая значения тому, имеют ли они непосредственное право требовать вознаграждения, или же их претензии исчисляются в сумме вознаграждения собственника. Французский закон 1841 г. установляет для каждого заинтересованного лица самостоятельное право на вознаграждение; прусский же закон 1874 г. дает это право третьим лицам, по скольку их претензии не погашаются суммой вознаграждения собственника. "Присяжные определяют отдельное вознаграждение для каждой стороны, требующей его на особом основании, как-то собственникам, арендаторам, нанимателям, лицам, имеющим право пользования, и другим заинтересованным, о коих говорено в ст. 21". (Ст. 39 фр. зак.).

"Сумма убытков, понесенных вследствие принудительного отчуждения арендаторами, нанимателями и лицами, имеющими право пользования и сервитутов, возмещается особо, насколько таковая не заключается в сумме вознаграждения за отчуждение недвижимого имущества, или пользование им" (_ 11 прусск. зак. 1874). "Сумма вознаграждения заступает отчуждаемый предмет в отношении всех исков о праве собственности, пользовании и прочих вещных прав, в особенности же относительно вотчинных обременений, гипотечных и поземельных долгов" (_ 45 того же закона).

Русский закон, как было замечено, определяет лишь вознаграждение за право пожизненного пользования; этот личный сервитут, по теории, заменяется правом пользования процентами с суммы вознаграждения собственника; постановление русского закона в этом случае согласно с теорией: "вознаграждение за имущество, состоящее в пожизненном владении, вносится в местное казначейство.... при чем доход с процентных бумаг выдается пожизненному владельцу, a капитальная сумма передается собственнику имения по прекращении прав пожизненного владения" (ст. 589 п. 2 т. X ч. 1 зак. гр.), но отсюда явствует, что закон сравнительно с теорией стесняет право пожизненного владельца, предоставляя ему не самую сумму вознаграждения для пользования ею, a лишь законом установленные проценты с нее; этим сам собою отпадает вопрос об обеспечении собственника со стороны пожизненного владельца. Более широкое и вполне согласное с теорией право предоставляет всякому субъекту права пользования французский закон 1841 г.: "В случаях пользования доходами определяется только одно количество вознаграждения, по соображении всей стоимости недвижимого имения; собственник и пользующиеся доходами осуществляют свои права на сумме вознаграждения, заменяющей для них недвижимость" (ст. 39). Следствием установления такого права является определение обеспечения собственника, которое мы находим в той же 39-й статье: "Пользующийся доходами обязан представить поручительство в обеспечение неприкосновенности капитала. Отцы и матери, имеющие, по силе самого закона, право пользования доходами в имении своих детей, одни только освобождаются от этой обязанности". Из цитированного _ 45 прусского закона 1874 г. можно заключить, что и этот закон заменяет право пользования правом получения процентных денег с суммы вознаграждения.

_ 18. Право на расширение объема экспроприации*(107)

Предоставляемое экспроприату право требовать распространения действия экспроприации сверх того объема, в каком это необходимо для общеполезного предприятия, выражается или в требовании распространения действия экспроприации на больший размер недвижимости, чем то необходимо для предприятия, или в требовании расширения права, служащего объектом экспроприации. В первом случае, экспроприация применяется и к тем участкам земли, которые не нужны для осуществления предприятия; во втором, экспроприация распространяется на право собственности, тогда как для предприятия необходимо лишь право пользования. Мы рассмотрим эти оба случая отдельно.

I. Когда принудительному отчуждению подлежит только часть недвижимости, то остальная недвижимость часто почти совсем теряет свою ценность. Возмещение этого убытка экспроприату равнялось бы полному вознаграждению за этот участок. В подобных случаях законодательства дают экспроприату право требовать отчуждения всего участка. Это право не может быть вменено в обязанность экспроприату, т. е. составлять и право предпринимателя, ибо, таким образом, нарушался бы тот принцип экспроприации, согласно которому экспроприация применяется лишь на сколько то необходимо для осуществления предприятия. Это право не распространяется также на третьих заинтересованных лиц; они не только не могут самостоятельно требовать расширения экспроприации, но не имеют и права протеста против такого требования собственника, Это право выбора - требовать отчуждения участка вполне или получить вознаграждение за уменьшение стоимости оставшейся недвижимости принадлежит всецело собственнику и не может быть никем стеснено, так как он, решаясь на то или другое, лишь защищает свое имущество от уменьшения, а не улучшает своего положения на счет других заинтересованных лиц. Это право, однако, не всегда предоставляется экспроприату и потому следует подробнее рассмотреть, когда оно допустимо. Здание (жилище, фабрика, завод и т.п.) вместе с землей, на которой оно находится, составляет неделимое целое. Поэтому, когда принудительному отчуждению подлежит часть здания, то отчуждение может быть распространено на все здание; при отчуждении малейшей части все здание теряет свое значение. Иначе дело обстоит с совокупностью зданий. В этом случае распространение экспроприации на всю совокупность может иметь место лишь тогда, когда оставшиеся здания теряют свое прежнее значение или, по крайней мере, значительную долю своей стоимости вследствие порвания связи с главным зданием, подлежащим экспроприации. Сюда относятся различные службы, амбары, овины, сараи, сады, дворы и т.п. Очевидно, не составляет существенного условия применения этого права то обстоятельство, чтобы здания были в связи по местоположению; достаточно нарушения хозяйственной связи, что, в особенности, имеет место при необходимости прекращения прежнего производства вследствие отчуждения одного или нескольких зданий. Наоборот, здания, находящиеся под одной крышей, могут не подлежать праву распространения экспроприации, как, напр., при отчуждении клети, конюшни и т.п. от жилого помещения; здесь имеет место лишь требование возмещения возникших вследствие этого убытков. Незастроенные недвижимости юридически делимы; следовательно, они могут подлежать принудительному отчуждению не только сполна, но и частями. Однако и в этом случае оставшаяся часть недвижимости может потерять на столько в своей ценности, что вполне справедливо предоставить экспроприату право требовать отчуждения недвижимости сполна. Но когда именно следует предоставить это право экспроприату? Критерий для решения этого вопроса некоторые законодательства пытались найти в размере отчужденной части. Хотя при значительном размере отчужденной части (половина или три четверти целого), действительно, теряется значение оставшейся недвижимости, но не всегда. Причина уменьшения стоимсти оставшейся недвижимости кроется не в количестве отчужденной части, a в зависимости первой от последней по местоположению, или хозяйственному значению. В виду этого большинство юристов и законодательств признает наиболее целесообразным решение этого вопроса предоставить административным органам, производящим экспроприацию в конкретном случае; эти органы должны допустить право распространения экспроприации, если оставшиеся части недвижимости становятся непригодными для прежнего способа пользования ими. Впервые Grunhut обратил внимание на юридическую природу этого права. Он считает действие этого права "обыкновенной частно-правовой сделкой приобретения", экспроприата, потребовавшего применения этого права, предложившим сделку (офферентом), имеющим право до ее заключения взять свое требование обратно; его обязанность уступить и остальную часть недвижимости устанавливается лишь с момента изъявления его согласия на определенное за нее вознаграждение*(108). Хотя Grunhut не определяет, какая это частно-правовая сделка, но, очевидно, разумеет куплю-продажу. Таким образом, он опять восстановляет фикцию принудительной купли-продажи, только здесь принуждение применяется к экспроприанту. Но и в этом случае отсутствует воля одного из контрагентов предпринимателя, а потому здесь нет договора купли-продажи и не имеют места положения гражданского права о laesio enormis, evictio, недостатках вещи и т.д. Право экспроприата вытекает из принципа полного вознаграждения за причиненный ущерб, обязанность предпринимателя возникает по закону. Как экспроприат обязан уступить свою собственность и удовлетвориться вознаграждением, так и предприниматель обязан принять сполна участок экспроприата и уплатить за него вознаграждение. Право на расширение объема экспроприации аналогично праву экспроприации и подобно последнему находит свое основание в публичном праве. Против того, что требование экспроприата есть предложение заключить сделку, Rohland возражает, что экспроприат не хочет заключать сделки, а лишь стремится к уничтожению невыгодных последствий экспроприации для его имущества. Против частноправовой природы этого права говорит и то обстоятельство, что при отсутствии соглашения предпринимателя с собственником вознаграждение за оставшуюся недвижимость определяется теми-же органами, как и вознаграждение за объект экспроприации. Следовательно, экспроприат не может отступиться от своего требования, раз он заявил его. Права третьих лиц по недвижимости не прекращаются ipso jure с переходом ее к предпринимателю, ибо этого не требует осуществление общеполезного предприятия*(109). Grunhut дает предпринимателю право отказаться от потребованной раньше недвижимости, чтобы избежать принятия оставшейся части, но это противоречит принципу экспроприации - необходимости отчуждаемого предмета для осуществления предприятия.

Из рассматриваемых нами законодательств французское является наиболее отсталым относительно определения случаев, в которых допускается применение рассматриваемого права к незастроенным недвижимостям: "Строения, которых только некоторая часть подлежит отчуждению, приобретаются в целом составе, если собственники их того потребуют. Тоже самое наблюдается и относительно каждого участка земли, который вследствие раздробления будет уменьшен до одной четверти своей настоящей величины, если при том собственник не владеет никаким поземельным участком, непосредственно к нему прилегающим, и участок, таким образом уменьшенный, заключает в себе не менее 10 ар" (ст. 50). Вполне отвечает требованиям теории прусский закон 1874 г. "Если принудительному отчуждению подлежит только часть недвижимого имения, а таким отчуждением части имение так раздробляется, что целесообразное пользование оставшейся частью, согласно прежнему ее назначению, делается невозможным, то собственник вправе требовать отчуждения всего имения в пользу предпринимателя за надлежащее вознаграждение. Если уменьшается пригодность только определенных частей оставшейся недвижимой собственности, то отчуждению подлежат только сии части. Если отчуждается часть строения, то отчуждению подлежит во всяком случае и все строение" (_ 9). В русском законодательстве пo этому вопросу мы находим весьма краткое постановление: "Владелец может требовать отчуждения имущества в полном составе, если остающаяся за отрезкою часть оного делается бесполезной для владельца" (ст. 584 п. 10 т. X ч. 1 з. г.). Это определение явилось впервые в законе 19 мая 1887 г.

II. Когда в силу права расширения экспроприации будет потребовано отчуждение права собственности вместо установления ограничения, то сущность этого права не изменится, а изменится лишь его объект. Следовательно, и в данном случае юридическая природа и действие этого права остаются теже, что и в первом случае, Это право применяется при установлении как постоянного, так и временного ограничения, если вследствие того недвижимость терпит существенные изменения, напр., при взятии строительных материалов для постройки мастерских, подвозных путей и т.п., при сооружении жедезных дорог; сюда же относится случай временного ограничения, когда это ограничение продолжается дольше известного времени.

Прусский закон по данному вопросу содержит общее определение в _ 4 и специально для случая взятия строительных материалов в _ 52. "Временные ограничения не могут против воли владельца превысить трехлетнего срока; равным образом, ими не может быть существенно или навсегда изменено свойство недвижимого имущества" (_ 4). "Собственник вправе требовать отчуждения недвижимости в пользу лица, обязанного дорожною повинностью, и уплаты ее стоимости, если недвижимое имение служит, главным образом, для добывания материалов, которые требуются на сооружение дороги, в количестве, устраняющем возможность успешного пользования имением, согласно этому его назначению, а также если таковое ограничение права собственности продолжается свыше трех месяцев" (_ 52).

Аналогичные постановления заключаются в статьях 604 и 606 т. X ч. 1. "Срок временного занятия не должен быть продолжительнее 3-х лет. По истечении сего срока собственник имущества, в случае невозвращения оного может требовать отчуждения его за определенную, добровольным соглашением или оценкой, сумму" (604). "Участие в пользовании владельческими землями, смежными с занятой для предприятия местностью разрешается также для добывания необходимых при производстве работ материалов, для устройства снеговых защит вдоль линий железных дорог и т.п., но владельцы земель вправе потребовать полного отчуждения оных и уплаты вознаграждения на общем основании" (606).