Экзамен зачет учебный год 2023 / Маковский А.Л. О защите собственника недвижимости и ее добро

Институт частного права Институт частного права Новости Общая информация Адрес и реквизиты Научный совет Сотрудники Публикации Научные заключения   Семинары и курсы Программы   Третейский суд Информация Положение о суде Регламент суда Список судей Третейские сборы   Издательская деятельность Книги Периодика   Ссылки Уральское отделение Российской школы частного права

О защите собственника недвижимости и ее добросовестного приобретателя Автор: Маковский А.Л., доктор юридических наук, профессор, заслуженный деятель науки РФ, первый заместитель Председателя Совета Исследовательского центра частного права при Президенте РФ      1. Стабильность гражданского законодательства, предотвращение его опрометчивых и скороспелых изменений особенно важны в условиях рыночной экономики, когда участники оборота, выбирая для себя варианты экономического поведения, заинтересованы в возможности исходить из твердо определенных и заранее им известных правовых условий этого оборота.

     2. Одним из непродуманных проектов кардинальных изменений ГК представляется нарождающийся проект изменения статьи 302 ГК, с тем, чтобы ввести абсолютную защиту приобретателя недвижимости, права на которую уже зарегистрированы в Едином государственном реестре прав (ЕГРП). Проект подготовлен Институтом экономики города и обнародован в начале февраля с.г. в докладе «Анализ состояния системы гарантирования имущественных прав в Российской Федерации и разработка предложений по ее совершенствованию». Среди большого числа как разумных, так и ошибочных положений, доклад содержит и предложения по указанному вопросу, которые вкратце могут быть сведены к следующему:

     - «Стратегия защиты прав добросовестного приобретателя недвижимого имущества предполагает, что право собственности на недвижимое имущество в интересах стимулирования экономического оборота и развития рынка недвижимости переходит к добросовестному приобретателю при одновременном возмещении ущерба бывшему собственнику» (стр. 5);

     - в ст. 302 ГК «... предусмотреть, что в случае возмездного приобретения недвижимого имущества добросовестным приобретателем недвижимого имущества виндикация не допускается, а возмещение бывшему собственнику ущерба, причиненного действиями третьих лиц, производится в соответствии с системой государственного гарантирования» (стр. 56);

     - «Сформировать на федеральном уровне целевой бюджетный фонд, за счет средств которого будет осуществляться возмещение ущерба бывшему собственнику при исполнении государственных гарантий зарегистрированных прав добросовестных приобретателей недвижимого имущества, а также поддерживаться функционирование регистрирующих органов. Источником средств для формирования целевого бюджетного фонда должны стать платежи, взимаемые регистрирующими органами» (стр. 59);

     - «Устанавливать плату за регистрацию и за предоставление информации регистрирующими органами (госпошлину) в размере, обеспечивающем деятельность этих органов, возмещение ущерба участникам рынка недвижимости, возникающего по вине регистрирующих органов, органов кадастрового и технического учета, а также возмещение ущерба бывшему собственнику в случаях, когда по решению суда недвижимое имущество будет оставлено за добросовестным приобретателем в результате внесения предлагаемых изменений в законодательство» (стр. 59).

     3. В докладе несколько раз указывается на необходимость закрепления в законе презумпции добросовестности приобретателя недвижимости, полагавшегося на данные государственной регистрации прав на это имущество. «Предлагаемые в настоящем докладе законодательные меры, - говорится на стр. 9, - не предполагают введения принципиально нового понимания «добросовестного приобретателя», а направлены лишь на уточнение презумпции добросовестности действий приобретателя недвижимого имущества, которые были основаны на данных ЕГРП ...».

     Если понимать это предложение так, как оно изложено, то оно лишено смысла. Авторы доклада сами подчеркивают, что в силу прямого указания закона - пункта 3 статьи 10 ГК - добросовестность приобретателя, о которой говорится в пункте 1 статьи 302 ГК, презюмируется. Но если дело обстоит таким образом, - а авторы доклада в данном случае правы (хотя не правы в критике постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 25 февраля 1998 г. № 8), то повторять это еще раз нет резона: от ссылок на ЕГРП презумпция добросовестности приобретателя недвижимости не станет «сильнее» или «крепче». Если это презумпция, то собственник недвижимости может ее опровергнуть, доказав, что, несмотря на данные ЕГРП, приобретатель знал или мог знать, если бы проявил элементарную осмотрительность, что приобретает недвижимость у неуправомоченого лица и, следовательно, подвергается риску виндикации.

     Настойчивость, с которой тем не менее предлагается закрепить в законе презумпцию добросовестности приобретателя, полагающегося только на ЕГРП, в контексте доклада заставляет предположить, что его авторы в действительности хотели бы создать нечто другое - «неопровержимую презумпцию».

     4. Конституция Российской Федерации предоставляет собственнику защиту его права собственности (ч. 2 ст. 8, ч.ч. 1 и 3 ст. 35), т. е. права, отнимающего все правомочия собственника (п. 1 ст. 209 ГК), включая и право владения собственностью. Замена защиты этого права компенсацией собственнику стоимости имущества, которого он лишился (в порядке возмещения вреда деньгами или в натуре, в виде страхового возмещения, «гарантийных» выплат и т. п.), возможна либо при отказе собственника от защиты права собственности на свое имущество, либо тогда, когда такая защита объективно невозможна фактически (имущество погибло, не поддается идентификации и т. д.) либо юридически (закон в соответствии с ч. 3 ст. 55 Конституции ограничивает право на защиту собственности).

     Конституционный аспект проблемы в докладе не рассматривается и, возможно, авторы доклада о нем не подозревают, т. к. неоднократно противопоставляют добросовестного приобретателя «бывшему собственнику».

     5. Предлагаемое в докладе изменение п. 1 ст. 302 ГК означает, что во всех случаях государственной регистрации недвижимости на имя лица иного, чем его собственник, приобретатель такого имущества будет защищен от его виндикации независимо от того, каким путем это имущество выбыло из владения собственника, т. е. и во всех тех случаях, когда это произошло в результате преступления. При том, что «добросовестность» приобретателя предлагается сделать неопровержимой, а у непосредственного нарушителя прав собственника имущества уже нет, суть предлагаемых изменений закона надо расценивать как лишение собственника недвижимости права на ее виндикацию, т. е. ее защиты, предусмотренной Конституцией Российской Федерации.

     6. Предложение о «возмещении государством ущерба бывшему собственнику недвижимости ... в случае, когда ущерб возник по вине третьих лиц, с которых оказывается невозможно его взыскать» (п. 4.3.1, подп. 5 «б» доклада), юридически не связано с предлагаемым абсолютным лишением собственника права виндицировать недвижимость у ее приобретателя. Это своеобразная «утешительная» мера, призванная смягчить отказ от конституционной защиты права собственности.

     Действительная юридическая сущность такого возмещения, осуществляемого государством из специального «целевого бюджетного фонда», который образуется из платежей, взимаемых регистрирующими органами за регистрацию и снабжение информацией, состоит в том, что должен быть создан механизм обязательного (в силу закона) государственного страхования риска утраты собственниками своей недвижимости. Очевидные недостатки этого механизма:

     а) суммы для выплаты возмещения собственникам должны аккумулироваться путем взимания налога (пошлины), притом и с лиц, которые никакого отношения к возникновению соответствующего риска не имеют (в частности, с приобретателей нового жилья);

     б) нормальный для рыночной экономики сектор частного страхования «титульных рисков» практически ликвидируется и заменяется государственной монополией;

     в) как всякая экономическая деятельность, осуществляемая государством, функционирование такого механизма (включая размеры регистрационных платежей и расходы на содержание фонда) обойдется обществу намного дороже страхования «титульных рисков» добросовестного приобретателя.

     7. Предложение о возмещении государством ущерба бывшему собственнику, причиненного «по вине уполномоченных органов, осуществляющих действия по учету недвижимого имущества и регистрации прав на него, а также органов, ответственных за предоставление информации», из средств того же «целевого бюджетного фонда», скорее всего, противоречит статье 53 Конституции Российской Федерации.

     Эта норма Конституции и основанные на ней нормы других законов (в том числе, п. 2 ст. 120, п. 5 ст. 131, ст. 1069 ГК) имеют в виду ответственность государства за действия государственных органов и их служащих. Конечно, в условиях рыночной экономики основным источником покрытия имущественной ответственности государства являются налоги, и в конечном счете бремя этой ответственности в значительной части распределяется между налогоплательщиками. Но это не дает права государству изыскивать средства для ответственности за определенные правонарушения перед определенными лицами путем создания специальных целевых фондов за счет взимаемых с этих же лиц налогов. В этом случае установленная Конституцией ответственность государства подменяется им организацией взаимного страхования потерпевших. В результате исчезают все функции, присущие гражданской ответственности - компенсационная, превентивная и карательная.

     8. Рассматриваемые предложения доклада, как и в большинстве подобных проектов, экономически не обоснованы. Делая кардинальные предложения в отношении правового режима всей недвижимости, авторы обосновывают их исключительно ссылками на ситуацию, сложившуюся на вторичном рынке жилья. При этом неоднократно отмечается, что «частота проблемных ситуаций» такого рода невелика (стр. 17 и др.). Но и здесь не приводятся никакие точные, относящиеся к делу и подтвержденные указанием на объективные источники данные. Редкое исключение составляют сведения о стоимости страхования «титульных рисков», но и эти данные, приведенные в двух местах доклада (стр. 11 и 18), не совпадают.

     В отношении «цены» осуществления предлагаемых решений в докладе ничего, кроме общих рассуждений, не содержится.

(C) Gargantua & Pantagruel Ltd., 2004