Арбитраж 22-23 учебный год / ВЭП РФ, 2019, 10

Комментарии

Ermakova A.V. Court as a Possible Subject of Inspection Activities Aimed at Determining the Grounds for the State Registration of Title to Real Property [Sud kak vozmozhnyi sub’ekt proverochnykh deistviy, napravlennykh na ustanovlenie osnovaniya gosudarstvennoi registratsii prav na nedvizhimoe imuschestvo]. Property Relations in the Russian Federation [Imuschestvennye otnosheniya v Rossiiskoi Federatsii]. 2019. No. 3. P. 65–79.

Karapetov A.G., Saveliev A.I. Freedom of Contract ant Its Limits: 2 Vols. Vol. 2: Limits of the Freedom to Determine the Terms and Conditions of a Contract in the Laws of Russia and Foreign Countries [Svoboda dogovora i ee predely: v 2 t. T. 2: Predely svobody opredeleniya usloviy dogovora v zarubezhnom i rossiiskom prave]. Moscow, Statut, 2012. 453 p.

Latyev A.N. In Defence of the Mirror Principle. Case Comment on the Judgment of RF SC No. 304-ЭС15-18474, 6 May 2016 [V zaschity printsipa vneseniya. Kommentariy k opredeleniyu Sudebnoi kollegii po ekonomicheskim sporam VS RF ot 23.05.2016 No. 304-ЭС15-18474]. The Herald of Economic Justice of the Russian Federation [Vestnik ekonomicheskogo pravosudiya Rossiiskoi Federatsii]. 2016. No. 7. P. 26–29.

Lavrov V.V. The Nature of Shared Construction Participants' Title to a Shared-Equity Construction Unit [Priroda prav dolschikov na ob’ekt dolevogo stroitelstva], in: Shirvindt A.M., Scherbakov N.B., eds. Civil Research Experience: Collection of Articles [Opyty tsivilisticheskogo issledovaniya: sb. st.]. Moscow, Statut, 2016. P. 173–195.

Savinykh V.A. Termination of Obligations Through the Provision of Compensation: a Commentary on Judicial Practice [Prekraschenie obyazatelstv predostavleniem otstupnogo: kommentariy sudebnoi praktiki]. Arbitrazh Disputes [Arbitrazhnye spory]. 2012. No. 1. P. 137–152.

Sergeeva I.V. Implementation of Different Means of Protecting Title to Real Estate in Judicial Practice [Primenenie razlichnykh sposobov zaschity prav na nedvizhimoe imuschestvo v sudebnoi praktike]. Arbitrazh Disputes [Arbitrazhnye spory]. 2013. No. 4. P. 70–92.

Sinitsyn S.A. Protection of Property Rights in Russian and Foreign Civil Law: Current Issues [Iskovaya zaschita veschnykh prav v rossiiskom i zarubezhnom grazhdanskom prave: aktualnye problemy]. Moscow, Infotropic Media, 2015. 411 p.

Sklovskiy K.I. Application of Law and Good Faith Principle [Primenenie prava i printsip dobrosovestnosti]. The Herald of Economic Justice of the Russian Federation [Vestnik ekonomicheskogo pravosudiya Rossiiskoi Federatsii]. 2018. No. 2. P. 94–118.

Sklovskiy K.I. Sale of Other Person’s Thing in Sight of Reforming of the Civil Code of the Russian Federation [Zapret prodazhi chuzhogo i reformirovanie GK]. Statute [Zakon]. 2018. No. 12. P. 71–78.

Vitryanskiy V.V. Current Issues of Real Estate Title Protection [Aktualnye problemy zaschity prava sobstvennosti na nedvizhimost’], in: Kozyr’ O.M., Makovskiy A.L., eds. Civil Law of Modern Russia: Collection of Articles [Grazhdanskoe pravo sovremennoi Rossii: sb. st.]. Moscow, Statut, 2008. P. 18–34.

Information about the author

Konstantin Sklovskiy — Advocate, Research Professor at the Higher School of Economics, Professor at the Russian School of Private Law, Doctor of Laws (e-mail: ksklovsky@mail.ru).

59

Зарубежная практика

Юрий Владимирович Брисов

директор компании «Юридические и финансовые креативные решения»

Стандарт надлежащей осмотрительности в сделках с недвижимостью, или Дело об охотниках за привидениями

Комментарий к делу Stambovsky v. Ackley, 169 A.D.2d 254 (N.Y. App. Div. 1991)

По общему правилу в договорном праве большинства штатов США в сделках с недвижимостью действует принцип «покупатель, будь бдителен» (caveat emptor). Этот принцип сводится к тому, что покупатель должен самостоятельно проверять объект недвижимости на скрытые дефекты перед совершением сделки, иначе он лишается права требовать расторжения договора. При этом продавец не должен умышленно скрывать сведения о продаваемом объекте недвижимости. Умышленным сокрытием считается как прямая ложь продавца о существенных обстоятельствах, так и активные действия, направленные на сокрытие существенных обстоятельств. Если же покупатель не спросил, а продавец не предпринимал активных действий по сокрытию существенных обстоятельств, сделка считается совершенной надлежащим образом. Однако вопрос о том, какие обстоятельства можно считать существенными, не был решен до рассматриваемого дела, в котором суд вносит новое наполнение в традиционный принцип caveat emptor, устанавливая более понятные границы для его применения. Автор приходит к выводу, что стандарт надлежащей осмотрительности в США должен определяться по формуле, выведенной судом при рассмотрении настоящего дела. Прин-

61

Вестник экономического правосудия Российской Федерации № 10/2019

цип caveat emptor может быть ограничен извне в трех случаях: 1) если законодательное регулирование штата требует активного раскрытия информации об объекте перед сделкой; 2) если стороны связаны фидуциарными или конфиденциальными отношениями; 3) если стороны дали заверения или подписали соглашение о добросовестном ведении переговоров. Также caveat emptor имеет естественный ограничитель — это обстоятельства, которые средний разумный участник экономического оборота никак не мог предвидеть. В случае наличия таких обстоятельств покупатель должен их раскрыть, а нераскрытие будет приравниваться к умышленному сокрытию.

Ключевые слова: США, Нью-Йорк, сокрытие, аннулирование договора, обязанность раскрывать информацию, доктрина бдительного приобретателя, недостоверные заверения о фактах, добросовестность, введение в заблуждение

Yuriy Brisov

Managing Partner of Legal and Financial Creative Solutions

Standard of Due Diligence in Real Property Transactions, or the Ghostbusters’ Case

Commentary to Stambovsky v. Ackley, 169 A.D.2d 254 (N.Y. App. Div. 1991)

In most US states, the doctrine of caveat emptor or «let the buyer beware» generally governs real estate transactions. The principle requires that a buyer acts prudently to assess the fitness and value of his purchase and operates to bar the purchaser who fails to exercise due care from seeking to rescind the contract. The buyer can make an inquiry about a material fact, and the vendor is required to disclose the material facts concerning the investigation. If the buyer did not make an inquiry, and the seller’s conduct did not constitute active concealment, the contract would be enforceable even if some defects appear after the deal. Regarding the necessity of giving information which has not been requested, the courts would permit no remedy. However, the question as to which facts can be considered material had not been decided before this case. The court, in this case, analyzed prevailing case law and summarized a formula for the limitation of the principle of caveat emptor. The principle has external limitations: state law that requires active disclosure in real estate transactions; a confidential or fiduciary relationship between the parties; or a contract between the parties to negotiate in good faith or representations of the parties. The principle has a natural limitation: the facts that a reasonable purchaser could not foresee can be material and the buyer’s mere silence can be considered in this case as concealment. In all cases where statutory or contractual limitations were not set and unforeseeable facts would not arise, the principle of caveat emptor prevails in American real estate purchase contracts.

Keywords: the USA, New York, concealment, rescission, duty to disclose, doctrine of caveat emptor, factual misrepresentation, good faith, fraud

62

Зарубежная практика

Начнем с краткого описания доктрин, рассматриваемых в деле, и подходов к их пониманию и применению в американском договорном праве1.

Сторона договора может попытаться избежать исполнения договорных обязательств, заявив, что ее согласие на сделку было совершено под влиянием ошибки (mistake), введения в заблуждение (misrepresentation), принуждения (duress) или под недолжным влиянием (undue influence). Исследователи права обычно описывают эти доктрины как механизмы, с помощью которых договоры регулируются в судебном порядке. Сторона, заявляющая, что договор был совершен в результате одного или нескольких описанных выше обстоятельств, может обращаться в суд с иском об аннулировании (rescission) договора. Договор, который может быть аннулирован решением суда на основании перечисленных причин, считается оспоримым (voidable). Аннулирование договора — аналог российского института признания сделки недействительной, это способ восстановления справедливости, который доступен по праву справедливости (equity) и предполагает лишение сделки силы с ретроактивным эффектом, а следовательно, возврат сторонам их преддоговорного status quo. Аннулирование договора возможно в ситуации, когда стороны не нарушали договор, но сам факт наличия договора между сторонами ставит хотя бы одну из них в крайне невыгодное положение. Такая ситуация мыслима, например, при случайном введении в заблуждение (innocent misrepresentation)2.

Несмотря на то, что ошибка, введение в заблуждение, принуждение и недолжное влияние концептуально различаются между собой, в спорах об аннулировании договора стороны часто ссылаются более чем на одно из этих оснований в исковых заявлениях.

Введение в заблуждение (misrepresentation) может выражаться как в словах, так и в поступках. Предоставление ложной информации одной стороной может привести к тому, что вторая сторона вступит в договор, исходя из неверных предпосылок. При введении в заблуждение отказ от договора близок случаям аннулирования договора вследствие ошибки (mistake), а единственной разницей между ними будет причина заблуждения: введение в заблуждение предполагает активные действия стороны, вводящей в заблуждение, ошибка же может быть допущена стороной и в результате неосторожности заблуждающейся стороны (negligent mistake), и в результате внешних факторов (innocent mistake).

Введение в заблуждение тоже подразделяется на виды: 1) побуждение другой стороны к заключению договора вследствие введения в заблуждение (fraud in the inducement) в ситуации, когда вводившее в заблуждение лицо знало, что, знай другая сторона правду, она бы не стала бы вступать в договор; 2) введение в заблуждение вследствие небрежности (negligent misrepresentation) — лицо не знало, что вводит

в заблуждение, но должно было знать, если бы проявило разумную осмотритель-

1Устойчивое выражение, используемое преимущественно в дидактических целях и включающее в себя модельные документы (Restatement (Second) of the Law of Contracts (1981), Uniform Commercial Code (UCC) (1952)), ряд прецедентов и распространенных на территории США правовых доктрин. В целом же частное право отнесено к ведению каждого отдельного штата и может иногда принципиально отличаться от штата к штату.

2См.: Bates v. Cashman Supreme Judicial Court of Massachusetts 119 N.E. 663 (1918).

63

Вестник экономического правосудия Российской Федерации № 10/2019

ность; 3) введение в заблуждение без вины (innocent misrepresentation) — лицо не знало и не должно было знать о том, что вводит в заблуждение. Во всех трех случаях договор может быть аннулирован или сохранен (affirmed) на новых условиях, разница же заключается в размере возмещения убытков. Так, при умышленном введении в заблуждение (fraudulent misrepresentation) допустимы карательные убытки (punitive damages); при небрежности, скорее всего, суд компенсирует расходы пострадавшей стороне (ordinary damages); а при введении в заблуждение по случайности суд вернет стороны в прежнее состояние, аннулировав договор (rescission of contract), но не взыскивая убытки.

Теперь рассмотрим подход к раскрытию информации при заключении договоров. По общему правилу (за рядом исключений) обязанность раскрывать те или иные обстоятельства, которые очевидно являются принципиальными для контрагента и могут повлиять на его готовность вступить в договор, в праве многих штатов не возлагается на продавца по умолчанию. Признается введением в заблуждение только прямая ложь или активное сокрытие существенных обстоятельств (active

concealment of material facts).

Так, если продавец перед осмотром дома покупателем прибил ковер к полу, чтобы путем такой маскировки скрыть от покупателя то, что термиты проели пол, в его действиях может быть усмотрено намерение обмануть (fraudulent intent), т.е. умышленно сокрыть факты3 (concealment), и сделка может быть аннулирована. Однако если бы в такой же ситуации ковер лежал на полу всегда, не было признаков активного сокрытия и при этом продавец не дал прямых заверений (representations) покупателю об отсутствии проблем с термитами, то продавец не считался бы действовавшим порочно, а сделку, скорее всего, нельзя было бы аннулировать. Это очень тонкая материя.

Конституционное право США защищает любое частное лицо от принудительного раскрытия любой информации (compulsion of speech). Обязанность выяснить все обстоятельства ложится всецело на покупателя, так работает принцип caveat emptor (let the buyer beware). Если (1) между покупателем и продавцом нет особых отношений доверительного характера (конфиденциальность, фидуциарность),

(2) продавец не дал заверений о фактах (representations), (3) стороны не заключили соглашение о добросовестном ведении переговоров (negotiations in good faith) и полном раскрытии (full disclosure) (преддоговорная ответственность, не действует в США по умолчанию4), (4) продавец не пытается умышленно скрыть важные факты (material facts) путем очевидного обмана, то продавец считается добросовестным, так как обязанность выяснять все существенные обстоятельства лежит на покупателе (duty of diligence).

Перед такой непростой задачей — определить тонкую грань между умышленным сокрытием и обычным нераскрытием — были поставлены судьи разбираемого дела. В этом деле римской доктрине caveat emptor («покупатель, будь бдителен», «let the buyer beware») было придано современное наполнение. Следует, однако,

3См.: Quill v. Newberry, 238 Ga. App. 184, 518 S.E.2d 189 (1999).

4См.: Copeland v. Baskin Robbins U.S.A. California Court of Appeal, Second District 117 Cal.Rptr.2d 875 (2002).

64

Зарубежная практика

отметить, что в некоторых штатах вопрос раскрытия информации отдан на откуп законодателя, как, например, в Калифорнии, где раскрытие информации при сделках с недвижимостью продавцом и брокером регулируется кодексом штата (extensive disclosures)5. Принцип caveat emptor по умолчанию применим в большинстве штатов.

***

Из-за своей невероятной и красочной фабулы это дело вошло практически во все американские учебники договорного права и права недвижимости, также на него любят ссылаться судьи из других штатов, в которых это решение хоть и не имеет силы прецедента, но одно лишь упоминание о Ghostbusters ruling («Решение об охотниках за привидениями») моментально указывает на то, что речь пойдет о доктрине caveat emptor и стандартах раскрытия информации продавцом.

История умалчивает, когда именно появилась легенда о доме с привидениями в местности Найек штата Нью-Йорк, однако, как показывают материалы дела, проживавшая в этом доме семья Акли сделала все возможное, чтобы придать этот миф огласке.

Хелен Акли регулярно сообщала местным газетам о новых проделках призраков, обитавших в этом доме. С ее слов, в доме постоянно пропадали и появлялись вещи. Все члены семьи Акли регулярно слышали различные шумы непонятного происхождения. В результате дом стал знаменитым в округе и Хелен даже устраивала по дому экскурсии. Однако в 1989 г. семья приняла решение о переезде и дом был выставлен на продажу агентом по недвижимости.

Покупатель нашелся быстро. Им оказался житель г. Нью-Йорк Джеффри Стамбовски. Он не был знаком с местными легендами о призраках (и деревушка Найек, и г. Нью-Йорк расположены в штате Нью-Йорк, однако не находятся в непосредственной близости). Покупатель оперативно произвел проверку дома, который был

впрекрасном техническом состоянии, выяснил у агента все обстоятельства, касавшиеся сделки, и внес задаток в размере 32 500 долл. Семья Стамбовски переехала

вновый дом и вскоре обнаружила, что вокруг него постоянно собираются люди, заглядывают в окна, задают вопросы — иными словами, доставляют неудобства.

Стамбовски навел справки и ужаснулся. Он вовсе не планировал приобретать дом с привидениями. На основании показаний господина Стамбовски, он обратился к агенту по недвижимости, представлявшей интересы продавца, с просьбой расторгнуть сделку и вернуть уплаченные средства. Агент же ссылалась на то, что ничего не знала о призраках и не считает данное обстоятельство существенным (material fact).

Стамбовски подал исковое заявление в суд об аннулировании договора (rescission), взыскании убытков в связи с умышленным введением в заблуждение (fraudulent

65

Вестник экономического правосудия Российской Федерации № 10/2019

misrepresentation). Суд первой инстанции (New York Supreme Court)6 отклонил иск на том основании, что законом не предусмотрено надлежащее средство судебной защиты. Закон не обязывает агентов раскрывать информацию об объекте недвижимости, если покупатель не задал прямой вопрос. Стамбовски обратился в суд апелляционной инстанции.

Судья Исраэль Рубин, оглашавший решение суда по делу, указал, что согласен с позицией суда первой инстанции относительно того, что агент по недвижимости не должен раскрывать информацию (under no duty to disclose) потенциальному покупателю о «фантастической» репутации дома, однако… И дальше судья пускается в элегантный вальс, сплетенный из юридических доктрин, классической литературы, современного кинематографа и тонкого чувства юмора, которые и прославили это решение.

Судья пишет: «Что касается умышленного введения в заблуждение [fraudulent misrepresentation], у истца не было и призрачного шанса. Тем не менее дух справедливости подталкивает меня к тому, чтобы позволить истцу требовать аннулирования договора и возврата задатка». Суд признает, что взыскание убытков недопустимо в случаях, когда продавец всего лишь промолчал. Законы Нью-Йорка требуют применять правило caveat emptor. Поэтому теоретическое обоснование решения даже в таких исключительных обстоятельствах следует считать «исключительным, даже эфемерным».

Свой анализ дела судья начал с цитаты из «Гамлета»: «Нет, не жалей меня, но всей душой внимай мне»7. «С позиции истца, — продолжает суд, — встает вполне логичный вопрос: «Who you gonna’ call?»8, как поется в саундтреке к фильму «Охотники за привидениями». Если строго применять принцип caveat emptor к фактам данного дела, то следует предположить, что потенциального покупателя при осмотре дома должны сопровождать не только инженер (строитель) и специалист по дезинсекции, но и медиум. Во избежание подобных недопустимых практик включение проверки на призраков в стандарт должной осмотрительности приобретателя недвижимости — это «призрак, который должен быть изгнан [exorcised] из тела прецедентного права и отправлен на покой».

Суд далее излагает принцип доктрины caveat emptor, как он реализовывался судами Нью-Йорка. Истец не может ссылаться на нераскрытие информации, за исключением наличия фидуциарных или конфиденциальных отношений между продавцом и покупателем. В случае умышленного сокрытия (active concealment), т.е. активных действий, направленных на сокрытие существенных обстоятельств (material facts), — как в случае с маскировкой пола, изъеденного термитами, при помощи

6Судебная система штата Нью-Йорк устроена таким образом, что суд первой инстанции (trial court) называется Верховным (Supreme Court), в то время как роль Верховного суда выполняет Апелляционный суд Нью-Йорка (New York Court of Appeals), в котором в 1920-х гг. председательствовал знаменитый Бенджамин Кардозо, будучи, по сути, главным судьей штата в те годы. Апелляции из суда первой инстанции (Supreme Court) попадают в суд апелляционной инстанции (Appellate Divisions of the Supreme Court of the State of New York). В этой судебной инстанции и рассматривалось наше дело.

7Шекспир У. Гамлет, принц Датский / пер. М. Лозинского (акт 1, сцена 5; реплика призрака).

8«Кого вы позовете?» — припев из саундтрека к фильму «Охотники за приведениями» (США, 1984 г.).

66

Зарубежная практика

прибивания к нему ковра9 — продавец также должен нести ответственность. Однако даже при неумышленном сокрытии информации продавцом покупатель может быть поставлен в абсолютно неприемлемое для него положение. «Если право не может помочь покупателю в такой ситуации, на помощь должна прийти справедливость. Право — это не мертвая материя [Common law is not moribund]». Ex facto jus oritur («право возникает из фактов»); там, где справедливость (fairness) и здравый смысл диктуют, что должно быть исключение, там ему следует появиться. «Эволюция права не должна быть стесняема строгим применением юридических максим».

Таким образом, следует считать, что, если покупатель недвижимости провел разумную проверку (reasonable inspection), но условия, способные оказать существенное влияние на экономическую ценность договора (materially impair the value), не могли быть выявлены, покупатель может требовать аннулирования договора по праву справедливости (in equity). В данном деле ответчик сама создала обстоятельство, о котором средний разумный покупатель никогда бы не поинтересовался без наличия специального знания. А ситуация, в которой одна сторона договора наживается за счет неведения другой стороны, оскорбительна (offensive) для чувства справедливости суда. Поэтому в таких особых случаях, как этот, судам Нью-Йорка следует прибегать к исключению из общего правила caveat emptor, обращаться к нормам справедливости (equity) и допускать способ защиты права в виде аннулирования договора (rescission).

Следует заметить, однако, что не все судьи были в равной степени очарованы красотой слога повествования и поражены остротой чувства справедливости и остроумием судьи Рубина. Судья Джордж Смит написал особое мнение, в котором полностью отринул эволюционистские взгляды коллеги. Он указал на тот факт, что ответчик публиковала информацию о призраках во всех доступных печатных изданиях (Интернет в ту пору не был еще развит). Кроме того, интересы сторон были представлены профессионалами, которые должны были выявить все интересовавшие факты, — как минимум такая реальная возможность была. В договоре не было заверений, на которые могла бы полагаться какая-либо из сторон, отношений конфиденциальности или фидуциарности между ними на момент осуществления сделки не было (напомним, что наличие фидуциарности или конфиденциальности в отношениях сторон является исключением из общего правила об отсутствии бремени раскрытия информации), таким образом, нет никаких оснований не применить принцип caveat emptor. Решение суда первой инстанции, отклонившего иск, по мнению судьи Смита, следует оставить в силе, а «полтергейст не должен иметь власти ни на над этим договором, ни над этим судом».

Как мы видим, в представленном деле однозначного подхода при применении принципов справедливости (equity) существовать не может. По разумному замечанию судьи Рубина, право возникает из фактов, но на факты может быть несколько различных взглядов, что и продемонстрировал судья Смит в своем особом мнении. Поэтому факты обычно оцениваются судом присяжных, судьи же судят по праву. Однако, когда право восходит к римским максимам, правовое волокно должно быть гибким, меняясь согласно реалиям времени и культуры, — в этом следует согласиться с судьей Рубином.

67

Вестник экономического правосудия Российской Федерации № 10/2019

Преподаватели договорного права обычно говорят, что кейсы, рассматриваемые в учебной программе, — это динозавры и страусы, т.е. одни уже вымерли, а другие очень редки. На таких делах проще показать предельные значения, а все то, что посередине, — это в большинстве случаев вопрос конкретных фактических обстоятельств. Именно поэтому наш кейс так пришелся по духу американскому академическому сообществу. Stambovsky v. Ackley не создает прецедент, не формирует новый правоприменительный подход, хотя это дело не было ни отменено, ни пересмотрено впоследствии. Оно устанавливает границы для применения принципа caveat emptor, который так и продолжает властвовать в большинстве штатов США.

Таким образом, мы можем определить спектр действия caveat emptor. В ситуациях,

(1) когда есть законодательное регулирование, требующее активного раскрытия (extensive disclosure), (2) когда стороны связаны фидуциарными или конфиденциальными отношениями, (3) дали заверения или (4) подписали соглашение о добросовестном ведении переговоров (преддоговорная ответственность, как уже было замечено, не действует в США по умолчанию), у стороны может возникать обязанность по раскрытию принципиально важной информации при заключении договора, а незамутненный принцип caveat emptor не применяется или, точнее сказать, ограничивается обозначенными положениями или условиями. В то же время, как показывает обсуждаемое решение, в ситуации, явно выходящей за грани разумного, т.е. в такой, которую средний участник экономического оборота никак не мог предвидеть (как в случае с мнимыми, но вызывающими у окружающих нездоровый ажиотаж призраками), caveat emptor ограничивается естественным образом. Всё то, что находится в границах между обязательным раскрытием в силу закона или договора с одной стороны и непредвиденными явлениями с другой стороны, регулируется принципом caveat emptor.

Information about the author

Yuriy Brisov — Managing Partner of Legal and Financial Creative Solutions (e-mail: ceo@lfcs.pro).

68