Экзамен зачет учебный год 2023 / AP07_70-73 2014 Старцева недв-ть как предмет комиссии

Недвижимое имущество является особым объектом гражданских прав, что накладывает соответствующий отпечаток на предмет договора комиссии. Представляется, что речь при этом может идти о трех основных группах комиссионных поручений:

—по продаже недвижимого имущества;

—по покупке недвижимого имущества;

—по совершению иных юридических действий.

Как отмечали авторы комментария к про-

екту Гражданского уложения, проблема связана с тем, что «предметом комиссии могут быть всякого рода сделки, встречающиеся в общежитии, если только они могут быть заключены на комиссионном начале, т.е. если исполнение сделки не требует непосредственного участия лица, давшего поручение. Таким образом, сделка получает свойство комиссионной не от предмета, а от способа исполнения поручения; коль скоро договор с третьим лицом заключен от имени комиссионера, но за счет лица, давшего поручение, то она комиссионная, независимо от того, что составляет ее предмет»1.

Однако основой оборота недвижимости является идея гласности и общеизвестности сведений о правах на недвижимое имущество. Эта идея выражается в наличии системы государственной регистрации прав, предполагающей обязательное участие правообладателя. В данном случае комитент уже не может оставаться в тени, поскольку от него будет зависеть исполнение сделки.

Комиссионер не может самостоятельно исполнить комиссионное поручение об отчуждении недвижимости

Вопрос о возможности продажи комиссионером недвижимости комитента рассматри-

вался на научно-консультативном совете в ВАС РФ. На обсуждение было представлено два подхода:

—комиссионер может исполнить договор купли-продажи недвижимого имущества, если ему передано владение продаваемым объектом недвижимости, что подтверждается наличием передаточного акта;

—сделка продажи недвижимого имущества, заключенная комиссионером по поручению комитента, не может быть самостоятельно исполнена комиссионером. Это обосновано спецификой правового режима недвижимости. Распорядиться недвижимостью и осуществить государственную регистрацию права может только лицо, указанное в реестре в качестве собственника (то есть сам комитент).

В итоге возобладал второй подход, изложенный в п. 23 информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.11.2004

№85 «Обзор практики разрешения споров по договору комиссии». Такая точка зрения, обоснованная с теоретических позиций, привела к достаточно редкому использованию договора комиссии в отношении недвижимого имущества. Некоторые авторы даже отрицают саму возможность заключения договора комиссии в отношении недвижимого имущества2.

Любопытно, что иногда комиссионер дополнительно наделяется полномочиями представлять комитента при осуществлении действий, связанных с государственной регистрацией за покупателем права собственности на недвижимое имущество (постановление ФАС ЗападноСибирского округа от 15.07.2008 по делу

№А67-7362/06; определение ВАС РФ

от 28.08.2008 по делу № А67-7364/06). Но в данном случае речь скорее идет о заключении еще и договора поручения.

Сделки по покупке комиссионером недвижимого имущества также получили неоднозначную трактовку. В литературе отмечается, что, несмотря на необходимость государственной регистрации перехода прав на недвижимость, право собственности комитента возникает уже с момента получения комиссионером купленной для комитента недвижимости (в силу п. 1 ст. 996 ГК РФ). Комиссионер не может регистрировать на себя право собственности на такую недвижимость. Более того, комиссионер не вправе обращаться за государственной регистрацией перехода прав, поскольку он не является собственником.

Такая точка зрения фактически выводит на основе ст. 996 ГК РФ исключение из принципа внесения в реестр, на котором строится регистрационная система. Между тем с ней согласиться нельзя, поскольку при таком толковании создаются условия для расхождения между содержанием реестра прав на недвижимое имущество и действительным материально-правовым положением. А это неприемлемо и несет угрозу для оборота.

Система государственной регистрации ведет к значительному усложнению отношений между комитентом и комиссионером при исполнении последним поручения о покупке имущества. Так, в одном деле комиссионер обязался по поручению комитента приобрести в собственность от своего имени, но за счет комитента ряд объектов недвижимости, зарегистрировать на свое имя право собственности на них, передать комитенту в согласованный срок данное имущество и подготовить пакет документов для регистрации права за комитентом. Однако фактически комитент не смог добиться передачи приобретенного комиссионером имущества в его собственность (постановление ФАС Северо-

Западного округа от 18.03.2014 по делу

№А56-4644/2013).

По другому делу суд кассационной

инстанции отказал в удовлетворении требования комитента к комиссионеру о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества. Комиссионер приобрел недвижимость во исполнение смешанного договора, содержащего условия договора комиссии

изайма. В соответствии с договором комиссионер обязался приобрести для комитента спорное нежилое помещение на аукционе. При этом комитент предоставил ему денежный заем для оплаты суммы задатка, необходимого для участия в аукционе.

Кассация признала, что вывод нижестоящих судов о возникновении у комитента права собственности на нежилое помещение в силу ст. 996 ГК РФ основан на неправильном применении норм материального права. При этом суд исходил из того, что ни договор займа, предметом которого могут выступать лишь вещи, определенные родовыми признаками (ст. 807 ГК РФ), ни договор комиссии (ст. 990–996 ГК РФ), по которому одна сторона обязуется совершить за вознаграждение определенные действия по поручению другой стороны, не являются сделками по отчуждению объекта недвижимого имущества. Кроме того, в материалах дела не имелось доказательств приобретения спорного помещения комиссионером за счет комитента,

икомитент не являлся стороной заключенного договора купли-продажи (постановление ФАС Московского округа от 31.01.2007 по делу № А40-35852/06-52-243).

Комиссионер не обязан достигать определенных результатов по сделке

На практике зачастую заключаются договоры комиссии на совершение различных юридических действий с объектами недвижимости. Это могут быть договоры на заключение сделок по сдаче в аренду

недвижимого имущества (постановления ФАС Центрального округа от 28.12.2012 по делу № А14-13093/2011, от 12.04.2013 по делу № А14-10332/2012), а также осуществление юридических действий, направленных на обеспечение функционирования объекта недвижимости с целью получения комитентом максимально возможного дохода (фактически речь шла также о сдаче имущества в аренду) (постановление ФАС Поволжского округа от 20.02.2012 по делу № А12-8059/2011). Участники гражданского оборота используют договоры комиссии

идля заключения с третьими лицами договоров на участие в инвестировании строительства (постановление ФАС Московского округа от 26.04.2007 по делу № А40- 41632/06-50-327).

При этом на практике возникает проблема соотношения договора комиссии и договора подряда. Так, в одном деле муниципальное образование и общество заключили контракт на проведение проектно-изыска- тельских работ, капитального ремонта и технического переоснащения дворца культуры. По контракту общество обязалось осуществить выбор подрядчика и заключить с ним договор на выполнение соответствующих работ. В дальнейшем общество должно было обеспечить выполнение работ в полном объеме с соблюдением установленных договором сроков и качества, определяемого строительными нормами и правилами.

Исполняя условия договоров, общество заключило договор с подрядчиком и оплатило его работы. Но администрация отказалась возмещать выплаченные подрядчику суммы, ссылаясь на недостатки работ

иотсутствие актов приемки.

Суды квалифицировали договоры между администрацией и обществом как договоры комиссии и взыскали расходы, понесенные обществом в связи с исполнением комиссионного поручения. При этом суды указали, что муниципальное образование должно предъявлять претензии по резуль-

татам работ непосредственно к подрядчику, а не к комиссионеру.

Президиум ВАС РФ не согласился

стакой квалификацией отношений сторон. Суд указал, что предметом договора комиссии является деятельность комиссионера, направленная на заключение сделки (сделок). Соответственно, достижение определенного результата в рамках исполнения сделок, совершенных на основании комиссионного поручения, не входит в круг обязательств комиссионера.

По мнению ВАС РФ, отграничение комиссии от подряда заключается в том, что комиссия имеет своим предметом совершение одних лишь юридических действий и среди них именно сделок, в то время как подряд направлен на совершение действий фактических, призванных непосредственно обеспечить определенный материальный результат.

Из условий контрактов следует, что общество приняло на себя обязательства по организации работ по капитальному ремонту объекта и передаче его результата заказчику. Организуя выполнение работ

спривлечением третьих лиц, оно выступило в качестве генерального подрядчика. В соответствии с п. 3 ст. 706 ГК РФ общество обязано нести перед заказчиком ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств субподрядчиком (постановление Президиума ВАС РФ от 30.07.2012 по делу № А41-44375/10).

Таким образом, на практике использование конструкции договора комиссии при заключении сделок с недвижимым имуществом нецелесообразно. Такая конструкция существенно усложняет внутренние отношения между комитентом и комиссионером, что связано с особенностями гражданскоправового режима недвижимого имущества. В свою очередь это не отвечает самой природе договора комиссии и влечет для сторон дополнительные риски.