Арбитраж 22-23 учебный год / Арбитражная практика № 10, октябрь 2013

10, 2013

заключаются в предоставлении страховщику возможности потребовать признания договора

страхования недействительным. Однако встречается практика, в соответствии с которой суды признают обоснованным отказ страховщика в выплате страхового возмещения, а вопрос о действительности договора страхования судами не оценивается вовсе.

Например, при рассмотрении иска о взыскании страхового возмещения по договору имущественного страхования суды признали сообщение страхователем ложных сведений относительно места нахождения подлинного свидетельства о регистрации автомашины обстоятельством, освобождающим страховщика от выплаты страхового возмещения.

Вопрос о недействительности договора страхования в данном деле судами не рассматривался (постановление ФАС Северо-Западного округа от 17.11.2011 по делу № А56-59903/2010). Высший арбитражный суд РФ отказал в передаче этого дела в Президиум (определение от 26.04.2012 по делу № А56-59903/2010). Коллегия судей ВАС не поставила под сомнение саму возможность указания сторонами в договоре страхования иных, чем указано в законе, оснований для освобождения страховщика от выплаты страхового возмещения и пришла к выводу о законности такого основания освобождения от внесения страховой выплаты.

Цитата: «Диспозитивность формулировки статьи 964 Гражданского кодекса Российской Федерации, непосредственно посвященной основаниям освобождения страховщика от выплаты страхового возмещения, позволяет сделать вывод, что такие основания сторонами в договоре могут быть предусмотрены. Исходя из принципа свободы волеизъявления при заключении договора это означает право сторон на установление в договоре иных, кроме предусмотренных законом, оснований освобождения страховщика от выплаты страхового возмещения» (определение ВАС РФ 26.04.2012 по делу № А56-59903/2010).

Рассмотренные проблемы применения законодательства в сфере имущественного страхования, на наш взгляд, требуют соответствующих комплексных разъяснений со стороны Пленума ВАС РФ.

Да, это отвечает принципу свободы договора

Нет, такой договор можно признать недействительным

ХОЗЯЙСТВЕННЫЕ СПОРЫ

Прекращение договорных отношений. Как реализовать свое право на односторонний отказ без лишних рисков

Станислав Владимирович Валуев

юрист правового бюро «Олевинский, Буюкян и партнеры»

http://e.arbitr-praktika.ru/magazineprint.aspx?mid=11785[01.11.2014 13:45:26]

10, 2013

Какими документами подтвердить досудебный порядок урегулирования при расторжении договора аренды

Можно ли в одностороннем порядке расторгнуть договор поставки Когда заказчик не может отказаться от договора подряда

Понятия «одностороннее расторжение договора» и «отказ от исполнения договора» не тождественны. Одностороннее расторжение договора возможно лишь как ответ на строго определенные нарушения условий договора, которые допустила одна из сторон. Отказ от исполнения договора предполагает внесудебный порядок его расторжения, если это прямо допускается законом или соглашением сторон. Моментом расторжения договора будет считаться получение контрагентом уведомления об отказе от исполнения договора. Если же законом или самим договором определено, что для расторжения стороне необходимо обращаться в суд, то договор будет считаться расторгнутым только с момента вступления судебного акта в законную силу. Оба варианта прекращения договорных отношений имеют свои подводные камни для инициатора расторжения. Несоблюдение процедуры или отсутствие необходимых оснований могут привести к тому, что суд признает договор действующим.

Предложение устранить нарушение и уведомление о расторжении договора аренды лучше разбить на два документа

Договор аренды может быть расторгнут по требованию арендодателя или арендатора в судебном порядке при существенном нарушении другой стороной условий. Перечень таких условий установлен в ст. ст. 619 – 620 Гражданского кодекса РФ. Оценивать существенность нарушений в каждом конкретном случае будет суд. К примеру, в постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указано, что если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд, то арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора даже после оплаты арендатором задолженности по арендной плате.

Когда договор расторгается по инициативе арендодателя, он, прежде чем обращаться в суд, должен соблюсти обязательный досудебный порядок урегулирования спора (ст. 619 ГК РФ). Если же арендатор не был предупрежден, арбитражный суд оставит иск арендодателя без рассмотрения (ст. 148 АПК РФ, п. 60 постановления Пленума ВС РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Досудебный порядок урегулирования предполагает, что арендодатель обязан направить арендатору претензию с предупреждением о необходимости устранить нарушения (ч. 3 ст. 619 ГК РФ), а также предложение о расторжении договора (п. 2 ст. 452 ГК РФ). В судебной практике встречаются разные подходы относительно того, как должны выглядеть документы, которые подтверждают соблюдение досудебного порядка урегулирования спора. Часто арендодатель объединяет претензию и предложение о расторжении в одном документе, и некоторые суды считают, что при таких условиях досудебный порядок урегулирования соблюден (постановления ФАС Московского округа от 14.02.2008 по делу № А40-5739/06-89-56, от 04.09.2009 по делу № А40-82702/08-113-714, от 17.09.2010 № КГ-А40/8973-10 ; Северо-Западного округа от 25.06.2008 по делу № А56-16354/2007, от 08.05.2009 по делу № А56-18874/2008). Тем не менее,

чтобы избежать возможных рисков, лучше разделить претензию и предложение расторгнуть договор на два отдельных документа (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 22.02.2011 по делу № А63-2829/2010). Это самый надежный вариант, поскольку ни арендатор, ни суд не смогут сослаться на нарушение досудебной процедуры.

В претензии, адресованной арендатору, арендодателю следует указать конкретный срок для исполнения обязательства, который должен быть разумным, чтобы у арендатора была реальная возможность устранить допущенные нарушения (ч. 3 ст. 619 ГК РФ). Если в претензии отсутствует срок, сложно будет определить момент, когда арендодатель может считать свое требование неисполненным и направить письмо с предложением расторгнуть договор.

Второй документ — письмо с требованием расторгнуть договор. В нем лучше установить арендатору конкретный срок для дачи ответа, по истечении которого арендодатель сможет обратиться в суд. Если не установить такой срок, будет действовать общее правило — 30 дней (п. 2 ст. 452 ГК РФ). Проблема в том, что Гражданский кодекс РФ не уточняет, с какой даты необходимо отсчитывать эти 30 дней – со дня отправки или получения письма контрагентом. В

http://e.arbitr-praktika.ru/magazineprint.aspx?mid=11785[01.11.2014 13:45:26]

10, 2013

судебной практике на этот счет есть противоположные решения (постановления ФАС Уральского

округа от 05.06.2007 по делу № Ф09-4267/07-С5, Второго арбитражного апелляционного суда от 19.11.2007 по делу № А28-5916/2007-258/9). Лучше ориентироваться на день получения письма арендатором. В любом случае обращение в суд раньше истечения 30-дневного или иного, предусмотренного в письме либо в договоре, срока приведет к тому, что иск останется без рассмотрения (постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 14.11.2005 по делу № Ф085294/2005, Северо-Западного округа от 09.03.2006 по делу № А56-12509/2005).

Оба документа нужно направлять по месту нахождения контрагента либо по адресу, который контрагент указал в договоре (постановления ФАС Центрального округа от 05.04.2012 по делу № А64-4019/2011, Московского округа от 13.12.2012 по делу № А40-104387/11-28-899). При этом,

если арендатор указал в договоре определенный адрес, а арендодатель направил претензию по адресу его местонахождения, то претензия считается неполученной (постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.02.2011 по делу № А56-23733/2010).

Статья 620 Гражданского кодекса РФ содержит перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых договор может быть расторгнут по инициативе арендатора. К числу таких оснований относятся, в том числе: непредоставление арендуемого имущества, создание препятствий в пользовании им, а также наличие в имуществе недостатков, препятствующих его использованию. Кроме этого, передача арендуемого имущества без документов, отсутствие которых исключает его эксплуатацию, является основанием для досрочного расторжения договора по инициативе арендатора (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

Помимо одностороннего расторжения договора вследствие нарушения условия, стороны могут предусмотреть односторонний отказ от его исполнения. Если стороны не предусмотрели такой возможности, действуют условия, в соответствии с которыми для договоров, заключенных на определенный срок, — ни одна из сторон не сможет отказаться от его исполнения во внесудебном порядке, а для договоров, заключенных на неопределенный срок, — любая из сторон вправе отказаться от исполнения договора, предупредив об этом контрагента за 1 месяц (ст. 610 ГК РФ). В зависимости от того, определен ли в договоре аренды срок, различаются основания и порядок одностороннего отказа от исполнения договора.

Для договоров аренды, заключенных на определенный срок, основания для одностороннего отказа от его исполнения не установлены, и стороны могут определить их самостоятельно, причем эти основания могут быть как связаны, так и не связаны с нарушением контрагентом условий договора. Порядок отказа от срочного договора аренды законом также не установлен. Как правило, в договоре устанавливается обязанность отказывающейся стороны направить контрагенту уведомление об отказе от исполнения договора за определенный срок до его расторжения.

Для договоров аренды, заключенных на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от его исполнения, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц, а при аренде недвижимого имущества — за 3 месяца. При этом само право сторон в любое время и без объяснений отказаться от исполнения договора, заключенного или возобновленного на неопределенный срок, нельзя отменить или ограничить в договоре. Если одна из сторон уведомит другую о прекращении договора, это будет безусловным основанием для прекращения отношений и возврата арендованного имущества. Что подтверждается и судебной практикой (постановление Президиума ВАС РФ от 31.05.2011 по делу № А57-23137/08-220). Арендодатель может взыскать убытки с арендатора, не выполнившего условие договора о необходимости уведомления арендодателя об одностороннем отказе за определенный срок (постановление ФАС Уральского округа от 22.04.2010 по делу № А60-39570/2009-С12).

Односторонний отказ от договора при банкротстве

Право на односторонний отказ от исполнения договора предусмотрено Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» : внешний или конкурсный управляющий могут заявлять отказ от исполнения договора должника, если он препятствует восстановлению платежеспособности. Отказ может быть заявлен только в отношении сделок, не исполненных сторонами полностью или частично, если такие сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника или если их исполнение причинит ему убытки (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2013 по делу № А32-27176/2012). И хотя отказ не предусматривает согласия другой стороны договора, как указано в постановлении Третьего арбитражного апелляционного суда от 28.04.2012 по делу № А3317239/2011, но он может быть оспорен. Суд удовлетворит такое требование, если установит, что договор исполняется и сделка не препятствуют восстановлению платежеспособности должника, или если исполнение должником такой сделки не повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками.

http://e.arbitr-praktika.ru/magazineprint.aspx?mid=11785[01.11.2014 13:45:26]

10, 2013

Право заказчика на немотивированный отказ можно исключить из договора

Договор подряда можно расторгнуть по требованию одной из сторон в судебном порядке, если другая сторона допустила существенные нарушения его условий. Общими нормами о подряде не установлено, какие нарушения считаются существенными. В то же время понятие «существенное нарушение договора», которое содержится в п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ, носит оценочный характер. К примеру, суды признают существенным нарушением несогласование предмета договора, в котором должно быть согласовано содержание работ (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18.12.2009 по делу № А29-2516/2009), объем работ (определение ВАС РФ от 21.06.2010 по делу № А12-12230/2009) и результат, к которому должны привести подрядные работы (постановление ФАС Поволжского округа от 04.05.2008 по делу № А5514481/2007). Помимо этого, стороны могут согласовать в договоре виды нарушений, которые они считают существенными (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Для договора подряда законом предусмотрены основания одностороннего отказа во внесудебном порядке как для заказчика, так и для подрядчика (ст. ст. 716 – 717 ГК РФ).

Также в договоре может быть согласовано немотивированное право подрядчика отказаться от исполнения в любое время до сдачи результата работы, аналогичное праву заказчика, предусмотренному в ст. 717 ГК РФ. В этом случае для защиты интересов заказчика, как правило, устанавливается обязанность подрядчика возместить причиненные отказом убытки. Сторонам договора подряда следует учитывать, что условия об одностороннем отказе от исполнения, предусмотренные ст. ст. 717 и 719 ГК РФ, могут быть изменены соглашением сторон (п. 4 ст. 421 ГК РФ). К примеру, стороны могут исключить право заказчика на отказ от исполнения договора подряда в любое время до сдачи ему результата работы согласно ст. 717 ГК РФ. Также можно установить условия об одностороннем отказе, отличающиеся от указанных в ст. 717 ГК РФ. В этом случае заказчик должен их соблюдать и не имеет права отказаться от исполнения договора. В свою очередь заказчик может предложить включить в договор условие об исключении права подрядчика на односторонний отказ от исполнения договора при нарушении заказчиком встречных обязанностей по договору (п. 2 ст. 719 ГК РФ). В этом случае подрядчик не сможет отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков, а вправе будет только приостановить работу или не приступать к ней по смыслу п. 1 ст. 719 ГК РФ. Если стороны не исключили право на односторонний отказ от исполнения договора или не согласовали иные условия об отказе, то в этом случае заказчик может в любое время до сдачи ему результата работы отказаться от исполнения договора, уплатив подрядчику часть установленной цены пропорционально части работы, выполненной до получения извещения об отказе заказчика от исполнения договора (ст. 717 ГК РФ). При этом заказчик вправе потребовать возврата уплаченного подрядчику и неотработанного аванса как неосновательного обогащения в соответствии с п. 3 ст. 450, п. 2 ст. 453, ст. 1102 ГК РФ. В свою очередь подрядчик на основании п. 2 ст. 719 ГК РФ сможет отказаться от исполнения договора при неисполнении заказчиком встречных обязательств по договору и потребовать возмещения убытков, причиненных расторжением договора. В договоре подряда необходимо четко определить порядок одностороннего отказа от него. Для этого нужно указать, что сторона, имеющая основание отказаться от исполнения договора, должна направить второй стороне письменное уведомление об одностороннем отказе.

Сторона может расторгнуть договор поставки из-за нарушений, которые не предусмотрены ГК РФ

Сторона договора поставки имеет право на односторонний отказ от его исполнения при нарушении другой стороной его существенных условий (ст. 523 ГК РФ). Такими условиями могут считаться: нарушение поставщиком срока поставки товара (постановление ФАС Московского округа от 20.01.2010 № КГ-А40/14281-09); недопоставка товара или поставка в большем объеме, чем это согласовано договором, а также досрочная поставка без согласия покупателя (постановление ФАС Дальневосточного округа от 20.07.2010 № Ф03-4049/2010).

Нарушения договора поставки, которые не предусмотрены Гражданским кодексом РФ, также могут быть признаны существенными, если стороны установили это в договоре. Так, в одном из дел стороны предусмотрели в договоре, что поставщик отгружает товар только после получения полной предоплаты от покупателя. Покупатель перечислил предоплату

http://e.arbitr-praktika.ru/magazineprint.aspx?mid=11785[01.11.2014 13:45:26]

10, 2013

не в полном объеме, после чего поставщик отказался от исполнения договора. Суд признал его действия правомерными (постановление Президиума ВАС РФ от 25.08.1998 № 3218/98).

Стороны договора поставки не вправе согласовывать запрет на односторонний отказ, в противном случае это условие будет считаться ничтожным (постановление ФАС Московского округа от 29.10.2012 по делу № А40-119186/11-151-1009). В договоре поставки нужно четко определить порядок одностороннего отказа или изменения. Для этого следует указать, что сторона, имеющая основание отказаться от исполнения договора или изменить его, должна направить второй стороне письменное уведомление об этом и позаботиться о доказательствах факта его получения.

В судебной практике до сих пор нет единой позиции, нужно ли обращаться в суд для расторжения договора поставки ввиду одностороннего отказа от его исполнения. Как усматривается из свежих судебных решений, суды считают, что для расторжения договора поставки на основании ст. 523 Гражданского кодекса РФ не обязательно обращаться в арбитражный суд. Достаточно направить уведомление об отказе от исполнения договора по причине нарушения его другой стороной (определение ВАС РФ от 23.03.2011 по делу № А21-588/2009, постановления Северо-Западного округа от 25.11.2011 по делу № А56-69296/2010, Московского округа от 19.11.2012 по делу № А40-13252/12-157-125). Раньше в судебной практике встречались решения, где отражался противоположный подход, в соответствии с которым для расторжения договора необходимо обращаться в суд (постановление ФАС Поволжского округа от 10.11.2006 по делу № А72-10901/05-28/197).

Отказаться от исполнения договора можно только до завершения услуги

Договор возмездного оказания услуг в одностороннем порядке также может быть расторгнут в судебном порядке при нарушении существенного условия. В отличие от договора подряда, в нем существенным условием признается не результат работы, а действия исполнителя. Этот вывод отражается в постановлении Конституционного суда РФ от 23.01.2007 № 1-П . Для договора возмездного оказания услуг закон предусматривает право заказчика и исполнителя на немотивированный односторонний отказ от исполнения при условии оплаты фактически понесенных расходов или убытков (п. 1 ст. 782 ГК РФ).

Следует учитывать, что положения п. 1 ст. 782 Гражданского кодекса РФ императивны и не позволяют сторонам исключить или ограничить право заказчика или исполнителя на отказ от исполнения договора по этому основанию (п. 4 ст. 421, ст. 422 ГК РФ). Поэтому согласовывать в договоре какие-либо ограничения права стороны на односторонний отказ от исполнения договора, в том числе устанавливать штрафные санкции за такой отказ, не имеет смысла. Подобное условие может быть признано противоречащим ст. 782 ГК РФ, что сделает его ничтожным.

Заказчик может отказаться от исполнения договора при соблюдении следующих условий: сделать это до завершения оказания услуг исполнителем (определение ВАС РФ от 19.03.2007 по делу № А53-4372/2006-С1-52); после отказа от исполнения договора заказчик должен прекратить пользоваться услугами исполнителя. Другие основания для отказа предусмотрены нормами о договорах подряда (п. п. 2, 3 ст. 715 и п. 3 ст. 723 ГК РФ).

Исполнитель по договору возмездного оказания услуг вправе отказаться от исполнения договора в следующих случаях:

если заказчик не принял необходимых мер для устранения обстоятельств, указанных в п. 1 ст. 716 ГК РФ, несмотря на своевременное предупреждение исполнителя. Следует учитывать, что в судебной практике вопрос о том, можно ли применять к отношениям сторон по возмездному оказанию услуг нормы ст. 716 ГК РФ об обстоятельствах, о которых нужно предупредить заказчика, решается неоднозначно (постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 09.09.2010 по делу № А32-4424/2010, Центрального округа от 05.04.2012 по делу № А14-12151/2010/401/31);

при невыполнении заказчиком своих встречных обязанностей по договору согласно п. 2 ст. 719 ГК РФ.

Порядок одностороннего отказа от исполнения этого вида договора стороны могут определять самостоятельно. Например, может быть установлено, что сторона, которая отказывается от договора оказания услуг, должна направить письменное уведомление об отказе за определенный срок до даты расторжения договора.

Возврат аванса поверенному суды рассматривают как отмену доверенности

http://e.arbitr-praktika.ru/magazineprint.aspx?mid=11785[01.11.2014 13:45:26]

10, 2013

Договор поручения может быть расторгнут в судебном порядке в случаях существенного

нарушения его условий другой стороной, существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а также в других случаях, предусмотренных законами или договором (ст. 450 ГК РФ).

В договоре поручения доверитель вправе отменить поручение, а поверенный — отказаться от него в любое время. Соглашение об отказе от такого права ничтожно (п. 2 ст. 977 ГК РФ). Некоторые суды расценивают неисполнение доверителем обязанности по выдаче поверенному доверенности (постановление ФАС Московского округа от 24.09.2009 по делу № А40-80700/08- 77-572), а также требование о возврате перечисленного поверенному аванса как отмену доверенности (определение ВАС РФ от 14.04.2011 по делу № А53-22853/2009).

Порядок прекращения договора путем отмены/отказа от исполнения поручения (ст. 977 ГК РФ) зависит от того, является ли поверенный коммерческим представителем (п. 3 ст. 977 ГК РФ). Если да, то сторона должна уведомить контрагента о прекращении договора не позднее чем за 30 дней до предполагаемого момента прекращения договора, но стороны могут увеличить этот срок в договоре (постановление ФАС Московского округа от 25.10.2010 по делу № А40-130042/09-50- 241).

В отношении договора поручения, поверенный по которому не является коммерческим представителем, порядок прекращения договора путем отмены поручения доверителем или отказа от его исполнения поверенным не установлен, и стороны вправе определить его самостоятельно. Для этого рекомендуется предусмотреть в договоре обязанность стороны направить контрагенту уведомление об отмене/отказе от исполнения поручения, а также срок уведомления.

Доверитель, отказываясь от договора в одностороннем порядке, должен отозвать доверенность и уведомить об этом поверенного и третьих лиц (п. 1 ст. 189 ГК РФ). Если доверенность не отозвана, у поверенного сохранится возможность действовать от имени доверителя. При этом по смыслу п. 2 ст. 189 Гражданского кодекса РФ доверенность сохраняет силу для поверенного до тех пор, пока он не узнает о ее прекращении, за исключением случаев, когда поверенный знал или должен был знать о прекращении действия доверенности.

Требование комитента о возврате имущества третьим лицам является отказом от договора

Условия расторжения договора комиссии в судебном порядке схожи с условиями расторжения договора поручения. По договору комиссии комитент вправе отказаться от договора в любое время, отменив поручение. Ограничить или отменить это право комитента стороны не вправе — норма ст. 1003 ГК РФ в этой части императивна. В договоре комиссии могут быть согласованы условия, касающиеся отмены поручения комитентом: основания, порядок и форма отказа от договора; порядок и срок распоряжения имуществом комитента в случае его отказа от договора; условие об уплате вознаграждения и возмещении расходов комиссионеру при отмене поручения. Если эти условия комитентом не согласованы, он может отказаться от договора в любой момент. Суды признают отказом: 1) письмо комитента в совокупности с его поведением и требованием о возврате товара (постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.07.2010 по делу № А1314563/2009); 2) требование комитента о возврате комиссионером имущества путем передачи третьим лицам (постановление ФАС Дальневосточного округа от 22.03.2005 № Ф03-А51/05- 1/422); 3) письмо комитента о запрете продажи (отгрузки, перемещения) (постановление ФАС Дальневосточного округа от 15.10.2002 № Ф03-А73/02-1/2153). Если договор заключен без указания срока действия, комитент должен предупредить комиссионера об отказе от договора не позднее чем за 30 дней, а также выплатить ему вознаграждение, возместить понесенные до отмены поручения расходы и причиненные отменой убытки в соответствии со ст. 1003 ГК РФ. Основания и порядок отказа комиссионера, а также последствия такого отказа урегулированы ст. 1004 ГК РФ . Однако эти нормы диспозитивны, и стороны в договоре могут установить основания и порядок отказа комиссионера от договора как без срока действия, так и со сроком действия; порядок и срок распоряжения имуществом комитента; условия вознаграждения и возмещения расходов комиссионеру.

По общему правилу комиссионер не вправе отказаться от договора, заключенного на определенный срок, но стороны могут договориться об ином. По договору, заключенному на неопределенный срок, комиссионер вправе в любое время без оснований отказаться от договора, уведомив комитента о его прекращении не позднее чем за 30 дней, если более продолжительный срок уведомления не предусмотрен договором.

http://e.arbitr-praktika.ru/magazineprint.aspx?mid=11785[01.11.2014 13:45:26]

ХОЗЯЙСТВЕННЫЕ СПОРЫ

В ГК РФ появилось понятие единого недвижимого комплекса. Плюсы и минусы новой конструкции

Жанна Александровна Колесникова

ведущий юрист отдела недвижимости и инвестиций Адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры»

Можно ли включить в единый недвижимый комплекс движимые вещи

Как зарегистрировать права на линейный объект Обязательно ли включать в недвижимый комплекс земельный участок

С1 октября 2013 года вступил в силу так называемый третий блок поправок в Гражданский кодекс РФ, а именно Федеральный закон от 02.07.2013 № 142ФЗ «О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». Теперь в гражданском обороте появится новый объект вещных прав – единый недвижимый комплекс. Проблема заключается в том, что Росреестр достаточно часто отказывал регистрировать имущественные права на такие нестандартные, но довольно распространенные объекты, как линейные. Такие объекты не относятся к традиционным зданиям, строениям и сооружениям, и в большинстве своем имеют в составе не только недвижимое имущество, но и движимое (например, системы отопления, канализации, линии электропередач, связи и др.). Судебная практика по этому вопросу также не была единой — арбитражные суды по-разному квалифицировали такие объекты и далеко не всегда относили их к недвижимости. Появление новой статьи в ГК РФ призвано разрешить такую проблему.

Вединый недвижимый комплекс включаются как недвижимые, так и движимые вещи

ВГражданском кодексе РФ единому недвижимому объекту посвящена отдельная ст. 133.1 . Так,

единый недвижимый комплекс является недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект.

Цитата: «Недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс — совокупность объединенных единым

http://e.arbitr-praktika.ru/magazineprint.aspx?mid=11785[01.11.2014 13:45:26]

10, 2013

назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически

или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь» (ст. 133.1 ГК РФ).

Единый недвижимый комплекс является новой юридической конструкцией, которая включает в себя помимо собственно недвижимых вещей также вещи движимые (иные вещи). Между тем закон прямо не указывает, какие движимые вещи могут входить в состав единого недвижимого комплекса. К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.

Логично предположить, что, например, в состав производственных комплексов могут входить производственное оборудование, котлы, кабели, трубопроводы, то есть вещи сами по себе движимые, но в рассматриваемом случае имеющие физическую связь с объектами недвижимости и совместно предназначенные для производственной деятельности. Вместе с тем вызывает сомнение возможность включения в состав единого недвижимого комплекса, например, инвентаря или иных вещей, которые хотя и используются в производственной деятельности, но физически не соединены с общей системой и в любой момент могут быть изъяты без ущерба для нее.

Впонятие единого имущественного комплекса, в отличие от предприятия, не включаются исключительные права, долги и права требования. Главная причина в том, что такие права связаны с субъектом — обладателем прав на предприятие, а не с недвижимым комплексом как объектом гражданских правоотношений.

Вцелом, можно выделить несколько условий для признания совокупности вещей единым недвижимым комплексом.

Во-первых, все объекты должны иметь единое назначение, например, быть предназначенными для производственной деятельности. Другими словами, это не случайный набор отдельных видов имущества, а определенная, находящаяся в системе совокупность имущества.

Во-вторых, все объекты должны быть либо расположенными на одном земельном участке, либо быть неразрывно связанными между собой физически или технологически. В этом случае они могут располагаться и на нескольких земельных участках.

В-третьих, право собственности на совокупность указанных вещей как на одну недвижимую вещь должно быть зарегистрировано в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП).

Таким образом, для признания совокупности вещей единым недвижимым комплексом необходимо как их фактическое, так и юридическое объединение.

Фактическое объединение предполагает такую взаимосвязь нескольких движимых и недвижимых вещей, которая позволяет их использовать для достижения определенной цели, что невозможно при использовании их по отдельности.

При этом одновременно необходимо и их формальное объединение, то есть регистрация права собственности на них как на единый объект.

Земельный участок — не обязательный элемент единого недвижимого комплекса

О необходимости выделения единого сложного объекта, объединяющего движимые и недвижимые вещи, говорилось давно. В частности, Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации предусматривала необходимость включения в ГК РФ в качестве нового объекта гражданских прав технологического имущественного комплекса, который также должен был заменить собой предприятие как имущественный комплекс. В Концепции технологический имущественный комплекс предполагался как сложная или составная вещь (п. 3.7.3 разд. 4). В качестве необходимых признаков такого объекта назывались: 1) объединение различных объектов движимого и недвижимого имущества с единым хозяйственным назначением; 2) наличие в его составе земельного участка (прав на земельный участок), на котором расположены объекты (объект) недвижимости, входящие в имущественный комплекс.

Первоначально законопроектом № 47538- 6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные

http://e.arbitr-praktika.ru/magazineprint.aspx?mid=11785[01.11.2014 13:45:26]

10, 2013

законодательные акты Российской Федерации» (далее — законопроект) предусматривалось

введение в гражданский оборот объекта, поименованного единым имущественным комплексом. Также изначально не предполагалось посвящать ему отдельную статью, а поместить положения о едином имущественном комплексе в п. 2 ст. 130 ГК РФ. Однако, несмотря на то, что определение этого понятия, содержащееся в ст. 133.1 ГК РФ, почти дословно повторяет определение, данное в законопроекте, между ними имеется несколько отличий.

В тексте законопроекта единый имущественный комплекс понимался как совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных аналогичных объектов. В финальной же версии аналогичные объекты были заменены на иные вещи. Последняя формулировка видится более удачной, поскольку непонятно, что в законопроекте понималось под объектами, аналогичными зданиям и сооружениям, в частности, можно ли к ним отнести движимые вещи.

Кроме того, законопроект прямо не требовал государственной регистрации права собственности на единый имущественный комплекс как на одну недвижимую вещь. Вместе с тем предполагалось отражение в ЕГРП такого объединения нескольких вещей в одну недвижимую вещь, что фактически означало то же самое.

Также необходимо отметить, что, несмотря на введение понятия единого недвижимого комплекса, предприятие как имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ) также сохранилось в качестве объекта гражданских прав.

Цитата: «Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью» (п. 1 ст. 132 ГК РФ).

Таким образом, не произошло замены одного объекта другим, как это предполагалось сделать согласно Концепции. При этом налицо очевидное сходство указанных конструкций и в настоящий момент неясно, каким образом будут соотноситься эти объекты недвижимости.

Непоследовательность законодателя также прослеживается и в вопросе о роли земельного участка в образовании единого комплекса. Так, Концепция в качестве обязательного элемента такого объекта называла земельный участок. Однако из ст. 133.1 ГК РФ прямо не следует, что земельный участок всегда выступает обязательным элементом единого недвижимого комплекса. Следовательно, мы можем наблюдать отступление от постепенного внедрения в законодательство принципа единой вещи, согласно которому земельный участок является базовым элементом, а все, что на нем расположено, — его принадлежности или улучшения.

Конструкция единого недвижимого комплекса упростит оборот сложных объектов

Изменения в Гражданском кодексе РФ в части введения в гражданский оборот единого недвижимого комплекса направлены на решение нескольких проблем.

Во-первых, решена проблема режима так называемых линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы). Ранее их отнесение к недвижимым вещам вызывало определенные затруднения, поскольку они включают в себя множество вещей, как недвижимых, так и движимых, например, линии передач, оборудование, различные системы. Ситуация осложнялась еще тем, что законодательством не установлен четкий перечень линейных объектов. Лишь некоторые отраслевые акты содержат в себе указание на отдельные виды линейных объектов, а также устанавливают некоторые критерии для их определения. В частности, согласно Федеральному закону от 21.12.2004 № 172ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» под ними понимаются дороги, линии электропередачи, линии связи, нефте-, газо- и иные трубопроводы, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (п. 6 ч. 1 ст. 7).

Федеральный закон от 07.07.2003 № 126-ФЗ «О связи» линейно-кабельные сооружения связи относит к недвижимому имуществу (п. 1 ст. 8). Термин «линейно-кабельные сооружения» определяется в законе как совокупность разнородных недвижимых вещей, технологически образующих единое целое. При этом они должны быть соединены физическими цепями (кабелями), имеющими одновременно следующие признаки:

наличие функциональной и технологической взаимосвязанности;

предназначение их для использования по общему целевому назначению для размещения кабеля связи;

http://e.arbitr-praktika.ru/magazineprint.aspx?mid=11785[01.11.2014 13:45:26]

10, 2013

наличие протяженности (длины).

Градостроительный кодекс РФ понимает под такими объектами линии электропередачи (в том числе линейно-кабельные сооружения), линии связи, трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и др. (ст. 1 п. 11).

Федеральный закон от 21.07.1997 № 122ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон № 122ФЗ) устанавливает единственный критерий для определения линейного объекта — сложная или неделимая вещь (п. 1 ст. 9).

На практике при обращении в уполномоченный орган за регистрацией права собственности на вновь возведенный линейный объект заявители зачастую получали отказ и были вынуждены обращаться в арбитражный суд с заявлением о признании такого отказа незаконным.

Практика. Общество обратилось в Росреестр с заявлением о государственной регистрации права собственности на антенные сооружения площадок ПКУ. Росреестр отказал в государственной регистрации права собственности на эти сооружения, сославшись на то, что представленный кадастровый паспорт не позволяет определить указанные в нем антенные сооружения площадок ПКУ как единую совокупность недвижимых вещей, технологически образующих единое целое, соединенных физическими цепями (кабелями). Общество оспорило отказ Росреестра в суде. Арбитражный суд удовлетворил требование заявителя, указав, что спорное сооружение и все его составные части задействованы в едином технологическом процессе, функционально и технологически взаимосвязаны. Кроме того, суд указал, что использование составных частей сооружения по отдельности с сохранением общей выполняемой функции невозможно (постановление ФАС Московского округа от

25.12.2012 по делу № А40-6408/11-145-72).

В другом деле арбитражный суд признал незаконным отказ в государственной регистрации прав на кабельную линию. Суд пришел к выводу, что данное сооружение является сложной вещью, прочно связано с землей, ввиду чего отсутствует возможность его перемещения без несоразмерного причинения ущерба его назначению (постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2012 по делу № А51-13589/2011).

Во-вторых, рассматриваемые изменения однозначно упростят оборот объектов энергетики, коммунальных объектов, объектов транспорта, связи и иных инфраструктурных объектов. В настоящее время права на такие объекты оформляются посредством государственной регистрации прав на отдельные объекты недвижимости, входящие в их состав. Такой подход в большинстве своем поддерживают и суды.

В-третьих, возможность признания нескольких движимых и недвижимых вещей единой сложной вещью имеет большое значение при приобретении прав на землю в соответствии со ст. 36 ЗК РФ, например, при обосновании размера предоставляемого земельного участка. Ранее собственники таких объектов должны были в судебном порядке доказывать, что совокупность разнородных элементов, в том числе движимых, объединенных общим функциональным назначением, представляет собой единый комплекс, для эксплуатации которого необходим весь земельный участок, а не только его часть, занятая недвижимостью.

Судебная практика признает комплекс единым, если вещи используются для одной цели

Ранее действовавшему законодательству не был известен в качестве объекта гражданских прав имущественный комплекс, в связи с чем возникали определенные трудности в признании совокупности вещей единой сложной вещью. При этом наличие в законодательстве такого объекта вещных прав, как предприятие, ситуацию не упрощало. Как показывает практика, данная конструкция фактически не используется. Кроме того, в определении понятия «предприятие» акцент ставится не столько на имущественной составляющей, сколько на производственной, где основное значение имеет круг клиентов и обязательства собственника предприятия, связанные с его деятельностью.

Тем не менее, несмотря на это, судебная практика исходила из того, что при определенных обстоятельствах несколько взаимосвязанных вещей могут образовывать единый имущественный комплекс. В судебных актах также встречаются попытки определить условия для признания совокупности вещей единым имущественным комплексом. В числе таких условий назывались:

наличие единого хозяйственного назначения (постановление ФАС Волго-Вятского округа

http://e.arbitr-praktika.ru/magazineprint.aspx?mid=11785[01.11.2014 13:45:26]