Арбитраж 22-23 учебный год / Арбитражная практика № 7, июль 2013

7, 2013

должно подписать лицо, уполномоченное подписывать

договоры

При составлении договора следует учитывать, что в каждом дополнительном договоре обязательно должна присутствовать ссылка на основной рамочный договор. Важность такой ссылки заключается в том, что при ее отсутствии суд может посчитать эти действия не относящимися к данному договору и признать их самостоятельными сделками. Важна прямая выраженная юридическая связь с рамочным договором. При наличии такой связи у судов обычно не возникает проблем с признанием согласования существенных условий к рамочным договорам.

В качестве наглядного примера рамочного договора рассмотрим генеральный кредитный договор, заключаемый с банком. Анализ генерального кредитного договора в целом позволяет сделать вывод о том, что такой договор является рамочным соглашением сторон, содержащим основные принципы кредитования и основные условия оформления залога государственных ценных бумаг. Также в нем устанавливается процедура совместных действий сторон при решении вопросов о предоставлении в рамках этого договора конкретных видов кредитов. При этом, решая вопросы о каждом конкретном предоставлении определенного вида кредита, стороны договариваются о том, что такое предоставление производится на общих согласованных условиях в рамках генерального кредитного договора и с соблюдением установленной в этом договоре процедуры. Дополнительное соглашение к рамочному договору, как правило, согласовывается и заключается путем направления оферты (заявления) и получения акцепта (извещения). При этом указание на то, что заявление и извещение являются неотъемлемыми частями генерального кредитного договора призвано зафиксировать тот факт, что конкретный кредит предоставляется именно в рамках генерального кредитного договора и на его условиях.

Основное, на что следует обратить внимание при согласовании условий в заказах, являющихся приложениями к договору, это то, что они должны содержать в себе ссылку на договор поставки с указанием его реквизитов. По своему содержанию заказы должны содержать информацию о покупателе и поставщике, а также о необходимом ассортименте и количестве товара. Прежде чем ссылаться в договоре на документ, нужно понять, есть ли возможность оформлять такой документ на практике. Если по условиям договора предмет подлежит согласованию в дополнительных соглашениях или спецификациях, а на практике у сторон не будет возможности их составлять, и поставка будет происходить просто по накладным, такой договор может быть признан незаключенным (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.05.2008 по делу № А33-15587/07).

Кроме этого, если стороны договорились о согласовании предмета договора поставки в накладной, то она является как документом, подтверждающим исполнение договора, так и документом, определяющим его существенные условия. Поэтому, если накладную подписал сотрудник, уполномоченный только на получение груза, но не на согласование существенных условий сделки, договор также может быть признан незаключенным (определение ВАС РФ от

02.02.2010 по делу № А14-17112/2008-618/29).

Рамочный договор признается незаключенным, пока стороны не согласуют все существенные условия конкретной сделки

Так как рамочный договор предусматривает возможность заключения впоследствии договоров различного типа, в него можно включать условия разных договорных типов, что обусловливает его смешанный характер.

Смешанный договор подлежит государственной регистрации, если стороны соединили условия различных гражданско-правовых договоров, один из которых подлежит государственной регистрации, и поставили осуществление своих прав и обязанностей по одному договору в зависимость от осуществления прав и обязанностей по другому, образовав тем самым единую совокупность обязательств (п. 13 информационного письма ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»»). Условия дополнительного соглашения находятся в правовой связи с рамочным договором, поскольку являются его неотъемлемой частью. Вместе с тем несоблюдение условия о государственной

http://e.arbitr-praktika.ru/magazineprint.aspx?mid=11782[01.11.2014 14:03:54]

7, 2013

регистрации влечет за собой признание соответствующего соглашения незаключенным. Если

это распространяется на весь рамочный договор, то возникает ситуация, при которой незаключенным признается не только рамочный договор, но и все имеющиеся к нему дополнительные соглашения, в то время как стороны их исполняли, признавали и никаких разногласий по ним не имели.

В связи с этим представляется наиболее целесообразным, чтобы государственной регистрации подлежало только соглашение, для которого она предусмотрена в обязательном порядке. Ведь на момент заключения рамочного договора стороны могли еще не знать, будут ли они заключать соглашения, для которых предусмотрены какая-либо особая форма или условие вступления их в силу. При этом требования, предъявляемые к рамочному договору действующим гражданским законодательством РФ, сторонами были соблюдены. Кроме того, законоположения, устанавливающие требования к нотариальному удостоверению и государственной регистрации сделок, в системе действующего правового регулирования относятся непосредственно к таким сделкам и не распространяются на сделки, совершенные до них.

Практически в любом рамочном договоре прописывается срок его действия. Как показывает сложившаяся судебная практика, рамочный договор признается незаключенным до тех пор, пока стороны дополнительно не согласуют все существенные условия основного договора, поскольку в рамочном договоре указанные условия не определены. До тех пор, пока стороны не предприняли действий по согласованию предмета (не направили заявку на поставку, не подписали спецификацию), рамочный договор не связывает стороны, не обязывает совершать действия, направленные на приобретение или продажу товара. Если во время действия договора стороны не предпринимают действий по согласованию существенных условий, то он так и не начнет действовать (постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2010 по делу № А56-33315/2009, от 15.03.2010 по делу № А56-62888/2009). Таким образом, условие о сроке действия рамочного договора не имеет особого смысла. Стороны могут так и не заключить ни одного дополнительного соглашения и не приступить к его исполнению в течение этого срока, а после окончания указанного срока подписать дополнительное соглашение, продлевающее срок действия договора, и начать его исполнение. Изменение и расторжение рамочного договора производится по общим правилам, относящимся ко всем гражданско-правовым договорам (соглашение сторон, существенное нарушение договора одной из сторон, существенное изменение обстоятельств). При этом в соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ стороны вправе включить в него условие об одностороннем изменении или расторжении такого договора.

Цитата: «В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным» (п. 3 ст. 450 ГК РФ).

Расторжение дополнительных соглашений к рамочному договору не влечет за собой автоматического его расторжения в связи с тем, что в этом случае стороны прекращают действие определенного соглашения, устанавливающего содержание конкретной сделки между ними, но не прекращают рамочный договор. При расторжении рамочного договора дополнительные соглашения, заключенные на его основании до этой даты, сохраняют свою силу и действуют на изложенных в них условиях в совокупности с условиями рамочного договора – стороны прекращают его действие, не затрагивая при этом действие ранее заключенных соглашений. В случае заключения сторонами соглашений со ссылками на прекращенный рамочный договор он продолжает свое действие, несмотря на то, что ранее был прекращен. В соответствии с действующим гражданским законодательством РФ ничто не мешает сторонам возобновить действие ранее прекращенного договора.

ХОЗЯЙСТВЕННЫЕ СПОРЫ

Размещение нестационарного торгового объекта. Что поможет избежать трудностей при его оформлении

Юлия Владимировна Севастьянова

к. ю. н., начальник юридического отдела ООО «Коммунсервис», преподаватель кафедры гражданско-правовых дисциплин

http://e.arbitr-praktika.ru/magazineprint.aspx?mid=11782[01.11.2014 14:03:54]

7, 2013

РАНХиГС (Волгоградский филиал)

Каков порядок оформления нестационарного объекта для его размещения на землях муниципальной собственности

Могут ли лица, желающие разместить торговый объект, инициировать вопрос о включении его в схему размещения

Имеет ли владелец нестационарного торгового объекта преимущественное право его размещения на новый срок

Представители бизнес-сообщества, в особенности малого бизнеса и микро-предприятий, широко используют в своей деятельности нестационарные торговые объекты. Под ними понимаются временные торговые конструкции, которые не прикреплены к земельному участку и не привязаны к сетям инженерно-технического обеспечения. Казалось бы, оформление таких конструкций не должно вызывать серьезных сложностей. На практике же оказывается все не так просто. Для того, чтобы такой торговый объект начал функционировать, на его размещение необходимо получить разрешение. Особую сложность вызывает получение разрешений на нестационарные торговые объекты, расположенные на земельных участках или в помещениях, являющихся государственной и муниципальной собственностью. Нестационарные торговые объекты в обязательном порядке должны быть включены в схему размещения нестационарных торговых объектов (далее – схема размещения). Такая схема размещения разрабатывается на определенный период, по окончании которого процедура оформления повторяется вновь. С какими еще сложностями могут столкнуться предприниматели при оформлении таких объектов, и как обезопасить себя от неожиданного выселения с выделенного торгового места – в этой статье.

Включение места торговли в схему размещения относится к исключительной компетенции органа власти

Порядок размещения нестационарных торговых объектов прописан в Федеральном законе от 28.12.2009 № 381–ФЗ «Об основах регулирования торговой деятельности в РФ» (далее – Закон № 381–ФЗ). Правила их размещения напрямую зависят от того, на чьем земельном участке, здании данные объекты располагаются. Если земельный участок, здание находятся в частной собственности, то порядок размещения и использования нестационарных торговых объектов в стационарном торговом объекте, в ином здании, строении, сооружении или на земельном участке устанавливается собственником стационарного торгового объекта, иного здания, строения, сооружения или земельного участка с учетом требований, определенных законодательством РФ.

Если же объект предполагается эксплуатировать на земельных участках, в зданиях, строениях, сооружениях, находящихся в государственной или муниципальной собственности, то размещение должно осуществляться в соответствии со схемой размещения с учетом необходимости обеспечения устойчивого развития территорий и достижения нормативов минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов.

Основные проблемы у владельца нестационарного торгового объекта возникают во втором случае, то есть тогда, когда земельный участок, здание, строение, сооружение, находятся в государственной или муниципальной собственности. Предпринимателю в этом случае необходимо преодолеть два этапа оформления.

Первый этап заключается в том, чтобы нестационарный торговый объект был включен в схему размещения. Данная схема разрабатывается и утверждается органом местного самоуправления, определенным в соответствии с уставом муниципального образования, в порядке, установленном уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ.

Второй этап возможен при условии включения объекта в схему размещения и заключается в выдаче предпринимателю конкретной разрешительной документации, в которой указывается срок использования объекта и иные индивидуальные условия.

Первый вопрос, который возникает у предпринимателей, связан с тем, могут ли субъекты предпринимательской деятельности, желающие, чтобы их нестационарные торговые объекты были включены в схему размещения, сами инициировать вопрос о принятии такого решения уполномоченным органом. Ведь ни в законодательстве, ни в судебной практике до сих пор этот вопрос не решен.

http://e.arbitr-praktika.ru/magazineprint.aspx?mid=11782[01.11.2014 14:03:54]

7, 2013

Так, по одному из дел суд возложил вину за невключение нестационарного объекта в схему размещения на его владельца, поскольку последний не обратился с соответствующим заявлением во властный орган (решение Арбитражного суда Саратовской области от 26.03.2010 по делу № А57-10785/2010). Между тем многочисленные судебные акты свидетельствуют о том, что обращение владельца нестационарного объекта к компетентному властному органу о включении принадлежащего ему нестационарного объекта в схему размещения не имеет никакого значения (см., напр., постановление ФАС Центрального округа от 16.08.2012 по делу № А14-10913/2011).

Суды неоднократно отмечали, что включение места торговли в схему размещения осуществляется без участия собственника нестационарных торговых объектов, не связано с волеизъявлением собственника такого объекта и относится к исключительной компетенции органа власти (постановления ФАС Московского округа от 26.03.2012 по делу № А40- 41601/11-148-312, от 09.08.2012 по делу № А40-131012/11-1-834, от 29.10.2012 по делу № А40-40649/12-93-400).

Отсутствие нестационарного объекта в схеме размещения говорит о его самовольном возведении

Подобное положение мало согласуется с целями государственной политики в области развития малого и среднего предпринимательства в России, зафиксированными в ст. 6 Федерального закона от 24.07.2007 № 209–ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ». А именно: обеспечение благоприятных условий для развития субъектов малого и среднего предпринимательства, оказание содействия субъектам малого и среднего предпринимательства в продвижении производимых ими товаров (работ, услуг и т. д).

Получается, что государство заботится об интересах малого и среднего бизнеса, но без учета их мнения. По крайне мере, такая ситуация складывается в области размещения нестационарных торговых объектов. К сожалению, и суды, рассматривающие споры между предпринимателями и властными органами, не анализируют обоснованность схем размещения, их соответствие интересам малого и среднего бизнеса.

Показательным является следующий спор. Предприниматель размещал нестационарный объект на основании постановления уполномоченного органа, который в последующем неожиданно признал нецелесообразным дальнейшее размещение данного объекта. Об этом госорган уведомил предпринимателя. Между тем позднее уполномоченный орган все-таки продлил срок действия этого постановления. По истечении срока его действия госорган вновь уведомил собственника о нецелесообразности размещения объекта и необходимости его демонтажа. Суд, рассматривающий спор, не смутила непоследовательность поведения чиновников, он не стал выяснять причины, по которым администрация за относительно короткий промежуток времени принимала диаметрально противоположные решения. В результате, судебные акты были вынесены не в пользу предпринимателя (определение ВАС РФ от 15.10.2012 по делу № А40- 115737/11-10-1003).

Еще одна проблема связана с тем, что владельцы нестационарных торговых объектов, размещающие их в течение определенного срока, не наделены правом преимущественного размещения (включения в схему) на новый срок (постановление ФАС Московского округа от

27.11.2012 по делу № А40-11265/12-16-104).

Высший арбитражный суд РФ неоднократно высказывал позицию, согласно которой отсутствие нестационарного объекта в схеме размещения свидетельствует о самовольности размещения такого объекта даже в тех случаях, когда в предыдущих схемах размещения этот объект присутствовал (определения ВАС РФ от 11.12.2012 по делу № А40-119243/2011-122-880,от

06.03.2013 по делу № А57-10785/2010).

Закон № 381–ФЗ не налагает на уполномоченные органы обязанность включать имеющиеся нестационарные торговые объекты в утверждаемые схемы, а лишь гарантирует их пользователям право на осуществление предпринимательской деятельности по ранее согласованным местам размещения объектов, вплоть до окончания срока предоставления земли под нестационарные объекты торговли, и (или) право на ведение торговли по указанному месту (постановление ФАС Московского округа от 09.11.2012 по делу № А40- 20386/12-84-208).

И лишь в единичных случаях суды все же пытаются анализировать основания невключения

http://e.arbitr-praktika.ru/magazineprint.aspx?mid=11782[01.11.2014 14:03:54]

7, 2013

нестационарных объектов в схемы размещения на предмет их законности (постановления ФАС

Московского округа от 03.07.2012 по делу № А40-113230/11-148-1019, Восточно-Сибирского округа от 29.08.2012 № А10-4277/2011, Уральского округа от 02.10.2012 по делу № А5025781/2011).

Орган МСУ не обязан заключать договоры аренды земельного участка под нестационарным объектом на новый срок

Следует отметить, что наличие у предпринимателя, чей нестационарный торговый объект включен в действующую схему размещения, необходимой разрешительной документации не свидетельствует о том, что бизнесмен не входит в группу риска. Если такой бизнесмен пожелает включиться в схему размещения, которая формируется и утверждается на следующий период, то нет никакой гарантии, что уполномоченный орган даст положительный ответ относительно его включения.

Так, по одному из дел предприниматель предъявил требование о включении его нестационарного объекта в схему размещения на будущий период. Суд, отказывая предпринимателю в удовлетворении требований, указал, что если нестационарный объект размещается на земельном участке на законном основании (то есть на основании действующего договора аренды), то утверждение схемы размещения нестационарных торговых объектов, в которую не включен данный объект, не нарушает прав законного землепользователя. В результате, суд пришел к выводу о том, что данное исковое требование не направлено на защиту прав истца, а значит, не подлежит удовлетворению. Присуждение к исполнению обязанности в натуре возможно только для защиты нарушенных гражданских прав (ст. 12 ГК РФ) (постановление ФАС Московского округа от 27.11.2012 по делу № А40- 11265/12-16-104). То есть, если на момент утверждения новой схемы размещения срок договора аренды торгового места истечет, то предприниматель будет лишен права осуществлять бизнес с использованием нестационарного торгового объекта, если он не будет включен в схему размещения.

Справедливости ради отметим, что в ч. 6 ст. 10 Закона № 381–ФЗ закреплено положение, согласно которому утверждение схемы размещения нестационарных торговых объектов, а равно как и внесение в нее изменений, не может служить основанием для пересмотра мест размещения нестационарных торговых объектов, строительство, реконструкция или эксплуатация которых были начаты до утверждения указанной схемы. Однако на практике данная гарантия является весьма неэффективной. Дело в том, что зачастую схема размещения нестационарных объектов принимается лишь на определенный временной период (например, на год). В свою очередь договоры между уполномоченным государственным органом и предпринимателями имеют краткосрочный характер, период действия которых меньше чем действие самой схемы (например, на срок меньше года). В результате, при утверждении государственным органом новой схемы, предприниматели формально не подпадают под действие гарантий, содержащихся в ч. 6 ст. 10 Закона № 381–ФЗ.

Так, по одному из дел суд рассматривал спор между государственным органом и предпринимателем. Последний просил признать схему размещения незаконной в части исключения из нее принадлежащего ему нестационарного торгового объекта, который был включен в предыдущую схему. Суд пришел к выводу, что поскольку к моменту утверждения новой схемы размещения сроки действия о размещении нестационарного торгового объекта и договора аренды земельного участка под ним истекли, то действия государственного органа по исключению указанного объекта из новой схемы являются правомерными. Также суд добавил, что независимо от длительности периода эксплуатации торгового объекта на рассматриваемом месте, предприниматель осуществлял торговую деятельность на условиях временного размещения торгового объекта (постановление ФАС Московского округа от 02.12.2011 по делу

№А41-2655/11). Подобный вывод высказывался в рамках иных споров с аналогичными обстоятельствами (см., напр., постановление ФАС Московского округа от 05.07.2012 по делу

№А40-133085/11-1-864).

Конечно, можно возразить относительного того, что предприниматели не такие уж и бесправные. Ведь если арендные отношения под нестационарными объектами носят срочный характер, то в силу ст. 610 ГК РФ данный договор может быть пролонгирован на неопределенный срок.

Цитата: «Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается

http://e.arbitr-praktika.ru/magazineprint.aspx?mid=11782[01.11.2014 14:03:54]

7, 2013

заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок» (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Ксожалению, и в этом случае положение предпринимателя крайне уязвимо. Практика показывает, что если уполномоченный государственный орган имеет намерение в одностороннем порядке расторгнуть такой договор аренды, то ничто не мешает ему реализовать свое намерение.

Ксожалению, суды не выясняют причины и основания, побудившие государственный орган к одностороннему расторжению договора, и тем более не оценивают их с точки зрения интересов субъектов малого и среднего бизнеса. В рамках одного из споров суд указал, что Законом № 381–ФЗ не установлена обязанность органа местного самоуправления на заключение договоров аренды земельного участка под нестационарным объектом на новый срок (постановление ФАС Московского округа от 03.05.2012 по делу № А41-4362/11).

Кроме того, в последнее время все чаще уполномоченные государственные органы устанавливают такой порядок размещения нестационарных объектов, при котором заключение договора аренды земельного участка не требуется. Поэтому, достаточно получить разрешительный документ (например, ордер о размещении, либо свидетельство о праве размещения объекта мелкорозничной торговли) или заключить иной договор гражданско-правового характера (например, договор о размещении нестационарного торгового объекта) (постановления ФАС Московского округа от 18.04.2012 по делу № А40-23432/11-53- 198, от 04.05.2012 по делу № А40-33684/11-9-295, Центрального округа от 25.05.2012 по делу № А14-2423/2011). При таком порядке возобновление правоотношений на новый срок законом вообще не предусмотрено.

Невключение объекта в схему размещения не является основанием для отказа в предоставлении земельного участка

Встречаются случаи, когда уполномоченный государственный орган по собственной вине не разработал и не принял в установленном порядке схему размещения нестационарных объектов торговли. Зачастую бремя негативных последствий такого бездействия госорганов несут предприниматели.

Так, по одному из дел предприниматель обратился в администрацию о предоставлении ему земельного участка под принадлежащий ему нестационарный объект торговли. Администрация отказалась удовлетворить это обращение. Суд признал отказ законным, поскольку схема размещения администрацией не была разработана. Предоставление земельных участков для размещения нестационарных торговых объектов исключается вплоть до утверждения схемы в установленном порядке (постановление ФАС Центрального округа от 19.10.2012 по делу № А62-7088/2011).

В защиту интересов предпринимателей хотелось бы привести следующее. Порядок предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством, предусмотрен в ст. 34 ЗК РФ. В схему размещения нестационарных торговых объектов включаются торговые объекты, но не земельные участки. И тот факт, входит нестационарный торговый объект в схему размещения или нет, не может являться основанием для отказа в предоставлении земельного участка, поскольку ЗК РФ не предусмотрены такие основания для отказа в предоставлении земельного участка для целей, не связанных со строительством (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 06.02.2012 по делу № А10-1802/2011). Мы описали только малую часть тех ситуаций, с которыми сталкиваются представители малого и среднего бизнеса в области размещения нестационарных торговых объектов. Действующее правовое регулирование, к сожалению, не позволяет предпринимателям рассчитывать на бесперебойное ведение бизнеса с использованием нестационарных объектов. В то же время способствуют развитию такой ситуации и арбитражные суды, поскольку чаще всего разрешают подобные споры формально, без учета интересов субъектов малого и среднего бизнеса. Представляется необходимым как на уровне законодательства, так и правоприменительной практики признать право предпринимателя на инициирование вопроса о включении принадлежащего ему нестационарного торгового объекта в схему размещения таких объектов. Любое решение компетентного властного органа (будь то положительное или отрицательное) должно носить обоснованный и мотивированный характер.

По нашему мнению, те субъекты малого и среднего бизнеса, которые имеют действующие нестационарные торговые объекты и не допускают каких-либо существенных нарушений при их размещении, должны иметь достаточные гарантии того, что их объекты будут включены в соответствующие схемы размещения, утверждаемые на новый срок.

http://e.arbitr-praktika.ru/magazineprint.aspx?mid=11782[01.11.2014 14:03:54]

7, 2013

В случае, если нестационарный объект включен в действующую схему либо размещен на иных законных основаниях, то одностороннее расторжение правоотношений по инициативе уполномоченного государственного органа может происходить только при условии обоснования уважительности причин. Полагаем, что интересы предпринимателя не должны нарушаться и в случае, если схема размещения не утверждена либо объект не включен в нее по вине уполномоченного органа. Только при соблюдении вышеуказанных условий возможно обеспечить бесперебойность ведения малого и среднего бизнеса с использованием нестационарных торговых объектов. А это еще означает и бесперебойность уплаты налогов, социальных страховых взносов, арендных платежей, выплат вознаграждений и пособий работникам.

ХОЗЯЙСТВЕННЫЕ СПОРЫ

Сервитут на земельный участок. Как добиться его установления в судебном порядке

Сергей Николаевич Шумилов

заместитель руководителя практики «Земля. Недвижимость. Строительство» Юридической группы «Яковлев и партнеры»

Что нужно доказать ответчику в споре об установлении сервитута

Каким образом можно установить плату за сервитут

Как установить границы сервитута и индивидуализировать часть земельного участка

В предпринимательской деятельности может возникнуть ситуация, когда для прохода к своему земельному участку нужно воспользоваться соседним участком. Сервитут как право ограниченного пользования призван решить возникшую проблему. Однако далеко не всегда предпринимателям удается договориться и заключить соглашение об установлении частного сервитута самостоятельно. В этом случае заинтересованному лицу придется обратиться в суд. К сожалению, тут также не все так просто. Дело в том, что сервитут может быть установлен судом только в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей собственника господствующей недвижимости.

Суд своим решением может установить сервитут, но не обязать стороны заключить соответствующее соглашение

В настоящий момент правовую основу регулирования отношений по сервитуту (ограниченному пользованию) чужим земельным участком составляют положения ст. 274 ГК РФ и ст. 23 ЗК РФ.

Цитата: «Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута)» (п. 1 ст. 274 ГК РФ).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Причем, если суд удовлетворит требования истца, то своим решением он должен установить сервитут, а не обязывать стороны заключить соглашение о сервитуте.

Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за

http://e.arbitr-praktika.ru/magazineprint.aspx?mid=11782[01.11.2014 14:03:54]

7, 2013

пользование участком.

Земельным кодексом РФ более подробно регулируются вопросы, связанные с установлением публичного сервитута (ст. 23).

Таким образом, в действующем гражданском и земельном законодательстве правовое регулирование сервитутов на земельный участок носит довольно общий характер, многие вопросы не конкретизированы. По сути, вопрос об установлении частного сервитута на земельный участок полностью отдан на усмотрение сторон конкретного правоотношения.

Недостаточное правовое регулирование сервитутов повлекло большое количество споров между правообладателями земельных участков, связанных с установлением сервитутов на них. И поскольку в арбитражной практике по спорам, связанным с сервитутами, долгое время отсутствовало единообразие, Высший арбитражный суд РФ дал комплексные разъяснения по этому вопросу.

Так, в постановлении Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 № 11248/11 (далее – Постановление) были сформулированы следующие правовые позиции в отношении установления сервитута:

исключительность случаев установления сервитута. Сервитут как единственный способ доступа к земельному участку;

иск об установлении сервитута на земельный участок не является негаторным иском;

наличие между сторонами обязательственных правоотношений не исключает возможность установления сервитута.

Также в этом постановлении Президиумом ВАС РФ определены критерии установления платы за сервитут и требования к описанию объекта сервитута.

Рассмотрим каждую из изложенных правовых позиций подробно.

Иск об установлении сервитута не является негаторным

В Гражданском кодексе РФ содержится примерный перечень случаев, предполагающих установление сервитута, а также критерии оценки иных потребностей, при наличии которых собственник недвижимости может требовать предоставления ему права ограниченного пользования чужим имуществом (п. 1 ст. 274).

По мнению Президиума ВАС РФ, из указанной нормы права следует, что сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости. Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора. Сервитут должен обеспечивать только необходимые нужды управомоченного лица и не создавать существенных неудобств для собственника земельного участка.

Поэтому суды при рассмотрении дел об установлении сервитута должны обязательно исследовать вопрос о том, на удовлетворение каких конкретно нужд направлено требование истца и относятся ли они к тем потребностям, которые могут быть обеспечены путем установления сервитута, учитывая его исключительный характер.

Проезд и проход к недвижимому имуществу прямо отнесены к потребностям, при наличии которых возможно предоставление названного ограниченного вещного права. Поэтому судам при рассмотрении требований, связанных с установлением сервитута для данных целей, следует определять, имеется ли у истца возможность доступа к своему имуществу, не прибегая

к правовым средствам, предусмотренным нормами о сервитуте.

Вотношении иных требований истцов, касающихся объема и содержания права ограниченного пользования чужим участком, судам необходимо выяснить, связаны ли они с теми потребностями, в обеспечение которых допустимо установление частного сервитута.

Установление частного сервитута обусловлено необходимостью внесения правовой определенности в отношения собственников соседних земельных участков в тех случаях, когда потребности одного из них не могут быть удовлетворены иным образом. Эти интересы могут быть обеспечены путем добровольного подписания собственниками господствующего и

http://e.arbitr-praktika.ru/magazineprint.aspx?mid=11782[01.11.2014 14:03:54]

7, 2013

обслуживающего земельных участков соглашения о сервитуте. Заключение соглашения об

установлении сервитута возможно и в судебном порядке, если между этими лицами не достигнуто такое соглашение или имеются разногласия по его отдельным условиям (п. 3 ст. 274 ГК РФ).

Эта норма имеет целью создание на будущее необходимых правовых гарантий для нормальной эксплуатации истцом своего имущества посредством предоставления ему по решению суда права ограниченного пользования чужим земельным участком.

Президиум ВАС РФ указал, что условиями для установления сервитута в судебном порядке являются:

наличие между собственниками земельных участков спора, препятствующего подписанию соглашения о сервитуте;

объективная невозможность удовлетворения потребностей истца иным образом, кроме как путем наделения его правом ограниченного пользования чужим земельным участком. Следовательно, о необходимости подтверждения истцом помимо изложенных обстоятельств и того факта, что ответчиком совершаются действия, ограничивающие или затрудняющие доступ истца к имуществу, нельзя признать соответствующими приведенным нормам материального права.

Нарушение ответчиком прав истца не входит в предмет доказывания по спору об установлении сервитута. Поэтому ссылки на отсутствие в материалах дела достаточных доказательств, свидетельствующих о чинимых истцу препятствиях в пользовании земельным участком и находящимися на нем объектами недвижимости, не могут быть приведены в качестве обоснования отказа в удовлетворении требования об установлении сервитута.

Необходимость подтверждения нарушений прав собственности истца, не связанных с лишением владения, характерна для требований, основанных на положениях ст. 304 ГК РФ. Однако они не могут применяться с целью предоставления этому лицу права пользования чужим земельным участком и подменять таким образом иск об установлении сервитута, предусмотренный ст. 274 ГК РФ.

Указанные выводы Президиума ВАС РФ о нетождественности иска об установлении сервитута и негаторного иска имеет важное практическое значение.

Во-первых, в предмет доказывания по данным искам не входит подтверждение факта нарушений прав в пользовании земельным участком. Это упрощает задачу доказывания истцам и усиливает их правовую защиту в данных спорах об установлении сервитутов.

Во-вторых, иск об установлении сервитута не является негаторным, поэтому на него распространяется общий трехлетний срок исковой давности. Данное обстоятельство в большей степени усиливает правовую защиту ответчиков по подобным спорам, которые даже при наличии нарушений с их стороны будут защищены, если требование об установлении сервитута заявлено за пределами трехлетнего срока исковой давности.

Наличие между сторонами обязательственных правоотношений не исключает возможности установления сервитута

Исходя из указанной правовой позиции Президиума ВАС РФ, оформление договорных отношений на проезд и проход через земельный участок не может быть признано надлежащим средством правового регулирования отношений сторон по вопросу прохода и проезда персонала и транспортных средств заинтересованного лица через земельные участки, находящиеся в собственности у другого лица. Подобные положения договоров, предусматривающие обязанность производить платежи за пользование подъездными путями, не содержат указаний на наличие субъективного права, предоставляющего заинтересованным лицам возможность беспрепятственного доступа к своему имуществу через территорию ответчика.

Президиум ВАС РФ также сформулировал важный подход относительно свободы усмотрения суда при определении условий установления сервитута.

По результатам разрешения спора об установлении сервитута суд, исходя из баланса интересов

http://e.arbitr-praktika.ru/magazineprint.aspx?mid=11782[01.11.2014 14:03:54]

7, 2013

сторон, не лишен возможности самостоятельно при наличии имеющихся разногласий

определить условия предоставления истцу права ограниченного пользования чужим земельным участком (ст. 274 ГК РФ).

Поэтому тот факт, что предлагаемая истцом сфера действия сервитута не соответствует действующим правилам прохода и проезда (например, правилам дорожного движения), сам по себе не может являться безусловным основанием для отказа в иске об установлении права ограниченного пользования земельным участком. Такое возможно, если в ходе рассмотрения спора будет установлено отсутствие у обратившегося в суд лица иной возможности проезда и прохода к своему имуществу.

Поскольку суд, пришедший к выводу о необходимости установления сервитута при наличии спора, не связан доводами его сторон, касающимися порядка использования участка, он может самостоятельно определить оптимальные условия сервитута. Суд может определить и маршрут проезда и прохода, который бы не только соответствовал интересам истца, но и был бы наименее обременительным для собственника обслуживающего земельного участка. При необходимости разрешения судом вопросов, касающихся отдельных условий сервитута и возможных вариантов его установления, которые требуют специальных знаний (например, в области организации дорожного движения, оценочной деятельности), суд может назначить экспертизу (ст. 82 АПК РФ).

Важным моментом в комментируемом Постановлении Президиума ВАС РФ является определение критериев установления платы за сервитут, которые сводятся к следующему.

Плата за сервитут должна быть соразмерна материальной выгоде, которую могло получить это лицо, если бы земельный участок не был обременен сервитутом (сдача в аренду спорной части третьим лицам). Следовательно, при определении размера платы за сервитут суды должны учитывать, какие имущественные выгоды мог бы получить собственник от части земельного участка, в отношении которой устанавливается сервитут. К таким имущественным выгодам, очевидно, могут быть отнесены плоды (продукция), которые собственник земельного участка получал от части земельного участка, в отношении которой установлен сервитут.

Характер и интенсивность использования земельного участка лицом, в интересах которого установлен сервитут, влияют на размер платы. Исходя из указанного критерия, судам будет необходимо оценивать способ прохода, проезда через обслуживающий земельный участок, а также периодичность (частоту) использования. Очевидно, что указанные факторы должны быть определены в резолютивной части решения суда и влиять на размер платы за сервитут.

В состав платы за право проезда и прохода, в зависимости от обстоятельств спора, допустимо также включать расходы собственника обремененного участка на создание условий для реализации истцом своего права ограниченного пользования чужим имуществом, в том числе затраты на обеспечение охранно-пропускного режима, поддержание дорожного покрытия в надлежащем техническом состоянии и т. д.

Суд должен индивидуализировать объект сервитута

Сервитут подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 131 ГК РФ, ст.ст. 12, 27 Федерального закона от 21.07.1997 № 122–ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122–ФЗ)).

Если между собственником земельного участка и лицом, претендующим на получение права ограниченного пользования, есть спор, то основанием государственной регистрации сервитута является решение суда. По этой причине в резолютивной части соответствующего судебного акта должны быть приведены все условия, на основании которых суд устанавливает сервитут.

При государственной регистрации сервитута, если он относится к части земельного участка или иного объекта недвижимости, в орган, осуществляющий такую регистрацию, предоставляются документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута. Также должен быть приложен кадастровый паспорт такого объекта недвижимости, на котором отмечена сфера действия сервитута, или кадастровая выписка о таком объекте недвижимости, содержащая внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о части объекта недвижимости, на которую распространяется действия сервитута (ст. 27 Закона № 122–ФЗ).

Кроме того, при предоставлении истцу права ограниченного пользования в отношении части участка суду в резолютивной части судебного акта следует указывать точные

http://e.arbitr-praktika.ru/magazineprint.aspx?mid=11782[01.11.2014 14:03:54]