Экзамен зачет учебный год 2023 / 3.12 доверит упр

20

Договор доверительного управления имуществом.

3 декабря 2009 г.

Застенографировал Дугинов Даниил.

Доверительное управление имуществом относится к новым институтам гражданского права.

Новым институтам, который был введен ГК. Раньше у нас такого института не было. И я надеюсь, что и потом вопрос будет тщательно рассмотрен – о необходимости существования у нас такого института. Почему? Потому, что это был некий эксперимент.

В статьях периода принятия ГК вы можете посмотреть обоснование этого института, почему он такой и тд. Существует ряд публикаций на тему доверительного управления имуществом, который пытаются разобрать какие-то более-менее частные вопросы доверительного управления имуществом. Но без системного понимания роли данного института, его места, мне кажется, решение этих частных вопросов практически обречено на голый формализм, т.е. совершенно непонятно почему будет занята либо та позиция, либо другая. Например, один из таких вопросов вопрос о том, а может ли собственник продать имущество, переданное в доверительное управление. Просто взять, и продать его другому лицу. И для того, чтобы ответить на данный вопрос, надо сначала ранжировать данный договор. Т.е. условно, если мы этот договор ранжируем примерно туда же, куда он попал в ГК, т.е. комиссия, поручение, агентирование, то, я думаю, сомнений не будет ни у кого, наверное, что я заключил договор комиссии с Вами, по которому поручил Вам распоряжаться каким-то предметом, что я могу, тем не менее, этот предмет продать, потому что я остался его собственником. Или ежели тоже самое произойдет с договором поручения. Т.е., строго говоря, если предмет будет продан мною другому лицу, а Вы – комиссионер, то обязательства, скорее всего, Ваши передо мной прекратятся, ну и вообще наш договор, прекратиться скорее всего невозможностью исполнения, потому что больше не можете продавать, собственно, ни товар – не собственник. А дальше, ну, соответственно, это будет та невозможность исполнения, за которую будет отвечать одна из сторон, т.е. я, поскольку я же ее и породил. А раз я ее и породил, то, наверное, какие-то убытки и прочее, ну т.е. можно как-то разрешать этот вопрос. В любом случае на действительность сделки это влияния оказывать не должно.

Но есть и другая точка…. Ну т.е. а применительно к доверительному управлению имуществом та же самая логика говорит, что можно и в доверительном управлении продать. Ну есть и противоположные точки зрения, которые раскручивают идею о том, что собственник здесь передает часть своих правомочий, а раз он их передает, то у него их не остается, и т.д. Это все тоже в литературе активно представлено и есть ряд публикаций на эту тему. Ну это уже будете сами для себя определяться, как вы будете решать доверительное управление имуществом, как к нему будете подходить.

Я имею такую собственную некую концепцию, отношусь к этому, ну соответственно, правовому институту , и решаю вот эти какие-то практические проблемы, возникающие в этой связи, исходя из этой методологической предпосылки, которую можно свести к следующему:

договор доверительного управления имуществом является разновидностью ведения чужого дела, и, значит, по своей правовой природе он очень напоминает договор комиссии, поручения и агентирования. Собственно именно по этому об этом договоре идет речь в ходе курса, именуемого Посредничеством или Посредническими сделками.

(главное, чтобы Вам потом в диплом не написали: курс Сделки и Посредничество, чтобы…. Все попытки добиться исправления названия курса в расписании пока безуспешными оказались. Видимо оно как-то неправильно было написано, я попросил исправить, и исправили, как по-моему сейчас написано. Курс, все-таки, называется не Сделки и Посредничество, а как-то по-другому. Скорее всего, Посреднические сделки. Разница есть . Ну ладно ..э)

Значит, что у нас получилось с доверительным управлением имуществом. Цель введения этого института. Конечно, много будет сравнительно-правовых моментов у нас, но я тоже кое-какую практику судебную посмотрел – как до нее дойдем, либо сегодня, либо, может, уже в следующий раз.

Значит, с точки зрения существа истории появления этого института. Появился у нас траст – институт, который указом Президента решили ввести в гражданское законодательство. И как противовес этому институту в ГК части первой в статье о собственности пункт 4-й, если я правильно помню, статьи 209-й, появилось правило о том, что одно из правомочий собственника в том числе – право передать имущество в управление. И потом уже, было введено такая штука, вроде как, создавая, я так понимаю, некий наш ответ трасту, был придуман договор доверительного управления имуществом как наша альтернатива российская трасту.

Собственно то, что получилось в ГК, может быть позже и рассмотрим. Конечно, институт управления имуществом и российский институт траста – это существенно разные вещи, безусловно. Ну, историю появления института траста можете прочитать в одном из учебников по трасту, кстати говоря, у меня там на работе лежит штуки три учебника по поводу траста. Если кому-то интересно, кто-то хочет поразбираться, Вы обозначьте интерес, я принесу, потому что я приобрел их лет пять назад, но не открыл еще ни разу. Поэтому я могу дать их на достаточно длительный период, чтобы почитать.

Там, конечно, много чего интересного, в основном на русском языке в работе Нарышкиной «Доверительная собственность по праву Англии и США» - тоненькая книжечка, но там много чего расписано со взглядом в средние века, и так далее. Я не вижу смысла анализировать, так как это займет очень много времени, и мне надо было специально это готовить, так что кому интересно, поднимите книги, почитаете. Очень интересный институт, один из столпов современного англо-американского права, который характеризует эту правовую систему. Траст – система, которая объясняет очень многое.

Есть разные виды трастов, траст конструктивный, так называемый и так далее. Все это есть в специальной литературе.

Неправильно полагать, что траст это институт англо-американского права, и ничего подобного нет в германском праве. В рамках курса по сделкам я рассказывал, что в Германии есть аналог траста. Называется Troihand. Точно также как и в случае с трастом, доверительный управляющий, или, как его правильнее называть, доверительный правообладатель – troihander, приобретает право собственности на имущество, как в трасте, но немцы более последовательны, если в англо-американском праве появляется пучок правомочий, то есть если я учредил траст – учредитель траста, а другой трасти, то мы с ним собственники оба, англичан это не пугает.

У немцев же принципиальный взгляд именно континентально-правовой. Они говорят: собственником может быть только один. Соответственно, если учрежден это самый Troihand, то собственником становится этот доверительный собственник. Он и есть собственник. А тот, который учредил, он становится в такое положение, как бы, лица, имеющего право ожидания, кто может забрать там свою вещь назад при определенных условиях и т.д., но , тем не менее, он не собственник. Дальше немцы, по идее, стараются последовательно решать все вопросы, возникающие в этой связи, а именно: по чьим долгам может быть обращено взыскание на это имущество – по долгам того, кто собственник, кто формальный собственник или по долгам того, кто собственник номинальный; ну и т.д. Недостаточно последовательно они их решают, честно говоря, но тем не менее какую-то видимость и определенность они пытаются здесь сохранять. Вот.

Теперь, собственно, про институт доверительного управления. Прежде всего буду сравнивать с Германией. Я, в свое время, публиковал статьи на эту тему. Сравнение какое-то с немцами... У них тоже есть институт управления имуществом и вкратце я сейчас попытаюсь Вам его описать.

Кстати говоря, из литературы я бы все-таки рекомендовал посмотреть работу Зайцева Олега Романовича по поводу доверительного управления паевыми инвестиционными фондами. Первый раздел этой работы посвящен, собственно, доверительному управлению как правовому феномену, где он разбирает данную конструкцию. Вот.

Значит, институт управления имуществом в Германии существует. И, как показывает практика, он сильно отличается от того, что написано в нашем ГК. Опять же повторюсь, что с ГК чуть попозже разберемся.

Значит, в чем смысл управления имуществом по германскому праву? Я так понимаю, что это не специфика немцев, это специфика вообще утвердившейся сейчас в Европе доктрины взгляда на управление имуществом, которая была проведена, прежде всего, на уровне банков как основных управляющих имуществом. А банки – это такой народ универсальный: как раньше торговцы были космополитами, так банки живее всех, быстрее всех воспринимают, что придумывается за рубежом и что позволяет заработать дополнительных денег, да, иногда заморочив голову обороту в т.ч. Вопрос: гнушается ли народ средствами – это отдельный вопрос . И вот в Германии доверительное управление имуществом – это не особый институт вещного права, в отличие от Англии. Смысл этого института в особом виде обязательств, вот как у нас есть обязательства купли-продажи, есть у нас там аренда и т.д., вот здесь – управление имуществом, - они вводят как разновидность обязательства. Но делают таким образом отличие договора доверительного управления имуществом, например, от договора поручения, или от договора комиссии, или от договора агентирования просто по предмету с точки зрения того, что должен делать управляющий.

Договор управления имуществом в Германии не закреплен в гражданском уложении. Это придумка банковской практики, послевоенной банковской практики. Причем я очень сильно подозреваю, что там было кому объяснить и выстроить германскую систему после войны, учитывая положение, кто им там деньги давал, чтобы все строить и т.д. … Поэтому конечно они находились под влиянием англо-американских правовых идей. Но надо отдать им должное, они выстроили институт, который встраивается в свою континентально-правовую систему. Так вот, у них это разновидность института ведения чужих дел, т.е. он попадает в этот Гешес-Безоргал, которое я вам уже говорил, договор поручения у них безвозмездный, а Гешес-Безоргал – ведение чужого дела – оно является возмездным. Т.е. это разновидность этого договорного типа, а значит, правила о договоре поручения начинают применяться и к управлению имуществом.

С точки зрения предметной, в чем состоит управление имуществом? Управление имуществом они видят смысл выделять этот договор в следующем: ну вот, например, у меня есть дом, за ним надо следить, его надо чинить, его надо сдавать в наем, его надо не знаю еще чего там делать, допустим, наблюдать за ним, присматривать. Вот в данном случае немцы говорят: нам хватит договора поручения, т.е. специальный договор управления имуществом нам не нужен. Хотя в бытовом смысле здесь будет управление имуществом: у меня появился управдом, который управляет моим домом, он все решает, такой решальщик проблем. Они говорят, нам не нужен договор управления имуществом специальный, пожалуйста, - договор поручения, он вполне для этого подходит. В отличие от нас, которые придумали для это специальный договор. У них гораздо интересней предмет договора управления имуществом, когда они его выделяют как самостоятельный. Они говорят, что смысл управления имуществом заключается в управлении имущественной ценностью, т.е. не вещью как таковой, а деньгами, по сути стоимостью, которая в вещи заключается. В этом и есть управление. Т.е. это особые действия, особое управление, которое предполагает наличие специального образования и большого опыта. И, строго говоря, касается прежде всего специалистов в области инвестирования, в вопросах вложения денег. Т.е. в самом примитивном образе потребность в таком договоре можно описать следующим образом: вот у меня тут скоплена какая-то сумма денег, и я, в условиях меняющегося мира, не знаю, куда её деть в том плане, что я хочу, чтобы она у меня была и через два года, или через пять, а желательно, чтобы она еще и возросла. Какие у меня есть варианты: я могу сам вложить деньги в банк и не переживать, или разложить их по банкам в зависимости от минимальной гарантированной суммы государством, надеясь на то, что если лопнет один из этих банков – государство заплатит. Могу. Но это не гарантирует меня от того, что произойдет какая-нибудь там деноминация или серьезное падение валютных котировок и я потеряю. Хорошо. Другой вариант: могу вложить в валюте. Тоже могу, но я не очень понимаю, как это делать. Могу в акции вложить, а могу в недвижимость, а могу в золото, ну и т.д. Но я хочу сохранить деньги и заработать. Т.е. вот две цели: сохранить и заработать. Именно для этого и появляются управляющие имуществом. В принципе, здесь можно было обойтись финансовым консультантом: мне кто-то чего-то посоветовал – ну ты вложи, там, в евро, например, ну посоветовал и посоветовал. И строго говоря, в Германии есть даже специальная норма на этот счет, где лицо, давшее совет, не отвечает за возможные убытки. Ну посоветовал, советчиков кругом… Как вы понимаете, в вопросах медицины и вопросах того, как сохранить деньги, специалистов, наверное, больше всего. Каждая кухарка, строго говоря, прекрасно в этом разбирается. Вот, поэтому тут советчиков будет много, вот, ну как что регулярно кризис, так куча пролетевших, так скажем, мимо цели со своими деньгами. А могу просто финансового консультанта нанять, а могу просто вручить, вообщем-то свою судьбу. Я ему отдам свой актив деньги это будут, уже готовые акции, еще что-то – я ему отдам и скажу: вот, пожалуйста, давай управляй как можешь, прилагай все максимальные усилия для того, чтобы этим управлять. И он будет управлять. Вот в Германии это есть.

Дальше мы с ним должны будем согласовать. В статье это кратенько так информационно прописывалось. Должны будем согласовать так называемую стратегию вложения. Опять таки поймите, в Германии этот институт развивается не применительно к управлению недвижимостью и прочим. По сути всегда ценные бумаги. На рынке ценных бумаг… это, так скажем, двигатель института доверительного управления имуществом. Мы согласовываем стратегию вложения. При определении вопроса о том, какой должна быть эта стратегия, приходится балансировать между тремя противоположными идеями: первая идея называется доходность, вторая – надежность, третья – ликвидность. Если бы Крылов писал басню для юристов, то в известный воз он запряг бы эти три идеи, так как они совершенно не совместимы между собой. Это показывает практика. Если бы был изобретен высокодоходный, высоконадежный и высоколиквидный институт, то я не знаю, что бы произошло – Земля бы перевернулась. Так как подобного быть не может. Либо это доходный институт, но он не надежный (МММ, ГКО), либо надежный, но не доходный (за рубежом это пенсионные, ипотечные фонды – очень консервативные вложения), ну и третий вариант – ликвидный. Не все можно назвать ликвидным. Вот недвижимость, например, она более менее надежная, в глобальной перспективе, но ликвидность у нее хромает. Таким образом, между этими тремя моделями делается выбор. Немцы достаточно последовательно проводят идею, что поскольку здесь существует хозяин дела, есть тот, кто командует, соответственно, представьте, у вас есть этот актив, вы хотите его сохранить, сохранить стоимость этих активов (это могут быть банальные деньги – необязательно усложнять, то есть это не обязательно должно быть наследство, доставшееся от бабушки, в виде казначейских обязательств Соединенных Штатов), вы приходите ко мне, а я доверительный управляющий, мы заключаем договор, по которому я говорю, давайте определимся, вот там анкетка инвестора своего рода, или инвестиционная декларация, если говорить словами нашего инвестиционного рынка, ну или стратегия вложения, как немцы говорят. Я говорю, давайте определимся, вы хотите сыграть или стабильно, но немного тогда, определитесь. И дальше вы говорите, вот пятьсот тысяч делю на два куска, триста играю, двести стабильно должно быть. И понеслось. На часть денег, которые доходные, я начинаю играть. В чем мой интерес. Мой интерес , чем больший доход я принесу, тем больший доход в виде процентов я получу. Мой доход как комиссионера зависит от результата управления деньгами. Проблема здесь состоит, в чем мерить. Можно мерить в зимвабвийской валюте, и тогда эффект будет гениальным, даже в день. Можно, конечно, мерить в чем-то еще, так что здесь вопрос в измерении доходности.

- вопрос: какая ситуация с вознаграждением в случае, если по результатам управления доходность нулевая.

- А.В.: вопрос непростой. Однозначного ответа дать нельзя. Так, если в это время весь рынок рос, а управляющий получил нулевой доход, то я бы никогда не выплатил бы ему вознаграждение. А вот в случае, если все кругом падало, а он сохранил спас активы, то тогда надо давать. Но я не уверен, что наше действующее законодательство может все эти обстоятельства учесть. В данном случае имеет место вопрос о простом сохранении имущества. И, полагаю, что надо две цели разделять: сохранение и приумножение. Но как правило народ надеется на лучшее, смотрит в будущее с оптимизмом, и заключает сделки все-таки с расчетом на приумножение, а не на простое сохранение активов.

Ну вот, соответственно, это ведение чужого дела. Тут у инвестора те же проблемы: субъективного и объективного интереса. Мне инвестор может сказать, делай что хочешь, но в организации, которые делаю деньги на бензине, деньги не вкладывай, так как я сторонник сохранения дикой природы. И я считаю, что перспективы – это электрокары, либо вообще на Земле нет перспектив, они есть только на Марсе. То есть это все можно решать, хозяин дела он говорит, я вот хочу это, его, конечно, должен управляющий проинформировать, что может не надо, конечно, горячиться с Марсом, еще есть время тут заработать. Но если управляющий проинформировал, а тот все равно сделал выбор, то это его дело, он хозяин дела, его деньги, он может делать с ними, что хочет, вплоть до просто пойти и выкинуть. Таким образом, есть главный (командир), а есть подчиненный, все тоже самое, что в поручении, комиссии и агентировании.

Дальше происходит управление. То есть это чисто обязательственный вопрос. То есть вопрос сводится к тому, в чем состоит обязательство. Вот вы заказчик, я – тот кто обязался. В чем мое обязательство? Что я должен делать. И здесь они говорят – приумножать и сохранять ценности. Вот то, что ты должен делать. Если делал, то – вперед, заслужил право на вознаграждение и так далее. Вознаграждение, как и в комиссии, поручении и агентировании, зависит от результата – приумножение или даже сохранение ценностей. Дальше по классике, если это действия по ведению чужого дела, то это действия по приложению максимальных усилий. Это ни при каких обстоятельствах не гарантия результата. То есть управляющий не может гарантировать, что те акции, в которые вложены ваши ценности не упадут в цене. Гарантии такой никто не дает.

Можно провести такую аналогию. Если договор комиссии начинает служить своего рода альтернативой договора купли-продажи, то есть я могу вам товар продать, и вы тогда примите на себя риск его дальнейшей перепродажи дальше, но вы тогда и больше денег сможете заработать, если удастся выгодно продать, а при комиссии риски, связанные с дальнейшей перепродажей вы оставляете на мне, но и не заработаете ничего, если не сможете продать дальше. Вот похожая альтернативность возникает между договором управления имуществом и договором займа. Строго говоря, в договоре займа есть риски такие: вы мне даете деньги – 500 000 рублей, я должен вам вернуть через год и заплатить 9 процентов годовых. Все. И дальше это мой риск, удачно я их размещу, заработаю 50 процентов годовых, или размещу неудачно и уйду в минус. А в случае с управлением имущества получается так, я эти деньги размещаю, если удачно все и я хорошо сработал, то в этом случае довольны все: и я заработал, и вы, потому что увеличилась доходность у вас и у меня, так как я процент с этого собираю. Но если будет все плохо и если стоимость ваша упадет, я ничего не заработаю, но и ничего не потеряю, то есть потеряете только вы. Вы хозяин дела. Поэтому данный институт получил такое широкое распространение. Выгодно быть доверительным управляющим имуществом. Выгодно, если уговорил клиента, чтобы он тебе денег дал. Потому что если выиграешь, то выиграешь и ты и клиент. Понятно, что управляющий не может проиграть, если клиент выиграл. А выиграть можно просто потому, что рынок растет. Ты ничего не делал, просто рынок вырос и вырос. А если проиграешь, то проигрывает только клиент, а ты не теряешь. Именно поэтому этот институт банки так и полюбили. Удивительно, почему еще займ остался. Просто жуткий консерватизм нашего общества спасает договор займа. Дальше все банки могут договориться, что только управление имуществом. Банки скажут, ну вот мы твоими деньгами поуправляем, ведь займ тоже по сути управление деньгами: отдают в кредит какие-то деньги, на рынке ценных бумаг кто-то играет. Просто применительно к займу все эти риски растворяются. У всех вот собрали деньги по 500 р. и дальше уже не понятно, чьими деньгами банк играет. Банк соберет и вложит в 5 различных активов: недвижимость, кредиты, ценные бумаги, валюту, и уже не понятно, где чьи деньги. Что-то принесет доходность, что-то нет, что-то уйдет в минус, что-то в плюс, получится некая средняя доходность и все получат доход. И кто выиграл, кто проиграл непонятно. Все перемешалось в одном большом котле, именуемый мой большой бумажник.

А вот ситуация с доверительным управлением имуществом получается видимость, что вы сами начинаете участвовать во всем этом деле. И тогда получится, что с кем-то я договорюсь, 10 человек вкладываются в недвижимость, 10 в акции и так далее. А потом кто-то из вас проиграет, кто-то выиграет. А для меня это получится, что с теми, кто выиграл – я выигрываю, а те кто проиграл, проигрывают они, но не я. А в ситуации со вкладом проиграю именно я. Поэтому я ожидаю бурного развития этого института в ближайшее время, тем более, что законодатель его просто обожает. ПИФы широко используются в нашем обществе, как один из способов облапошивания населения.

Что еще. Это была такая экономико-правовая оценка института доверительного управления имуществом с точки зрения распределения рисков. Может в этом ничего страшного нет. По сути в договоре комиссии тоже самое. Комиссионер рисков продажи товара не принимает. Другое дело, что с комиссией более менее просто, хоть есть шанс доказать, что ты не продал товар, так как ничего не делал. То в случае с инвестированием доказать, что все кругом выиграли, а ты понес потери, потому что ты вложился в акции такой-то компании, например, доказать это не реально, потому что никто не знает, что сейчас будет, что будет расти, что падать и так далее. Поэтому доказывание ошибок управляющего, это значит найти какого-то эксперта, который умнее этого управляющего, и сможет доказать, в чем была ошибка и прочее, что нельзя было вкладывать деньги в одну компанию, а надо было диверсифицировать вложения, а это не было сделано должным образом, нарушены такие-то экономические законы и поэтому… Бедный судья, который должен будет во всех этих заключениях и математики разобраться.

Это обязательственно-правовой аспект. Основная претензия лично у меня к ГК в этом вопросе сводится к тому, что ГК обязательственно-правовой аспект вообще не урегулировал в доверительном управлении. И сделал это совершенно непонятно. То есть предмет доверительного управления это совершение юридических и иных действий по управлению – что это такое? Что такое управлять? Конечно можно это все скинуть на судебную практику и сказать, давай судебная практика почитай немцев и скажи, что такое управление, что это сохранение ценности. Но хоть у одного человека, который не читал немцев, родится такая мысль при слове управление? Нет конечно. Рождается мысль: управление это управдом. Это тот кто сдает недвижимость, смотрит за ней, сторожит там и так далее. Ну вот мы на рынке и имеем такое доверительное управление. Более того, мы получили на самом деле два доверительных управления: такое доморощенное и такое, о котором я только что рассказывал – Германское, как в Европе. Потому что на рынок ценных бумаг люди, которые приехали из за рубежа выстраивать и консультировать этот рынок, они привезли именно это «нормальное» и традиционное доверительное управление. Именно поэтому у нас есть анкеты там всякие и инвестиционные декларации, где сказано, куда какие деньги вкладывать на рынке ценных бумаг и так далее. Таким образом, у нас сосуществуют два института. Институт управления как институт совершения юридических и фактических действий, который приводит к супер комичным ситуациям, когда по одному из дел по доверительному управлению передали садоводческое товарищество каким-то казакам, чтобы они им управляли. Но имели в виду просто, что казаки будут просто охранять от воров. Сначала граждане стали замечать, что пропадают фрукты, а воров не было никаких, а потом пропал электропровод и граждане пришли к казакам разбираться, что за дела. Прочитали ГК, там сказано: юридические и фактические действия, ну вот совершали действия – обходили по периметру, смотрели, никто ничего не делает ли неправильно. Суд переквалифицировал все это дело в оказание услуг по охране, но, тем не менее, факт остается фактом, вот эта формулировка юридические и иные действия позволяет затягивать в доверительное управление аренду – любимая притворная сделка. Причем надо сказать, что этим занимается даже Российская Федерация: есть положение какого-то органа о порядке сдачи в доверительное управление недвижимости, который говорит, что доход от доверительного управления, который должен быть гарантирован, равняется арендной ставке за квадратный метр, который было передано в ДУ, и все. Ты там конечно управляешь, но платишь нам столько же, сколько платит арендатор в соседнем здании исходя из квадратного метра. Непонятный институт. А как только институт непонятен, его начинают притягивать, куда только можно.

Таким образом, именно обязательственно-правовая природа доверительного управления имуществом в ГК определена не была. Напротив, оказалось урегулирована какая-то вещно-правовая конструкция, которая здесь появилась. Я уже сказал, что у нас появилось два ДУ имуществом, одно традиционное, другое нетрадиционное. Нетрадиционное записано в ГК в качестве основной модели, которое подразумевает управлением недвижимостью или управление пакетами акций, под которыми подразумевается управление недвижимостью или предприятием. Дают вам целлюлозно-бумажный комбинат, но в ДУ 100 процентов его акций. И ты управляешь не ценностью этих акций, а именно этим комбинатом: назначаешь директора, проводишь маркетинговую политику, чтобы из этого комбината что-то получилось. По сути здесь через призму управления акциями, управляешь недвижимостью. Корпоративное оформление управления недвижимостью, вот что получается.

Соответственно ГК рассчитан на нетрадиционную форму, а традиционная в свое время регулировалась положениями ФКЦБ на подзаконном уровне, на рынке ценных бумаг пытаются что-то там регулировать, такой вот парадокс. В любом случае, не понятно, зачем необходимо передавать в ДУ недвижимость, если можно просто дать доверенность и будут те же самые действия.