Экзамен зачет учебный год 2023 / OTVETY_K_GOSU_2017

собственника) и в том числе поэтому является наиболее используемой формой построения отношений по приобретению прав на объекты недвижимости.

При закреплении в российском законодательстве права застройки следует изменить подход, при котором арендатор земельного участка приобретает право собственности на возведенные на таком участке здания и сооружения. Арендатор земельного участка должен приобретать лишь право аренды на возведенные им на земельном участке здания и сооружения, что является продолжением конструкции "единого объекта". В противном случае возникнет парадоксальная ситуация, при которой обладатель обязательственного права на земельный участок (арендатор) приобретет "более сильное" право в отношении расположенных на земельном участке строений, нежели обладатель вещного права на земельный участок (суперфициар).

Введение права застройки в российское право Концепция развития гражданского законодательства

Концепция развития гражданского законодательства указывает на необходимость введения в российское право института застройки 193. Концепция развития гражданского законодательства предусматривает, что должны быть закреплены две базовые модели вещных прав на земельные участки: 1) право застройки (суперфиций), предполагающее изменение правообладателем свойств и качеств земельного участка, прежде всего возведение на нем различных сооружений; 2) право постоянного владения и пользования (эмфитевзис), предполагающее широкие возможности использования свойств природного объекта с сохранением его субстанции. Обе модели данных прав предоставляют их обладателям правомочия владения и пользования земельным участком.

Также, право застройки предназначено для случаев, когда земельный участок используется для строительства на нем различного рода объектов с их последующей эксплуатацией. Содержание права застройки - владение и пользование земельным участком, а также находящимися (возведенными) на земельном участке зданиями и сооружениями. По общему правилу здания и сооружения, возведенные на земельном участке, который обременен правом застройки, признаются собственностью собственника земельного участка. В течение срока действия права застройки суперфициар вправе изменять и сносить указанные здания и сооружения, а также возводить новые.

Право застройки является: а) срочным (от 50 до 199 лет); б) отчуждаемым (переходит в порядке сингулярного или универсального правопреемства); в) платным - плата устанавливается соглашением сторон, минимальный размер платы может устанавливаться законом.

Проект изменения ГК

Проект Федерального закона N 47538-6 "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные

193 "Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации"

(одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от

07.10.2009)

521!

законодательные акты Российской Федерации" предусматривает введение права застройки в российское право.

Правом застройки признается право владения и пользования чужим земельным участком в целях возведения на нем здания или сооружения и его последующей эксплуатации (ст. 300 ГК РФ в редакции законопроекта). Право застройки возникает на основании договора об установлении данного вещного права, заключаемого с собственником земельного участка, подлежит государственной регистрации и устанавливается бессрочно либо на срок не менее 30 и не более 100 лет.

Существенными условиями договора об установлении права застройки признаются условия о земельном участке, о характеристиках возводимого либо реконструируемого здания или сооружения, о его месте расположения на земельном участке, о сроке действия права застройки и о плате за право застройки. Однако в случаях, когда право застройки устанавливается в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, законом может быть исключено из числа существенных условий договора об установлении права застройки условие о характеристиках возводимого либо реконструируемого здания или сооружения и о его месте расположения на земельном участке. При государственной регистрации права застройки в ЕГРП вносятся сведения о земельном участке, о сроке действия права застройки, о плате за право застройки, а также сведения о возводимом или реконструируемом здании или сооружении (ст. 300.2 ГК РФ в редакции законопроекта).

Плата за право застройки может быть определена в договоре об установлении этого вещного права в форме твердых платежей, вносимых ежегодно или единовременно, или в виде предоставления собственнику земельного участка помещений в возведенных зданиях, или в иной форме, определенной договором. Размер платы за право застройки может изменяться по соглашению сторон или по решению суда не чаще чем один раз в 10 лет. Иное может быть предусмотрено законом или договором (ст. 300.4 ГК РФ в редакции законопроекта).

В течение всего срока действия договора об установлении права застройки возведенные на земельном участке здания и сооружения будут принадлежать лицу, имеющему право застройки, на праве собственности. Право застройки (как и право постоянного землевладения) может быть передано другому лицу или переходить к правопреемникам в порядке универсального правопреемства.

Вместе с тем особенность правового режима права застройки земельного участка заключается в том, что данное вещное право может быть отчуждено или передано в залог только одновременно с отчуждением или передачей в залог возведенного на нем на основании права застройки здания или сооружения, право собственности на которое зарегистрировано в ЕГРП. Сделка, совершенная с нарушением этого требования, объявляется недействительной (ст. 300.6 ГК РФ в редакции законопроекта).

Если же отчуждается здание (сооружение), возведенное на земельном участке на основании права застройки, то к его приобретателю переходит и право застройки (доля в праве застройки) указанного земельного участка. А передача здания (сооружения) в залог одновременно означает и передачу в залог права застройки (доли в праве застройки)

522!

соответствующего земельного участка.

Лицо, являющееся субъектом права застройки, вправе отчуждать третьим лицам отдельные помещения в здании, возведенном на основании права застройки. И в этом случае собственники помещений с момента государственной регистрации права собственности на помещение признаются участниками права застройки и приобретают доли в этом праве. В дальнейшем переход права собственности на помещение в таком здании означает переход соответствующей доли в праве застройки к приобретателю помещения (ст. 300.5 ГК РФ в редакции законопроекта).

При прекращении права застройки здания и сооружения, принадлежавшие субъекту права застройки, поступают в собственность собственника земельного участка, если иное не предусмотрено законом или договором об установлении права застройки (ст. 300.8 ГК РФ в редакции законопроекта).

523!

87. Право собственности и его защита. Виндикационный и негаторный иски, иски о признании права.

К.И. Скловский "Собственность в ГП": Собственность - наиболее полное вещное право. Право собственности нельзя отождествлять с суммой правомочий владения, пользования и распоряжения. Оно может сохраняться даже при отпадении всех трех элементов. ФГК определяет собственность как право пользоваться и распоряжаться вещами наиболее абсолютным образом с тем, чтобы пользование не являлось таким, которое запрещено законами или регламентами. ГГУ: "Собственник вещи может, насколько тому не препятствует закон или права третьих лиц, обращаться с вещью по своему усмотрению и исключать других от всякого воздействия на нее.

Свойства права собственности:

•Исключительность - никакое иное лицо не может иметь на ту же вещь того же права - права собственности. Собственник всегда отстраняет всех других от собственности на данную вещь.

•Абсолютный характер - право защищается в отношении всех иных лиц, которые должны воздерживаться от любых нарушений этого права. Различают негативный и

позитивный аспект. Негативный означает устранение всех прочих лиц от вещи и соответственно защиту от всех этих лиц, а позитивный - возможность реализации прав на вещь без участия всех иных лиц.

•Полнота собственности - ее содержание, в отличие от других вещных прав, не может быть исчерпанным перечислением возможных правомочий.

•Эластичность собственности ( ius recadentiae) - восстановление права собственности в полном объеме после отпадения любых ограничений собственности.

•верховенство собственности перед любым другим правом

М.А. Ерохова: На основе ГК РФ в судебной практике выстроена следующая система защиты права собственности:

По смыслу п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» владение – это факт, который означает контроль над доступом к объекту.

1) Когда владение объектом отсутствует у лица, полагающего, что его право нарушено, вопрос о праве собственности на такое имущество может быть разрешен только с помощью виндикационного иска, положительное решение по которому обеспечивает соединение права и фактического владения. При рассмотрении виндикационного иска ответчик имеет право ссылаться на истечение исковой давности.

2) Если лицо, владеющее имуществом, считает себя собственником, однако право зарегистрировано за иным субъектом, то владелец вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Из-за отсутствия конфликта по поводу владения, такой иск является негаторным и на него не распространяется исковая давность (П. 58-59 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22).

524!

3) В тех случаях, когда право собственности лица зарегистрировано в ЕГРП и владение объектом находится у него, однако на этот же объект зарегистрировано право за другим субъектом, реестровый и владеющий собственник имеет право на иск о признании права отсутствующим (п. 52 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22, п. 12 информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 № 153). Этот иск, являясь требованием владеющего лица, также квалифицируется в качестве негаторного притязания, на него не должна распространяться исковая давность (ст. 208 ГК РФ).

Выдержка из 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"

32.... Иск об истребовании имущества, предъявленный к лицу, в незаконном владении которого это имущество находилось, но у которого оно к моменту рассмотрения дела в суде отсутствует, не может быть удовлетворен.

34. Спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.

В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ.

35. Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.

37. В соответствии со статьей 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).

Для целей применения пунктов 1 и 2 статьи 302 ГК РФ приобретатель не считается получившим имущество возмездно, если отчуждатель не получил в полном объеме плату или иное встречное предоставление за передачу спорного имущества к тому моменту, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неправомерности отчуждения.

38.... Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

525!

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

39.... Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

45.... В силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

47. Удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца.

50. В случае наложения арбитражным судом ареста в порядке обеспечения иска на имущество, не являющееся собственностью должника и не принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности невладеющий залогодержатель) вправе обратиться с ходатайством об отмене обеспечительных мер в арбитражный суд, их принявший. Такое ходатайство рассматривается арбитражным судом по существу даже в том случае, если заявитель не является лицом, участвующим в деле, поскольку определение арбитражного суда о принятии обеспечительных мер - это судебный акт о его правах и обязанностях (статья 42 АПК РФ).

По смыслу статьи 119 Федерального закона "Об исполнительном производстве" при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности невладеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста.

52.... В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

526!

59. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

61. Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

1. Соотношение способов защиты

1.1. Виндикационный иск и негаторный Тут много проблем. Одна из них - как отграничить один от другого. Часто в российской

литературе пишут что виндикация – иск невладеющего собственника к владеющему несобственнику, а нег. иск – иск владеющего собственника к невладеющему несобственнику. Кривой критерий. Сразу возникают вопросы: а если я отдал вещь арендатору, а сосед по сговору с ним складирует химикаты на моем участке… Собственник может пойти с негаторным иском? У него уже нет непосредственного владения, хотя интерес в сохранности своего имущества безусловно есть. В инф.письме по негаторным искам 2013 №153 просто закрепили такое скорее политико-правовое чем догматическое обоснование что его все-таки справедливо было бы наделить негаторной защитой.

Другой вопрос в связи с недостатками критерия разграничения виндикации и негаторного иска по владению - с сервитуатиями – У сервитуария нет владения. Поэтому по такой логике он будет лишен правовой защиты (однако негаторный иск разрешен по Инф письму

2013 №153 - см дальше)

Логичный критерий разгранчения виндикации и негаторного иска, таким образом, не сам факт наличия владения у истца, а состав нарушения – состоит ли он в лишении владения или нет.

1.2.иски о признании

Здесь надо различать просто иски о признании и иски о признании права собственности на недвижимость (иски о корректировке реестра).

Первые содержат в себе чисто установительное притязание и вообще относятся просто к неким процессуальным средствам, устраняющим лишь правовую неопределенность (и поэтому к ним справедливо не применять срок исковой давности) и не могут в этом смысле быть видом виндикационного или негаторного, которые являются средствами защиты при нарушении права.

527!

Вторые – иски о корректировке реестра - наша (и отчасти зарубежная практика) делит на два вида: отрицательный (когда просят исключить неправомерную запись, например о несуществующем обременении) и положительные (когда просят за собой признать право).

2.Проблемы связанные с виндикацией:

-квалификация в качестве виндикации истребования всего, что не вещь. По ст 301 написано что можно истребовать «имущество», хотя по классическим представлениям о вещном

праве в российской литературе, предметом вещного права и его защиты может быть только вещь. Тут проблемы с долями в обществах, акциями 194 и пр: как их индивидуализировать, что делать при конвертации, размытии пакета, как понимать владение - например, в случае с долями владение может быть выражено только в виде самой записи в реестре. Российская практика (ВАС: разъяснения, постановления по конкретным делам) долго колебалась, сначала по аналогии применяя правила о виндикации 195, а затем сказали, что это специальный способ защиты - восстановление корпоративного контроля 196 . Этому способу защиты характерен подход к доле, как к единому объему прав акционера по отношению к компании – контролю. Прежде чем принять решение о восстановлении доли истца, суд должен оценить возможные последствия с точки зрения соразмерности интересов общества, добросовестного приобретателя и лица, утратившего долю. Реформа гражданского законодательства ввела в ГК РФ специальные правила о восстановлении доли участия (ст.65.2197 ) и возвращении акций на счет (ст.149.3).

- ограничители виндикации (ст 302 ГК ГФ). Существовали исторически не всегда. С их появлением встал вопрос о том, а осталось ли что-то от права собственности, если мы его защиту будем часто ограничивать. Этот вопрос стал еще более острым тогда, когда практика начала трактовать критерий «выбытия помимо воли» просто как заключение недействительной сделки. Несколько раз ВАС высказывался по поводу того, что самого факта недействительности сделки недостаточно для установления того, что имущество выбыло помимо воли, что нужно исследовать дополнительные обстоятельства.

-проблема реституции/виндикации. Соотношение: Постановление Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 N 6-П

194 Истребование ценных бумаг получило название квази-виндикация

195 Возможность применения виндикации была предложена еще Информационным письмом Президиума ВАС от 21.04.1998 N 33.

196Степанов Д.И. Феномен корпоративного контроля. // Вестник гражданского права. 2009. №3

1973. Если иное не установлено настоящим Кодексом, участник коммерческой корпорации, утративший помимо своей воли в результате неправомерных действий других участников или третьих лиц права участия в ней, вправе требовать возвращения ему доли участия, перешедшей к иным лицам, с выплатой им справедливой компенсации, определяемой судом, а также возмещения убытков за счет лиц, виновных в утрате доли. Суд может отказать в возвращении доли участия, если это приведет к несправедливому лишению иных лиц их прав участия или повлечет крайне негативные социальные и другие публично значимые последствия. В этом случае лицу, утратившему помимо своей воли права участия в корпорации, лицами, виновными в утрате доли участия, выплачивается справедливая компенсация, определяемая судом.

528!

3. ГК РФ - в соответствии с вытекающими из Конституции РФ основными началами гражданского законодательства - не ограничивает гражданина в выборе способа защиты нарушенного права и не ставит использование общих гражданско-правовых способов защиты в зависимость от наличия специальных, вещно-правовых, способов; граждане и юридические лица в силу статьи 9 ГК РФ вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению.

...лицо, полагающее, что его вещные права нарушены, имеет возможность обратиться в суд как с иском о признании соответствующей сделки недействительной (статьи 166 - 181), так и с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статьи 301 - 302).

Когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 ГК с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Если же собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи

установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем , в удовлетворении исковых требований в порядке статьи 167 ГК должно быть отказано.

Поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 ГК Российской Федерации возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).

Следовательно, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска.

3.Проблемы связанные с негаторным иском

-можно ли предъявлять негаторный иск только тогда, когда есть только угроза нарушения и что это будет ст 304 или 1065? – у немцев и др.прямо в кодификациях написано что можно негаторный иск и тогда когда существует только угроза. ВАС в инф.письме сказал, что

можно по ст 304 устранять и угрозу нарушения.

- как разграничить негаторный иск и возмещение вреда (в натуре же по общему правилу). Очень сложная проблема исторически. У нас пишут везде, что негаторный иск направлен на устранение нарушение на перспективу, а возмещение вреда – на прошлое, это уже устранение последствий. Но это несовершенный критерий, тк часто случается так, что чтобы устранить на перспективу нужно устранить и последствия (бревна сложили на мой участок: чтобы устранить на перспективу, надо их убрать, а это уже вроде устранение последствий). Более верный и очевидный кстати критерий (Э.Пикер сторонник главный в Европе) – смотреть на направленность нарушение, если разрушается субстанция вещи – то это возмещение вреда, если это посягательство на право собственности – то негаторный.

529!

- ответчик по негтаорному иску. Тут много ситуаций разных. Если например мое право собственности нарушается действиями подрядчика, который действует по указанию заказчика, к кому иск? Если к подрядчику, то удовлетворение иска приведет к тому что он будет вынужден нарушить свои обязательства перед заказчиком в рамках их обязательственных правоотношений.. Ну и он же по сути «руки заказчика», не своей волей нарушение производит. Поэтому вроде бы тут решают, что иск к заказчику надо.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения"

4. Собственник здания, в пользу которого установлен сервитут проезда через соседний земельный участок, имеет право на иск об устранении препятствий в проезде по служащему земельному участку (статья 304 ГК РФ), в том числе и к арендатору этого участка, создающему такие препятствия.

В силу пункта 4 статьи 216 ГК РФ вещные права лица, не являющегося собственником, защищаются от их нарушения в порядке, предусмотренном статьей 305 ГК РФ. Так как истец владеет господствующим земельным участком, его требование об устранении препятствий в проезде по служащему земельному участку является негаторным иском (статья 304 ГК РФ). В силу статьи 208 ГК РФ на требование об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, исковая давность не распространяется.

7....собственник земельного участка имеет право на защиту своего права не только на земельный участок, но и на возведенное на нем здание, являющееся по существу составной частью принадлежащего ему на праве собственности земельного участка.

10. Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, может быть удовлетворен независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия, нарушающие право истца.

11. Отсутствие возражений предыдущего собственника здания относительно действий, нарушающих его право собственности на имущество, не является основанием для отказа в удовлетворении требования последующего собственника об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения.

12....Исковая давность на требование владеющего и реестрового собственника не распространяется, так как оно является разновидностью негаторного иска (статья 208 ГК РФ).

...Когда спорное имущество отсутствует во владении истца, его право может быть защищено исключительно с помощью иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, удовлетворение которого влечет за собой не только восстановление владения спорной вещью, но и корректировку записей в ЕГРП о принадлежности имущества.

П.С. Для «блеснуть знаниями литературы»: К.И,Скловский (много статей и труд о собственности), Егоров А. В., Ерохова М. А., Ширвиндт А. М. "Обобщение применения арбитражными судами норм ГК РФ о вещно-правовых способах защиты права", Статья А.М.Ширвиндта в сборнике к юбилею Скловского (про выбытие по воле), Статья: Тонкости

530!