НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО: ОСНОВЫ ЮРИДИЧЕСКОЙ ПРОВЕРКИ

РОМАН БЕВЗЕНКО,

к.ю.н., проф. РШЧП, партнер Пепеляев Групп

Основные юридические проблемы

i.Проблемы гражданско-правового режима объекта недвижимости;

ii.Проблемы прав на объект недвижимости (собственность и обременения);

iii.Проблемы публично-правового режима объекта недвижимости

Проблемы гражданско-правового режима объекта недвижимости

•Недвижимость/движимость/составная часть участка («тест дела Верево» и др.)

-дело Батыр № 2061/99; дело Азовского завода стройматериалов № 11052/09; дело Хумарян № 12576/11; дело Верево 4777/08; дело Бастион № 3655/99; дело Ростелеком № 10545/12; дело Гамбринус № 12505/13; дело управления ЦБ по Челябинской области № 1160/13; п. 7 ИП 153; дело Разиевского № 17085/13; дело Омега-Лайн № 303-ЭС15-5520; дело об оросительной системе № 308-ЭС15-15218; дело о спортплощадке № 310-ЭС15-16638; дело о металлическом гараже № 310-ЭС16-14116; дело о газоне № 304-КГ16-761; дело о соснах № 306-ЭС15-20155); дело об асфальте ГК ВС № 18-КГ15-222; дело о туалете и двух навесах ГК ВС №18-КГ16- 126)

Проблемы гражданско-правового режима объекта недвижимости

•Проблема единства судьбы

•Ст. 552 и 35 ЗК РФ

Дело РВ от 11 мая 2010 г. № 82/09, дело Норд-Ост от 23 марта 2010 г. № 11401/09

•Вопрос о праве на землю под нежилым зданием

Дело Попов против Росреестра № 307-КГ15-14692; дело ЮИТ № 305-ЭС15-16772

Проблемы гражданско-правового режима объекта недвижимости

• Оборотоспособность с точки зрения ст. 129 ГК РФ

См. новую редакцию ст. 129 ГК РФ и исключение из нее понятия «имущество, изъятое из оборота»

См. ст. 222 ГК РФ и режим самовольной постройки.

– Самовольность по публично-правовым основаниям и по частноправовым основаниям

- Факт регистрации права на объект не препятствует признанию его самовольной постройкой (п. 5 ИП 143 ВАС РФ).

Проблемы прав на объект недвижимости

• Право собственности на объект

Особенности устройства регистрационной системы. – Негативный тип системы и доверие к записям реестра. - Необходимость проверки цепочки сделок. - Принцип внесения и исключения из него. – Специалитет реестра и расхождение фактического состояния объекта и юридического. – Ответственность регистратора и страхование титула в современных российских условиях

Стандарт проверки прав – обзоры ВС от октябрь 2014, ноябрь 2015 о защите добросовестных приобретателей квартир (!)

Проблемы прав на объект недвижимости

• Обременения

Виды обременений: ипотека, аренда/наем, сервитут.

-Существование нерегистрируемых обременений («старые» ипотеки, аренды.

-Проблема прав лица, предоставившего титульное обеспечение.

-Проблема неинформативности выписки реестра

-Отметки реестра о возражениях и спорах

Проблемы публично-правового режима объекта

•Нормы законодательства, влияющие на публичный режим объекта:

-Градостроительное;

-Земельное, водное, лесное и природоохранное;

-Об охране памятников;

-О государственной охране;

Единый реестр такого рода ограничений прав на объекты недвижимости в настоящее время – отсутствует!

Проблемы публично-правового режима объекта

•Особенность правового режима земельных участков, в отношении которых было принято решение об изъятии для государственных нужд

(статья 56.6 ЗК РФ, ст. 62 ФЗ о регистрации)

Спасибо за внимание!