САМОВОЛЬНАЯ ПОСТРОЙКА

Понятие самовольной постройки

•Основания самовольности:

1.Частноправовое – постройка возведена без разрешения собственника участка («не предоставленном в установленном порядке»)

2.Публично-правовое («на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил»)

Частноправовое основание самовольности

У застройщика должно быть основание строительства, основанное на волеизъявлении собственника участка:

–договор аренды (для целей строительства);

–сервитут (для целей прокладки и обслуживания сетей)

В отсутствие основания для застройки постройка является самовольной по частноправовому основанию.

NB! Не применяется к собственникам земельных участков.

Публично-правовое основание

Применяется не только к землепользователям, но и к собственникам застроенных участков.

Применяется если:

•вид разрешенного использования не предполагает строительства такого объекта;

•отсутствует разрешение на строительство;

•постройка отличается от согласованного проекта.

Публично-правовое основание

•Новеллы 2018 года:

-запрещение должно действовать в момент начала возведения постройки;

-должно действовать на дату выявление самовольной постройки;

-о наличии запрещений и ограничений застройщик должен знать (в момент начала осуществления постройки и вплоть до его завершения)

Самовольная постройка как объект

•Что такое самовольная постройка с точки зрения гражданского права?

•Это не «недвижимое имущество» (ср. поправки 2015 года);

•Действующая редакция ст. 222: «здание, сооружение или другое строение»;

•Это не объект гражданских прав вообще (ср. первое предл. п. 2 ст. 222 ГК РФ; ср. ст. 219 ГК РФ; ср. п. 27 ПП 10/22);

•Раз это не объект гражданских прав, то его нельзя приобрести по добросовестности (п. 5, 9 ИП 143);

•Право на нее можно приобрести по давности при условии добросовестности владельца (п. 12 ИП 143);

•Это – незаконно возведенная составная часть земельного участка, в отношении которой невозможно произвести её «горизонтальное отделение» от участка.

Самовольная постройка как объект

•Самовольный застройщик «не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки»;

•Соответствующие сделки ничтожны в целом, если другая сторона знает о самовольности (п. 2 ст. 168 ГК РФ);

•Если другая сторона не знает о самовольности, то это п. 1 ст. 174.1 (ничтожность распоряжения, но сохранение обязательств);

•Наличие отлагательного условия (под условием легализации) сделки не означает иную их квалификацию;

•Новелла – «использование самовольной постройки не допускается». Это норма публичного права!

Легализация самовольной постройки

-Два способа легализации постройки:

•Судебный;

•Административный

-Административного способа де-факто не существовало до августа 2018 (это не т.н. «дачная амнистия» и не «лесная амнистия»), сейчас – это приведение в соответствие.

-Судебная легализация требует:

•наличие вещного права на землю (судебная практика добавляет строительную аренду – спорно в связи поправками в ст. 222 ГК РФ)

•добросовестность (в поправках не отражено, но выводится через п. 4 ст. 1 ГК РФ, п. 9 ИП 143)

•соответствие требованиям к такой постройке;

•не нарушает права и интересы других лиц и не угрожает жизни или здоровью граждан

-Решение о признании права собственности является преобразовательным судебным актом, выступает основанием для регистрации права собственности на постройку. Последнее возникает

вмомент внесения записи в реестр (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ)

Легализация самовольной постройки

Легализация возможна не только застройщиком, но и собственником земельного участка.

«В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом» (абз. 5 п. 3 ст. 222 ГК РФ).

Снос самовольной постройки

•Снос самовольной постройки – это:

-либо санкция за нарушение норм публичного права (самовольность по публично-правовым основаниям),

-либо частноправовое средство защиты, аналогичное по своим эффектам виндикационному иску (п. 6 ИП 143)