ИПОТЕКА
Р. Бевзенко, к.ю.н., проф. РШЧП
Основные проблемы ипотечных сделок
•Природа ипотеки как вещного права
•Содержание договора ипотеки
•Применение общих положений ГК РФ и ФЗ об ипотеке
•Проблема старого специального закона и нового общего
•Доказательство большей силы нового общего закона – соотношение ст. 349 ГК и ст. 55 ФЗ об ипотеке
•Дело № 24-КГ16-20 (Майкопбанк против Шимко) – проблема стандарта описания обеспеченного долга в «старых» договорах
Единство судьбы
•Проблема единства судьбы и ипотечные сделки - истоки проблемы
•Единство судьбы при различных правах на землю (ср. ст. 64 и 69 ФЗ об ипотеки)
•Единство судьбы и залог помещений (дело Солвей № 10438/10)
•Единство судьбы и проблема множественности зданий на земельном участке (305-ЭС15-15840, 306-ЭС17- 3016(2))
•Ипотека самовольной постройки (305-
ЭС17-5571)
Эластичность
•Принцип эластичности предмета ипотеки
•Идея ценности как предмета ипотеки
•Примеры юридической, экономической и фактической эластичности из судебной практики (раздел участка, раздел здания, реконструкция здания, изменение назначения помещения и проч.)
•306-ЭС17-9235 и 301-ЭС17-9716 эластичность при появлении дополнительного дохода
•18-КГ16-125 эластичность при изменении объекта
Добросовестность в залоговом праве
•Добросовестный залогодержатель и добросовестный покупатель
•Примеры дел 2763/11 и 9555/11;
•Ситуация с добросовестным покупателем заложенного имущества и иск о признании права ипотеки
•Дело № 310-ЭС16-14179 (Город Тамбов против КИТ Капитал Финанс)
-залог от несобственника;
-вопрос о выбытии по воле или против воли;
-вопрос о «старом» договоре и «новом» законе
Множественность залогов
•Множественность ипотечных прав
•Горизонтальная множественность (созалог) – ст. 335.1;
•Вертикальная множественность (старшинство) – ст. 342 и 342.1;
•Сделки со старшинством – ст. 342
Дело № 306-ЭС15-8369 (Волго-Камский Коммерческий Банк против Тольяттихимбанка)
-восстановление «старого» залога;
-проблема столкновения восстановления «старого» залога и нового залога
Прекращение ипотеки
Дело № 305-ЭС17-3021 (Общество Стримлайн против Муллиан Инвестментс)
-расторжение договора ипотеки;
-запись об ипотеке не погашена;
-уступка права по кредиту новому кредитору, получает ли он залоговое право?
-вопрос добросовестности нового кредитора (офшор)
Дело № 84-КГ16-7 (Полоусова против Полоусова)
-был заключен договор купли-продажи квартиры с отсрочкой платежа;
-зарегистрирована ипотека в пользу продавца;
-исковая давность по взысканию долга истекла;
-что происходит с залогом?
Переход прав по обеспеченному долгу и ипотеке
-Корень проблемы
-Пункт 14 ППВАС 10:
«При этом с момента уступки прав требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, к новому кредитору переходят права залогодержателя по договору ипотеки (статья 384 ГК РФ). Однако до государственной регистрации перехода к новому кредитору прав по ипотеке предъявленные им требования, основанные на договоре об ипотеке (например, иск об обращении взыскания на предмет залога), удовлетворению не подлежат. Судам необходимо иметь в виду, что указанное разъяснение не охватывает случаи, когда права залогодержателя удостоверяются закладной согласно статье
13 Закона об ипотеке».
- Дело № 305-ЭС17-5571 (АМ-Девелопмент)
Процедуры
•Процедуры обращения взыскания и реализация предмета ипотеки
•Дело № 24-КГ16-20 (Майкопбанк против Шимко)
– дело об обращении взыскания рассмотрено не по месту нахождения недвижимого имущества, а по месту нахождения ответчика
•Судебное и внесудебное обращение взыскания (дело № 15085/11)
•Частные и публичные процедуры реализации предмета ипотеки
•Участие нотариуса в ипотечных сделках