учебный год 2023 / 5-1_Prezentatsia_Karapetova_A_g_-_Predvaritelny_Dogovor_Optsion_I_Optsionny_Dogovor

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР, ОПЦИОН И ОПЦИОННЫЙ ДОГОВОР

Карапетов Артем Георгиевич

д.ю.н., директор Юридического института «М-Логос», профессор Высшей школы экономики, главный редактор журнала «Вестник экономического правосудия»

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР

Статья 429. Предварительный договор

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2.Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

3.Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также те условия основного договора, относительно

которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (редакция с 1

июня 2015).

4.В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

2

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР

Статья 429. Предварительный договор

5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента,

указанного в решении суда. (редакция пункта с 1 июня 2015)

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

По редакции с 01.06.15 в ст.445: «….Договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда." То же в суд. практике: ППВАС №4408/11

3

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР

- Нужны ли предварительные договоры?

Нет. Во-первых, сейчас практика допускает заключение и договора купли-продажи, и аренды еще не созданной или не приобретенной продавцом недвижимости (см. п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54, п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73, Определение КГД ВС РФ от 27 сентября 2016 г. № 127-КГ16-6)

Во-вторых, для иных случаев удобнее опцион, так как он не требует соблюдения судебной процедуры для «вхождения» в основной договор.

- Изменение в 2015 году прежних требований к отражению в предварительном договоре всех существенных условий будущего договора

Спорная новелла. Лучше так не делать. Иначе суд может напридумывать таких существенных условий, которые никого не устроят.

- Новелла о том, что при понуждении к заключению договора решение суда

вводит договор в действие без необходимости испол. производства

Очень уместная новелла. Решение суда будет преобразовательным

4

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР

- Задаток по предварительному договору

Ранее ВАС запрещал (ППВАС №13331/09). Теперь п.4 ст.380 ГК допускает

- Проблема срока предварительного договора при наличии отлагательного условия

Надо обязательно предусматривать предельный срок ожидания наступления условия (например, основной договор заключается в течение 3 месяцев после введения здания в эксплуатацию, но прекращается в любом случае, если с момента заключения прошло 3 года, а дом так и не сдан). Иначе суд может применить годичный срок с момента заключения договора и прекратить по его истечении договор (Определении КГД ВС РФ от 10.03.2015 N 5-КГ14-173)

- Может ли быть односторонний предварительный договор?

А почему бы и нет. Но лучше опцион, конечно

5

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР

- Оплата по предварительному договору

Если по предварительному договору осуществляется оплата значительной части цены будущего основного договора, такой договор переквалифицируется в основной договор (п.8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54, п. 9 и 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом ВС РФ 4 декабря 2013 г.), Определение КГД ВС РФ № 5-КГ15-165.

-Можно ли обеспечивать обязательства по пред. договору неустойкой?

Да. См. ППВАС №16973/13 и №13585/12

-Какие убытки можно взыскать при уклонении стороны от заключения основного договора?

ГК говорит об убытках, но не проясняет способ их расчета. Правильный подход: убытки должны определяться в сумме, которую кредитор получил бы, если бы основной договор был заключен и впоследствии надлежащим образом исполнен

6

ОПЦИОН НА ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА

Статья 4292. Опцион на заключение договора (с 1 июня 2015)

1. В силу соглашения о предоставлении опциона на заключение договора (опцион на заключение договора) одна сторона посредством безотзывной оферты предоставляет другой стороне право заключить один или несколько договоров на условиях, предусмотренных опционом. Опцион на заключение договора предоставляется за плату или иное встречное предоставление, если иное не предусмотрено соглашением, в том числе заключенным между коммерческими организациями. Другая сторона вправе заключить договор путем акцепта такой оферты в порядке, сроки и на условиях, предусмотренных опционом.

Опционом на заключение договора может быть предусмотрено, что акцепт возможен только при наступлении определенного таким опционом условия, в том числе зависящего от воли одной из сторон.

2. В случае, если опционом на заключение договора срок для акцепта безотзывной оферты не установлен, этот срок считается равным одному году, если иное не вытекает из существа договора или обычаев.

7

ОПЦИОН НА ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА

3. Если опционом на заключение договора не предусмотрено иное, платеж по нему не засчитывается в счет платежей по договору, заключаемому на основании безотзывной оферты, и не подлежит возврату в случае, когда не будет акцепта.

4. Опцион на заключение договора должен содержать условия, позволяющие определить предмет и другие существенные условия договора, подлежащего заключению.

Предмет договора, подлежащего заключению, может быть описан любым способом, позволяющим его идентифицировать на момент акцепта безотзывной оферты.

5.Опцион на заключение договора заключается в форме, установленной для договора, подлежащего заключению.

6.Опцион на заключение договора может быть включен в другое соглашение, если иное не вытекает из существа такого соглашения.

7.Права по опциону на заключение договора могут быть уступлены другому лицу, если иное не предусмотрено этим соглашением или не вытекает из его существа.

8.Особенности отдельных видов опционов на заключение договора могут быть установлены законом.

8

ОПЦИОН НА ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА

1) Понятие.

Опцион на заключение договора – организационный договор, содержащий оферту и предоставляющий одной из сторон права на ее акцепт с возможностью установления платы (опционной премии) за получение такого права на акцепт. В момент акцепта опцион на заключение договора трансформируется в уже полноценный договор купли-продажи, аренды и т.п.

Ближайший аналог – предварительный договор. Разница в том, что преддоговор предусматривает обязательство по заключению основного договора, а в случае уклонения одной из сторон от заключения – необходимость судебного принуждения к заключению основного договора. Опцион предоставляет секундарное право на произвольное введение основного договора в действие посредством акцепта. Принуждение к заключению договора не требуется.

В опционе фраза «обязуется заключить договор» или «вправе требовать заключения догоовра» под запретом. Иначе получается предварительный договор. Но на практике многие путают.

2) Опцион может быть двусторонним (но это редко встречается).

9

ОПЦИОН НА ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА

3) Примеры использования:

-Штрафной опцион при соглашениях акционеров

-Опцион как способ выхода из тупика в управлении (в т.ч. русская рулетка)

-Поэтапное вхождение в капитал компании (продажа части акций и опцион на покупку или продажу остального)

-Опцион на обратный выкуп проданного пакета

-Один из вариантв конвертации займа (опцион на покупку пакета акционера с зачетом заемного долга его компании перед займодавцем)

-Tag-along и drag-along конструкции в корпоративном договоре

-Поставка сложного технического оборудования

-Заменитель преддоговора аренды или купли недвижимости

-Стимулирование топ-менеджмента компании

-Опцион как дериватив

4)Типы опционов. Опцион может быть на продажу (опцион-пут) или на покупку (опцион-колл). Но может касаться и аренды, и подряда, и иных договоров

5)Условие. Опцион может быть под условием. Но обязательно надо предусматривать предельный срок подвешенного положения

10