Экзамен зачет учебный год 2023 / фон Бар, Земельный участок

ИНОСТРАННАЯ НАУКА ЧАСТНОГО ПРАВА

133

участков, следует помнить, что особенность поверхности участков имеет значение в данном случае исключительно для норм публичного права, но не частного. Более тщательный анализ требуется разве что для земельных участков, поверхность которых покрыта водами. Здесь будет иметь значение характер вод – имеют они течение или они статичны; в этих случаях земельные участки подпадут под разные режимы – публичного права или частного права. Но в рамках настоящей публикации предпринять более глубокое изучение этого вопроса не представляется возможным.

8. «Земельный участок», а не «недвижимость»

Нам осталось разобрать вопрос о соотношении понятий «земельный участок» и «недвижимость» («недвижимая вещь»). Конечно, можно сделать вывод о том, что эти слова синонимичны и обозначают ту часть земной поверхности, которые могут быть объектом вещных прав; они могут называться «земельные участки», «недвижимости» или же, если заимствовать слова из бессмертной ста-

to civil português, Vol. I: Parte geral. Vol. 2: Coisas, 2nd ed. Coimbra, Portugal 2002, p. 127). Для того чтобы избежать сложностей в разграничении prédio rústico и prédio urbano, налоговое законодательство недавно внедрило понятие смешанного земельного участка (prédio misto). В контексте же частного права, однако, это деление не имеет решающего значения (J.A.C. Vieira. Direitos reais. Coimbra, Portugal 2008, p. 160). В Италии ситуация схожа, хотя и в этой стране правопорядок различает сельскую (ст. 846 и сл. ГК Италии) и городскую (ст. 869 и сл. ГК Италии) недвижи- мость.Причинатакогоразличияисключительнопублично-правовая.ГражданскийкодексИспании не различает fincas rústicas и fincas urbanas, это различие проводится в судебной практике и в академическойюриспруденции.Зависимостьотместарасположенияучастка,атакжеотнаселенности местности будет иметь значение для застройки участка и для его текущего использования (W. Sohst (см. сн. 14), comment on Article 1523, pp. 263–264). Не все земельные участки, расположенные в сельской местности, являются сельскими (fincas rústicas), равно как не все участки, расположенные в городской черте, – городскими (fincasurbanas) (R.M. Roca-Sastre et al. Derecho hipotecario,9th ed.,Vol.III.Barcelona2008,pp.203–210).Собственникисельскихземельныхучаст- ков в соответствии со ст. 1523(1) ГК Испании имеют право преимущественной покупки соседнего участка, но площадью не более чем 1 га и для целей, связанных с сельским хозяйством (дета-

ли см. в Законе № 19/1995, 4.7.1995 (Ley de Modernización de las Explotaciones Agrícolas); см.: M. Eberl, B. Selbherr. Immobilienrecht in Europa: Spanien. – S. Frank, T. Wachter. Handbuch Immobilienrecht in Europa. Heidelberg, Germany 2004, pp. 1391, 1407). Наконец, коренящееся в римском праве различие между сельскими (praedia rustica) и городскими (praedia urbana) землями может быть обнаружено в некоторых положениях ГК Греции (см. ст. 619, 620, 1024, 1029, 1162 и 1163). Городские земли – это земли, которые в силу обычая или закона могут быть застроены вне зависимости от того, что на них расположено (Areopag. 498/1953, NoB (A) 1953, p. 855; Areopag. 632/1967, NoB 16 [1968], p. 239; Areopag. 1793/2006, ArchN 2007, p. 582), и без учета положенийпубличногоземлеустроительногозаконодательства.Сельскиеземельныеучасткипредназначены для выращивания плодов земли (Areopag. 534/1956, NoB 5 [1957], p. 184; Areopag. 632/1967, loc. cit.; Areopag. 506/1965, NoB 14 [1966], p. 425). Однако в сфере вещного права эта разница имеет значение в крайне ограниченном числе случаев, например при определении того, кто является непосредственным владельцем земельного участка. Это связано с тем, что при определении того, осуществляет ли лицо непосредственный контроль над участком, учитывается, какие конкретные действия, сообразные природе земельного участка, должны быть осуществлены (C.L. Kousoulas. Empragmato Dikaio. Athens and Thessaloniki 2004, p. 138).

ВЕСТНИК ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА № 5 2018 ТОМ 18

134

тьи Альфреда Росса о правовом реализме, просто «ту-ту»1. Значительная часть юристов полагает, что понятия недвижимости и земельного участка равнозначны2. Это утверждение справедливо даже для Германии: в BGB законодатель осознанно стремится избегать выражения «недвижимое имущество» и использует исключительно словосочетание «земельный участок». Однако само по себе употребление выражения «движимая вещь» автоматически подразумевает и существование антипода – недвижимого имущества, даже если законодатель заменяет это выражение словами «земельный участок»3. Но если это так, то простой отказ от употребления выражения «недвижимая вещь» не разрешает нашу дилемму. Более того, эта дилемма вовсе не упрощается оттого, что некоторые юрисдикции используют иные выражения, обозначающие недвижимости, – fonds de terre, tierras (что означает, что всякий земельный участок – это недвижимость, но не всякая недвижимость – это земельный участок), в то время как общее право пользуется только одним понятием – land. По сути все они проявляют ту же слабость. Они классифицируют объекты в соответствии с критерием, который имеет отношение к имуществу, в лучшем случае к его вторичным признакам; другими словами, они решают второстепенный вопрос перед основным. Первый вопрос, который является одним из главных направлений этой статьи, заключается в следующем: что конкретно представляет собой предмет исключительного права обладания землей? На этот вопрос не отвечает термин «земля» или «недвижимость» (immeuble или unbewegliche Sache [«недвижимая вещь» соответственно на французском и немецком языках. – Прим. пер.]); тот, кто на самом деле приравнивает недвижимое имущество и земельный участок, Grundstück, просто занимается подменой слов, не продвигаясь в изучении существа дела ни на йоту. Конечно, можно сказать, что поверхность земли, дом, водоем, животное на ферме4 или право на чужой земельный участок – это «земля» или «недвижи-

1  Статья была опубликована трижды: сначала на языке оригинала, датском, в Festschrift for Henry Ussing. Copenhagen, Denmark 1951, pp. 468–484; затем в Scandinavian Studies in Law 1957, pp. 138–153; и наконец, в Harvard Law Review 1956–57, pp. 812–825.

2  Таково было решение словенского Кодекса вещного права (см.: M. Tratnik. Das neue slowenische Sachenrecht. – WGO Monatshefte für Osteuropäisches Recht 45 (2003), pp. 94, 99), § 119(2)

старого ГК Чехии 1964 г. и § 498(1) нового ГК Чехии 2014 г., а также ряда других правопорядков, например Швеции, в которой понятия «недвижимость» (fastighet) и «земельный участок» (jord) редко противопоставляются друг другу (в Svenska Akademins Ordbok (http://g3.spraakdata. gu.se/saob/), однако, «jord» используется в качестве термина, обозначающего объект права собственности на землю).

3  См., например: Staudinger (-Jickeli/Stieper), Bürgerliches Gesetzbuch (2004), preliminary comment on §§ 90–103, para. 37 («Недвижимыми вещами являются земельные участки, включая их существенные составные части»).

4  См., например, ст. 524 ГК Франции, гражданские кодексы Бельгии и Люксембурга. См. также ст. 334(6) ГК Испании (в соответствии с которой приспособления для кормления животных являются недвижимостью, если они присоединены к земельному участку, при этом сами животные таковыми не являются).

ИНОСТРАННАЯ НАУКА ЧАСТНОГО ПРАВА

135

мое имущество», но не что они являются Grundstück в том смысле, который, на наш взгляд, имеет юридическое значение и содержание.

Следовательно, понятие недвижимости простирается дальше понятия земельного участка. Существует бесконечное число объектов, которые национальными правопорядками относятся к недвижимости, но при этом не являются земельными участками1. Употребляя выражения «недвижимая вещь», «земля», законодатели не обозначают, что именно является объектом обладания, противопоставляемого третьим лицам. Удивительно, но общего для европейской традиции термина, который бы решил эту проблему, до сих пор не предложено. Мы убеждены, что именно термин «Grundstück» способен разрешить это затруднение, так как он концептуально описывает, в отношении чего именно устанавливается господство лица, являющегося собственником или обладателем иного вещного права на земельный участок. Термин «недвижимые вещи» является слишком общим – таким же, как, например, «вещи, определяемые родовыми признаками», «взаимозаменяемые вещи», «потребляемые вещи». Правопорядки или доктрина используют эти термины для целей, которые отличаются от тех, ради которых мы используем выражение «Grundstück». Существование общего понятия «недвижимое имущество» (а не генерализация термина «земельный участок»), которое в настоящее время используется в большинстве правопорядков, связано с определенными проблемами, вытекающими из особенностей создания и существования земельных участков (такими как способы приобретения

ипередачи прав, которые должны быть зарегистрированы в реестре, или положение о том, что лицо, которое имеет право использовать чужой Grundstück или имеет возможность его продажи, может также использовать либо продавать то имущество должника, которое является служебным по отношению к земельному участку). Естественно, что такие правила должны разрабатываться отдельно,

ине только применительно к различным видам вещных прав, но и в европейском контексте, от одной правовой системы к другой2. Более того, необходимо

1  Еще один пример из ст. 334(7) ГК Испании, в соответствии с которой удобрение, которое должно служить ферме, является недвижимостью до тех пор, пока оно находится там, где должно быть применено.

2  Однако нет никакой гарантии, что различение между движимыми и недвижимыми вещами осуществляется по таким правилам везде. Нет также гарантии, что эти правила достигают своей цели. Гражданский кодекс Испании, к примеру, по своей систематике придает значительно меньше значения делению вещей на движимости и недвижимости, чем это делает, скажем, BGB или ГК Италии (L. Díez-Picazo. Fundamentos del derecho civil patrimonial, 5th ed., Vol. III: Las relaciones jurídico-reales, el registro de la propiedad, la posesió. Madrid 2008, pp. 203, 206). Более того, нео-

боснованный отказ признавать земельный участок недвижимостью может привести к внутреннему напряжению даже внутри одной правовой системы. Díez-Picazoсурово замечает (ibid., p. 212), что возможна ситуация, при которой нет необходимости в судебном одобрении совершенного несовершеннолетним акта продажи голубятни, но при этом акт продажи голубятни, совершенный совершеннолетним, подлежит нотариальному удостоверению (escritura pública) только в силу положений п. 6 ст. 334 ГК Испании, который рассматривает голубятню, размещенную на земельном участке, в качестве недвижимости.

ВЕСТНИК ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА № 5 2018 ТОМ 18

136

различать не столько вещи движимые и недвижимые, сколько вещи регистрируемые и вещи нерегистрируемые (как это делает ГК Нидерландов в ст. 3:10). Важно и то, что предлагаемая правовая система допускает «юридическое» удаление объекта (который в принципе способен быть объектом вещных прав) с поверхности земли. Дихотомия «движимость/недвижимость» не способна учитывать это1. Движимая вещь является объектом права собственности не потому, что она «движимая» (например, бегущая вода или козловые краны в доках тоже движутся2), а потому, что она – «вещь», т.е. объект, физически отделенный от других объектов, способный быть предметом сделок. «Недвижимость» же сама по себе вещью не является, она становится таковой только тогда, когда на ее основе возникает земельный участок, Grundstück. Определение вещей как «движимостей» покоится на весьма зыбкой почве, хотя подчас это совсем не очевидно. Но если противопоставить понятие «движимость» понятию «недвижимость» и при этом поместить последнее в строгие юридические рамки, то зыбкость этой почвы может перерасти в концептуальную юридическую проблему.

Перевод выполнен Р. Бевзенко, кандидатом юридических наук, профессором Российской школы частного права

References

Aynès L., Crocq P. Les sûretés: La publicité foncière. 5e éd. LGDJ, 2011. Bürgerliches Gesetzbuch / H.-T. Soergel. Bd. I. 13. Aufl. Kohlhammer, 2000. Bürgerliches Gesetzbuch / J. von Staudinger, J. Jickeli, M. Stieper. C.H. Beck, 2004. Bürgerliches Gesetzbuch / J. von Staudinger, K.-H. Gursky. C.H. Beck, 2008. Bürgerliches Gesetzbuch / W. Weidenkaff (Hrsg.). 71. Aufl. C.H. Beck, 2012. Castronovo C., Mazzamuto S. Manuale di diritto privato europeo. T. II: Propri-

età – obbligazioni – contratti. Giuffrè, 2007.

1  Очевидно,чтопритакомподходеоднаитажевещьможетбытьодновременноидвижимой,инедвижимой. Например, так происходит не только во Франции, но и в Испании. К примеру, в одном из делсудстолкнулсяспроблемойраспространенияипотекинаирригационнуюсистему,расположенную на заложенном земельном участке. Суд решил, что из соглашения следует, что ипотека должна распространяться и на это сооружение (TS 21.12.1990, RAJ 1990, No. 10359, p. 13270). С одной стороны, такие системы законом объявлялись движимыми вещами (ст. 111 Закона об ипотеке), но в то же время они являются недвижимостями в силу назначения (inmuebles por destinación или pertenencias). С учетом такой двойственности характеристик некоторых объектов академическая юриспруденциясталавыделять«подлинные»и«ложные»объектынедвижимостиипришлаквыводу о том, что строгого деления вещей на движимые или недвижимые не существует; вещи могут рассматриваться или как движимости, или как недвижимости (L. Díez-Picazo, op. cit., p. 210). Впрочем, такой подход не особенно помогает прояснить те проблемы, которые мы обсуждаем.

2  В соответствии с практикой голландских и бельгийских судов, однако, указанные объекты при-

знаются недвижимыми вещами (HR 24.12.2010, NJB 2011 No. 199; Cass. 14.2.2008, Pas. belge 2008 No. 110, p. 440).

ИНОСТРАННАЯ НАУКА ЧАСТНОГО ПРАВА

137

Comentário Conimbricense do Código Penal. T. II (Parte Especial): Artigos 202º a 307º / J. de Figueiredo Dias (ed.). Coimbra, 1999.

De Lima P., Varela A. Código Civil Anotado. T. I: Artigos 1º a 761º. 4ª ed. Coimbra, 1987.

De Lima P., Varela A. Código Civil Anotado. T. II: Artigos 762º a 1250º. 4ª ed. Coimbra, 2010.

De Lima P., Varela A. Código Civil Anotado. T. III: Artigos 1251º a 1575º. 2ª ed. Coimbra, 1987.

De Seabra Lopes J. Direito dos registos e do notariado. 6ª ed. Coimbra, 2011. Demelius H. Österreichisches Grundbuchsrecht: Entwicklung und Eigenart.

Manz, 1948.

Díez-Picazo L. Fundamentos del Derecho civil patrimonial. T. III: Las relaciones jurídico-reales, el registro de la propiedad, la posesió. 5ª ed. Civitas, 2008.

Díez-Picazo L., Gullón A. Sistema de Derecho Civil. Vol. III. T. 1: Derechos Reales en General. 8ª ed. Tecnos, 2012.

Grégoire M. Publicité foncière, sûretés réelles et privilèges. Bruylant, 2006. Grossi P. La proprietà e le proprietà nell’officina dello storico // Quaderni fioren-

tini per la storia del pensiero giuridico modern. 1988. Vol. 17(1).

Handbuch Immobilienrecht in Europa / S. Frank, T. Wachter (Hrsg.). C.F. Müller, 2004.

Knieper R., Chanturia L., Schramm H.-J. Das Privatrecht im Kaukasus und in Zentralasien: Bestandsaufnahme und Entwicklung. Berliner Wissenschafts-Verlag, 2010.

Kousoulas C.L. Empragmato Dikaio. Athens; Thessaloniki, 2004.

Menezes Cordeiro A. Tratado de direito civil português. T. I: Parte geral. T. 2: Coisas. 2ª ed. Coimbra, 2002.

Münchener Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch. Bd. VI. 5. Aufl. C.H. Beck, 2009.

Parlementaire Geschiedenis van het Nieuwe Burgerlijk Wetboek. Parlementaire stukken, Book V: Zakelijke rechten. Kluwer, 1981.

Roca Sastre R.M., Roca-Sastre Muncunill L., Bernà i Xirgo J. Derecho hipotecario. T. III. 9ª ed. Bosch, 2008.

Savatier R. La propriété de l’espace. T. I. Dalloz, 1965.

Sohst W. Das spanische Bürgerliche Gesetzbuch: Text und Kommentar. 2. Aufl. Xenomoi, 2003.

Spyridakis M.I. Epitomo Nomikó Lexikó. Athens; Komotini, 2008. Traité de droit civil / J. Ghestin (ed.). 2e éd. LGDJ, 2010.

Tratnik M. Das neue slowenische Sachenrecht // WGO Monatshefte für Osteuropäisches Recht. 2003. Bd. 45.

Vieira J.A.C. Direitos reais. Coimbra, 2008.

Von Bar C. Gemeineuropäisches Sachenrecht. Bd. 1. C.H. Beck, 2015; Bd. 2. C.H. Beck, 2019.

ВЕСТНИК ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА № 5 2018 ТОМ 18

138

Wylie J.C.W. The Land and Conveyancing Law Reform Act 2009: Annotations and Commentary. Bloomsbury Professional, 2009.

Zakenrecht: eigendom en beperkte rechten / C. Asser, F.H.J. Mijnssen, A.A. van Velten, S.E. Bartels (eds.). 15e druk. Kluwer, 2008.

Information about the author

Von Bar C. (Osnabrück, Germany) – Professor, University of Osnabrück (Germany).