Экзамен зачет учебный год 2023 / фон Бар, Земельный участок

ИНОСТРАННАЯ НАУКА ЧАСТНОГО ПРАВА

123

собен быть объектом самостоятельного вещного права, хотя в условиях городской застройки девелоперы подчас тратят колоссальные деньги для того, чтобы получить разрешение у собственников участков на осуществление строительства зданий, которые будут нависать над этими участками; такие сделки иногда именуются куплей-продажей1. Обратный подход, например, принятый в секции 3(е) ирландского Закона о земельной и землеустроительной реформе 2009 г., заключающийся в том, что различные слои воздушного пространства над зданиями могут иметь разных собственников2, мне не представляется убедительным. Воздушный столб остается воздушным столбом, даже если он измерен в ширину, высоту и глубину; у него отсутствует физический субстрат, corpus. Машино-места или игровые площадки, размещаемые под несущими конструкциями зданий, являются такой же сособственностью собственников квартир, как и иные служебные части земельного участка. Для того чтобы они стали отдельными объектами прав, они должны быть огорожены, отделены от иного пространства. Например, если некто соорудит жилище на плавучей платформе3 или втором этаже двухъярусного автобуса, он не будет иметь недвижимость, Grundstück, ведь ни платформа не имеет жесткой связи с водой, ни автобус – с землей, на которой он находится4.

6.2. Пространство

Grundstück заключает в себя пространство, объем5. Этот объем образуется вследствие условной демаркации его и других объемов. Вещное право, будучи

1  Правильныйвзглядсм.вделеRolfe(InspectorofTaxes)v.WimpeyWasteManagementLtd[1988]STC 329,357(HarmanJ, obiter:«воздушноепространство,отделенноеотземельногоучастка,не может быть имуществом»). Разумеется, это не исключает возможность такого обременения земельного участка, которое будет наделять другое лицо правом использовать воздушное пространство над участком в своих интересах; такое право может быть зарегистрировано в реестре, например как сервитут(W.Sohst.DasSpanischeBürgerlicheGesetzbuch:TextundKommentar,2nd ed.Berlin2003, comment on Article 350, p. 88, там же см. ссылки на испанскую судебную практику).

2  J.C.W. Wylie. The Land and Conveyancing Law Reform Act 2009: Annotations and Commentary. Dublin 2009, p. 39, para. 33, notes 51 and 54.

3  HR 15.1.2010, NJB 2010 No. 189 (плавучая платформа остается движимой вещью, даже если она не может двигаться самостоятельно и может быть отбуксирована не более чем на несколько метров вследствие того, что ближайший мост настолько низок, что не позволяет платформе пройти под ним; судно не станет недвижимостью от того, что к нему будут проведены коммуникации – вода и электричество – с берега.

4  Вполневозможно,чтотребованиепрочногосоединенияможетбытьпроблематичным.Вцеломже, какправило,будеттребоватьсяследующийкритерий:как,например,призналКонституционныйсуд Чехии(6.5.2003,ÚS483/01,Sbírkanálezůausnesení30(2003)No.60,p.107),объектнеможетуда-

лятьсясземельногоучастка,небудучиповрежденным,иегосвязьсземлейвыдерживаетнормальное воздействие сил природы. Аналогичная позиция может быть обнаружена в ст. 334(3) ГК Испа- нии(«Недвижимыевещи–это:...все,чтопрочносвязаноснедвижимойвещьютак,чтоэтонеможет быть отделено от нее без разрушения удаляемой части или разрушения недвижимости»).

5  Во французской академической литературе высказана точка зрения, что собственность на земельный участок заключает в себя собственность на часть суверенной территории и части,

ВЕСТНИК ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА № 5 2018 ТОМ 18

124

условной отправной точкой, создает горизонтальные границы пространства (смещаемые вертикально вверх и вниз) параллельно границам, которые проецируются геосъемкой в двух измерениях на земной поверхности. Последнее часто происходит путем обращения к кадастру (если таковой имеется), т.е. к официальному описанию земельных участков. Вертикальные линии проходят вверх

ивниз перпендикулярно границам, которые ограничивают землю как горизонтальную плоскость. Обе линии – горизонтальная и вертикальная – служат для демаркации и определения земельного участка, Grundstück, по отношению как

кдругим участкам, так и к пространствам, не являющимся Grundstück. Пространство, находящееся внутри очерченных контуров (но, однако, не все, что находится внутри этого пространства), – это и есть Grundstück.

Представление земельного участка в виде куба (возвышающегося над земной поверхностью) является тем не менее некоторым упрощением. Оно не учитывает кривизну Земли, которая, впрочем, не имеет значения для вещного права; формирование земельных участков не связано с соблюдением правильных геометрических фигур; даже будучи двухмерными, земельные участки в принципе не могут иметь прямых границ. Скорее так: расстояние от нижней точки земельного участка (где бы она ни находилась – на поверхности земли или ниже) до его верхней точки – это не то, что выражается (для целей вещного права) в числовых значениях. Например, неверно было бы утверждать, что некоторый земельный участок начинается на глубине (допустим) 30 м под поверхностью земли

иоканчивается на высоте 200 м1. Такой подход не годится для вещного права, поскольку он слишком прямолинеен. Разумеется, монополизация юридического контроля над жизненным пространством человека должна быть сформирована эффективно, чтобы инвестиции в Grundstück были экономически целесообраз-

связанные с ней (J.-L. Bergel et al. Les biens. – J. Ghestin (ed.). Traité de droit civil, 2nd ed. Paris 2010, p. 188, para. 154). Однако право собственности не ограничивается собственно земной поверхностью, разграничение вещей не является плоским, двухмерным. Далее, предполагается, что земельный участок – это трехмерная фигура, основанием которой выступает земная поверх-

ность (ibid., p. 191, para. 156; аналогично, R. Savatier. La propriété de l’espace. Dalloz 1965, I, p. 213: «La surface ne peut servir qu’à̀ porter et à soutenir un volume [...]; l’immeuble ayant découpé la surface sur laquelle repose sa propriété doit nécessairement achever la représentation de celleci, en découpant, dans l’espace, le volume qu’il assoit sur cette surface»).

1  Ни один правопорядок не поступает таким образом. Нигде и никогда не существовало универсальных и жестких пространственных границ земельных участков в высоту; чаще всего все дело заключается в конкретных деталях. Например, в Соединенном Королевстве в соответствии с правилами авиационного контроля (S.I. 1985/1714, reg. 5(1)(e)) самолет не может снижаться ниже 500 футов[примерно153 м]над людьми,транспортными средствами илипостройками.Приэтом существуют специальные правила взлета и посадки. См. также: Bernstein of Leigh (Baron) v. Skyviews & General Ltd [1978] QB 479, 487G, per Griffiths J (в котором лицо предъявило абсурдный искозапретеспутникувторгатьсяв пространствонадпригороднымземельным участком).Общее правопофактувсегдапризнавалоправосамолетоввторгатьсяввоздушныйстолбнадземельным участком. Это право происходит из аналогичного права, признанного за операторами воздушных шаров (Pickering v. Rudd (1815) 4 Camp. 219, 220f, 171 ER 70, 71), а в современном законода-

тельстве это право закреплено в секции 76(1) Закона о гражданской авиации 1982 г.

ИНОСТРАННАЯ НАУКА ЧАСТНОГО ПРАВА

125

ны, но она не должна превышать ту степень исключительности контроля, который приемлем для общества. Это заставляет каждую правовую систему проводить сложные балансировки конкурирующих интересов. Довольно точно границу земельного участка по высоте (как вверх, так и вниз) можно определить (в отличие от границ по ширине и длине, которые устанавливаются весьма легко) только с учетом характера земельного участка, разрешенных способов его использования, местоположения и интересов других лиц, также использующих соответствующее пространство. В результате земельные участки «сужаются» по высоте и глубине. Они могут различаться по высоте и глубине для разных целей и способов их использования, в зависимости от их местоположения и иных заслуживающих внимания особенностей1.

6.3. Объектоспособность и права

Эта особенность земельного участка описывается проще всего и воспринимается не через собственно описание объектоспособности участка, а через раскрытие тех специфических прав, которые могут быть установлены на него. Рассматриваемая под таким углом, модель земельного участка в принципе работает без каких-либо исключений. Европейские правопорядки довольно гибко подходят к этому вопросу: вместо изменения существа земельного участка они изменяют содержание вещного права, которое может быть установлено в отношении него. В качестве исходной содержательной системы координат они чаще всего выбирают наиболее полное вещное право, которое может быть установлено в отношении земельного участка на континенте, – право собственности. При этом они также недвусмысленно дают утвердительный ответ на вопрос о том, действительно ли одна и та же концепция Grundstück подходит для всех вещных прав; эффективность так называемых ограниченных вещных прав также определяется их содержанием, а не юридическими свойствами вещи, в отношении которой они установлены. Например, земельный участок, являющийся предметом ипотеки, не отличается от земельного участка, являющегося объектом права собственности или иного вещного права2. Если бы право заняло другой подход и изменяло бы содержание земельного участка в зависимости от того, какое право на

1  Один из тысяч примеров – земельные участки, расположенные в афинском пригороде Имитосе. Чтобы предотвратить критически неблагоприятное воздействие на циркуляцию воздуха в Афинах, жителям этого пригорода запрещено строить дома высотой более двух этажей. Grundstück в Имитосе, следовательно, охватывает меньшее пространство, чем Grundstück в другой части города.

2  Однако в некоторых юрисдикциях подход к слиянию участков иной: обременения, лежащие на прежних участках, не переносятся автоматически на новый участок. Это означает, что в таких случаях слияния участков в действительности не произошло. Например, если земельный участок разделен, вопрос о том, будет ли перенесено обременение на новые участки, зачастую зависит от природы обременения. Например, в соответствии с § 1026 BGB если обремененный участок подвергается разделу, то сервитут обременяет тот участок, на который приходится воздействие сервитуария, иные участки освобождаются от сервитута.

ВЕСТНИК ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА № 5 2018 ТОМ 18

126

него устанавливается, оно стало бы слишком сложным. По общему признанию, владение играет существенную роль в вещном праве. Если правопорядок признает возможность владения частью земельного участка, то он тем самым и признает объектоспособность этой части, обособляя ее от всей вещи (в отношении которой существуют право собственности и другие «настоящие» вещные права) в целом; следовательно, становится возможным приобретение части земельного участка по правилам приобретательной давности1. Тем не менее повсеместно владение не признается субъективным правом. Например, в Англии регистрируются не земельные участки, а эстейты, и потому эти вопросы ставятся иным образом. Некоторые права, связанные с имуществом, – право прохода или право охоты имеют собственное «пространство», хотя их границы и устанавливаются по принципам, схожим с установлением границ эстейтов. Иными словами, они не привязаны к конкретным земельным участкам, они являются самостоятельными благами сами по себе. По общему признанию, переход от описания существа объектов к описанию содержания прав – всего лишь следствие желания законодателей быть более практичными; но это не теоретическая ошибка, так как существование юридической концепции вещи неразрывно связано с ее возможностью пребывать объектом вещных прав; понятие вещи предопределено понятием вещного права. Следовательно, можно утверждать, что земельный участок прекращает свое существование тогда, когда прекращается право его обладателя использовать его; с этого момента собственник также не заинтересован и в существовании иных пользователей земельного участка, которые бы обладали большей (чем он) защитой.

1  В общем праве см.: Zarb v. Parry [2011] EWCA Civ 1306, [2012] 1 WLR 1240; итальянская судебная практика – Cass. 27.2.2008, No. 5134, Riv. notariato 2008, p. 1069; Cass. 13.12.2005, No. 27413, Juris data DVD; Trib. Napoli 19.10.2005, Giur. Merito 2006, p. 1696; Cass. 24.5.2004, No.9913,JurisdataDVD;Cass.11.6.1998,No.5809,Mass.Giust.civ.1998,p.1287;Cass.1.3.1995, No. 2332, Mass. Giust. civ. 1995, p. 480. Защита давностного владельца в Италии актуальна в рамках споров о границах; она предполагает полное и эксклюзивное владение спорной частью земельного участка (Cass. 24.5.2004, loc. cit.; Cass. 3.5.1993, No. 5115, Mass. Giust. civ. 1993, p. 800). Немецкое право признает возможность частичного владения вещами в § 865 BGB. Любая пространственно-ограниченная часть вещи может быть предметом владения, включая, например, сад или парковочное место на участке другого лица (MünchKomm [-Joost], Bürgerliches

Gesetzbuch, Vol. VI, 5th ed. Munich 2009, § 865, para. 3). Путем владения частью вещи возмож-

но приобретение по давности существенной составной части вещи другого лица (отстаивается

Soergel [-Marly], Bürgerliches Gesetzbuch, Vol. I, 13th ed. Stuttgart, Germany 2000, § 93, para. 25), что, впрочем, спорно (J. von Staudinger [J. Jickeli, M. Stieper. Bürgerliches Gesetzbuch. Berlin 2004, § 93, para. 32). В соответствии со ст. 1045 ГК Греции сосед может легко приобрести право собственности на часть примыкающего земельного участка посредством приобретательной давности. Для этого требуется 20 лет непрерывного владения ею (Areopag. 980/2007, Isokrates database). Часть земельного участка, являющегося предметом спора, должна быть огорожена

(например, Appeal Court of Larissa 894/2006, Isokrates database; Areopag. 623/1999, Isokrates database) или определена с достаточной четкостью аналогичным образом. В некоторых случаях, когда особенности участка не позволяют произвести огораживание или иное отделение, доста-

точно простого воздействия на участок (Areopag. 1430/1992, Isokrates database; см. также: Areopag. 757/2008, NoB 56 [2008], p. 2450).

ИНОСТРАННАЯ НАУКА ЧАСТНОГО ПРАВА

127

В связи с тем, что земельные участки были задуманы как (нормативно) разграниченные части пространства, минералы и иные полезные ресурсы земли сами по себе не образуют отдельный земельный участок (хотя иногда они, как, например, пласты угля, даже зрительно отделены от остальных слоев земельного участка), в лучшем случае их можно просто признать недвижимыми вещами.

6.4. Образование земельных участков над и под земной поверхностью

Лингвистически немецкое слово «Grundstück» произошло от ein Stück des Grundes, дословно – «часть земли». Таким образом, земельный участок с точки зрения бытового словоупотребления – это земная поверхность, с точки же зрения права – это пространство. Использование термина «земельный участок» в вещном праве для обозначения земной поверхности неверно, это приведет к ошибочному пониманию осязаемости участка. Этот факт, а также то, что нигде в мире нет правила, устанавливающего, что только собственник земельного участка может быть обладателем здания, выстроенного на нем, являются серьезным основанием для того, чтобы «продлить» (для целей вещного права) земельный участок вверх и вниз – над и под земную поверхность. Тем самым правопорядок получает мощный инструментарий для установления таких вещных прав на участок, которые будут описывать режим принадлежности такого пространства. Устоявшейся является лишь идея о том, что объекты, являющиеся частью земельного участка, должны быть неразрывно с ним связаны, все остальное, напротив, – это не более чем вопрос эффективности тех или иных юридических концепций. Пространственное понимание концепции Grundstück, применяемой последовательно, могло бы заметно снизить недопонимание в концептуальной части инструментов вещного права.

Стех пор как все европейские правопорядки так или иначе пришли к идее

отом, что части зданий (а то и здание в целом) могут быть объектом отдельных вещных прав, они тем самым допустили возможность формирования земельного участка, Grundstück, из пространства, расположенного над и под земной поверхностью. Таким образом, квартиры и иные искусственно созданные пространства стали рассматриваться как самостоятельные вещи. Вполне логично рассматривать такую вещь как Grundstück, ведь в соответствии с законодательными предписаниями квартиры юридически отделены друг от друга (например, в законах

орегистрации прав на недвижимости предусмотрено, что на каждую квартиру открывается отдельный раздел реестра). То же касается и зданий в целом, этажей в зданиях, подвалов и подземных пространств, образовавшихся естественным путем. При понимании того, что Grundstück в принципе делим по горизонтали, необходимо решить вопрос о том, какие объекты возникают в результате такого горизонтального разделения. С точки зрения вещного права все такие объекты являются самостоятельными трехмерными земельными участками.

ВЕСТНИК ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА № 5 2018 ТОМ 18

128

6.5. Образование земельного участка при разделе других участков

Для того чтобы земельный участок мог быть вещью, он должен быть индивидуализирован. Такая индивидуализация достигается путем раздела земельных владений в соответствии с правилами, установленными законом. Во всех правопорядках эти правила предусматривают образование двухмерной фигуры на земной поверхности. Однако информации об этом, выраженной в квадратных метрах, недостаточно для того, чтобы идентифицировать эту часть поверхности1. Что в действительности требуется – так это информация о точках координат, фиксирующих контур соответствующей фигуры2; при этом чем менее требовательным является правопорядок к фигуре, которая может образовывать контур земельного участка, и чем причудливее он может быть, тем большее количество таких точек может потребоваться. Таким образом, площадь, проецируемая на поверхность планеты, и ее поворотные точки не более чем умозрительная конструкция. Это, конечно, никак не отражается в обычной речи: например, при обсуждении вопросов сельского хозяйства, когда люди говорят о том, что некоторая площадь земли принадлежит им, они, разумеется, говорят о земельном участке, Grundstück. В этом смысле трехмерные пространственные коннотации выражаются в словосочетании «площадь земли». Но даже в юридическом языке встречается смещение понятий площади участка и его самого. Это, по всей видимости, связано с тем, что тот, кто знает площадь участка и его поворотные точки, совершенно точно

1  В соответствии с испанской судебной практикой (TS 12.5.2010, RAJ 2010 No. 3692, p. 10570) виндикационный иск по ст. 348 ГК Испании может быть предъявлен только тогда, когда спорная вещь должным образом индивидуализирована, например путем указания четырех поворотных точек, фиксирующих ее местонахождение. Следовательно, истец должен представить соответствующий кадастровый план. Для того чтобы виндицировать недвижимую вещь, недостаточно указать ее характеристики в квадратных метрах. См. также практику Верховного суда Чехии (23.1.2002, 22, Cdo 96/2000, Soubor civilních rozhodnutí Nejvyššího soudu C 987), в соответствии с которой даже для целей приобретательной давности земельный участок должен быть определенным. См.

также: OLG Frankfurt/Main 28.1.1985, MittRhNotK 1985, pp. 43, 44 («собственность на земель-

ный участок воспринимается третьими лицами так, как она описана в планах»).

2  См., например: Areopag. 1170/2011, Isokrates database (договоры, предметом которых является земельный участок, должны содержать точное указание размеров участка, его границы и наименование соседей, эти договоры должны быть нотариально удостоверены. Более того, должен быть представлен топографический план участка, на котором обозначается местоположение участка по отношению к соседним участкам, на плане должны быть указаны дороги и обозначено точное нахождениеучастканапубличнойкарте,этотплан долженбытьнотариальноудостоверен(кадастр существует на Ионических островах и в Додеканесе – тех частях Греции, которые были завоеваны Наполеоном и потому имели свои собственные гражданские кодексы; здесь стороны сделки могутсослатьсянаданныекадастра))иJ.L.Bergelet al.(см.сн.18),p.193,para.157(обособление недвижимого имущества начинается с проведения границы между ним и примыкающим участком). Английская система выработала так называемый title plan, который представляет собой контур земельного участка, основанный на положениях Ordinance Survey maps. Этот план необ-

ходим для осуществления регистрации (Land Registration Rules 2003, SI 1417, r. 5(a)). Иллюстрацию см.: http://eservices.landregistry.gov.uk/www/wps/QDMPS Portlet/resources/example_title_ plan.pdf; см. подробнее: Land Registry’s Practice Guide 40 (22 June 2012) и приложения: http:// www.landregistry.gov.uk/professional/guides/practice-guide-40, в особенности Приложение 5.

ИНОСТРАННАЯ НАУКА ЧАСТНОГО ПРАВА

129

знает, где проходят вертикальные границы земельного участка. Обстоятельства, в которых понятие земельного участка (в смысле Grundstück) возникло в Европе, по-видимому, не были изучены во всех деталях; задача сравнительного юридического исторического исследования заключается в том, чтобы пролить свет на эту историю1. Возможны два объяснения. Первое состоит в том, что право просто признало результаты первоначального расселения тех людей, которые осели на конкретных земельных участках. Однако более вероятным кажется другое объяснение: в начале тех времен, в которых формировались существующие ныне правопорядки, земли распределялись по правилам иерархической феодальной системы, основанным на привилегии: юридическая сделка была просто формой, содержанием же был акт суверена о наделении владением. Например, в Англии последствия этой системы по-прежнему весьма ощутимы и по сей день2. Чем меньше по площади становились наделы, тем тщательнее было необходимо устанавливать их границы. Понятие же земельного участка появилось тогда, когда частное право научилось наделять обладателей прав на пространство внутри границ этих наделов возможностью противопоставлять свои права всем третьим лицам (erga omnes) и допустило оборот этих прав. Формирование представлений о земельном участке и о праве собственности на землю шли рука об руку: возникновение идеи земельного участка способствовало возникновению идеи о частной собственности на землю; но при этом и возникновение частной собственности на землю невозможно без осознания идеи земельного участка. При этом формирование идеи земельного участка и существо собственности не переплетаются: появление земельных участков не предполагает появления именно частноправового взгляда на собственность на землю, т.е. такого, в соответствии с которым право на землю постоянно и неделимо. В логике вещного права нет ничего, что заставило бы нас создать одинаковые вещные права на все виды имущества, оно требует гибко подходить к содержанию этих прав.

6.6. Изменения во внешнем образе земельных участков

Возникновение понятия земельных участков было предопределено потребностью совершения частноправовых сделок по поводу них (хотя, разумеется, суще-

1  Подробнее о таком же эффекте см.: P. Grossi. La proprietà e le proprietà nell’officina dello storico, Quaderni fiorentini XVII (1988), pp. 359, 394 ff. См. также: C. Castronovo, S. Mazzamuto. Manuale di diritto privato europeo, Vol. II: Proprietà̀ obbligazioni contratti. Milan 2007, pp. 28–31.

2  Следы этого, конечно, могут быть обнаружены и в иных правопорядках. Например, в Греции государство является верховным собственником так называемой Vakúfia. Это территории, которые не находились в частной собственности кого-либо в период Оттоманской империи и служили религиозным целям или принадлежали общинам. В соответствии с положениями Лондонского протокола от 3 февраля 1830 г. вновь создаваемое греческое государство признало права мусульманского населения на пользование этими землями. Государство стало их верховным соб-

ственником (см. судебную практику: Areopag. 454/2011, NoB 59 (2011), p. 2177; Appeal Court of Larissa 384/2011, Isokrates database).

ВЕСТНИК ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА № 5 2018 ТОМ 18

130

ствуют и специфические ограничения оборота участков). Земельные участки сами по себе, однако, отнюдь не застывшие явления. Их общее число постоянно изменяется вследствие разделения существующих участков или их объединения. Эти процессы протекают сложнее, чем аналогичные процессы с «обычными» вещами. В последнем случае достаточно разломать, разъединить вещь или соединить несколько вещей таким образом, чтобы возникла новая физическая сущность, – таким образом, простого физического воздействия достаточно для того, чтобы появилась новая вещь, способная быть объектом права собственности. Земельные участки – это нормативные вещи, поэтому для того, чтобы они были разделены или соединены, простого физического действия мало, требуются юридические действия. Простое рытье межевой канавы, возведение забора или даже стены не разделит земельный участок на два; равным образом засыпание канавы, снос забора или стены не объединит участки, даже если у них один и тот же собственник1.

Объединение земельных участков случается достаточно редко. Это связано с причинами, лежащими за пределами вещного права, поэтому и механизмы, использующиеся для объединения участков, также находятся за ними же. Чаще всего в качестве примера объединения участков приводят случаи объединения или перераспределения участков в результате действий публичной власти. Более сложным является вопрос о том, могут ли быть объединены участки просто в силу реализации собственником своих правомочий. Это связано с тем, что объединение земельных участков в результате свободного волеизъявления их собственников является беспроблемным только в случае, если они не обременены правами других лиц. Правда, эта как раз и есть та самая ситуация, когда юридического смысла в объединении участков нет. Это делается лишь для упрощения владения своим имуществом, представляющим собой – с точки зрения права – сложный набор записей в поземельном реестре, или для удовлетворения требований законодательства о землеустройстве, часто требующего определенной минимальной площади участка для строительства здания определенной площади. Однако легко заметить, что объединение земельных участков является процессом, который неизбежно порождает некоторые экстерналии: он следует логике перераспределения земельных ресурсов, но не логике вещного права. Потому он неизбежно порождает проблемы для вещного права, например, в ситуации, когда во исполнение требований землеустроительного законодательства требуется объединить земельные участки, а они обременены правами третьих лиц. Если в такой ситуации

1  Судебной практике известен спор о том, являются ли двумя различными участками участки, принадлежащие одному и тому же лицу. Верховный суд Польши (30.10.2003, IV CK 114/2002, OSNC 2004/12/201, Biul.SN 2004/12/6) ответил на этот вопрос отрицательно. Соседние земельные участки, принадлежащие одному лицу, являются отдельными вещами. При этом предыдущая практика этого Суда (27.12.1994, III CZP 158/94, OSNC 1995/4/59) исходила из другого подхода: недвижимость – это территория, в отношении которой собственник может осуществлять свое господство, следовательно, государственная регистрация участков не может иметь решающее значение для определения того, сколько вещей имеется – одна или несколько.

ИНОСТРАННАЯ НАУКА ЧАСТНОГО ПРАВА

131

закон не запрещает объединение участков или даже ставит его в зависимость от наличия соглашения кредиторов об определении ранга каждого из них1, то законодатель должен решить, что по умолчанию происходит с правами третьих лиц, обременяющими первоначальные участки при их объединении.

Разделение участков с точки зрения вещного права никаких особых сложностей не вызывает. Разделение участка (если только оно не осуществляется в результате действий публичной власти в рамках, например, принудительного выкупа) – это результат действия норм вещного права о возможном приобретении права на часть участка другим лицом или результат волеизъявления собственника разделяемого участка. Например, новый участок может возникнуть вследствие разделения прежнего участка в случае применения правил о приобретательной давности (когда объектом владения была часть земельного участка). Отдельные правопорядки допускают приобретение по добросовестности частей земельного участка. В некоторых случаях специальные положения о регистрации прав на недвижимости могут способствовать образованию новых земельных участков в результате разделения прежнего участка2. В немецком праве правила

1  В соответствии со ст. 22(2) польского Закона о поземельной регистрации и ипотеке земельный участок, обремененный ограниченными вещными правами, может быть соединен с другими только в случае, если лица, в чью пользу были установлены права, дадут согласие на тот порядок старшинства, который образуется в результате объединения. В Чехии каждое объединение или разделение участка требует согласования местных властей. За таким разрешением должны обратиться все собственники участка (§ 77 и 82(2) Закона о землеустройстве (183/2006)). Объединяться могут только земельные участки, имеющие одинаковый режим, например, нельзя объединить садовый участок и сельскохозяйственный участок. Более того, § 4(7) Закона о кадастре (26/2007) гласит: «Не допускается объединение земельных участков, в отношении которых имеются права или притязания. Исключением являются участки, содержание обременения которых отражено в плане участка».

2  Во Франции, к примеру, публичная достоверность реестра дает возможность идентифицировать земельные участки. Это связано с тем, что реестр недвижимости (fichier immobilier), созданный в1955г.,позволяетосуществлятьпоискпоразличнымреестрам–рееструсделок,рееструземель- ных участков, реестру кадастровых планов (укрупненных схем земельных участков, позволяющих отыскатьземельныйучастокиустановитьегоместонахождениепоотношениюк другимучасткам). Французскоеправопредполагает,чтодостоверностьреестровимеетлишьдеклараторныйэффект. Они никак не сказываются на отношениях продавца и покупателя по поводу передачи собственности на участок. Обращение в реестр за регистрацией служит лишь целям защиты от третьих лиц, которые могут приобрести это же имущество от того же отчуждателя (L. Aynè̀s, P. Crocq. Les sûretés: La publicité foncière, 5th ed. Paris 2011, p. 287, para. 634). Это следует из ст. 30(1) Декрета (55-22, 4.1.1955)ореформепубличнойдостоверностиреестровземельныхучастков(Décretn°55-22por- tant réforme de la publicité foncière). В Бельгии принята схожая модель регистрации. Регистрация (transcription)неявляетсянеобходимойдляотношенийсторонсделки,онатребуетсялишьдлясозданияэффектапротивопоставимостирезультатовсделкитретьимлицам(ст.1Законаот16декабря 1851 г. о пересмотре системы регистрации недвижимости (Loi sur la révision du régime hypothécaire); см. подробнее: M. Grégoire. Publicité foncière, sûretés réelles et privilèges. Brussels 2006, p. 40, para. 125). То же самое в Италии – см. ст. 2644 ГК Италии: «Сделки, упомянутые в предыдущей статье, не могут быть противопоставлены третьим лицам, которые на законном основании приобрели недвижимое имущество на основе регистрации, совершенной ранее. Последующая регистрация не имеет эффекта против лиц, чьи права были зарегистрированы ранее, даже если приобретение права по сделке, зарегистрированной позднее, состоялось раньше».

ВЕСТНИК ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА № 5 2018 ТОМ 18

132

о публичной достоверности реестра (§ 892 BGB) подлежат применению не только к правам, внесенным в реестр, но и к самому факту существования земельного участка в определенных границах1. Вопрос о продолжении существования обременений, установленных в отношении первоначального участка, представляет собой гораздо меньшую проблему, чем при объединении участков. Это связано с тем, что при разделе первоначального участка обременения автоматически переходят на все вновь образованные из разделенного участка новые участки.

7.Образование земельного участка

ихарактеристики земной поверхности

Особенности рельефа земной поверхности, как правило, не оказывают влияния на образование земельного участка. Это могут быть как городские, так и сельские земли; земля может быть предназначена для строительства, пахоты, выпаса скота, высаживания деревьев, она может быть холмистая или равнинная. Таким образом, поверхность земли совершенно не имеет значения для того, чтобы земельный участок, включающий в себя ее, служил объектом вещных прав; исключение может быть обнаружено лишь в нормах о резервировании некоторых земельных участков с уникальными качествами поверхности для общих нужд либо об изъятии отдельных участков из оборота по причинам, лежащим в области публичного права. Однако требования законодательства, запрещающего разделение лесных или сельскохозяйственных земельных участков при невозможности получения участков определенной площади, в действительности связаны с вещным правом: они проистекают из норм, устанавливающих минимальную площадь сельскохозяйственного или лесного участка, который может находиться в собственности частных лиц. Во всех других случаях указание на особенность поверхности земельного участка будет иметь смысл только для того, чтобы описать, какого рода вещные права могут быть установлены на участок2. Когда же мы обсуждаем правила принудительного выкупа земельных

1  BayObLG 6.2.1981, MittBayNot 1981 pp. 125, 126; BayObLG 11.5.1995, MittBayNot 1995, pp. 291, 293 («Публичная достоверность реестра также простирается и на факт существования земель-

ного участка как такового»), а также OLG Frankfurt 28.1.1985, MittRhNotK 1985, pp. 43–44 («В связи с тем, что никто не может предположить существование права собственности на Grundstück в границах иных, чем указаны в реестре, соответствующие данные реестра предполагаются достоверными для всех третьих лиц»). См. подробнее: J. von Staudinger (-Gursky), Bürgerliches Gesetzbuch. 2008, § 892, para. 33.

2  Статья204(1)ГКПортугалииявновключаетвчислонедвижимостейпомимоиныхвещейсельские

игородские земельные участки и воды (и ст. 204(2) ГК объясняет, что понимается под сельским

игородским земельными участками), но эта терминология была заимствована из ГК Португалии 1867 г. (ст. 374) исключительно для целей норм, регулирующих аренду, и налогового законо-

дательства (Pires de Lima. Das coisas. – BMJ 91 (1959), pp. 207, 211; Pires de Lima, Antunes Varela. Código Civil Anotado: Artigos 1° a 761° (Vol. 1), 4th ed. Coimbra, Portugal 1987, comment 3 on Art. 204, p. 196; о налоговом законодательстве см. также: A. Menezes Cordeiro. Tratado de direi-