Экзамен зачет учебный год 2023 / фон Бар, Земельный участок

ИНОСТРАННАЯ НАУКА ЧАСТНОГО ПРАВА

ДЛЯ ЧЕГО НУЖНО ПОНЯТИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА (GRUNDSTÜCK) И ЧТО ЭТО ТАКОЕ?

О СЛОЖНОСТЯХ УСТАНОВЛЕНИЯ СОДЕРЖАНИЯ ПОНЯТИЯ «ВЕЩЬ» В ЕВРОПЕЙСКОМ

ВЕЩНОМ ПРАВЕ*

КРИСТИАН ФОН БАР,

профессор, Институт европейских правовых исследований, Университет Оснабрюка (Германия)

DOI: 10.24031/1992-2043-2018-18-5-113-138

Встатье анализируется одна из наиболее фундаментальных, но на удивление сложных и спорных концепций вещного права европейских стран – концепция земельного участка как недвижимого имущества. Понятия земельного участка и права частной собственности на землю взаимосвязаны, каждое из них зависит от другого. Земельный участок является результатом работы доктрины, основанной на юридическом воображении; в этом смысле он представляет собой идеальную (а не реальную) конструкцию. Зачастую для описания объектоспособности земельного участка используют неточную характеристику его как недвижимости. Это неверно: участок является объектом вещного права не потому, что он неподвижен, а потому, что право создает для него режим объектоспособности. Земельный участок является поэтому нормативной вещью.

Встатье обсуждается, в чем состоит ценность такого понимания земельного участка, для чего правопорядком необходимо разработанное понятие земельного участка и каково пространство, охватываемое участком.

*  Статья впервые опубликована в журнале: Juridica International. 2014. Vol. 22. P. 3–15 (https:// www.juridicainternational.eu/index.php?id=15451). Перевод осуществляется по отчасти допол-

ненному тексту, любезно предоставленному автором переводчику, который предназначен для публикации в De Lege: Uppsala Law School’s Yearbook (2018).

ВЕСТНИК ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА № 5 2018 ТОМ 18

114

Ключевые слова: земельный участок; право собственности на землю; вещное право; недвижимость; недвижимая вещь; европейское частное право; сравнительное вещное право; нормативная вещь; регистрация недвижимости.

WHY DO WE NEED GRUNDSTÜCKE (LAND UNITS), AND WHAT ARE THEY? ON THE DIFFICULTIES OF DIVINING A EUROPEAN CONCEPT OF “THING” IN PROPERTY LAW

CHRISTIAN VON BAR,

Professor, University of Osnabrück (Germany)

The article analyses one of the most fundamental but surprisingly difficult and contested concepts of European property law: the notion(s) of land, immeuble, immovable, and Grundstück. Grundstück and ownership in “land” are reciprocal ideas, with each depending on the other. Grundstücke are constructs of the law and products of legal fantasy; they are not natural entities. To describe them as “corporeal” things is as imprecise and incorrect as the notion of “immovable” is. A piece of land (or land unit) is an item of property not because it is “corporeal” but because the law creates its corpus. A Grundstück (equivalent to the Estonian maatükk) is a “normative thing”. Therefore, the paper discusses why the law needs Grundstücke (or their linguistic equivalents in other European languages), what is requires for bringing them into existence, and what space they encompass.

Keywords: European private law; European property law; land; land units; Grundstücke; immeubles; comparative property law; ownership in land; real things and normative things; land registration.

1. Вещи

Установление общего понимания содержания понятия «вещь» или «имущество» – это трудное начинание для европейских юристов. Проблема возникает даже с определением исходного понятия, из которого в дальнейшем можно было бы вывести понятие вещных прав. Увы, я не могу уделить здесь много места этим рассуждениям1, но не могу не заметить, к примеру, что с точки зрения общеев-

1  Подробнее см. здесь: Christian von Bar. Gemeineuropäisches Sachenrecht. Vol. 1, Munich 2015; vol. 2, Munich 2019.

ВЕСТНИК ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА № 5 2018 ТОМ 18

116

и оперируют понятием «земельный участок», оно обозначает несколько другое явление1. Для англоговорящих ученых-юристов задача еще сильнее усложняется, так как даже такие очевидные кандидаты, как слова «land» или «parcel [plot] of land», имеют многочисленные различные значения. Их непригодность проявляется тем сильнее, чем глубже мы погружаемся в концепцию Grundstück. Поэтому мое предварительное предложение, на которое меня вдохновил официальный англоязычный перевод Земельного кодекса Швеции (the Jordabalk, или JB), – это использовать в качестве аналога слова «Grundstück» английское выражение «land unit» [земельная единица, земельный участок. – Прим. пер.]2.

обозначить английским термином «tenement» [в классическом английском языке это слово обозначает земельную собственность, землевладение. – Прим. пер.], так как оно, в отличие от слова «estate», описывает то, на что направлены права, а не сами эти права. Однако в настоящее время это понятие часто (особенно в Шотландии) используется для обозначения поквартирной собственности. Кроме того, это понятие имеет еще одно значение, обозначая некоторые специфические права на землю (которые еще называются «hereditaments»). Впрочем, даже мы в немецком праве используем слово «Grundstück» в похожем смысле (см. § 96 BGB).

1  Параграф1ст.46ГКПольшиопределяетGrundstück как«частьземнойповерхности,котораяявляетсяобъектомособойсобственности».Статья27(а)чешскогоЗаконаокадастре(344/1992)определяетGrundstück (хотяиявнотолькодляцелейтогожезаконодательства)как«частьземнойповерхности, котораяотделенаотсоседнихчастейграницей,установленнойрегиональныморганомилипутемпоземельной регистрации». Таким образом, Grundstück и собственно земельные участки различаются. Толькоземельныеучасткиилиплощади,которыеописаныизарегистрированывреестренедвижимости,могутбытьпереданыотодноголицакдругому.ОднакоGrundstück,дажееслионсоставляеттолькочастьучастка,такжеможетбытьарендованиможетбытьприобретенпутемприобретательнойдав-

ности (J. Spáčil, M. Spáčil. Přehledjudikaturyvevěcechobčanskoprávníchvztahůkpozemkům. Prague 2011, p. 85). Владение частью участка («Grundstück» в смысле этой терминологии) требует реальногоивнешневидимогообособления,нотакоеобособлениетакжеявляетсядостаточным(Grundstück долженпростопроявитьсебясогласноВерховномусуду(23.1.2002,22Cdo96/2000,Souborcivilních rozhodnutíNejvyššíhosouduC987)).Наиболеенейтральнымпонятиемвавстрийскомправеявляется понятие«земля».УчастокземлистановитсяGrundstück,когдаонзарегистрированподсобственным номером как часть кадастрового образования в поземельном кадастре или земельном налоговом кадастре(всоответствиис §7aавстрийского Vermessungsgesetz,или VermG,и§5(1)австрийского

AllgemeinesGrundbuchsanlegungsgesetz,илиAllgGAG).Параграф7а(1)VermG даетследующееопре-

деление: «Grundstück – это та часть кадастрового образования, которая обозначается как таковая своим собственным числом в поземельном кадастре или земельном налоговом кадастре». В некоторойстепенипонятиеучасткаилиземельногоучастка(ParzelleилиGrundparzelle)используетсякак синоним понятия «Grundstück». Эти кадастры являются основой поземельного реестра; их данные о местонахождении и границах Grundstück наряду с режимом использования каждого Grundstück переносятсявпоземельныйреестр(предл.1§2(2)австрийскогоGrundbuchsumstellungsgesetz).Что касаетсяиспанскогоправа(TS10.12.1960,RAJ1960,No.4095,pp.2664,2666),тооноописывает участок (finca) как «часть земной поверхности, которая окружена многоугольной линией и является объектом владения». Португальское право, напротив, относится к участку как только к земле (solo), а не к поверхности земли (superficie). Согласно ст. 204(2) ГК Португалии идея сельского Grundstück соответствует понятию земельного участка, имеющегосвои границы, а то, что мы могли бы назвать городским Grundstück, соответствует зданию, связанному с землей.

2  Перевод § 1 гл. 1 начинается словами: «Недвижимостью является земля, разделенная на участки [divided into property units]. Границы участков определяются горизонтально или одновременно вертикально и горизонтально». Термин «property unit» [дословно – объект собственности. – Прим. пер.], использованный в английском тексте, хотя и позволяет избежать двусмысленности выражения «участок земли» (parcel of land), имеет один серьезный недостаток. Слово «соб-

ИНОСТРАННАЯ НАУКА ЧАСТНОГО ПРАВА

117

3. Часть земной поверхности, способная служить объектом прав

В чем же состоит суть проблемы? В том, что, формируя Grundstück (или, если быть более точным, нечто, что соответствует этому понятию в том смысле, в котором мы используем его далее), правопорядок превращает часть земной поверхности в объект гражданских прав. Разумеется, часть земной поверхности – объекта, воспринимаемого чувственно и потому часто (и ошибочно) именуемого телесным имуществом, – сама по себе вещью не является. Но она станет таковой после того, как будет разделена на участки при помощи специальной процедуры определения границ, разработанной правопорядком1. Только та часть земной поверхности, которая имеет установленные границы, способна быть объектом вещных прав2; ее мы и будем далее называть Grundstück.

ственность» (property) слишком перегружено смыслами. См. официальный английский перевод шведского законодательства о недвижимости и кадастровом учете на сайте Kungliga Tekniska högskolan (Королевского технологического института): http://www.kth.se/abe/inst/fob/avd/ fastighetsvetenskap/publikationer/slcl.

1  Неточность допускает M.I. Spyridakis (в Epitomo Nomikó Lexikó. Athens and Komotini, Greece 2008, p. 9), утверждая, что «как только различные части земной поверхности определены и отделены друг от друга естественными или искусственными знаками, возникает Grundstück». Однако это тот самый случай, в котором правопорядок хотя и требует специального установления границ, но не требует ничего сверх; иные времена, если они и были когда-то, давно миновали. Интересный взгляд на прошлые подходы к соотношению видимых знаков и подлинных границ содержит шведское законодательство. Оно устанавливает, что если границы земельного участка (fastighet) были однажды установлены и нанесены на местности в виде специальных межевых знаков в рамках специальной процедуры межевания (laga ordning), то в дальнейшем земельный участок считается существующим в этих видимых границах. Если межевые знаки трудно распознаваемы, границы участка определяются при помощи кадастровых планов (förrättningskarta), иных письменных документов, фактического владения и некоторых других критериев. Если межевые знаки вообще отсутствуют,тограницыучасткаопределяютсяприпомощикадастровогопланаилииныхдокументов (§ 3 гл. 2 Земельного кодекса Швеции). В случае необходимости границы могут быть установлены при помощи изучения мест расположения сторожевых пунктов (rå), пограничных камней (rör) или иных знаков, которыми обозначали границы владений в древние времена (§ 4 гл. 2).

2  Однакосамапосебеземнаяповерхностьнеявляетсябесхозяйной.Парадоксально,ночтобыбыть бесхозяйным, нечто непременно должно быть вещью. Следовательно, только земельный участок (но не земля!) может быть бесхозяйным. Параграф 928 BGB, к примеру, допускает отказ от права собственности на земельный участок. Таким образом, участок пребывает бесхозяйным до тех пор, пока государство не заявит о реализации своего права на присвоение земельного участка

ине зарегистрирует возникновение этого права в реестре. Однако в соответствии со ст. 1345 ГК Португалии (которая продолжает идею, заложенную в ст. 827 ГК Италии) «недвижимые вещи [coisas imóveis], собственник которых не известен, считаются собственностью государства». ВИталии

иПортугалии государственная собственность на земельные участки возникает автоматически, ex lege. Следовательно, недвижимые вещи никогда не бывают бесхозяйными, акт их присвоения государством не требуется. Схожий подход принят и в Испании. Inmuebles (или bienes inmuebles) принадлежат государству, если они не имеют другого собственника (это следует из ст. 17 Закона об имуществе, находящемся в ведении публичных органов (Ley del Patrimonio de las Administraciones Públicas) (33/2003 , 3.11.2003); см. также: L. Díez-Picazo, A. Gullón. Sistema de Derecho Civil, Vol. III, Part 1: Derechos Reales en General, 8th ed. Madrid 2012, pp. 176–177).

ВЕСТНИК ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА № 5 2018 ТОМ 18

118

4. Для чего нужен Grundstück?

Для того чтобы понять, что такое Grundstück, необходимо сначала разобраться в том, почему эта концепция оказалась востребованной на практике. Ответ будет различаться в зависимости от сферы юриспруденции. Например, в некоторых отраслях права понятие движимости является востребованным, но необходимости выделения такого вида имущества, как земельный участок, не наблюдается. В их числе можно назвать уголовное право1. Напротив, тот факт, что вещное право оперирует понятием «Grundstück», не означает необходимо, что, например, в налоговом праве, градостроительном и землеустроительном законодательстве этот термин будет пониматься так же, как в праве вещном2. Даже обязатель-

1  В УК Германии термин «Grundstück» появляется в § 106b в составе уголовно-наказуемого деяния, заключающегося в воспрепятствовании государственному органу в создании «составной части земельного участка». В некоторых вспомогательных нормах уголовного законодательства (например, п. 13 § 18(1) Закона о перевозке отходов (Gesetz zur Ausführung der Verordnung), (EG) No. 1013/2006 des Europäischen Parlaments und des Rates vom 14. Juni 2006 über die Verbringung von Abfällen und des Basler Übereinkommens vom 22. März 1989 über die Kontrolle der grenzüberschreitenden Verbringung gefährlicher Abfälle und ihrer Entsorgung) лицо может быть привлечено к ответственности за воспрепятствование представителям власти в получении доступа на земельный участок (Grundstück) или в жилое помещение, офисы или иную коммерческую недвижимость. Параграф 287 УК Германии (Strafgesetzbuch, или StGB) вводит уголовную ответственность за незаконные лотереи с недвижимостью. Все эти нормы, разумеется, не имеют ничего общего с защитой вещных прав, ведь Grundstück не может быть украден (§ 242 УК Германии) или растрачен (§ 246 УК Германии). Однако в Португалии или Испании уголовнонаказуемым деянием (наряду с изменением знаков о границах участков) является незаконное присвоение прав на недвижимое имущество – usurpação de coisa imóvel и usurpación de derecho real inmobiliario соответственно (ст. 215 УК Португалии и ст. 245 УК Испании). Понятие недвижимости, содержащееся в ст. 215 УК Португалии, соответствует аналогичному понятию,

использованному в ГК этой страны (ст. 204) (J.M. Damião dar Cunha, in Jorge de Figueiredo Dias (ed.). Comentário Conimbricense do Código Penal, Parte Especial: Artigos 202° a 307° (Vol. II). Coimbra, Portugal 1999, pp. 261–262, 270).

2  Пример из немецкого законодательства о строительстве (§ 4(1) Строительного устава Нижней Саксонии): «Застраиваемым участком земли признается земельный участок в смысле гражданского законодательства, на котором реализуется строительный проект или осуществляются строительные работы. Застраиваемый участок может состоять из нескольких земельных участков при условии и в целях соблюдения публично-правовых требований, предъявляемых к земельным участкам, как если бы они представляли собой один земельный участок». Другой пример – немецкое налоговое законодательство. В § 70(1) Закона об оценке (Bewertungsgesetz) устанавливается следующий принцип: «Каждая единица земельной собственности образует земельный участок в том смысле, в котором он понимается в настоящем Законе. (3) Здание, возведенное на земельном участке, принадлежащем другому лицу, для целей настоящего Закона рассматривается в качестве земельного участка [т.е. самостоятельной недвижимой вещи. – Прим. пер.] в смысле настоящего Закона, даже если оно является составной частью земли». В Португалии существует как минимум четыре определения понятия «земельный участок» (prédio). Статья 204(1)(а) ГК Португалии выделяет сельские и городские земельные участки (prédios rústicos e urbanos) как недвижимые вещи (coisas imóveis), которые определяются следующим образом: «Сельский земельный участок – это ограниченная часть земной поверхности, включающая возведенные на ней строения, которые не являются экономически независимыми; городской земельный участок – это любое здание, связанное с землей, необходимой для его использова-

ИНОСТРАННАЯ НАУКА ЧАСТНОГО ПРАВА

119

ственное право может понимать термин «Grundstück» не так, как его понимает вещное право1; следовательно, они наделяют его различным содержанием. Итак, нам необходимо ограничиться вещно-правовым пониманием термина «Grundstück», признав, что он необходим для того, чтобы создать возможность устанавливать вещные права на обитаемую часть нашей планеты. Без понятия «Grundstück» это было бы невозможно, так как отсутствовал бы сам объект присвоения; никто не мог бы знать, какая именно часть Земли является объектом вещных прав другого лица.

ния» (там же, ст. 204(2)). Статья 1(2) Директивы о земельном кадастре (Regulamento do Cadastro Predial) (DL 172/95, 18.7.1995) определяет понятие «земельный участок» (prédio) как «ограниченную часть земной поверхности, которая является юридически самостоятельной и включает в себя воду, посадки, здания, строения любого типа, которые расположены на ней или иным образом прикреплены к ней неразрывным образом, а также самостоятельные объекты, объединенные режимом кондоминиума». Однако далее устанавливается, что идея подобного понимания земельного участка не распространяется на те воды, насаждения, здания и сооружения, которые указаны в п. 1 ст. 2 Кодекса о местных налогах (Código da Contribuição Autárquica) (DL 442-C/88, 30.11.1988), замененного ныне Кодексом налогообложения недвижимости (Código do Imposto Municipal sobre Imóveis) (DL 287/2003, 12.11.2003). Статья 2 этого Кодекса гласит: «Для целей настоящего Кодекса земельный участок обозначает любую часть земной поверхности, включая воды, насаждения, здания и сооружения любого типа, тесно связанные с землей и входящие в состав имущества физического или юридического лица, которая в обычных условиях имеет экономическую ценность, а также воды, насаждения, здания и сооружения, которые хотя и расположены на земной поверхности, являясь ее частью, но при этом имеют самостоятельную экономическую ценность». Кодекс о регистрации недвижимости (Código do Registo Predial) (DL 224/84, 6.7.1984) в свою очередь служит целям придания качества публичности отношениям, связанным со сделками с земельными участками в том смысле, который максимально близок к понятию «Grundstück», и обеспечения юридической достоверности при совершениисделокс недвижимостью(comérciojurídicoimobiliário). Следовательно, пониманиеземельного участка в законодательстве, регулирующем государственную регистрацию недвижимости, не связано с пониманием земельного участка, имеющимся в ГК Португалии; скорее оно ближе к тому пониманию, которое имеется в законодательстве о кадастре или налоговом праве. Таким образом, понятие «земельный участок» и понятие «недвижимая вещь» совпадают для целей поземельной регистрации (Seabra Lopes. Direito dos registos e do notariado, 6th ed. Coimbra, Portugal 2011, pp. 322–324).

1  В немецком праве, к примеру, понятие «отношения найма по поводу земельного участка»

(в § 578 BGB) включает в себя аренду части кемпинга (OLG Frankfurt, 20.6.1985, NJW RR 1986, p. 108) и аренду части внешней стены дома для целей установления на ней автомата по прода-

же товаров (см.: O. Palandt. Introduction to § 535(97). – W. Weidenkaff (ed.). Bürgerliches Gesetzbuch, 71st ed. Munich 2012). Ситуация похожа и в Португалии. Португальское право не знакомо с немецкой концепцией, различающей наем плодоносящей вещи (Pacht) и наем вещи, которая не приносит плоды (Miete), но различает наем (contrato de locação) недвижимости (arrendamento) и движимости (aluguer). Arrendamento включает в себя все виды недвижимости, указанные в ст. 204(2) ГК Португалии, в том числе и сельские, и городские земельные участки (Pires de Lima, Antunes Varela, Código Civil Anotado, Artigos 762° a 1250° (Vol. II), 4th ed. Coimbra, Portugal 2010, Note 2 to Article 1023, p. 344). Наем может распространяться как на весь земельный участок, так и на его отдельную часть. Например, часть городского земельного участка (внешние стены или балконы) может быть предметом найма для целей размещения рекламы; оконные проемы могут сдаваться в аренду лицам, желающим наблюдать за фестивальными процес-

сиями (L. Menezes Leitão. Direito das obrigações, Vol. III: Contratos em especial, 4th ed. Coimbra, Portugal 2006, pp. 308–309).

ВЕСТНИК ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА № 5 2018 ТОМ 18

120

5. Результат работы воображения

Таким образом, в вещном праве земельные участки являются юридическим воплощением физического субстрата, т.е. земной поверхности, от которой они юридически отделяются. Так называемое право недвижимости весьма активно эксплуатирует эту идею. Действительно, значительное количество имущественных прав, которые могут быть приобретены в соответствии с его правилами, в противном случае было бы совершенно немыслимым: речь идет, к примеру, о праве захвата и праве прохода. Это не означает, однако, что характеристика Grundstück как вещи неизбежно проистекает из материальности почвы, которая является его частью. Противоположный случай. При правильном анализе неизбежен и иной вывод: сам по себе тот факт, что земельный участок состоит из почвы, не придает ему качества телесности. Конечно, можно выйти в чистое поле и испачкать туфли землей; в этом смысле можно сказать, что именно поэтому поле есть телесная вещь. Это, однако, не означает ту самую телесность, которая является определяющей для целей вещного права. Первостепенная задача вещного права, «права вещей», заключается скорее в построении в первую очередь тех самых юридических сущностей, которые способны быть объектом вещных прав1. Из телесности обычной вещи происходит ее способность отделяться от иных вещей; поэтому вещи и могут быть объектом вещных прав. С земельным участком ситуация иная: сначала он должен быть признан правопорядком в качестве осязаемой вещи; причем это должно быть сделано и в воздушном пространстве над участком, и вглубь, под его поверхностью. Эти характеристики участка (в высоту, в глубину) не воспринимаются чувственно и потому являются скорее препятствием для восприятия участка как вещи. Такое расхождение восприятия земельного участка и обычного восприятия телесной вещи может преодолеть только правопорядок. Таким образом, сам факт существования земельных участков как объектов вещных прав возможен лишь благодаря положениям вещного права о земельных участках. Земельные участки, по общему признанию, – вещи, имеющие физический суб-

1  Это, однако, отличается от феномена, созданного в австрийском праве из понятия corpus’а [тела. – Прим. пер.] земельного участка в сочетании с регистрационными процедурами. Согласно австрийскому праву один или несколько участков могут быть зарегистрированы в реестре как Grundbuchskörper (зарегистрированный corpus), представляющий собой Grundbuchseinlage (т.е.регистрационнуюединицу)(J.C.T.Rassi,Grundbuchsrecht,para.5).Такоерегистрационноедействие может быть осуществлено даже с земельными участками, не имеющими общих границ (см. §§5и34AllgGAG).Этаидеянаходитоснованиевдоктринеcorpus tabulare ибыларазработанадля того,чтобывыразитьмысльотом,чтонетолькоземнаяповерхность,ноипространствоподповерхностью и над поверхностью участка, включая составные части участка (в первую очередь здания), формируютединыйобъект,правонакоторыйзарегистрировановреестре(см.:J.C.T.Rassi,loc.cit.).

Комментируя это, Heinrich Demelius (Österreichisches Grundbuchsrecht: Entwicklung und Eigenart. Vienna1948,p.17)отметил,чтотакойобъектвдействительностиявляется«неповерхностью,ателом [объемнойвещью.–Прим.пер.]».Этоверноеутверждение,ноононерешаетпроблему:Демелиус ставиттелегувпередилошади.НепространственностьнаполняетGrundstücke вещнымсодержанием (как это происходит с так называемыми движимыми вещами), а законодатель.

ИНОСТРАННАЯ НАУКА ЧАСТНОГО ПРАВА

121

страт; тем не менее они являются нормативными вещами. Они напоминают геометрические фигуры, которые возникли бы, если бы с помощью компьютерной программы трехмерные линии, обозначающие границы участка, были наложены на самую удаленную часть Земли. Наконец, земельный участок – это плод юридического воображения. Земельные участки не существуют сами по себе, поэтому они не отделены физически друг от друга. Их индивидуализация является плодом деятельности юристов. Кто-то может предположить, что потребность в земельных участках существовала всегда, однако это не так – она возникла тогда, когда люди научились монополизировать обладание не только товарами и правами, но и отдельными частями пространства Земли при помощи средств вещного права. Сообщества охотников-собирателей не нуждались в понятии земельного участка; плановые экономики практически не нуждались в них1. Понятие земельного участка не нужно для того, чтобы осваивать пространства морей и океанов, а также территории морского дна. Понятие земельного участка необходимо для того, чтобы монополизировать право одного лица использовать некоторое пространство исключительно для своих нужд. Если же правом на использование пространства обладают (или должны обладать) все, то потребность в использовании концепции земельного участка в таком случае отсутствует.

Так как понятие земельного участка является юридическим концептом, он может возникать2 или изменяться исключительно в результате применения соответствующих правовых предписаний.

Разделение земельных участков – обычное явление; слияние, напротив, таковым не является. Тем не менее верно то, что количество и размер земельных участков могут быть увеличены и уменьшены. То, что не может быть увеличено, – это количество той земли, которая требуется для создания нормального земельного участка. Это делает права на землю особенно желанным активом. Монополизация этого актива требует стабильных отношений, а стабильные отно-

1  Удивительный пример может быть обнаружен в ст. 142 ГК Таджикистана. Она устанавливает, что только здания и сооружения являются недвижимостью. Это связано с тем, что земля находится в исключительной собственности государства и не может быть предметом сделок (R. Knieper et al. Das Privatrecht im Kaukasus und in Zentralasien. Berlin 2010, p. 339).

2  В зависимости от особенности местности тем не менее раздел земельного участка может быть ограничен в интересах разумного ведения сельского хозяйства. В соответствии со ст. 1376(1) ГК Португалии, например, сельскохозяйственные земельные участки (terrenos aptos para a cultura) не могут быть площадью меньше той, которая определена для данной местности. Более того,

всоответствии со ст. 1376(2) ГК Португалии не допускается такой раздел земельного участка,

врезультате которого один из участков будет иметь границу только с одним участком. Цель законодателя, установившего такое регулирование, понятна? Он стремится не допустить существования поводов для установления сервитутов прохода (servidão de passagem), которые неизбежно должны возникнуть в результате раздела участка на небольшие части (P. de Lima, A. Varela.Código

CivilAnotado:Artigos1251°a1575°(Vol.III),2nd ed.Coimbra,1987,comment5onArt.1376,p.259).

В соответствии со ст. 1377 ГК Португалии, однако, участки, которые не служат для целей сельского хозяйства, указанным ограничениям не подвергаются. Объединение сельских участков регулируется положениями ст. 1382 ГК Португалии.

ВЕСТНИК ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА № 5 2018 ТОМ 18

122

шения требуют значительной степени правовой определенности. Кроме того, в тех случаях, когда что-то очень желанно, неудивительно, что сравнительное правоведение предоставляет обширный (с точки зрения возможных регуляторных подходов) материал. Имеющиеся правила образования земельных участков и правила использования участков подтверждают это. Законодательные предписания, посвященные формированию земельных участков, направлены на установление сложного баланса между автономией сторон, стремлениями к полиморфизму в юридических сделках и необходимостью защиты третьих лиц от их чрезмерной сложности; основное внимание в законах об использовании земельных участков сосредотачивается на упорядочении многоуровневых прав, регулируемых частным правом, в отношении участков среди как можно большего числа физических и юридических лиц.

6.Осязаемость, пространство и нормативность

6.1.Прочная связь с землей

Как уже неоднократно подмечалось в различных дискуссиях, земельные участки как объекты вещного права создаются из частей земной поверхности. Это верно, но только для тех случаев, когда элементы земельного участка, создающие его коммерческую ценность, прочно соединены с земной поверхностью; французы именуют это fonds de terre [труднопереводимое на русский язык французское выражение, букв. – земельные фонды, т.е. актив имущественной массы, выражающийся в обладании землей. – Прим. пер.] (ст. 518 ГК Франции)1. Однако это утверждение будет ошибочным, если речь идет исключительно об одной поверхности земли: никто не сможет вступить на двухмерный земельный участок, выращивать сельскохозяйственные культуры на нем или возводить постройки; с точки зрения вещного права даже самое малейшее воздействие на такой объект невозможно.

Несмотря на то что физический субстрат – земля – является недостаточным для того, чтобы создать юридическую концепцию земельного участка, он представляет собой тем не менее необходимый элемент Grundstück. Без физической связи с землей нечто не сможет стать частью земельного участка и соответственно объектом вещных прав. Например, воздушный столб над домом сам по себе не спо-

1  Досадно, однако, что в Европе нет, похоже, ни малейшего намека на консенсус по этому вопросу. Например, в Нидерландах grond (земля) определяется в ст. 3:3 Burgerlijk Wetboek (BW, ГК Нидерландов), которая в свою очередь отсылает к ст. 5:20 ГК (описывающей более детально, из каких составных частей состоит grond). Она включает в себя поверхность земли. Последняя в свою оче- редьпонимаетсякакверхняяграницанедвижимогоимущества(см.:C.Asser[-F.H.J.Mijnssenetal. (eds). Zakenrecht, 15th ed. Deventer, The Netherlands 2008, p. 108, item 81) и сама по себе являет-

ся объектом права собственности (T.M. Parlementaire Geschiedenis van het Nieuwe Burgerlijk Wetboek. Parlementaire stukken, Book V: Zakelijke rechten. Deventer, The Netherlands 1981, p. 120).

Но если какое-либо строение будет помещено на земную поверхность и тесно связано с ней, оно станет частью земной поверхности, а границы земельного участка изменяются с учетом находящегося на нем строения (F.H.J. Mijnssen et al., loc. cit.).