Экзамен зачет учебный год 2023 / Путря, Право застройки в России и Франции

131

правопреемства законодатель не закрепляет прямо правило о единой судьбе права застройки и зданий или сооружений, возведенных на нем, однако, нет сомнений,

что в таких случаях должно переходить не только право застройки, но и здания

распоряжения объектом своего права, вправе также продать или передать его в ипотеку. В последнем случае ипотека не распространяется на возведенны застройщиком здания и сооружения. Это обусловлено тем, что при ипотеке земельного участка ипотека распространяется на здания или сооружения лишь в случае нахождения и земли и таких зданий или сооружений в собственности одного лица (ст. 64 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) от 16.07.1998 N 102-

ФЗ).

Во Франции на случай передачи собственником земли объекта своего права в

залоговые кредиторы не имеют на такие суммы компенсаций ник

перечень носит исчерпывающий характер. Это придает известную правовую

290 Tixier J.-L. Op. cit. P. 186.

132

характеризуя его как«крайнюю меру, применяемую к недобросовестному

срочным характером, является окончание срока его действия в условиях полного

основанием для прекращения права застройки, в чем проявляется вещно-правовая природа права застройки (в отличие от права аренды, где это в соответствии со ст.

294

39 ЗК РФ зависит от условий договора) . В праве застройки в таком случае

застройщик обязан продолжать исполнять свою обязанность по предоставлению платы за право застройки. Ст. 251-7 ЖСК Франции на этот счет установлено, что в случае гибели возведенной недвижимости в силу обстоятельств непреодолимой

также размер соответствующих компенсаций сторонам в этой связи.

Прекращается право застройки и досрочно: в случае расторжения договора об установлении права застройки по соглашению сторон или его расторжения в

291 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», п. 27.

292 См., напр: Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 23.07.2014 по делу N А65-22486/2013, Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.05.2014 по делу N А53-21410/2013.

293 Информационное письме Президиума ВАС РФ от11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», п. 26.

294 Практика показывает, что в отсутствие прямо закрепленного условия о сохранении права аренды договор аренды расторгается.

133

одностороннем порядке. Наличие множественности лиц в праве застройки может повлечь возникновение трудностей в принятии соответствующего решения о расторжении: если участники стороны договора об установлении права застройки не могут прийти к согласию, спор должен быть рассмотрен судом.

Абз. второй п. 2 ст. 300.7 Законопроекта исходит из того, что право застройки

не может быть прекращено досрочно ни в одностороннем порядке, ни по соглашению сторон, если оно передано в ипотеку. При этом не может быть прекращено право застройки и в случае, если в ипотеку передано здание или сооружение (п. 1. ст. 300.5 Законопроекта). Такое правило связано с тем, что залог прекращается в связи с прекращением заложенного права(п. 1 ст. 303.14, п. 3 ст. 352 Законопроекта). Представляется, что такое правило входит в определенные противоречия с основаниями прекращения права застройки. В случае, если бы это правило действовало лишь в отношении такого основания прекращения права застройки как расторжение договора об установлении права застройки соглашению сторон, то проблемы бы не возникало. Однако, распространение данного правила и на иные случае ставит определенные проблемы. Так, среди

оснований прекращения права застройки значится право собствен

земельного участка требовать расторжения договора на случай невнесен застройщиком платы за право застройки. В случаях же когда право застройки будет передано в ипотеку выходит, что застройщик будет иметь задолженность по внесению платы за право застройки, в то время как собственник земли не

окончания срока его действия: получается, что даже если даже срок права застройки, установленного, например, на 50 лет, прошел, право застройки не должно прекращаться вследствие обременения его залогом на более длительный срок. Или же наш законодатель имел ввиду сформулировать данное правило таким образом, что если прекращается право застройки по какому-либо и оснований, то в случае обременения залогом, оно не прекращается, а сохраняется

когда плата за право застройки установлены в виде периодических платежей. Во-

первых, это объясняется тем, что в большинстве случаев ограниченные вещные права на землю передаются против денежной повременной .платыОднако упускаются из виду те достаточно редкие случаи, когда плата выступает в иных формах, хотя нет сомнений, что в подобных ситуациях последствия должны быть аналогичными последствиям за невнесение денежной платы297.

Возможность прекращения права застройки по рассматриваемому основанию

предусматривается и во французском праве298, где прямо не устанавливается срок

по внесению платы за право застройки в связи с ,темчто коммуна отказалась

требование коммуны о расторжении договора об установлении праве застройки лишь в связи с невыполнением обязанности супружеской парой по внесению платы за право застройки за2004 - 2007 годы300; аналогичное решение было принято кассационной инстанцией и в 2008 году по другому делу301.

297 Стоит отметить, что в случаях, когда платой за право застройки выступает передача в собственность или в аренду помещений в возведенном здании или сооружении и если договоре об установлении права застройки содержится условие о сроке, когда плата в такой форме должна быть выплачена, без привязки к сроку возведения здания или сооружения, то такое условие будет значительно стимулировать застройщика к возведению здания и сооружения в срок. Тем самым условие о сроке внесения платы за право застройки в такой форме фактически сможет заменить условие о сроке, в которой застройщик должен произвести строительство.

298См. подр.: Sicot P. Régime juridique et fiscal du bail à construction // Agence Dépatementale d’Information sur le Logement. 2006. N 4.

299При этом в 2002 году суд указал, что прекращение права эмфитевзиса, практически

идентичного праву застройки, в связи с просрочкой платы несовместимо с его природой. См.: Cass. Civ. 3e, 14 novembre 2002, N 1655 : RJDA 2/03 N124.

300Cass. Civ. 3e, 13 septembre 2011, pourvoi N 10-18156. URL : http://www.juricaf.org/arret/FRANCE-COURDECASSATION-20110913-1018156 (дата обращения: 02.10.2017).

301Cass. Civ. 3e, 05 novembre 2008, pourvoi N 07-18174.

136

Нами критически оценивается такое основание прекращения права застройки,

которое едва ли совместимо с вещно-правовой природой права застрой

особенно в случае, когда собственник земли по окончании права застройки

этом лишать возможности собственника земельного участка прекратить право застройки с учетом его длительного срока в связи с невнесением платы за право застройки, было бы также неправильно: должен быть баланс интересов сторон.

Полагаем, что такая возможность должна ставиться либо в зависимость от срока,

необходимого для возведения объекта(это ставит вновь проблему введения

унифицированного срока возведения здания или сооружения, к чему мы

относимся критически) либо в зависимость от неопределенного оценочного критерия. На наш взгляд, последний способ применительно к праву застройки является наиболее оптимальным. Таким критерием мог бы стать систематический характер невнесения платы за право застройки(разумеется, применительно к денежной или смешанной форме платы за право застройки). Несмотря на оценочный характер, думается, что такой подход в большей степени б

302Ст. 619 ГК РФ устанавливает возможность расторжения договора аренды в случае, когда арендатор не вносит более двух раз подряд арендную пла, туо есть арендная плата может рассчитываться и за два года, в то время как в праве застройки речь идет о ежегодной плате. Также в аренде речь идет о невнесении арендной платы более двух раз подряд, в то время как нормы о праве застройки здесь более строги: речь идет о задолженности, которая могла возникнуть за разные периоды(годы), в которые должна была быть осуществлена плата за право застройки. Так, например, при установлении обязанности вносить плату ежегодно, представляется, что арендодатель не вправе будет расторгнуть договора аренды в связи с невыплатой аренды за второй год и за четвертый год, при условии оплаты первого и третьего, в то время как в праве застройки аналогичная ситуация повлечет возникновение

одностороннего расторжения договора, так как возникновение такого права не ставится в зависимость от условия аккумулирования задолженности за непрерывную двухгодичную просрочку платежа.

303Примечательно, что в ст. 80 ГК СССР 1922 года последствием невнесения платы за право застройки являлось не прекращение права застройки, а его реализация на публичных торгах.

137

соответствовал природе, содержанию и цели права застройки, в то время как оценка систематичности должна осуществляться судом в первую очередь позиций срока, на который предоставлено право застройки, вкупе с иными

значительного накопленного опыта в рамках арендных правоотношений305.

К форме платы за право застройки в виде единовременно вносимой платы,

которая может представлять собой значительную имущественную ценность для

договора об установлении права застройки при неисполнении такой обязанности,

но с соблюдением обязанности по предварительному уведомлению.

Любопытно отметить, что во Франции в период разработки законодательных

изменений предлагалось применительно к прекращению права застройки в связи

с невнесением платы уменьшить срок для возникновения такого

собственника земли с 2 лет (аналогия с эмфитевзисом) до 6 месяцев с учетом того, что на практике в большинстве случаев плата устанавливалась на ежегодной основе.

Отметим также несовершенство формулировки«не менее чем двухгодичной платы» в .п 4. ст. 300.7 Законопроекта. Периодические платежи могут устанавливаться не только в виде ежегодных выплат, но и, например, в виде периодов по 5 или 10 лет (или любых иных на усмотрение сторон). Думается, что

304 Тем более, что зачастую «систематический характер» оценивается именно в два года. Указание же в Проекте ГК РФ именно на систематический характер позволят более гибко походить к конкретной ситуации с учетом условий договора об установлении права застройки.

См., напр.: Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от27.10.2014 года N 09АП-32191/2014-ГК по делуN А40-119859/2012, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 02.11.2015 года по делу N А41-12439/14, Апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 15.10.2013 года по делу N 33-5161/12.

305 См., напр.: Определение ВС РФ от14.01.2016 года по делуN 307-ЭС15-17815, Постановление Тринадцатого Арбитражного апелляционного суда от 18.09.2014 года по делу N А56-23024/2014, Постановление Восемнадцатого Арбитражного апелляционного суда от

18.09.2013 года по делу N А07-20667/2012.

138

более правильным было бы указание на невнесение платы именно за два года подряд.

Высказываемые в литературе мнения о необходимости допущения досрочного отказа застройщика от права застройки в одностороннем порядке в связи с его

длительным сроком и возможности изменения политико-экономической ситуации

306

в стране подлежат критике . По нашему мнению, такое допущение нарушало

бы баланс интересов сторон, при том, что подобные изменения судебной практикой не признаются основанием для расторжения обязательс, такв как стороны обязаны при заключении договора разумно предусмотреть подобные обстоятельства307.

нарушением законодательства. К последним случаям можно отнести нарушение целевого использования земельного участка либо осуществление с иным грубым нарушением правил рационального использования земли.

предусматривается и в Законопроекте, и в ЖСК Франции.

Во Франции также одним из частых оснований прекращения права застройки является неисполнение обязанности застройщика по поддержанию возведенной

308

недвижимости в надлежащем состоянии , а также в связи с обстоятельствами форс-мажора, которыми, в частности, признается отзыв выданного ранее разрешения на строительство309.

306Трофимова Г.А. Право застройки: проблемы обоснованности // Юрист. 2015. N 5. С. 42 –

46.

307Определение ВАС РФ от 05.08.2011 N ВАС-9569/11. Определение ВАС РФ от 13.07.2010 N ВАС-8602/10 по делу N А40-81247/09-28-616.

308Saint-Alary-Houin C. Op. cit. Р. 135. Cass. Civ. 3e, 10 novembre 2009, pourvoi N 08-18537.

309Tribunal des conflits, 16 juin 2014, C3941, CETATEXT000029100305, T1403941, JURITEXT000029305071. URL: https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?idTexte= JURITEXT000029305071 (дата обращения: 02.10.2017).

139

Ко второму чтению Законопроекта было предложено закрепить в качестве основания для досрочного прекращения права застройки уничтожение ил

повреждение объекта культурного наследия, находящегося на земельном участке по обстоятельствам, зависящим от застройщика. Представляется справедливым такое основание прекращения применительно к случаям уничтожения объекта

неоправданным.

Если обратиться к последней судебной практике, то можно увидеть, что

свобода включения любого рода условий в отношении оснований расторжения

условия, несмотря на попытки высших судебных инстанций как-либо изменить ситуацию310. В то же время основания для прекращения права застрой закрепляются исключительно в законе, не могут быть изменены или исключены волей сторон, чем обеспечивается большая залогоспособность права застройки,

его устойчивость и интересы обеих сторон.

Рассматривая вопрос о прекращении права застройки невозможно упустить из виду последствия такого прекращения. Прекращение права застройки имеет особое юридическое значение, так как с ним связана судьба возведенно недвижимости застройщиком, находящейся у него на праве собственности,

судьба обременений права застройки.

Логичным завершением исключения из режима единого объекта является его восстановление на стороне лица, установившего право застройки, то есть переход права собственности на здание или сооружение от застройщика собственнику земельного участка. Возможна и другая ситуация, когда по договору земельный участок, обремененный правом застройки, по окончании последнего поступает в

310 Определение ВС РФ от21.08.2015 года по делуN 310-ЭС15-4004. Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от21.09.2012 года по делу N

А19-20467/2011.

140

собственность лица, в пользу которого право застройки было установлено.

Правило о переходе здания или сооружения в пользу собственника земли п общему правилу относится не только к прекращению права застройки вследствие окончания срока действия права застройки и надлежащего исполнения сторонами своих обязательств, но и к остальным случаям прекращения права застройки.

В случае прекращения права застройки по вине застройщика дол

применяться нормы ГК РФ об иных последствиях расторжения договора либо последствия, установленные договором. Французская судебная практика,

например, оценивая последствия нарушения договора застройщиком, содержит указания на возникновение у собственника земельного участка убытков в виде неполученной платы за право застройки и упущенной выгоды в виде неполучения в собственность недвижимого имущества по окончании срока действия права застройки311.

Любое строительство на земельном участке в рамках права застройки должно осуществляться на условиях, определенных либо в момент заключения договора,

либо в дальнейшем в рамках его исполнения. Объекты, возведенные не в рамках права застройки, не должны охватываться его правовым режимом, а к окончанию срока действия права застройки они должны быть снесены застройщиком.

Во французском праве стороны самостоятельно решают вопрос о правах на уже существующую недвижимость и недвижимость, подлежащую возведению, в

отсутствие чего она переходит в собственность собственника земельного участка

(ст. 251-2 ЖСК Франции). В этой связи возможны следующие три ситуации:

-возведенные здания или сооружения переходят в собственность собственника земельного участка без предоставления или с предоставлением компенсации застройщику;

-сохранение права собственности на возведенную недвижимость застройщиком в связи с переходом права собственности на земельный участок застройщику по окончании или в течение срока действия права застройки ;

311 Cass. Civ. 3e, 05 novembre 2008, pourvoi N 07-18174. CA Rouen, 4 octobre 1983 // JurisData N 1983-043749.