Экзамен зачет учебный год 2023 / Бевзенко, Комментарий к делу Ремонтник

Комментарии

Роман Сергеевич Бевзенко

партнер юридической компании «Пепеляев Групп», профессор РШЧП, кандидат юридических наук

Возникновение права собственности на недвижимость в силу записи, права инвесторов и злоупотребление правом

Комментарий к определению Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 15.09.2015 № 305-ЭС15-3617 (дело «Ремонтник»)

1.Один из самых сложных документов в наследии Высшего Арбитражного Суда — это постановление Пленума от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее — постановление № 54), которое на юридическом сленге часто называют «пленум о продаже будущей недвижимой вещи». Оно содержит целый ряд интересных правовых позиций в сфере вещного права, в том числе и в отношении инвестиций в строящуюся недвижимость в части порядка и момента возникновения права собственности на объекты инвестирования.

Постановление базируется на следующих постулатах:

–стороны могут заключать обязательственные договоры, предметом которых является совершение одним лицом действий, направленных на создание или приобретение в собственность недвижимых вещей, которых (разумеется) на момент заключения договора в собственности у отчуждателя нет;

–право на недвижимость, приобретаемую по такому договору, возникает у застройщика с момента внесения записи об этом праве в реестр, а у инвестора — с момента

государственной регистрации перехода права собственности в ЕГРП;

Loaded: 10-11-2015 PMt 17:51:26

4

User:rbevzenko@gmail.com IP adress:

Комментарии

–никакой «инвестиционной собственности» (возникающей вследствие простого волеизъявления инвестора и факта внесения им денежных средств на строительство объекта) не существует; иски инвесторов о признании права собственности (по общему правилу) подлежат отклонению;

–договоры о будущей недвижимости, зачастую называемые инвестиционными, на самом деле являются либо куплей-продажей будущей вещи, либо подрядом, либо товариществом (возможны и иные квалификации, однако это очень большая редкость);

–договоры участия в долевом строительстве являются по своей сути куплейпродажей будущей недвижимости, однако вследствие специального состава участников законодатель устанавливает особое регулирование для условий и порядка их заключения и исполнения1.

2.В правовые позиции постановления № 54 органично вписывается целая серия дел Президиума ВАС РФ, в которых идеи этого постановления получили дальнейшее развитие2.

3.Единственная серьезная проблема, которая, увы, оказалась не решенной в постановлении, — это ситуация, когда объект инвестирования построен, введен в эксплуатацию, но не зарегистрирован за застройщиком и не передан им инвестору. Как в этом случае следует защищать интересы инвестора? Возможен ли в такой ситуации иск о понуждении к регистрации права инвестора на помещения?

Эта проблема должна была быть решена в проекте постановления Пленума ВАС РФ, которым планировалось дополнить постановление № 543. Но этот проект так и не был принят, решение проблемы осталось лишь в постановлениях Президиума ВАС РФ по конкретным делам (№ 15961/11, 18185/12, 1276/13, 16768/13).

4.Однако после упразднения ВАС РФ постановление № 54 стало применяться высшей судебной инстанцией значительно реже; более того, высказывались мнения о том, что Верховный Суд (который в практике своей Коллегии по гражданским делам во многом занимал позицию, противоположную высказанной в постановлении № 54) или вообще отменит постановление, или же просто откажется применять его, сделав его, таким образом, неактуальным.

1Подробнее см.: Бевзенко Р.С. Квалификация и последствия сделок с будущей недвижимой вещью // Вестник ВАС РФ. 2012. № 3. С. 84–105.

2См.: постановления Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 № 4784/11(дело «Анжело» против правительства Москвы), от 25.10.2011 № 6271/11 (дело «СтройСети» против СУ-53), от 29.11.2011 № 15119/10 (дело «Лес-1» против «Байкал-Дент»), от 24.01.2012 № ВАС-11450/11 (дело «Жилинвест» против правительства Москвы), от 27.03.2012 № 15961/11 (дело «БалтСтройИнвест» против РМК-Строй»), от 25.09.2012 № 4007/12 (дело «Уолдгейт Сибирь» против «Альянс-Инвест»), от 03.04.2012 № 17043/11 (дело «Алдега» против города Краснозаводска), от 04.06.2013 № 18185/12 (дело «Мосстроймеханизация» № 5 против правительства Москвы), от 04.06.2013 № 1276/13 (дело «Пилигрим» против правительства Москвы), от 05.02.2013 № 12444/12 (дело «Маркет» против администрации г. Сочи), от 11.03.2014 № 16768/13 (дело общества «Метком»).

5

User:rbevzenko@gmail.com IP adress:

Вестник экономического правосудия Российской Федерации № 10/2015

Комментируемое дело возрождает интерес к проблематике инвестиционных контрактов и возникновению собственности на вновь построенные объекты.

3.Обстоятельства дела таковы.

Между правительством Москвы, кооперативом «Волга» (инвестор) и обществом с ограниченной ответственностью «Стройинвест» (соинвестор) был заключен инвестиционный контракт на реализацию проекта гаражного строительства. В рамках его реализации инвестор и соинвестор приняли на себя обязательство за счет собственных и (или) привлеченных средств спроектировать и построить гаражный комплекс. В контракте было установлено, что недвижимое имущество, созданное в результате реализации инвестиционного контракта, будет разделено между правительством Москвы и кооперативом (инвестором) в определенной пропорции. Конкретное недвижимое имущество, подлежащее передаче в собственность сторон по итогам реализации контракта, должно быть определено на основании акта о результатах реализации инвестиционного проекта, подписываемого сторонами.

С целью привлечения средств, необходимых для реализации инвестиционного проекта, кооператив и общество «Стройинвест» заключили с третьими лицами договоры участия в долевом строительстве и приняли на себя обязательства предоставить им в собственность помещения, указанные в соответствующих договорах. Такой договор, в частности, был заключен между обществом «Стройинвест», кооперативом и обществом «Ремонтник». Согласно договору застройщик (общество «Стройинвест» и кооператив) обязался в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением денежных средств участника долевого строительства (общества «Ремонтник») построить объект недвижимости — многоэтажный гаражный комплекс и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать участнику объект долевого строительства — помещение общей площадью 130 м2 и соответствующую документацию для регистрации права собственности участника долевого строительства на помещение. Договор был зарегистрирован, общество «Ремонтник» уплатило цену договора в полном объеме. Комплекс введен в эксплуатацию, сторонами был подписан акт приема-передачи к договору участия в долевом строительстве.

В дальнейшем общество «Стройинвест» было реорганизовано в общество с ограниченной ответственностью «Пилигрим».

4.В соответствии с решением суда общество «Пилигрим», кооператив и правительство Москвы подписали на условиях, определенных в резолютивной части решения, акт о результатах реализации инвестиционного проекта.

При этом в акте стороны подтвердили полное исполнение обязательств по контракту; указали, что объект принят в эксплуатацию; распределили в собственность общества «Пилигрим» помещения, в том числе спорное площадью 130 м2; признали, что данный акт является основанием для оформления прав на объекты.

5.Физические лица — дольщики строительства объекта — пошли по другому пути.

Так, суд общей юрисдикции признал право собственности одного из граж-

Loaded: 10-11-2015 PMt 17:51:26

6

User:rbevzenko@gmail.com IP adress:

Комментарии

дан-дольщиков на помещение в спорном объекте. В обоснование решения суд ссылался на надлежащее исполнение дольщиком в полном объеме обязательств по договору участия в долевом строительстве, передачу ему объекта и уклонение ответчиком от исполнения своих обязательств по передаче документов на государственную регистрацию права4. На основании указанного решения за гражданином было зарегистрировано право собственности на соответствующие помещения в здании.

6.Вступившим в законную силу решением арбитражного суда требования общества «Ремонтник» были удовлетворены.

Суд обязал общество «Пилигрим» в том числе представить в регистрирующий орган документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на спорные помещения и после регистрации права передать эти помещения в собственность общества «Ремонтник». Однако данное решение обществом «Пилигрим» не исполнено. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве сообщением от 11.06.2014 № 15/014/2014-411 обществу «Пилигрим» отказано в регистрации права собственности на объекты.

7.Сославшись на ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон об участии в долевом строительстве) и указав, что решением суда общей юрисдикции признано право собственности за гражданином на основании аналогичного договора, заключенного с теми же лицами, общество «Ремонтник» обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из отсутствия доказательств наличия зарегистрированного права собственности на спорный объект недвижимости за обществом «Пилигрим» и руководствовались п. 2 ст. 8, ст. 131, 219 ГК РФ. При этом суды указали, что требования истца вытекают из обязательственных отношений по инвестиционному контракту, поэтому они не могут быть удовлетворены путем подачи вещного иска о признании права собственности.

8.Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ (далее — Коллегия) решения судов отменила и признала, что общество «Ремонтник» может претендовать на регистрацию своего права собственности в реестре. При этом суд основывался на следующей логике.

8.1.Рассуждая о моменте возникновения права собственности на недвижимость по ГК РФ, Коллегия исходит из первоначальной посылки о том, что оно возникает в результате внесения записи в реестр (так называемый принцип внесения, п. 2 ст. 8.1 ГК РФ). Этот вывод является ключевым для российского права недвижимости и

User:rbevzenko@gmail.com IP adress:

Вестник экономического правосудия Российской Федерации № 10/2015

опровергает мнение о том, что право собственности на недвижимое имущество или другие вещные права в отношении недвижимого имущества могут возникать в результате простых волеизъявлений участников оборота.

8.2. Далее Коллегия отмечает, что особенностью государственной регистрации права собственности лиц, заключивших договоры участия в долевом строительстве (на основе положений соответствующего закона), является то, что закон не требует (в отличие от общего правила) регистрации так называемой первичной собственности застройщика в отношении объектов, возведенных им на принадлежащем ему на праве собственности или по договору аренды для целей строительства земельном участке (т.е. в строгом соответствии с принципом superficies solo cedit, который предполагает, что выстроенное на земельном участке принадлежит обладателю прав на земельный участок).

В соответствии со ст. 16 Закона об участии в долевом строительстве право собственности дольщика регистрируется фактически как первичное (хотя это в высшей степени нелепо, ведь дольщик приобретает это право по договору обменного (синаллагматического) типа).

8.3. Коллегия подчеркивает, что здание, в котором находится спорный объект, введено в эксплуатацию и фактических препятствий для регистрации права собственности первоначального дольщика (общества «Пилигрим», от которого общество «Ремонтник» должно было бы приобрести право собственности на помещение) нет. Однако в связи с тем, что общество «Пилигрим» в нарушение вынесенных против него судебных актов не исполняет обязанность по регистрации своего права, истец по делу — общество «Ремонтник» — также не имеет возможности зарегистрировать переход права к нему.

8.4. Коллегия подчеркивает, что общество «Ремонтник» является стороной обязательственных отношений, возникших из договора купли-продажи. Кроме того, Верховный Суд также обращает внимание, что это общество является законным владельцем (не собственником!) объекта.

8.5. Далее логика Коллегии разворачивается в следующем направлении. Со ссылкой на п. 3 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 (далее — постановление № 25) Коллегия указывает, что хотя истец (общество «Ремонтник») не приобрел в соответствии с п. 2 ст. 8.1 ГК РФ право собственности на спорный объект, он тем не менее не должен пострадать от недобросовестного поведения своего контрагента (общества «Пилигрим») и должен быть признанным имеющим право на регистрацию своего права.

8.6. Завершает рассуждения Коллегии довод о том, что суд общей юрисдикции в аналогичных условиях уже признал право собственности гражданина на аналогичный объект в спорном здании; право гражданина на объект уже зарегистрировано. Коллегия ссылается на конституционный принцип равенства и признает, что правовое положение всех дольщиков должно быть одинаковым. Следовательно, полагает Коллегия, иск дольщика о признании права собственности также подлежит

удовлетворению.

Loaded: 10-11-2015 PMt 17:51:26

8

User:rbevzenko@gmail.com IP adress:

Комментарии

8.7.Таким образом, основанием для удовлетворения иска дольщика о признании права собственности послужила совокупность следующих обстоятельств:

8.8.В целом же, как представляется, эти выводы не расходятся с выводами Президиума ВАС РФ, которые тот сделал в делах «Мосстроймеханизация № 5» и «БалтСтройИнвест» и которые были заложены в упомянутый мною выше проект дополнений в постановление № 54.

9.К сожалению, Судебная коллегия в данном деле не пошла еще дальше и не решила важнейшую процессуальную проблему, которая возникает по делам такого рода: проблему правильной квалификации требования истца.

10.Совершенно очевидно, что иск о признании права собственности на недвижимое имущество, который был заявлен истцом, — это ненадлежащая форма защиты прав истца.

Иск о признании представляет собой иск о констатации определенного состояния правовых отношений между истцом и ответчиком. По делу о признании права собственности на недвижимость суд подтверждает, что истец (на момент разрешения спора по существу) является собственником недвижимой вещи6. Такие иски могут иметь место в ситуациях, когда истец является собственником недвижимой вещи по правилам ст. 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ранее возникшие права) или по правилам п. 2 ст. 8.1 ГК РФ (исключения из принципа внесения, т.е. случаи, когда законодатель признает право возникшим без внесения записи об этом в реестр7).

В описанных ситуациях суд, разрешая положительно иск о признании права собственности, подтверждает, что истец является собственником соответствующей недвижимой вещи. Такое решение не создает для истца никаких новых прав на вещь.

5Я полагаю, что элемент «д» в данном случае является случайным (obiter dictum), он был задействован Коллегией для эмоционального подкрепления своих выводов.

6См.: п. 58 и 59 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 (далее — постановление № 10/22).

9

User:rbevzenko@gmail.com IP adress:

Вестник экономического правосудия Российской Федерации № 10/2015

11.Очевидно, что в данном деле ситуация совершенно другая.

У истца нет права собственности на спорное помещение, так как в отношении него действует принцип внесения (а его право не записано в реестре, т.е. не существует). Он является стороной обязательственного требования, обращенного к контрагенту (обществу «Пилигрим»), о передаче и государственной регистрации перехода права собственности на помещение.

Собственно, Коллегия именно это прямо признает в определении. Таким образом, истец в данном деле в действительности не имел права на иск о признании.

12.Как известно, ошибка в выборе способа защиты права и формы иска в условиях российского непрофессионального гражданского процесса не должна сама по себе влечь отказа в судебной защите8.

Это связано с тем, что в обязанность суда входит применение норм права, являющихся релевантными для данного дела; иными словами, ошибка истца в выборе норм права и формы иска не препятствует суду применить правильные нормы права. Именно это и произошло в комментируемом деле. Несмотря на неправильный иск, Судебная коллегия ВС РФ пришла к выводу о том, что по существу истец имеет право зарегистрировать свое право в реестре. С точки зрения материального права требование дольщика о регистрации перехода права (если бы право контрагента было бы зарегистрировано; отсутствие регистрации Коллегия преодолела ссылкой на недобросовестность) подлежало удовлетворению.

13.К сожалению, в данном деле Судебная коллегия воздержалась от обсуждения вопроса о том, какой же иск был бы правильным.

Представляется, что ответ должен быть следующим.

Истец, являющийся стороной договора, может предъявить иск о регистрации перехода права (в соответствии с обязательством, принятым на себя его контрагентом). Этот иск является по своей природе иском о понуждении к исполнению договора

внатуре, т.е. иском о присуждении. Однако для исполнения решения суда по такого рода искам требуется первичная регистрация права лица, от которого право должно перейти к истцу. Поэтому в исковое требование истцу следовало бы добавить еще и требование о регистрации права собственности ответчика и последующей государственной регистрации перехода права собственности к истцу. Более того,

вопределении Судебная коллегия как раз и устанавливала наличие оснований для возникновения права собственности у контрагента истца (ввод в эксплуатацию, исполнение всех обязательств по договору участия в долевом строительстве и пр.).

Таким образом, исковое требование должно было состоять из двух требований: о регистрации права собственности ответчика (наличие оснований для такой регистрации истец должен доказать в иске) и регистрации перехода права собственности на имущество к истцу (в связи с наличием неисполненного обязательства ответчика по передаче права собственности).

10

User:rbevzenko@gmail.com IP adress:

Комментарии

14.Подобная формулировка исковых требований и резолютивной части решения суда решила бы все правовые проблемы, возникающие по делам такого рода. Она не только бы помогла правильному отображению в реестре динамики отношений участников строительства (что само по себе вряд ли является правовой ценностью), но и способствовала бы корректному пониманию всеми участниками оборота, а также судами важнейшего принципа права недвижимости superficies solo cedit и его последствий.

Кроме того, я убежден, что именно такие мотивировка и формулировка резолютивной части определения Коллегии способствовали бы установлению единообразия между практикой судов общей юрисдикции, склонных в схожих ситуациях без каких-либо правовых рассуждений удовлетворять иски о признании права собственности за дольщиками, и практикой арбитражных судов, которые зачастую придерживаются некоторого ригоризма при рассмотрении дел, возникающих из инвестиционных правоотношений в сфере строительства недвижимости. То есть в итоге это должно привести к одному из правовых идеалов — предсказуемости разрешения одинаковых юридических споров.

Возможно, в будущих делах Коллегии мы именно такое решение и увидим.

Loaded: 10-11-2015 PMt 17:51:26

11

User:rbevzenko@gmail.com IP adress: