Экзамен зачет учебный год 2023 / Бевзенко, Комментарий к 8.1. 2020-2

Свободная трибуна

6.4. Защита лиц, приобретших ограниченные вещные права

Принцип публичной достоверности реестра защищает не только приобретателей имущества от притязаний действительных собственников, но и лиц, в отношении которых неуправомоченным лицом установлено ограниченное вещное право. Самый известный пример — это защита добросовестного залогодержателя (п. 2 ст. 335 ГК РФ), которая означает, что, если неуправомоченное лицо установит залог в отношении чужого имущества, добросовестный залогодержатель все-таки приобретает ограниченное вещное право (право залога) в отношении вещи, за исключением случая, когда имущество выбыло от собственника помимо его воли. При этом защита добросовестного залогодержателя организована по тем же принципам, что и защита добросовестного приобретателя: даже добросовестный залогодержатель не сохраняет залог на имущество, выбывшее помимо воли собственника (п. 2 ст. 335 ГК РФ). Возмездность же установления залога выражается в том, что он, как правило, обеспечивает возврат кредита, выданного залогодержателем.

Теоретически мыслимо добросовестное приобретение и иных ограниченных вещных прав — сервитутов. Кроме того, с учетом правовой природы прав арендатора по договору строительной аренды (содержательно весьма близких к праву застройки) в отношении арендатора-застройщика (которому участок под застройку предоставило неуправомоченное лицо) также должна действовать защита, основанная на принципе публичной достоверности реестра.

6.5. Защита добросовестного приобретателя или залогодержателя исключительного права

К сожалению, до настоящего времени отсутствует практика на уровне высшей судебной инстанции, в которой бы положения ст. 8.1 ГК РФ о защите лиц, добросовестно положившихся на записи реестра, получили бы применение в отношении исключительных прав.

С учетом того, что отношение судов к применению комментируемой статьи к регистрации исключительных прав в последние годы начало меняться в положительную сторону, появление такой позиции кажется исключительно вопросом времени. В противном случае само существование системы регистрации исключительных прав представляется совершенно бессмысленным.

«7. В отношении зарегистрированного права в государственный реестр может быть внесена в порядке, установленном законом, отметка о возражении лица, соответствующее право которого было зарегистрировано ранее.

Если в течение трех месяцев со дня внесения в государственный реестр отметки о возражении в отношении зарегистрированного права лицо, по заявлению которого она внесена, не оспорило зарегистрированное право в суде, отметка о возражении аннулируется. В этом случае повторное внесение отметки о возражении указанного лица не допускается.

105

Вестник экономического правосудия Российской Федерации № 12/2019

Лицо, оспаривающее зарегистрированное право в суде, вправе требовать внесения в государственный реестр отметки о наличии судебного спора в отношении этого права».

Комментарий

7. Отметки реестра

Эффективным инструментом, который позволяет защищать интересы правообладателей, тем или иным образом утративших запись в реестре, предотвратив возникновение для третьих лиц доверия к конкретным записям реестра, является отметка. В отличие от записей (содержащих информацию о правах лиц в отношении имущества), отметки содержат информацию о тех или иных фактах.

Действующим законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество предусмотрены довольно развернутые процедурные правила об отметках (глава 5 Закона о регистрации недвижимости).

7.1. Отметка о возражении (протестация)

Наиболее востребованной на практике является отметка о возражении против зарегистрированного права. Она вносится в реестр на основании заявления лица, право которого было зарегистрировано в реестре ранее, но к моменту обращения с заявлением было погашено. Такое лицо может полагать, что оснований для погашения его права не было (например, таким лицом является банк, полагающий, что запись об ипотеке в его пользу была погашена на основании подложной доверенности от банка, в действительности же ипотека не прекратилась).

Смысл отметки о возражении против зарегистрированного права заключается в том, чтобы создать для всех третьих лиц презумпцию знания о том, что записанные в реестр права могут быть оспорены. Ее внесение не останавливает оборот недвижимости (эту функцию выполняет арест недвижимости по вещному иску).

Право на внесение отметки о возражении может быть реализовано ранее зарегистрированным в реестре лицом только однократно. Срок ее действия — три месяца. В течение этого времени правообладатель может или добиться обеспечительных мер суда в отношении недвижимости, или обратиться с заявлением о внесении в реестр отметки о судебном правопритязании.

Лицо, заявляющее о возражении, не должно подтверждать свои возражения какими-либо документами или доказательствами, достаточно лишь заявления (ст. 35 Закона о регистрации недвижимости).

106

Свободная трибуна

7.2. Отметка о судебном правопритязании

Еще одним инструментом, при помощи которого разрушается эффект достоверности реестра, является отметка о правопритязании в отношении недвижимой вещи, заявленном в судебном порядке, которая вносится в реестр (ч. 2 ст. 37 Закона о регистрации недвижимости). Она не препятствует государственной регистрации перехода права на имущество, однако всякий приобретатель утрачивает возможность ссылаться на публичную достоверность реестра, так как правопритязания указываются в выписке, составляемой регистратором.

Отметка о судебном споре вносится регистратором в реестр на основании не только заявления лица, заявляющего о правопритязании, но и документов, подтверждающих факт возбуждения судом производства по делу (определения о принятии искового заявления).

Порядок погашения записи о судебном притязании законом не урегулирован. Однако простая логика подсказывает, что такие отметки подлежат погашению после того, как судебный спор считается окончательно разрешенным (например, когда лицу, заявлявшему правопритязание, в иске было отказано, соответствующее решение вступило в силу и возможности по его обжалованию исчерпаны).

7.3.Иные отметки

Всоответствии с ч. 3 ст. 9 Законом о регистрации недвижимости в реестр также могут быть внесены и иные отметки:

–о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя или его законного представителя; признании правообладателя недееспособным, ограниченно дееспособным; возможности представления заявления о государственной регистрации перехода, прекращения права собственности на объект недвижимости, принадлежащий физическому лицу, и прилагаемых к нему документов в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью (п. 1 ч. 3 ст. 9);

–об отсутствии согласия на совершение сделки, на основании которой в реестр были внесены записи о переходе права (установлении ограниченного вещного права) (ч. 5 ст. 38).

7.4. Иные реестры

Как видно из предыдущего изложения, институт отметок о возражениях неплохо проработан в праве недвижимости; что же касается реестра юридических лиц, то действующий закон содержит некоторые правила о протестации. Речь идет о по-

107

Вестник экономического правосудия Российской Федерации № 12/2019

ложениях п. 6 ст. 11 Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей», согласно которым в реестр может быть включено указание на то, что записанные в нем сведения являются недостоверными: «В случае, если по результатам проведения проверки достоверности сведений, включенных в единый государственный реестр юридических лиц, установлена недостоверность содержащихся в нем сведений о юридическом лице, предусмотренных подпунктами «в», «д» и (или) «л» пункта 1 статьи 5 настоящего Федерального закона [об адресе юридического лица, его участниках и исполнительном органе], регистрирующий орган направляет юридическому лицу, недостоверность сведений о котором установлена, а также его учредителям (участникам) и лицу, имеющему право действовать без доверенности от имени указанного юридического лица (в том числе по адресу электронной почты указанного юридического лица при наличии таких сведений в едином государственном реестре юридических лиц), уведомление о необходимости представления в регистрирующий орган достоверных сведений (далее — уведомление о недостоверности).

Втечение тридцати дней с момента направления уведомления о недостоверности юридическое лицо обязано сообщить в регистрирующий орган в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, соответствующие сведения или представить документы, свидетельствующие о достоверности сведений, в отношении которых регистрирующим органом направлено уведомление о недостоверности.

Вслучае невыполнения юридическим лицом данной обязанности, а также в случае, если представленные юридическим лицом документы не свидетельствуют о достоверности сведений, в отношении которых регистрирующим органом направлено уведомление о недостоверности, регистрирующий орган вносит в единый государственный реестр юридических лиц запись о недостоверности содержащихся в едином государственном реестре юридических лиц сведений о юридическом лице».

Законодательство о государственной регистрации исключительных прав положений о каких-либо отметках, исключающих апеллирование к публичной достоверности реестра, не содержит.

«8. Отказ в государственной регистрации прав на имущество либо уклонение от государственной регистрации могут быть оспорены в суде».

Комментарий

8. Обжалование действий регистратора

Отказ в государственной регистрации либо уклонение от регистрации могут быть оспорены в суде.

8.1. Предмет обжалования. Процедуры

Эти дела, которые по своей природе являются административными (в них проявляется несогласие частного лица с действиями либо бездействием государственных

108

Свободная трибуна

органов, которое при этом не затрагивает других частных лиц), следует отличать от упомянутых выше споров об исправлении реестра. Исправление реестра в споре с государственным органом в рамках процедуры оспаривания действий регистрирующего органа, которое может затронуть интересы третьих лиц, недопустимо.

Дела об оспаривании действий (либо бездействия) регистрирующих органов рассматриваются по правилам главы 24 АПК РФ либо по правилам КАС РФ (если заявителем является гражданин). При этом нужно иметь в виду, что споры, связанные с государственной регистрацией юридических лиц, относятся к исключительной компетенции арбитражных судов (п. 3 ч. 6 ст. 27 АПК РФ).

8.2. Различие с иными способами защиты

Наиболее распространенная ошибка, возникающая на практике в связи с оспариванием действий регистратора, — это предъявление к регистратору требования о признании его действий незаконными в ситуации, когда в результате таких действий в реестр была внесена запись о принадлежности имущества другому лицу (либо установлено ограниченное вещное право). Правильным способом защиты в данном случае будет не признание действий регистратора незаконными (хотя они объективно действительно являются таковыми), а предъявление (в зависимости от ситуации) иска об истребовании имущества, о признании права либо о признании обременения отсутствующим. Ответчиком по такого рода искам будет лицо, чье право зарегистрировано в реестре (п. 56 постановления № 10/22).

Это, разумеется, не означает, что собственник, добившийся, например, признания отсутствующим незаконно внесенной в реестр ипотеки, не вправе впоследствии в судебном порядке требовать признания действий регистратора, внесшего оспоренную запись, незаконными. Однако результат этого судебного спора будет иметь значение лишь для последующих отношений правообладателя и публичного органа по возмещению убытков, причиненных незаконными действиями регистратора.

«9. Убытки, причиненные незаконным отказом в государственной регистрации прав на имущество, уклонением от государственной регистрации, внесением в государственный реестр незаконных или недостоверных данных о праве либо нарушением предусмотренного законом порядка государственной регистрации прав на имущество, по вине органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на имущество, подлежат возмещению за счет казны Российской Федерации».

Комментарий

9. Возмещение убытков

Регистрационная система помимо функции легитимации правообладателей также может выполнять и компенсационную функцию.

109

Вестник экономического правосудия Российской Федерации № 12/2019

9.1. Возможные модели компенсации

Существуют две возможные модели организации компенсации: а) модель ответственности регистратора; б) модель возмещения потерь (indemnity).

Первая из них предполагает, что в случае, если лицо лишилось недвижимости, которую оно приобрело, положившись на данные реестра, это лицо имеет право потребовать от регистратора возмещения причиненных убытков. Здесь следует помнить, что регистратор отвечает (а) за вину и (б) в случае совершения им противоправных действий. Однако установить вину регистратора во внесении записей, оказавшихся впоследствии недостоверными, довольно непросто (для этого нужно подтвердить, что регистратор не мог не понимать, что он вносит в реестр записи, не соответствующие закону). Неправомерность действий регистратора означает, что надлежит доказать нарушение закона регистратором при совершении регистрационного действия.

Вместе с тем если соответствующая регистрационная система основана на идее внешнего легалитета, то упрекнуть регистратора в том, что он внес в реестр недостоверный титул и тем самым совершил правонарушение, вряд ли возможно. Другое дело при полном легалитете, когда от регистратора требуется приложить максимальные усилия для того, чтобы самостоятельно выяснить, является ли записываемый в реестр титул действительным.

Таким образом, компенсационная функция реестра, основанная на идее ответственности регистратора за незаконные действия, не представляется удачной для участников оборота, если на регистратора не возложена функция по доскональной проверке оснований возникновения и перехода прав, подлежащих регистрации.

Намного более лояльна к участникам оборота недвижимости вторая модель, основанная на принципе возмещения потерь (indemnity). Она подразумевает, что, внося запись в реестр, регистратор как бы возмещает пострадавшим лицам их потери в связи с тем, что право, записанное в реестр, действительно не принадлежит зарегистрированному в реестре лицу. Это, в свою очередь, означает, что если указанный факт окажется недостоверным и лицо, положившееся на реестр, утратит недвижимость, то регистратор выплатит ему — просто в силу факта утраты — ее стоимость по принципу «рубль за рубль».

Эта выплата не является ответственностью регистратора, так как тот, скорее всего, никаких виновных неправомерных действий не совершал. Это некий аналог страхования, но без привлечения страховой компании; источником выплаты такого страхового возмещения являются фонды регистратора. Понятно, что при реализации второй модели — намного более дружественной для оборота — регистратору потребуется относительно большой фонд, из которого будут осуществляться соответствующие платежи. Источником формирования такого фонда традиционно являются пошлины, уплачиваемые лицами, обращающимися за регистрацией. Также очевидно и то, что возможная существенность и частота выплат не может не сказаться на размерах пошлин: они будут явно выше, чем в регистрационной системе, построенной на принципе виновной ответственности регистратора. Но это

110

Свободная трибуна

является следствием действия неумолимого экономического закона: одновременно и дешево, и надежно не бывает и быть не может.

Российская система регистрации прав в сфере недвижимости содержит примеры как использования механизма ответственности регистратора, так и механизма возмещения потерь. Иные регистрационные системы (регистрация прав на доли в капиталах ООО, регистрация исключительных прав) основываются исключительно на принципе ответственности.

9.2. Основание ответственности

Убытки, причиненные виновными действиями органа по регистрации, подлежат возмещению за счет казны Российской Федерации.

Регистратор отвечает за убытки, причиненные (а) незаконным отказом в государственной регистрации прав на имущество, (б) уклонением от государственной регистрации, (в) внесением в государственный реестр незаконных или недостоверных данных о праве либо (г) нарушением предусмотренного законом порядка государственной регистрации прав на имущество.

В одном из дел СКГД ВС РФ признала, что к числу убытков, которые гипотетически могут быть возмещены заявителю в случае незаконного отказа в государственной регистрации перехода права, относятся убытки, вызванные задержкой в перечислении продавцу недвижимого имущества его цены, обусловленной отказом в регистрации перехода права к покупателю22.

Таким образом, круг действий, за которые отвечает регистратор, довольно обширный, особенно с учетом ответственности за «нарушение предусмотренного законом порядка государственной регистрации прав». Уже только этого достаточно, чтобы констатировать наличие в российском праве широких оснований для привлечения регистратора к ответственности.

Однако на самом деле наиболее острый вопрос ответственности регистратора — вопрос определения вины регистратора в ненадлежащей правовой экспертизе — ни в ГК, ни в Законе о регистрации недвижимости не решен. С одной стороны, проведение правовой экспертизы является компетенцией регистрирующего органа, а значит, и его обязанностью, установленной Законом о регистрации недвижимости. Следовательно, ее нарушение, выразившееся в ненадлежащей правовой экспертизе, служит основанием для привлечения регистратора к ответственности. С другой стороны, не вполне ясно, что такое ненадлежащая правовая экспертиза. Ведь регистратору, как уже упоминалось выше, недоступно исследование вопроса о дееспособности сторон, совершивших сделку; он не может контролировать соблюдение семейного (в части получения согласия супруга) и корпоративного законодательства (в части одобрения сделки органом юридического лица); не имеет возможности проверить подлинность представленных на регистрацию докумен-

111

Вестник экономического правосудия Российской Федерации № 12/2019

тов. Следовательно, правовая экспертиза проводится только по документам, имеющимся у регистратора, и только за ее правильность он несет ответственность.

Косвенно это подтверждается формулировкой ч. 1 ст. 67 Закона о регистрации недвижимости об ответственности регистратора за «несоответствие сведений, внесенных им в Единый государственный реестр недвижимости, представленным на государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав документам, сведениям, за исключением сведений, внесенных в Единый государственный реестр недвижимости из других государственных информационных ресурсов». В предыдущем Законе о регистрации 1997 г. (п. 3 ст. 31) формулировка об ответственности регистратора была более широкая: он отвечал за внесение в реестр «записей, не соответствующих закону, иному правовому акту, правоустанавливающим документам». Как легко заметить, основание ответственности регистратора в ныне действующем законе значительно уже. При этом есть серьезные основания полагать, что, поскольку в комментируемом пункте устанавливается ответственность регистратора за внесение «незаконных и недостоверных данных о праве», положения Закона о регистрации недвижимости в этом вопросе противоречат ГК РФ и потому не подлежат применению. Впрочем, судебная практика по вопросу ответственности регистратора столь незначительна, что сделать какие-то выводы о том, как понимают это противоречие суды, в настоящее время не представляется возможным.

Однако, как свидетельствует практика, число случаев, когда сделка признается недействительной и имущество изымается у приобретателя по обстоятельствам, которые могли быть выявлены в результате документарной правовой экспертизы, крайне невелико. В подавляющем большинстве случаев право собственности приобретателя оспаривается по причинам, которые находятся вне поля контроля регистратора.

Положения об ответственности за внесение незаконных записей также нельзя трактовать широко, ведь незаконность записи (либо ее погашения) может быть обусловлена разными обстоятельствами. Так, незаконность записи может проистекать из нарушения предписания закона. Например, закон запрещает совершение каких-либо сделок или действий, а регистратор из записей реестра или представленных документов должен был увидеть, что запрет нарушен, но, несмотря на это, внес в реестр запись (либо погасил ее). Другой пример: у регистратора имеются сведения о том, что суд запретил совершение регистрационных действий с недвижимостью в порядке мер обеспечения, однако вопреки этому зарегистрировал переход права к третьему лицу. За такие действия ответственность органа по регистрации, естественно, должна наступать, так как в описываемой ситуации он знал или должен был знать, что, изменяя записи реестра, он нарушает закон. Но в случае, если незаконность записи связана с тем, что она совершена с нарушением прав или интересов третьих лиц, о наличии которых регистратор не знал и не мог знать, к ответственности он привлечен быть не может. Таким образом, ответственность за внесение незаконных записей или их погашение связана с возможностью регистратора распознать нарушение закона. То есть, по всей видимости, речь должна идти о специфическом содержании вины регистратора как условии привлечения его к ответственности.

Иллюстрацией изложенного является судебная практика, которая весьма узко трактует основания и условия привлечения органа по регистрации к ответственности за вред, причиненный внесением незаконных записей. Так, под виновным на-

112

Свободная трибуна

рушением со стороны регистратора суды понимают такое нарушение, которое бы не было совершено, если бы регистратор, проявив должную осмотрительность и разумность, не совершил то регистрационное действие (не допустил бездействие), которое послужило основанием для возникновения убытков. Понятно, что при таком подходе практика взыскания с казны убытков, причиненных ошибочными записями, не может быть обширной.

9.3. Компенсационный механизм применительно к сделкам с жильем

Весьма специфический способ компенсации установлен ст. 68 Закона о государственной регистрации недвижимости, предусматривающей, что физическое лицо — собственник единственного пригодного для постоянного проживания жилого помещения, который по независящим от него причинам не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также физическое лицо — добросовестный приобретатель, от которого было истребовано единственное пригодное для постоянного проживания жилое помещение, имеет право на выплату за счет казны Российской Федерации однократной компенсации за утрату права собственности на такое жилое помещение. Максимальная сумма этой компенсации составляет 1 млн руб., причем если вред, причиненный собственнику либо добросовестному приобретателю, составляет меньшую сумму, то компенсация взыскивается в сумме, равной оценке вреда.

Из положений Закона о регистрации недвижимости следует, что эта компенсация представляет собой не ответственность казны за действия регистратора (так как законность действий регистратора и его вина вообще не обсуждаются при рассмотрении спора о взыскании компенсации), а случай возмещения имущественных потерь гражданина. Именно к такому выводу пришел КС РФ, признавший положения прежнего законодательства о регистрации прав на недвижимое имущество (ст. 31.1 Закона о регистрации 1997 г.) не соответствующими Конституции в той их интерпретации судами, которая обусловливала получение гражданами этой компенсации лишь наличием оснований для привлечения государственного регистратора к ответственности23.

Нормы ст. 68 Закона о регистрации недвижимости должны были вступить в силу 01.01.2020, до этого момента сохраняли свое действие положения ст. 31.1 Закона о регистрации 1997 г. Однако в первоначальном виде ст. 68 Закона о регистрации недвижимости в силу так и не вступит в связи с принятием главы 10.1 этого Закона, которая с 01.01.2020 будет содержать правила о выплате компенсации добросовестному приобретателю. В новых правилах сохранены принципы выплаты компенсации, близкие к институту возмещения потерь: не имеет значения, виновен ли регистратор в причинении убытков приобретателю, совершал ли он какие-либо неправомерные действия и проч. Важно лишь то, что недвижимое имущество было истребовано у приобретателя, а его требование о возмещении вреда, предъявленное к неуправомоченному отчуждателю или иным лицам, не было фактически удовлетворено. Главная новелла заключается в том, что размер компенсации, предусмотренной новой главой 10.1 Закона о регистрации недвижимости, определяется исходя из суммы,

113

Вестник экономического правосудия Российской Федерации № 12/2019

составляющей реальный ущерб, либо, если соответствующее требование заявлено добросовестным приобретателем, — в размере кадастровой стоимости утраченного жилого помещения.

Кроме того, обращает на себя внимание, что по новому регулированию собственнику, лишившемуся жилого помещения вследствие отказа в иске к добросовестному приобретателю, описанная компенсация присуждена быть не может. По всей видимости, это связано с тем, что собственник жилого помещения проигрывает виндикационный иск, поскольку он утратил имущество в результате собственных волевых действий («выбытие по воле»), а потому не заслуживает упрощенной компенсации от государства по модели возмещения потерь.

Вдругих регистрационных системах (регистрация права на доли участия в капиталах ООО, регистрация исключительных прав) нормы, аналогичные разобранным положениям законодательства о государственной регистрации недвижимости, отсутствуют.

9.4.Возмещение убытков в контексте регистрации иных прав

Вотношении регистрации иных прав на имущество положений, аналогичных правилам о возмещении потерь добросовестным приобретателям жилых помещений, нет. В этом случае ответственность регистратора строится по общим правилам деликтного права, регулирующего возмещение вреда, причиненного неправомерными действиями (бездействием) государственного органа.

«10. Правила, предусмотренные настоящей статьей, применяются, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом».

Комментарий

10. Субсидиарный характер положений комментируемой статьи

Как уже обращалось внимание в комментарии к п. 1 ст. 8.1 ГК РФ24, анализируемые положения о регистрационном режиме являются общими, при этом специальными положениями Кодекса могут быть установлены иные правила или последствия государственной регистрации прав. В первую очередь к числу таких положений следует отнести положения четвертой части ГК РФ относительно государственной регистрации прав на результаты интеллектуальной деятельности (ст. 1232). Несмотря на то, что непосредственно после принятия поправок в ГК, которые ввели в Кодекс комментируемую статью, судебная практика сопротивлялась применению положений ст. 8.1 к исключительным правам, в настоящее время (хотя вопрос однозначно и не решен в практике ВС РФ), судя по всему, складывается консенсус в вопросе о необходимости применения ст. 8.1 ГК и к регистрации исключительных прав.

114