Экзамен зачет учебный год 2023 / Бевзенко, Комментарий к 8.1. 2020-2

Свободная трибуна

неправильности записи в реестре). Такое значение давности может быть выведено и из норм действующего ГК РФ (ст. 234).

Другое возможное значение давности — признание ее средством возврата в оборот недвижимости, которая не является бесхозяйной, но собственник которой неизвестен (не внесен в реестр) либо не осуществляет хозяйственное воздействие на свою вещь. Однако для этого случая следует интерпретировать добросовестность давностного владельца не как извинительное полагание себя собственником, а как уважительное незнание о наличии прав другого лица на вещь, находящуюся во владении давностного владельца. Строго говоря, из самого ГК случай приобретения по давности как исключение из принципа внесения не следует. Абзац 2 п. 1 ст. 234 ГК РФ гласит, что «право собственности на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации».

Возникает вопрос: что происходит ранее — приобретение права на вещь в силу давности (закон почему-то говорит о приобретении имущества, что неточно) и затем это право подлежит регистрации либо право возникнет только после регистрации? Ответ на него тесно связан с принципами построения системы органов, осуществляющих регистрационный режим. Очевидно, что решение вопроса о приобретении права собственности по давности владения основано на суждении о конкретных фактах, связанных с действиями давностного владельца и исследовании фактических обстоятельств дела. Такими полномочиями обладает только суд. Поэтому регистрации права на недвижимость, которое возникло вследствие приобретательной давности, должно предшествовать установление судом соответствующих фактов (открытость, добросовестность, непрерывность, истечение сроков владения). Если бы функция регистрации прав в России была бы возложена на суды (как это имеет место в некоторых западных правопорядках), то установление фактов и регистрация могли бы происходить в рамках одного производства. Применительно же к административной системе устройства органов по регистрации, принятой в России, это невозможно: требуется предварительное обращение в суд.

Судебная практика по поводу применения абз. 2 п. 1 ст. 234 ГК РФ сложилась следующим образом. В п. 20 постановления № 10/22 содержится следующее разъяснение: «По смыслу абзаца второго пункта 1 статьи 234 ГК РФ отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество не является препятствием для признания права собственности на это имущество по истечении срока приобретательной давности». При этом в п. 59 того же постановления высказана правовая позиция, суть которой заключается в том, что иск о признании права может быть удовлетворен только в том случае, если право, о признании которого просит истец, у него уже возникло. Следовательно, если сложить эти две правовые позиции, получится, что, допуская предъявление давностным владельцем иска о признании права собственности на недвижимое имущество, высшие суды, по сути, признают, что он уже стал собственником к моменту разрешения спора, а само разрешение спора требуется для того, чтобы окончательно развеять сомнения в фигуре собственника спорной недвижимости.

Процессуальным законодательством (ст. 218 АПК РФ, ст. 264 ГПК РФ) предусмотрена возможность вынесения судебного решения по таким делам особого про-

157

Вестник экономического правосудия Российской Федерации № 11/2019

изводства, как установление факта владения имуществом. Таким образом, судебное подтверждение наличия оснований для возникновения права собственности у давностного владельца возможно не только в исковом процессе, но и — при отсутствии спора — в рамках указанной процедуры. Это процессуальное решение отражено и в постановлении № 10/22 (п. 21). Тем самым высшие суды закрепили непротиворечивую (с точки зрения действующего закона) квалификацию ситуации: перед обращением в регистрирующий орган давностный владелец должен получить судебное решение, подтверждающее наличие состава приобретения права собственности по давности; затем следует обращение с просьбой о регистрации; сама же регистрация права имеет правоподтверждающее, а не конституирующее значение.

Иное решение — распространение на приобретательную давность принципа внесения — не учитывает требований практики. Как правило, вопрос о приобретении по давности поднимается в ситуации, когда возникает спор между действительным собственником и лицом, полагающим себя собственником (т.е. лицом, которое на самом деле приобрело по давности). В подавляющем большинстве случаев заявление о давности делается для того, чтобы обессилить притязания истца о возврате вещи и лишить его титула собственника и соответствующей легитимации. Однако у этой эксцепции нет никаких перспектив, если давностный владелец сам не стал собственником, хотя бы и «внереестровым».

2.2.5. Супружеская собственность

Супружеская собственность на имущество, права на которое подлежат государственной регистрации, также возникает без внесения в реестр записи об этом. Это вытекает из положений п. 1 ст. 256 ГК РФ («Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью») и предл. 2 п. 2 ст. 34 СК РФ («Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов... недвижимые вещи... независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено»). Такое решение законодателя связано, по всей видимости, исключительно с социальной направленностью всех положений об общей собственности супругов, содержащихся в ГК РФ и СК РФ. Возникновение режима супружеской собственности без необходимости совершения каких-либо процедур весьма хорошо приспособлено для защиты слабой стороны в супружеских имущественных отношениях, а именно лица, которое вносит неимущественный вклад в семью (воспитание детей, забота о домашнем хозяйстве и проч.).

Однако установление такого режима супружеской недвижимой собственности наносит серьезный удар по обороту. Так, оказывается, что в отношении значительной части имущества, принадлежащего физическим лицам, состоящим в браке, реестр является недостоверным (ведь данные реестра говорят об индивидуальной собственности лица на, например, недвижимую вещь — на деле же она находится в совместной собственности двух лиц). Поэтому третьи лица должны, помимо данных ЕГРН, также прилагать усилия к установлению наличия или отсутствия у «реестрового» собственника супружеских отношений. Несмотря на то, что оборот по большинству видов имущества отчасти защищен положениями абз. 2 п. 2 ст. 35 СК РФ («Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия со-

158

Свободная трибуна

гласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки»), п. 3 ст. 253 и п. 2 ст. 173.1 ГК РФ (защищающими сторону сделки, требующей согласия, в случае ее добросовестного незнания о необходимости получения согласия на совершение сделки), в контексте сделок по отчуждению или обременению недвижимости и доли в ООО суды применяют положение п. 3 ст. 35 СК РФ, которое в отношении распоряжения подлежащими государственной регистрации правами в период брака не содержит оговорки

озащите субъективно добросовестного контрагента, не знавшего о совместном характере собственности потенциального отчуждателя. С учетом невозможности достоверно проверить, что последний не находится в браке на момент распоряжения, вполне вероятно и на практике повсеместно случается, что недвижимость или доля в ООО отчуждаются без обязательного в силу закона согласия супруга, притом что

осамом наличии такого супруга контрагент не знал.

СКГД ВС РФ исходит из того, что в контексте отчуждения прав на долю в ООО

или недвижимость, находящихся в общей совместной собственности супругов, в период брака п. 3 ст. 35 СК РФ имеет приоритет перед положением абз. 2 п. 2 ст. 35 СК РФ, п. 2 ст. 173.1 и п. 3 ст. 253 ГК и субъективная добросовестность контрагента иррелевантна8. Если судебная практика придет к выводу о том, что регистрация исключительных прав — это также государственная регистрация прав по смыслу ст. 8.1 ГК, те же риски возникнут и в отношении сделок с такими правами. Подобный подход крайне странен и вызывает большие сомнения в его законности, справедливости и разумности. Риск недобросовестности супруга, на которого записано соответствующее право в реестре, оказывается возложенным на субъективно добросовестного контрагента, а не на супруга, который связал себя узами брака с таким недобросовестным лицом и не позаботился об изменении режима общности супружеского имущества (например, в случае с недвижимостью, если супруги перейдут на режим общей долевой собственности имущества, это будет видно всем третьим лицам из записей реестра).

2.2.6. Разграничение публичных земельных участков

Еще одно исключение из принципа внесения в сфере земельного права содержится

вст. 31 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее — Вводный закон) — это правила о возникновении права собственности на разграниченные земельные участки, принадлежащие публичным образованиям на праве собственности. Суть проблемы вкратце такова. До 01.07.2006 действовал специальный закон, устанавливавший процедуру определения собственников земельных участков, принадлежащих публичным образованиям (разграничение прав на землю), основная идея которого заключалась

втом, что земельные участки разграничиваются путем издания акта Правительства РФ9. Однако такая процедура была признана чрезвычайно неэффективной. Так, по

8См., напр.: определения СКГД ВС РФ 06.09.2016 № 18-КГ16-97, от 19.05.2015 № 19-КГ15-8 и от 04.12.2018 № 18-КГ18-184; СКЭС ВС РФ от 17.05.2018 № 305-ЭС17-20998.

9Федеральный закон от 17.07.2001 № 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю».

159

Вестник экономического правосудия Российской Федерации № 11/2019

некоторым подсчетам, для того чтобы разграничить все земельные участки в Российской Федерации теми темпами, которыми осуществлялись подготовка и издание актов Правительства, потребовалось бы более 30 лет. В итоге соответствующий закон был отмен. Взамен во Вводный закон были помещены специальные критерии (ст. 31), при помощи которых правоприменитель мог бы определить, кому из публичных собственников принадлежит право на земельный участок.

Сразу же возникла следующая проблема. Прежнее законодательство о разграничении земельных участков исходило из того, что право собственности на участок возникает у публичного образования с момента государственной регистрации права собственности в реестре. В ст. 31 Вводного закона такого правила нет; напротив, законодатель указывает, что в целях разграничения государственной собственности на землю к собственности такого-то публичного образования (Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципальных образований) относятся такие-то земельные участки. Спрашивается: возникло ли у публичного образования право собственности на такой земельный участок сразу же после вступления в силу ст. 31 Вводного закона (т.е. с 01.07.2006) или же эта норма является лишь предпосылкой для возникновения права собственности на земельный участок, а само оно возникнет только в том случае, если запись о праве собственности соответствующего публичного образования на земельный участок будет внесена в реестр?

Судебная практика ответила на этот вопрос следующим образом. Предметом рассмотрения в Президиуме ВАС РФ стал спор между муниципальным образованием и Российской Федерацией. Российская Федерация зарегистрировала право собственности на земельный участок до вступления в силу правил ст. 31 Вводного закона. Однако в соответствии с данными правилами земельный участок должен был быть отнесен не к федеральной, а к муниципальной собственности. Муниципальное образование обратилось в суд с иском о признании своего права на участок. Суды трех инстанций отказали в иске о признании права, указав, что собственником участка в соответствии с записями реестра является Российская Федерация. Президиум ВАС не согласился с такой позицией, признав, что само по себе вступление в силу правил, содержащихся в ст. 31 Вводного закона, означает, что с 01.07.2006 спорный участок поступил в собственность муниципального образования, внесения в реестр недвижимости каких-либо записей об этом не требовалось. Следовательно, истец правильно избрал способ защиты своего права собственности на участок — иск о признании права собственности к лицу, которое, не являясь собственником участка, тем не менее записано в реестре в качестве его собственника (постановление Президиума ВАС РФ от 19.07.2011 № 2178/11).

Подобный подход высшей судебной инстанции представляется оправданным. Правила о разграничении прав публичных образований на принадлежащие им земельные участки по своей направленности схожи с нормами ст. 6 прежнего Закона о регистрации о так называемых ранее возникших правах (т.е. правах на недвижимые вещи, возникших до 30.01.1998). Земельные участки, в отношении которых применяются правила о разграничении, всегда принадлежали публичному собственнику, единственная неясность заключалась в том, что субъект этого права — Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное образование — был не определен. Правила о разграничении призваны лишь выявить соответствующее публичное образование.

160

Свободная трибуна

Нужно помнить о том, что исключения из принципа внесения устанавливаются в обороте не столько ради упрощения оборота, сколько для исключения случаев появления бесхозяйной недвижимости, при этом важно не допустить ущемление интересов неограниченного круга третьих лиц, которые обращаются к данным ЕГРН с целью получить информацию о правах на недвижимое имущество. Следовательно, лицо, которое вступило в отношения с тем, кто в противоречие с правилами ст. 31 Вводного закона был внесен в реестр в качестве собственника земельного участка (например, Российская Федерация в деле, рассмотренном Президиумом ВАС РФ), должно быть защищено принципом достоверности реестра (т.е. участок не может быть изъят у покупателя, положившегося на данные ЕГРН; арендатор, плативший арендную плату Российской Федерации, не может быть понужден к уплате арендных платежей повторно; залогодержатель сохраняет право залога и т.п.).

2.2.7. Ликвидационная квота

Отношения, связанные с передачей имущества, оставшегося после ликвидации юридического лица его участникам, с содержательной точки зрения мало чем отличаются от отношений, возникающих в связи с реорганизацией юридического лица. Единственная, пожалуй, разница состоит в том, что при передаче имущества в порядке ликвидационной квоты в принципе невозможна передача долгов юридического лица (так как ликвидационная квота может образоваться, лишь если у юридического лица осталось какое-либо имущество после расчетов с кредиторами, т.е. только при превышении стоимости имущества над размером долгов ликвидируемого юридического лица).

Этот вопрос довольно детально обсуждается в определении СКГД ВС РФ от 18.07.2017 № 78-КГ17-46. Так, нижестоящий суд отказался признавать единственного участника ликвидированного ООО собственником недвижимости, принадлежавшей обществу, так как он не был зарегистрирован в реестре недвижимости в качестве такового. Однако СКГД ВС РФ с таким подходом не согласилась, признав, что по смыслу норм ГК о последствиях прекращения юридического лица и положений ст. 58 Закона об ООО о последствиях ликвидации общества собственность на имущество общества переходит к участникам (в определении использовано неудачное выражение «передается», в действительности же для приобретения имущества как ликвидационной квоты никакого волевого акта от ликвидируемого общества не требуется; ликвидационная комиссия может передать оставшееся имущество участникам, но и в случае если имущество не было выявлено ликвидационной комиссией, но оно физически существует, оно также переходит в собственность участников общества после его ликвидации).

2.2.8. Приобретение права на земельный участок под многоквартирным домом

Это важное исключение из принципа внесения следует из положений Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (ч. 5 ст. 16), устанавливающих, что с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

161

Вестник экономического правосудия Российской Федерации № 11/2019

Наиболее последовательно это исключение из принципа внесения анализируется в определении СКЭС ВС РФ от 24.01.2017 № 305-КГ16-10570. В этом деле ключевым правовым вопросом был следующий: если лицо скупило все квартиры в многоквартирном доме, означает ли это, что оно тем самым приобрело право собственности на земельный участок, занятый этим домом? Нижестоящие суды отказались признавать покупателя собственником участка (покупатель снес многоквартирный дом, в котором он выкупил квартиры, и начал новое строительство), однако с этим подходом не согласилась СКЭС. Коллегия признала, что собственность на долю в земельном участке переходит к покупателю квартиры в силу закона как исключение из принципа обязательности внесения записи для цели возникновения права. Коллегия подчеркнула, что если одно лицо приобрело все квартиры, то оно без необходимости внесения записей о собственности на участок в реестре становится единоличным собственником земельного участка в силу сложения долей. При этом, если это лицо пожелает, чтобы его единоличное право собственности на земельный участок было зарегистрировано в реестре (пример правоподтверждающей регистрации, т.е. регистрации уже возникшего — как исключение из принципа внесения — права), оно может это сделать и регистратор не вправе отказать во внесении такой записи.

2.2.9. Переход права ипотеки при уступке требования, обеспеченного залогом недвижимости

Следующий случай исключения из принципа внесения, который предусмотрен нормами, регулирующими ипотеку, — это уступка требования, обеспеченного ипотекой. В соответствии с положениями ст. 384 ГК РФ при уступке требования по основному обязательству (например, обязательства по возврату кредита) к цессионарию переходят и дополнительные требования (в частности, право залога). Возникает вопрос: с какого момента происходит переход права залогодержателя при уступке обязательственного требования по возврату кредита, обеспеченному ипотекой? Есть два варианта ответа.

Первый — у цессионария права залогодержателя возникнут с момента государственной регистрации изменения смены залогодержателя в ЕГРН. Однако это не соответствует принципиальному положению российского залогового права, заключаю-

щемуся в том, что залогодержателем может быть только кредитор по обеспеченному залогом обязательству: легко заметить, что при предлагаемом варианте решения проблемы после подписания соглашения об уступке право по договору кредита и по ипотеке и до регистрации перехода ипотеки кредитором по обязательству будет цессионарий, а залогодержателем — цедент. Этот вариант также порождает значительное количество трудных вопросов: как быть в случае, если регистрация уступки ипотеки не состоится? Что если до регистрации замены залогодержателя в ЕГРН появится необходимость обращать взыскание на предмет залога?

Другой вариант ответа таков: в положениях ст. 384 ГК РФ, устанавливающих особенность перехода прав, вытекающих из обеспечительных сделок, закреплено исключение из принципа внесения, т.е. эта норма и есть иной предусмотренный законом случай возникновения права без регистрации. По всей видимости, именно к такому решению склонился ВАС РФ, признавший, что ипотека переходит к цессионарию с момента совершения уступки по долгу, обеспеченному залогом

162

Свободная трибуна

(п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 № 10). Однако у этого решения есть и негативные стороны. Реестр, содержащий запись об ипотеке в пользу цедента, более не будет достоверным, он будет вводить третьих лиц в заблуждение относительно действительных прав на недвижимое имущество. Кроме того, цессионарий будет совершенно не заинтересован в том, чтобы привести реестр в актуальное состояние, ведь у него и так уже есть права залогодержателя, без внесения записей в ЕГРН. Тем не менее ВАС РФ, выбрав второй подход, смог нивелировать его недостатки. Как указывается в предл. 2 абз. 2 п. 14 вышеупомянутого постановления № 10, до государственной регистрации перехода к новому кредитору прав по ипотеке предъявленные им требования, основанные на договоре об ипотеке (например, иск об обращении взыскания на предмет залога), удовлетворению не подлежат. Тем самым создается мощнейший стимул для нового залогодержателя, не внесенного в ЕГРН, как можно быстрее зарегистрировать изменение принадлежности права залога.

2.2.10. Передача государственного имущества в уставный капитал акционерного общества при приватизации

Судебная практика выявила это исключение относительно недавно. Логика рассуждений в определении СКЭС ВС РФ от 04.06.2019 № 303-ЭС18-26243 в некотором смысле схожа с логикой, по которой исключением из принципа внесения считается приобретение права на имущество универсальными правопреемниками юридических лиц. Согласно подп. 1 п. 1 ст. 13 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» преобразование унитарного предприятия в акционерное общество является одним из способов приватизации государственного и муниципального имущества. В силу п. 1 ст. 37 этого Закона хозяйственное общество, созданное путем преобразования унитарного предприятия, с момента его государственной регистрации в ЕГРЮЛ становится правопреемником этого унитарного предприятия в соответствии с передаточным актом, составленным в порядке, установленном ст. 11 данного Закона, со всеми изменениями состава и стоимости имущественного комплекса унитарного предприятия, произошедшими после принятия решения об условиях приватизации имущественного комплекса этого унитарного предприятия. Таким образом, акционерное общество, созданное в результате приватизации государственного (муниципального) имущества, становится собственником имущества, включенного в план приватизации и передаточный акт, с даты государственной регистрации в качестве юридического лица. В итоге СКЭС ВС РФ признала, что земельный участок, который был включен в план приватизации государственного предприятия, должен считаться находящимся на праве собственности у акционерного общества с момента государственной регистрации последнего как юридического лица, с этого же момента право собственности Российской Федерации на участок должно считаться прекращенным.

2.2.11. Право члена семьи собственника на пользование жилым помещением

Социальной направленностью можно объяснить тот факт, что право члена семьи собственника жилого помещения пользоваться помещением также возни-

163

Вестник экономического правосудия Российской Федерации № 11/2019

кает без внесения в ЕГРН записей об этом (п. 1 ст. 292 ГК РФ). Данное положение является совершенно неприемлемым, если это право противопоставляется новому собственнику недвижимой вещи, как это было предусмотрено первоначальной редакцией п. 2 ст. 292 ГК РФ. В 2004 г. положение радикально изменилось; п. 2 ст. 292 ГК РФ теперь содержит противоположную норму: это право члена семьи собственника жилого помещения не может быть противопоставлено новому собственнику жилого помещения. Иное может быть предусмотрено законом (одно важное исключение, например, предусмотрено в п. 4 ст. 31 ЖК РФ). В связи с этим острота последствий недостоверности реестра (из выписки ЕГРН по жилому помещению невозможно установить, что имеются лица, обладающие ограниченным правом пользоваться недвижимой вещью) отчасти была снята.

2.2.12. Переход прав в рамках принципа единства судьбы прав на здания и земельные участки

Очень интересный случай исключения из принципа внесения — положения п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ, в соответствии с которыми при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением

инеобходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что

ипрежний их собственник. Другими словами, покупатель здания, приобретший его у лица, являвшегося арендатором земельного участка, на котором расположено это здание, с момента государственной регистрации права собственности на здание становится арендатором этого земельного участка. Внесения каких-либо записей в ЕГРН об этом не требуется. Это исключение из принципа внесения может быть объяснено исключительно особенностью российского правопорядка, который допускает квалификацию здания (строения, сооружения) в качестве самостоятельной недвижимой вещи, отличной от земельного участка, на котором такой объект расположен. Потребность в одновременном обращении прав на земельный участок и прав на здание, на нем расположенное, и породила так называемый принцип единства судьбы земельного участка

ирасположенного на нем здания, реализованный в ст. 1 ЗК РФ (хотя точнее его было бы именовать принципом одновременной передачи права на здание и на земельный участок).

При этом, правда, остается не вполне понятным, почему переход права собственности на земельный участок, на котором расположено продаваемое здание (ср. п. 1 ст. 552 ГК РФ, п. 4 ст. 35 ЗК РФ), не признается законодателем в качестве исключения из принципа внесения.

Судебная практика исходит из того, что правила п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ о переходе без записи ограниченных прав на земельный участок подлежат применению и в случае, когда у продавца здания имеется право постоянного бессрочного пользования земельным участком, на котором расположено отчуждаемое здание. Это право не способно к обороту, следовательно, возникает вопрос: применяется ли в такой ситуации норма о переходе ограниченного права на зе-

164

Свободная трибуна

мельный участок при продаже здания? Кроме того, круг субъектов права постоянного бессрочного пользования действующим законом ограничен (см. ст. 20 ЗК РФ), земельные участки на этом праве предоставляются довольно экзотическим участникам оборота (вроде государственных учреждений, казенных предприятий, центров исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших осуществление своих полномочий). Тем не менее ВАС РФ согласился с тем, что к покупателю, даже не являющемуся субъектом, которому земельный участок может быть предоставлен на праве постоянного бессрочного пользования, переходит право бессрочного пользования участком, причем для перехода этого права к покупателю внесения записи в ЕГРН не требуется10.

2.2.13. Гибель здания/сооружения/помещения/машино-места

Субъективное частное право не может существовать без объекта. Если объект вещного права (вещь) прекращает физическое существование, то и право собственности на нее прекращается. Это прямо следует из п. 1 ст. 235 ГК РФ. Применение этого правила к движимым вещам не вызывает каких-либо сложностей, но в отношении вещей недвижимых оно требует дополнительных пояснений. Дело в том, что недвижимые вещи могут быть идеальными или «нормативными» (т.е. возникающими в результате не физических действий, а только в силу проведения юридических процедур). К последним относится земельный участок, который возникает как вещь в силу кадастрового учета его границ и государственной регистрации права на него. Такая вещь погибнуть не может.

Но существуют также недвижимые вещи физические, ненормативные (т.е. такие, для возникновения которых необходимо прежде всего их физическое создание; государственная регистрация прав придает им режим недвижимой вещи, но она невозможна без физического существования вещи). В число последних входят здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства, ма- шино-места. Именно в отношении таких вещей будет действовать исключение из принципа внесения при их гибели — например, право собственности на здание, прекратившее свое существование в результате полного уничтожения пожаром или просто разобранное собственником, прекращается с момента прекращения физического существования этого объекта, а не с момента исключения записи о праве собственности из реестра.

Судебная практика по этому вопросу колеблется. В частности, СКГД ВС РФ в определении от 15.05.2018 № 87-КГ18-2 высказалась в том смысле, что физическая гибель здания сама по себе не прекращает право собственности на него, если собственник не выразил волю на прекращение своего права. Такой же, хотя чуть более осторожно сформулированный вывод, можно найти в определении СКГД ВС РФ от 25.10.2016 № 33-КГ16-12. Подобный подход является ошибочным, так как он противоречит ясной норме п. 1 ст. 235 ГК РФ.

10См.: п. 12 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»; постановления Президиума ВАС РФ от 23.03.2010 № 11401/09, от 11.05.2010 № 82/09.

165

Вестник экономического правосудия Российской Федерации № 11/2019

2.2.14. Прекращение ипотеки при прекращении обеспеченного долга

Еще одним исключением из принципа внесения является прекращение ипотеки в случае прекращения обеспеченного долга (ст. 352 ГК РФ). Это следует из принципа акцессорности обеспечительных прав, который означает, что обеспечительное право не может существовать без наличия обеспечиваемого права. Таким образом, если долг, обеспеченный ипотекой, был исполнен должником, ипотека прекращается в силу прямого указания закона, а не в силу последующего погашения регистрационной записи о ней. Однако этот случай следует отличать от ситуации, в которой договор ипотеки расторгается по соглашению сторон, — здесь ипотека прекратится лишь тогда, когда запись о ней будет погашена11.

2.2.15. Приобретение застройщиком права собственности на квартиры в многоквартирном доме

Довольно сложной является юридическая квалификация отношений между застройщиком объекта, возводимого в соответствии с положениями Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон об участии в долевом строительстве), и лицами, заключившими договор участия в долевом строительстве (который фактически является договором купли-про- дажи будущей недвижимой вещи, см. п. 11 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54). Эти отношения также основаны на исключении из принципа внесения.

В соответствии с Законом об участии в долевом строительстве (ст. 16) государственная регистрация права собственности дольщика (т.е. покупателя) осуществляется после того, как строительство дома завершено и застройщик представил регистратору все документы, свидетельствующие о том, что строительство завершено и компетентным органом выдано разрешение на эксплуатацию здания. После этого регистрирующий орган начинает государственную регистрацию права собственности дольщиков (покупателей) на недвижимое имущество, которое было предметом договора участия в долевом строительстве (ч. 11 ст. 48 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Возникает сложный вопрос: как может быть, что право собственности приобретается дольщиком производным способом (так как дольщик является покупателем, а по договору купли-продажи продавец передает право собственности покупателю — так называемое транслятивное правопреемство), а запись о собственности дольщика открывает перечень записей в соответствующем разделе ЕГРН? Получается своеобразный разрыв между правом застройщика и правом дольщика: застройщик передает право собственности на квартиру, находящуюся в построенном доме, не регистрируя его за собой, а запись о праве собственности дольщика, вносимая в реестр, в действительности отражает факт передачи права собственности от продавца (застройщика) к покупателю (дольщику).

166