Экзамен зачет учебный год 2023 / Бевзенко, Комментарий к 8.1. 2020-2

Свободная трибуна

на передачу доли в капитале ООО, а регистратор потом видит только эту нотариально удостоверенную сделку. Все же обязательственные договоренности сторон оказываются за пределами внимания нотариуса и регистратора и остаются частным делом сторон.

1.6.2. Открытость

Открытость (в терминологии комментируемой статьи — публичность) реестра является принципиальной для любой регистрационной системы, так как она выражает само существо идеи регистрации прав на недвижимость как блага для всего общества. Закрытый для публики реестр — бессмысленная трата денег налогоплательщиков.

Открытость реестра может быть двух типов: (1) реестр открыт для любых лиц;

(2) реестр открыт только для лиц, которые докажут наличие правомерного интереса в получении информации из него. Однако даже те юрисдикции, которые придерживаются второго подхода, исходят из того, что доказывание наличия правомерного интереса осуществляется путем указания на мотив получения информации (желание проверить титул продавца перед сделкой и т.п.). В настоящее время все государственные реестры прав являются полностью открытыми, демонстрация правомерного интереса для их изучения не требуется. Иногда звучат голоса в пользу ограничения доступа третьих лиц к публичным реестрам, судя по всему, инспирированные желанием коррумпированных чиновников ограничить возможности независимых расследований необъяснимого недвижимого богатства таких чиновников и аффилированных с ними лиц, но пока, к счастью, эти порочные идеи в полной мере не реализованы. Вместо этого иногда используется незаконная практика закрытия сотрудниками Росреестра данных о конкретных привилегированных правообладателях либо искажения их имен.

Существует два возможных способа поиска информации в реестре — по объекту и по субъекту. В сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество (ст. 62 Закон о государственной регистрации недвижимости) существует четкое разделение реализации принципа открытости реестра в двух указанных ситуациях. Если информация о правах на конкретный объект недвижимости предоставляется любому лицу, то информация о принадлежности конкретному лицу недвижимого имущества выдается только определенной группе заявителей (нотариусам, правоохранительным органам, арбитражным управляющим и некоторым другим лицам, действующим в публичных интересах).

Сведения из реестра прав на недвижимость предоставляются в виде выписки, в которой содержится информация той или иной степени полноты о субъектах права на недвижимость и содержании этого права. В идеале регистрационная система должна стремиться к тому, чтобы выписка была как можно более информативной, к примеру чтобы в ней не просто содержалось бы указание на то, что недвижимая вещь обременена залогом, а назывались бы условия залогового обременения, а также условия обеспеченного долга.

147

Вестник экономического правосудия Российской Федерации № 11/2019

В настоящее время действующее законодательство о государственной регистрации прав на отдельные виды имущества, к сожалению, этому стандарту не соответствует. Так, выписка из ЕГРН представляет собой довольно краткий объем информации, в частности в ней не раскрывается содержание обременений, установленных в отношении соответствующей недвижимости.

Это означает, что заинтересованное лицо (например, покупатель недвижимой вещи) не сможет довольствоваться той информацией, которая представлена в выписке, и оно будет вынуждено, зная о наличии факта обременения или некоей ранее совершенной сделки (например, аренды, доверительного управления и т.п.), обратиться за получением информации о содержании обременения или такой сделки к текущему собственнику (причем нет никаких гарантий, что тот предоставит ему достоверную информацию о них), к лицу, в чью пользу установлено обременение, например залогодержателю (здесь проблемой может стать то, что он либо не сможет, либо не пожелает эту информацию раскрыть), либо, получив доверенность от собственника, обратиться самостоятельно к регистрирующему органу от имени собственника и получить доступ ко всему регистрационному делу. Последний путь хоть и наиболее затратный по времени, но он наилучшим образом защищает лицо, заинтересованное в получении достоверной и полной информации из государственного реестра недвижимости.

1.6.3. Достоверность

Из трех указанных выше начал регистрационного режима (принципы внесения, открытости и законности) со всей неизбежностью вытекает принцип, именуемый публичной достоверностью реестра.

Принцип публичной достоверности означает, что для любого добросовестного лица, положившегося на реестр, его данные считаются достоверными, т.е. отражающими действительную принадлежность прав на имущество. Эффект его действия состоит в том, что записи о правах лица, добросовестно доверившегося реестру, сохраняют свою силу в неизменном виде (за некоторым исключением), даже если выяснится, что он вступил в отношения с лицом, которое в действительности не является действительным обладателем прав на соответствующее имущество.

Законодатель уделяет особое внимание принципу публичной достоверности реестра в п. 6 комментируемой статьи (подробные пояснения относительно публичной достоверности реестра см. в комментарии к этому пункту5).

1.6.4. Специалитет

Специалитет реестра означает, что он ведется на основании так называемого пообъектного принципа. Это верно для всех реестров прав: и на недвижимое имущество, и на результаты интеллектуальной деятельности, и прав юридических лиц

5Эта часть комментария будет опубликована в «Вестнике экономического правосудия РФ» № 12 за 2019 г.

148

Свободная трибуна

(в части регистрации прав на долю в уставном капитале ООО; в последнем случае также можно увидеть объектный принцип).

В сфере права недвижимости принцип специалитета разработан наиболее глубоко. Он означает, что структурной единицей реестра является описание конкретной недвижимой вещи, именуемое разделом. Строго говоря, реестр недвижимости состоит из разделов, каждый из которых соответствует конкретной недвижимой вещи; можно выразить эту мысль и иначе: сколько в ЕГРН разделов, столько в Российской Федерации недвижимых вещей (для большей точности к числу разделов ЕГРН следует добавить также количество недвижимых вещей (зданий, сооружений, земельных участков), возникших до 30.01.1998, т.е. до введения в Российской Федерации регистрационной системы в сфере оборота недвижимости).

Общее правило специалитета таково: описание объекта недвижимости в реестре должно соответствовать тому виду, в каком он существует в действительности. Иными словами, если раздел реестра открыт в отношении двухэтажного здания площадью 500 кв. м, но собственник надстроил третий этаж и здание увеличилось до 750 кв. м, то это должно быть отражено в реестре путем внесения изменений

вописание объекта недвижимости. В противном случае при совершении сделки с таким объектом у сторон возникнет серьезная дилемма: если воля сторон будет выражена на отчуждение здания в том виде, как оно существует в действительности (т.е. три этажа и 750 кв. м), регистратор откажет в регистрации перехода права

всвязи с тем, что такого раздела в реестре не существует. Если в сделке будет выражена воля на отчуждение здания в том виде, как оно описано в реестре (два этажа и 500 кв. м), то это будет расходиться с действительной волей сторон и действительным положением дел. Особенно остро проблема совпадения описаний искусственных объектов недвижимости (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства) в реестре их действительному состоянию возникает при принудительном отчуждении этих объектов, когда обоюдное желание сторон совершить сделку может перевесить значение описанной выше формальности.

Однако в некоторых случаях специалитет реестра означает, что объект недвижимости будет существовать только в том виде, как он описан в реестре. Это касается идеальных объектов (т.е. объектов, существование которых предопределено человеческим разумом, а не физическими характеристиками), таких как, например, земельные участки. Земельный участок существует лишь в тех границах, в каких он описан в реестре недвижимости. Физическое изменение земельного участка (в отличие от здания, сооружения, помещений или объекта незавершенного строительства) невозможно. Для того чтобы участок изменился, необходимо провести соответствующие кадастровые работы и внести их результат в реестр.

Необходимо также иметь в виду, что открытие раздела реестра недвижимости не означает, что объект, на который открыт раздел, тем самым приобретает неопровержимый правовой режим недвижимой вещи. Существует устойчивая судебная практика, суть которой сводится к следующему: заинтересованное лицо при помощи сложной системы тестов (наличие или отсутствие прочной связи с землей, наличие или отсутствие собственного назначения объекта в обороте, отличного от назначения земельного участка) вправе доказывать, что раздел реестра недвижимости был открыт в отношении объекта, который недвижимой вещью не является, а представляет собой

149

Вестник экономического правосудия Российской Федерации № 11/2019

либо движимую вещь, либо составную часть земельного участка, и потому на него в принципе не может распространяться правовой режим вещи6. Важный для практики вывод, который можно сделать из этих правовых позиций, заключается в следующем: сам по себе тот факт, что в отношении некоторого объекта был открыт раздел реестра недвижимости, непременно не означает, что он действительно является недвижимой вещью, это опровержимая презумпция. Таким образом, в части квалификации объекта реестр не обладает свойством публичной достоверности и поэтому апелляции к добросовестному заблуждению относительно правового режима объекта, например со стороны его приобретателя, не будут иметь какого-либо результата.

«2. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом».

Комментарий

2. Принцип обязательности внесения записи для целей возникновения права (принцип внесения)

Принцип внесения является важнейшим для понимания того, как работает регистрационная система. Игнорирование его приводит к сбою в представлениях об устройстве регистрационных режимов, ошибкам в формулировании исковых требований, неверным юридическим решениям и, как следствие, к правовой неопределенности. К сожалению, сам по себе тот факт, что в отечественном праве, имеющем многовековую историю, до 1998 г. отсутствовали правоустанавливающие реестры, делает непростым уяснение и принятие юристами принципа внесения, хотя с содержательной точки зрения он не представляет каких-либо сложностей.

Следует иметь в виду, что принцип внесения в отношении недвижимости действует только для прав, которые возникли после 30.01.1998 (дата введения в действия законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество). Ранее возникшие права признаются существующими и в отсутствие их регистрации в реестре (ст. 6 ранее действовавшего Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст. 69 Закона о государственной регистрации недвижимости). Однако для распоряжения этими правами или для установления обременений правообладатель должен внести свое право в реестр (п. 3 ст. 69 Закона о государственной регистрации недвижимости). Регистрация ранее возникших прав является правоподтверждающей, т.е. она лишь подтверждает уже существующее право, а не заново порождает его.

6См.: постановления Президиума ВАС РФ от 12.10.1999 № 2061/99, от 26.01.2010 № 11052/09, от 24.01.2012 № 12576/11, от 17.01.2012 № 4777/08, от 04.09.2012 № 3809/12, от 28.05.2013 № 17085/12, от 24.09.2013 № 1160/13; определения ВС РФ от 30.09.2015 № 303-ЭС15-5520, от 22.12.2015 № 304- ЭС15-11476, от 08.04.2016 № 308-ЭС15-15218, от 07.04.2016 № 310-ЭС15-16638, от 10.06.2016 № 304- КГ16-761, от 12.01.2016 № 18-КГ15-222.

150

Свободная трибуна

2.1. Общее правило

Принцип внесения означает, что права, объявленные законодателем подлежащими государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента регистрации. Соответствующее правило содержится в п. 2 комментируемой статьи. Эта норма ставит точку в давнем споре о том, каков характер государственной регистрации прав — правоподтверждающий (деклараторный) или правопорождающий (конститутивный). Иными словами, запись в реестре лишь подтверждает и делает противопоставимым третьим лицам возникшее ранее из сделки или иного основания право (например, собственность), а также его изменение или прекращение, либо же запись является необходимым условием для возникновения, изменения или прекращения регистрируемого права?

Кодекс четко и недвусмысленно стал на точку зрения, в соответствии с которой государственная регистрация является не просто доказательством существования ранее (т.е. из факта совершения сделки) возникшего права (изменения или прекращения права), а юридическим фактом, без которого накопление правовых оснований для возникновения, изменения или прекращения права само по себе соответствующий правовой эффект не произведет: только добавление к этим правовым основаниям факта регистрации порождает право.

В постановлении КС РФ от 10.11.2016 № 23-П эффект действия принципа внесения описан следующим образом: государственная регистрация права завершает юридический состав, влекущий возникновение права собственности на недвижимость. То есть принцип внесения может быть охарактеризован очень простой формулой: нет регистрации — нет права. Однако важно помнить, что сама по себе регистрация право породить не может, так как в соответствии со ст. 218 ГК РФ права приобретаются по правовым основаниям (например, в силу приобретения по сделке, создания объекта недвижимости и введения его в эксплуатацию, формирования земельного участка), но при обязательном условии регистрации приобретаемого права в реестре. Этот же подход был впоследствии дословно воспроизведен (впрочем, без ссылки на постановление КС РФ) в определении Судебной коллегии по гражданским делам (СКГД) ВС РФ от 30.07.2019 № 4-КГ19-28.

Проиллюстрируем эту мысль рядом примеров. Так, покупатель, оплативший и даже получивший по владение недвижимость по договору купли-продажи недвижимого имущества, не является ее собственником (и потому ему не доступен иск

опризнании права собственности, он может обращаться к покупателю с иском

огосударственной регистрации перехода права, т.е. о понуждении к исполнению в натуре обязательства передать право собственности) до момента государственной регистрации перехода права собственности на основании судебного акта о государственной регистрации перехода права (ст. 551 ГК РФ). Равным образом лицо, заключившее договор купли-продажи доли в уставном капитале ООО, до момента государственной регистрации перехода права на долю в ЕГРЮЛ не является участником общества (п. 12 ст. 21 Закона об ООО).

Другой пример. Инвестор, заплативший инвестиционный взнос по инвестиционному контракту (по существу представляющий собой плату по договору куп- ли-продажи будущей недвижимой вещи), не является собственником (или вместе

151

Вестник экономического правосудия Российской Федерации № 11/2019

с другими инвесторами — сособственником) строящегося за счет его финансирования объекта и поэтому также не может предъявлять иски о признании права собственности на недостроенный объект. Право собственности на приобретаемый им по договору объект недвижимости возникнет только после государственной регистрации права в реестре.

Принцип внесения имеет значение не только для производного, но и для первоначального приобретения прав на имущество. Например, застройщик, возведший здание и даже получивший разрешение на его эксплуатацию на принадлежащем ему земельном участке, также не является собственником здания. Оно станет принадлежать ему на праве собственности только после государственной регистрации этого права (ст. 219 ГК РФ); предъявленный до этого иск о признании права собственности на здание удовлетворению не подлежит. До этого момента здание является составной частью земельного участка (если он принадлежит застройщику на праве собственности, см. п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 № 153) либо составной частью (элементом) права строительной аренды (которая, хотя и является по действующему российскому праву обязательственной сделкой, но выполняет сегодня в России функции отсутствующего пока в нашем законе вещного права застройки). Таким образом, осуществляя государственную регистрацию прав на возведенное здание или сооружение, застройщик производит как бы «горизонтальное разделение» одной недвижимой вещи — земельного участка — на две: земельный участок и здание/сооружение на нем становятся самостоятельными недвижимыми вещами.

Упоминаемое в комментируемом пункте применение принципа внесения в отношении изменения содержания зарегистрированного права релевантно в основном в контексте ограниченных вещных прав на недвижимость (сервитут, ипотека), прав из лицензионных договоров об использовании исключительного права (если к такому праву в принципе применять принцип внесения) и договора залога таких прав, а также прав залога доли в ООО. Содержание таких прав определяется в договоре между соответствующими сторонами и может меняться в силу соглашения о его изменении. Соответственно, изменение содержания зарегистрированного права также требует регистрации и не может вступить в силу ранее такой регистрации.

Содержание права собственности на недвижимость или исключительного права определяется законом, а потому его изменение возможно также законом, принцип внесения здесь не действует.

Содержание прав на долю в ООО предопределяется не только законом, но и уставом общества. Принцип внесения, естественно, не касается внесения изменений в объем корпоративных прав законом, но изменение содержания прав участника

ООО на уровне правок в устав общества происходит для третьих лиц с момента регистрации изменений в устав, а для самих участников корпорации — с момента их принятия (п. 6 ст. 52 ГК РФ). Довольно спорен вопрос изменения корпоративных прав на уровне корпоративного договора, поскольку такие изменения не регистрируются. По сути, здесь из ГК следует исключение из принципа внесения изменений в содержание регистрируемого права.

152

Свободная трибуна

Что же до прекращения регистрируемых прав, то согласно комментируемой норме и здесь работает принцип внесения. Право существует, пока существует и не погашена запись о нем. Это правило, естественно, знает некоторое число исключений (например, гибель объекта недвижимости прекращает право собственности на него независимо от того, что указано в реестре), но общий подход вполне понятен. Если, например, стороны расторгают договор ипотеки или сервитут, то до момента внесения записи о погашении таких прав в ЕГРН эти права существуют (определение Судебной коллегии по экономическим спорам (СКЭС) ВС РФ от 23.06.2017

№305-ЭСl 7-3021).

2.2.Исключения из принципа внесения

Законодатель, устанавливая принцип внесения, при этом оговаривает, что его действие не является абсолютным, законом могут быть предусмотрены случаи, когда права на имущество могут возникать, изменяться или прекращаться и в отсутствие записей реестра. Эти случаи именуются исключениями из принципа внесения. К их числу относятся следующие ситуации7.

2.2.1.Универсальное правопреемство при наследовании

Всоответствии с п. 4 ст. 1152 ГК РФ «принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации». Несмотря на терминологическую осторожность ГК РФ (в норме не указывается, на каком праве наследство признается принадлежащим наследнику, но в связи с тем, что наследник является универсальным преемником наследодателя, право на недвижимые вещи, составляющие наследство, возникающее у наследника, не может быть не чем иным, как правом собственности), вывод из этой нормы вполне очевиден: право собственности на недвижимую вещь, полученную в порядке наследования, возникает вне связи с его регистрацией в реестре.

Насколько такое исключение соответствует главной цели регистрационного режима — созданию системы достоверных данных о правах на недвижимости? Смерть прежнего правообладателя исключает возможность двойного распоряжения, так что расхождение «реестровой» реальности и действительной принадлежности права на недвижимое имущество не несет какого-либо вреда третьим лицам. Тем не менее пользы от признания наследника собственником унаследованной недвижимости с

7Здесь мы хотим заметить, что не претендуем на то, чтобы представить совершенно полный перечень исключений из принципа внесения. Вполне возможно существование и иных случаев, когда в соответствии с предписанием закона право на имущество будет считаться возникшим, изменившимся или прекратившимся не с момента внесения соответствующей записи в реестр. Собственно, задача практикующего юриста, применяющего положения ст. 8.1 ГК РФ, заключается в том, чтобы знать общее правило (принцип внесения), знать о возможности существования исключений из него и знать набор основных исключений из принципа внесения.

153

Вестник экономического правосудия Российской Федерации № 11/2019

момента открытия наследства (а не с момента выдачи свидетельства о праве на наследование или внесения записи о праве наследника в ЕГРН) существенно больше.

Наследственное имущество не рассматривается как бесхозяйное (что было бы неизбежно при принятии иного подхода), следовательно, имеется лицо, которое с момента открытия наследства должно (а) нести бремя по содержанию этого имущества и (б) получить доходы и плоды от этого имущества. Правильность взгляда на наследование как на случай исключения из принципа внесения подтверждается правовой позицией ВС РФ и ВАС РФ, сформулированной в абз. 2 п. 11 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 (далее — постановление № 10/22). На практике признание наследника (пусть и ретроактивно) собственником недвижимого имущества с момента открытия наследства позволяет не только решить вопрос о судьбе плодов и доходов вещи, расходов на нее, но и предоставить наследнику, который принял наследство, но не получил свидетельство о праве на наследство и не внес запись о себе как о собственнике в ЕГРН, возможность защищать свое владение наследственным имуществом, как это обычно делает реестровый собственник, т.е. при помощи виндикационных и негаторных исков. Единственное ограничение, отличающее наследника — «внереестрового» собственника от обычного, «реестрового», заключается в том, что до момента внесения записи в ЕГРН о праве собственности наследника на недвижимое имущество он не сможет передать свое право другому лицу по сделке. Однако в случае смерти наследника до оформления его права на недвижимость в ЕГРН оно войдет в состав его наследственной массы и перейдет к его наследникам в порядке универсального правопреемства.

2.2.2. Универсальное правопреемство юридических лиц

Аналогичные рассуждения лежат и в основе такого исключения из принципа внесения, как переход права на имущество в порядке реорганизации (ст. 58 ГК РФ, см. также постановление КС РФ от 03.07.2018 № 28-П). Хотя в соответствующем разделе Кодекса отсутствует норма, аналогичная п. 4 ст. 1152 ГК, идея универсального правопреемства, которая лежит в основе наследования, в полной мере должна работать и при реорганизации юридического лица. Нельзя допустить, чтобы имущество юридического лица, подвергнутого реорганизации, хотя бы на «юридическую» секунду оставалось бесхозяйным. В связи с этим правильным было бы считать, что зарегистрированные права на имущество, принадлежащие реорганизованному юридическому лицу, переходят к его правопреемнику не с момента внесения записи о переходе права в реестр, а с момента завершения соответствующей реорганизационной процедуры (т.е. с момента внесения записи о юридическом лице, созданном в процессе преобразования, слияния, разделения, либо записи о прекращении юридического лица в результате присоединения).

Самые большие сложности возникают с такой формой реорганизации, как выделение. Его специфика заключается в том, что при выделении (в отличие от иных форм реорганизации), наряду с образованием нового субъекта права, сохраняет свое существование юридическое лицо, подвергшееся реорганизации. Если исходить из того, что исключение из принципа внесения необходимо, чтобы предотвращать возникновение у имущества режима бесхозяйного, то при выделении этой проблемы нет вообще, ведь собственником до государственной регистрации

154

Свободная трибуна

перехода права может считаться то юридическое лицо, из которого выделилось другое юридическое лицо.

Кроме того, придание случаю реорганизации в форме выделения характера исключения из принципа внесения неоправданно повышает риски для оборота. В реестре в качестве собственника имущества указано выделявшее юридическое лицо, в действительности же таковым является выделившееся. Но в отличие от иных ситуаций (наследование, другие формы реорганизации) здесь у реестрового собственника сохраняется внешняя видимость права и он при этом является действующим субъектом частноправовых отношений. Каких-либо способов для участников оборота распознать, что лицо с момента завершения процедуры выделения более не является собственником имущества, переданного выделенному юридическому лицу, нет. Это, в свою очередь, может привести к тому, что третьи лица могут, ошибочно доверившись записи в реестре, вступить в отношения с таким лицом (заключить договор купли-продажи, ипотеки, аренды и проч.). Понятно, что впоследствии при рассмотрении требования выделившегося юридического лица об истребовании имущества могут быть применены положения о защите добросовестного приобретателя, но тем не менее все негативные последствия обсуждаемого решения перевешивают его достоинства и требования юридической чистоты конструкции универсального правопреемства.

Некоторое время назад правовая позиция высшей судебной инстанции по вопросу о том, имеет ли место при реорганизации в форме выделения исключение из принципа внесения, была довольно нечеткой. С одной стороны, в одном из разъяснений 2009 г., посвященном вопросам взимания земельного налога, ВАС РФ высказался следующим образом: «Поскольку при универсальном правопреемстве (реорганизация юридических лиц, за исключением выделения, а также наследование) вещные права на земельные участки, упомянутые в пункте 1 статьи 388 НК РФ, переходят непосредственно в силу закона, правопреемники становятся плательщиками земельного налога независимо от регистрации перехода соответствующего права» (постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 54). С другой стороны, уже в 2010 г. в постановлении № 10/22 высшие суды, рассуждая о том, что при реорганизации право на недвижимое имущество переходит в силу закона, не указали, что этот принцип не применяется при реорганизации в форме выделения (ср. абз. 2, 3 и 4 п. 11 этого постановления). И наконец, в деле, рассмотренном Президиумом ВАС РФ в порядке надзора, высшая судебная инстанция указала, что при реорганизации в форме выделения все же имеет место универсальное правопреемство (постановление от 17.03.2011 № 15762/10).

Таким образом, по всей видимости, правовая позиция ВАС РФ относительно реорганизации в форме выделения все же сводится к тому, что при такой форме реорганизации имеет место универсальное правопреемство, и, следовательно, право собственности на недвижимое имущество, переданное выделенному юридическому лицу, переходит к нему с момента его государственной регистрации в ЕГРЮЛ. А это означает констатацию исключения из принципа внесения.

Понимание того, что при реорганизации право на недвижимое имущество переходит без внесения записей в ЕГРН, особенно важно в случае, если недвижимое имущество было несколько раз передано от реестрового собственника правопре-

155

Вестник экономического правосудия Российской Федерации № 11/2019

емникам (например, сначала ОАО «Х» преобразовалось в ООО «Х», а затем разделилось на ООО «Y» и ООО «Z», недвижимость была передана ООО «Z»). Практика органов по регистрации прав на недвижимое имущество всегда свидетельствовала

отом, что при обращении последнего правопреемника с заявлением о регистрации прав на недвижимое имущество в государственной регистрации права отказывалось со ссылкой на то, что правопредшественник не обладал правом собственности на недвижимость, причем позиция судов при оспаривании таких отказов не была единообразной. Однако после того как высшие суды высказались по вопросу

оприобретении права собственности на недвижимое имущество при реорганизации юридического лица, острота проблемы должна снизиться.

2.2.3.Приобретение имущества членом потребительского кооператива

Довольно экзотическое исключение из принципа внесения содержится в п. 4 ст. 218 ГК РФ: «Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество». Сейчас невозможно точно установить, по какой причине разработчики ГК ввели данное исключение из принципа внесения, но, кажется, у него есть ярко выраженная социальная тональность, связанная с желанием создать для пайщиков кооперативов, которые выплатили взносы в кооператив, режим максимальной правовой защищенности обладателя вещи — защищенности собственника. Если бы этого исключения не было, то у членов кооперативов были бы только корпоративные права в отношении кооператива. Это вряд ли соответствует действительной цели вступления пайщика в кооператив — она заключается в том, чтобы приобрести вещь (квартиру, гараж, дачу и т.п.). Таким образом, исключение из принципа внесения в данном случае наделяет члена кооператива вещным правом в отношении имущества, подлежащего передаче ему кооперативом, что, разумеется, улучшает его правовое положение вследствие расширения возможностей правовой защиты.

2.2.4. Приобретательная давность

Весьма сложный случай исключения из принципа внесения составляют законодательные предписания в отношении приобретательной давности. Приобретательная давность в сфере оборота прав, подлежащих обязательной регистрации в реестре, вообще имеет любопытную особенность. Например, очевидно, что при наличии в реестре записи о действительном собственнике добросовестное владение чужой недвижимостью исключается. Незаконный владелец всегда имеет возможность справиться о том, кто является собственником недвижимости, которой он владеет. Поэтому возможно следующее значение приобретательной давности применительно к недвижимости: приобрести право собственности по давности может лишь лицо, которое было неправильно внесено в реестр, т.е. давность в данном случае будет выступать средством разрешения коллизии материальной и формальной принадлежности прав (более точно этот случай может быть квалифицирован не как приобретение права собственности, а как устранение возражений о

156