Экзамен зачет учебный год 2023 / Бевзенко Р.С., Кротов М.В., Церковников М.А. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество
.pdf72
К сожалению, вотчинному уставу (равно как и проекту гражданского уложения) не было суждено стать законом в связи с известными событиями 1917 г. В советский период деление имущества на движимое и недвижимое было вовсе отменено, поэтому проект вотчинного устава (в отличие от проекта гражданского уложения, который оказал серьезное влияние на разработчиков ГК РСФСР 1922 года) оказался совершенно забыт.
После изменения хозяйственного уклада и возвращения в лоно частноправовой континентальной семьи проект вотчинного устава мог бы стать своеобразной связующей нитью между блестящим российским цивилистическим наследием и современным законодательством. Но не стал. Ни разработчики законодательства в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество, ни ученые, которые занимаются этой сферой, по-прежнему мало знают (либо вовсе не знают) о колоссальной работе, проделанной Редакционной комиссией в последние десятилетия 19 века.
Нашей задачей представляется выявить те основополагающие идеи, которые были заложены в проекте вотчинного устава для последующего сравнения их с подходом современного российского законодателя, а также иных правопорядков.
4.2. Действовавший порядок
Несколько слов о том порядке фиксации прав на недвижимое имущество, который действовал в России в конце 19 века, то есть, о том самом порядке, который намеревалась реформировать Редакционная комиссия.
Сложившаяся во второй трети 19 века система укрепления передачи прав на недвижимое имущество именовалась нотариальной. Смысл ее сводился к тому, что акты (сделки с недвижимостью) составлялись у нотариуса (любого, практикующего в пределах Империи), однако право собственности на недвижимость переходило не в момент удостоверения акта
73
(сделки), а в момент его утверждения старшим нотариусом по месту нахождения недвижимости. При этом старший нотариус перед утверждением акта проверял крепостные акты по конкретной недвижимой вещи, изучая наличие у отчуждателя правомочий по распоряжению, наличие или отсутствие обременений и т.п. В случае если старший нотариус утверждает акт, то он вносит запись о нем в крепостную книгу.
Такая система признавалась крайне неэффективной по двум причинам. Во-первых, крепостные книги не были гласными, то есть, публика не могла узнавать данные о юридическом состоянии недвижимой вещи. Во-вторых, крепостные книги велись из рук вон плохо и они очень часто не отражали истинное положение дел в отношении недвижимостей188.
Кроме того, длительное время крепостные книги велись не по недвижимой вещи, а по собственникам, что было крайне неудобно для установления наличия у отчуждателя по нотариальному акту права распоряжаться недвижимостью. И, наконец, законодательство предусматривало специальную процедуру, завершающую приобретение недвижимости – ввод во владение, совершаемый нотариусом. О вводе в
крепостной книге делалась специальная отметка.
Описанная процедура была крайне сложной; она совершенно не обеспечивала ни доверие публики к распорядительным актам; ни надлежащую правовую экспертизу, которую ожидали от нотариусов; ни бесповоротность приобретаемых таким порядком прав189.
4.3. Проект реформы
Что же предложила Редакционная комиссия по составлению проекта вотчинного устава?
Главная заслуга ее работа заключалась в том, что впервые в истории отечественного права были сформулированы исходные начала (принципы)
188Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М., 1911. С. 207.
189Там же.
74
построения системы регистрации прав на недвижимое имущество, а также предложены конкретные нормы, направленные на реализацию этих принципов.
Таких принципов было выделено шесть: принцип внесения, принцип гласности, принцип бесповоротности, принцип легальности (законности), принцип специальности (специалитета), принцип старшинства190. Рассмотрим подробнее конкретные предложения по каждому из них.
А) Внесение. Отвергнув французскую систему инскрипционной и транскрипционной записи по причине существования относительных вещных прав (действующих только между участниками сделки, не внесенной в транскрипционный реестр, а также систему ипотечных (залоговых) книг по причине невозможности формирования реестров прав на недвижимости исключительно за счет записей о залогах, Редакционная комиссия согласилась с идеей, что не сделки, и не отдельные права на недвижимости, а все вещные права на недвижимые имущества (право собственности, ограниченные вещные права и право залога) подлежат внесению в книгу и возникают только с момента такого внесения191. В книге отражается не только установление этих право, но и их прекращение, а также переход от одного лица к другому. Помимо вещных прав предполагалось сделать обязательным внесение в книгу и записей о сделках – договоре найма недвижимости и договоре продажи леса на сруб. Кроме того, в книгу предполагалось вносить записи об ограничениях распоряжением недвижимостью.
Редакционная комиссия полагала, что юридическое значение вотчинной книги должно выражаться в том, что внесение в нее признается необходимым условием для приобретения самого права по договору. Исключение делалось только для внедоговорных случаев приобретения (в первую очередь – универсального правопреемства). При этом комиссия
190Объяснения, т. 1. С. 51-105.
191Там же. С. 59-60.
75
полагала необходимым установить стимулы для лиц, приобретших недвижимости по внедоговорным основаниям, для скорейшего внесения в книгу: в первую очередь, запрет на совершение сделок с недвижимостью лицами, не внесенными в книгу. Другим юридическим стимулом послужило правило о том, что для приобретателя недвижимой вещи обязательны лишь те ограничения и обременения вещного права, которые были внесены в реестр.
Б) Гласность. Редакционная комиссия отмечала, что обеспечение достоверности содержания книг не достигли бы цели, если бы во главу угла не был бы поставлен принцип гласности вотчинных книг. С одной стороны, гласность книг дает возможность каждому лицу следить за оборотом недвижимости и ограждать свои права своевременным внесением отметок и возражений в книгу. С другой стороны, гласность позволяет публике устанавливать содержание права собственности на недвижимость, наличие или отсутствие обременений этого права и на основании этого делать суждение о юридическом состоянии недвижимой вещи. Такие сведения необходимы будущему покупателю или залогодержателю недвижимости192. В связи с принципом внесения книга признается максимально полным источником сведений о правах на недвижимости.
В) Бесповоротность. Достоверность книг проявляется в том, что права по ней приобретаются бесповоротно, то есть, они не могут быть отменены впоследствии. Этот принцип объясняется как юридической конструкцией книги (открытостью и внесением), так и справедливостью – ведь если все могут следить за состоянием записей книги, то было бы справедливым считать, что не сделанные возражения вообще не должны поражать третьих лиц, доверившихся книге.
Однако бесповоротность действует только в отношении тех, кто не знал о том, что записи в книге неверны. То есть, бесповоротность ограничена добросовестными участниками сделок. Лица же, знающие о
192 Объяснения, т. 1. С. 64-65.
76
безосновательности записи, а также их универсальные правопреемники не могут ссылаться на бесповоротность книги. И, наконец, защитой не пользуются права, приобретенные безвозмездно.
Редакционная комиссия изучила вопрос о введении (по образцу некоторых зарубежных правопорядков того времени) срока, по истечении которого наступает бесповоротность записи. Однако предложения по введению такого срока (трехмесячного, шестимесячного) были отвергнуты в связи с тем, что это, во-первых, не справедливо по отношению к приобретателю, и, во-вторых, тем, что проект предлагал развернутую системы правовых норм о внесении отметок и возражений в книгу, а именно это и является, по мысли разработчиком проекта, главным способом защиты прав лиц, заинтересованных в оспаривании записей реестра.
Интерес представляют правила о бесповоротности впервые внесенной записи о праве на недвижимость. В отношении такой записи бесповоротность (а по сути, невозможность оспаривания ее правильности) наступала спустя два года при внесении записи в реестр на основании формальных доказательств (допускаемых законом), а в случае если первоначальная запись вносится на основании неформальных доказательств или приобретательной давности – то бесповоротность наступала спустя десять лет после внесения записи193.
Г) Легальность. Проект исходит из необходимости упразднить обязательное нотариальное удостоверение актов с недвижимостью, перенеся совершение сделок в вотчинное учреждение (ведомство, ведущее книгу)194. При этом обращалось внимание на то, что это ускорит и удешевит оборот недвижимости.
Законность записей реестра предполагалось обеспечивать за счет, вопервых, проверки правоспособности сторон сделки, а также установления «самоличности» лица, совершающего сделку с недвижимостью, то есть,
193Там же. С. 81.
194Объяснения, т. 2. С. 226.
77
проверки того, действительно ли это лицо совершило сделку. Во-вторых, вотчинное учреждение должно было проверять законность самого акта. Однако здесь же комиссия отмечала, что в связи с тем, что вотчинное учреждение должно иметь дело лишь с документами, представленными ему, то и суждение о законности акта может основываться лишь на этих документах и потому он является формальным. Кроме того, Редакционная комиссия стремилась всячески ограничить сферу и задачи правовой экспертизы документов, полагая, что вся обязанность вотчинного учреждения при рассмотрении актов ограничивается недопущением к совершению актов, содержащих в себе такие распоряжения, противозаконность которых обнаруживается из содержания акта и представляется явной, или которые идут в разрез с законами, ограждающими порядок управления, общественную нравственность или честь третьих лиц195.
Д) Специальность (специалитет). Разработчики проекта Вотчинного устава указывают в объяснениях к нему, что вотчинной книге должно быть точно указано имущество, к которому относятся записанные в книге права. Кроме того, специалитет реестра предполагает и необходимость точного описания сумм обременений (в первую очередь – ипотек), лежащих на недвижимой вещи196.
Е) Старшинство. По мнению редакционной комиссии, для полной безопасности сделок, заключаемых на основании вотчинной книги, необходимо, чтобы из книги явствовал не только объем записанных в ней прав, но и взаимное отношение этих прав между собой, дающее приобретателю возможность определить, какое место займет его право в ряду прочих прав, обременяющих недвижимую вещь, при получении удовлетворения из стоимости вещи и в какой мере право может считаться обеспеченным197. Несмотря на признание того факта, что принцип старшинства наибольшее значение имеет для целей ранжирования залоговых
195Там же. С. 244.
196Объяснения, т. 1. С. 86-87.
197Там же. С. 87.
78
прав, проект исходил из общей посылки о том, что на основании принцип старшинства осуществляется ранжирование различных ограниченных вещных прав между собой198.
5. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в современной России: проблемы и пути решения
5.1. Вводные замечания
Российская система регистрации прав на недвижимое имущество довольно молода: она насчитывает чуть более десяти лет. Однако даже с такого – пусть и незначительного – временного расстояния тот рывок в сфере упорядочения способов фиксации прав на недвижимые вещи, который был сделан с момента принятия в 1994 г. части первой ГК РФ, впечатляет. За полтора десятка лет в России была создана как полноценная регистрационная система в сфере оборота недвижимости, так и система кадастрового учета недвижимого имущества, построена система органов по регистрации прав на недвижимое имущество, заложен фундамент для создания профессионального сообщества кадастровых инженеров, которые должны будут заменить техников БТИ и ФГУП «Ростехинвентаризация», выполняющих сегодня функции по подготовке технических описаний объектов недвижимости.
Это те успехи, которые нельзя не замечать и которые было бы просто неверно игнорировать. Однако сам по себе факт наличия каких-то достижений в определенном деле не означает, что, во-первых, в этой сфере совершенно отсутствуют недостатки и, во-вторых, об этих недостатках не надо говорить. Напротив, отечественная система регистрации прав на недвижимое имущество нуждается в постоянном совершенствовании хотя бы по одной простой причине: количество споров, связанных с недвижимостью (переходом прав, обременениями, государственной регистрацией вновь
198 Там же. С. 89-90.
79
возникающих прав) в судебной системе России не уменьшается, напротив, имеет место обратная тенденция – их количество растет.
5.2. Виды регистрационных систем
1. Системы регистрации прав на недвижимое имущество можно условно разделить на два вида в зависимости от объекта регистрации. Первая (прежде всего исторически) система предполагает регистрацию сделки с недвижимостью (направленной как на отчуждение недвижимой вещи, так и на установление ограниченного вещного права или обременения на недвижимость). Соответственно, реестр представляет собой свод информации о сделках, совершенных с объектами недвижимости с момента введения в действие регистрационной системы199. Для получения картины прав на недвижимость в таком реестре необходимо проанализировать содержание сделок, записи о которых внесены в реестр. Однако и это вряд ли может дать достоверную картину прав на вещь, ведь они возникают не только в результате совершения сделок, но и иных юридических действий либо наступления определенных событий, влияющих на принадлежность субъективных гражданских прав (реорганизация юридического лица, смерть и т.п.).
Вторая регистрационная система – это регистрация прав на недвижимую вещь. Эта система предполагает, что в реестр вносятся не записи о сделках,
но записи о результатах сделок – возникновении, переходе и прекращении прав на недвижимость. Кроме того, поскольку регистрации подлежит не какой-либо юридический факт, а его юридическое последствие, в рамках названной регистрационной системы в реестре отражаются также результаты наступления иных юридических фактов, влияющих на принадлежность прав на недвижимые вещи, – прежде всего, переход права на недвижимость в силу универсального правопреемства.
199 Webster W.B. Methods of Land Registrastion. University of Wisconsin, 1914. P. 4.
80
Российская регистрационная система тяготеет ко второму типу, хотя ей известна и регистрация сделок (договор купли-продажи жилого помещения, договор мены жилыми помещениями, договор ренты, договор ипотеки). Вопервых, российский Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (далее – ЕГРП, Реестр) ведется по конкретным объектам недвижимости (единицу учета в Реестре составляет раздел ЕГРП, который соответствует определенной недвижимой вещи); во-вторых, регистратор фиксирует переход прав, который осуществляется в результате не только сделок, но и иных юридических фактов; в-третьих, российская деловая практика практически не знает примеров, когда бы регистрация сделки и регистрация перехода прав осуществлялись отдельно друг от друга: заявления на регистрацию и сделки, и перехода прав по сделке всегда подаются заявителями одновременно. Последнее обстоятельство подтверждает тот факт, что ядром регистрационной системы в России является именно регистрация прав на недвижимость, а не сделок с ним.
2. Другая классификация регистрационных систем, как правило,
проводится по такому основанию: насколько запись, внесенная в реестр, связана с действительностью соответствующего юридического факта?
Влечет ли, к примеру, недействительность сделки отпадение соответствующего права на недвижимость?
Регистрационную систему, в которой запись, сделанная в реестре, не имеет силы в случае порока в юридическом основании записи, именуют
негативной регистрационной системой.
Регистрационную систему, в которой запись, внесенная в реестр, перестает быть связанной со своим юридическим основанием и потому не отпадает только в результате его недействительности, именуют позитивной регистрационной системой200.
200 Scottish Law Commission. Discussion Paper on Land Registration: Registration, Rectification and Indemnity. Edinburg, 2005. Pp. X, 3–5.
81
Существует и третий – промежуточный – тип, который иногда именуют полупозитивной (semi positive) системой. Ее суть заключается в том, что запись в реестре не может иметь силы в случае, если она была внесена без должного правового основания. Но тот, кто добросовестно положился на данные реестра, тем не менее, будет защищен: его право собственности возникает не производным (так как отчуждатель не мог передать право на недвижимую вещь, сам не имея его201), а первоначальным способом по основанию, прямо предусмотренному законом (так называемое приобретение от неуправомоченного отчуждателя – a non domino).
Позитивная регистрационная система тесно связана, в свою очередь, с представлением о необходимости различать сделку обязательственную (т.е. волеизъявление, направленное на установление обязательства передать вещь в собственность и обязательства ее оплатить) и сделку распорядительную (т.е. волеизъявление, которое непосредственно направлено на передачу вещного права)202. Связь между этими сделками может быть различной: если распорядительная сделка вполне действительна при недействительности обязательственной, то в таком случае принято говорить об абстрактности распорядительной сделки; если в результате недействительности обязательственной сделки становится недействительной и сделка распорядительная, то следует говорить о каузальности распорядительной сделки.
Очевидно, что позитивная регистрационная система может существовать только в случае, если соответствующий правопорядок усвоил принцип абстрактности распорядительной сделки.
Современная российская правовая система не относится к числу таких правопорядков. Между тем в российском праве с конца 2004 г. признается такое основание первоначального приобретения права собственности, как
201Ср. известный римский правовой принцип Nemo plus iuris transferre potest quam ipse habet.
202Ср. немецкий термин Trennungsprinzip – «принцип разъединения».