Экзамен зачет учебный год 2023 / Бевзенко Р.С., Кротов М.В., Церковников М.А. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество
.pdf
62
была даже посвящена поэма «A Plain Dealer’s Prayer for a Registry». Ее автором был Эндрю Йаррантон, который выдвинул предложение внести в книгу записи о собственниках всех лондонских недвижимостей и установить период, по истечении которого не оспоренные записи должны считаться истинными.
Все эти общественные усилия не остались безрезультатными и в отдельных графствах постепенно вводилась регистрация сделок с земельными участками. Идея введения поземельной книги также обсуждалась в 19 веке на фоне создания реестров прав на морские суда163.
В 1925 году в Англии принимается Закон о собственности (Law of Property Act), который регулировал установление собственности на земельные участки (в том числе, доверительной, совместной), ее передачу другому лицу (conveyancing), установление обременений на земельные участки и т.п. Одновременно с этим законом был принят ряд иных актов, направленных на установление регулирования оборота земельных участков
(The Trustee Act, The Administration of Estates Act, The Settled Land Act, The Land Charges Act, The Land Registration Act). Именно последний из законов - The Land Registration Act – устанавливал процедуру регистрации сделок с земельными участками.
В 2002 г. он был заменен более прогрессивным законом с таким же наименованием (The Land Registration Act 2002). Идеология нового закона была такова: заменить систему регистрации титулов системой титулов, возникающих в результате регистрации164. Важнейшие отличия нового закона от старого заключались в расширении обязательности регистрации титулов в отношении земельных участков и создании более льготного правового положения для зарегистрированных участков165; сокращении числа ограничений и обременений, которые могут существовать без
163См. подр.: Webster W.B. Methods of Land Registration. Wisconsin, 1914. P. 25.
164Cooke E. The New Law of Land Registration. Hart Publishing, 2003. Oxford and Portland, Oregon. P. 1.
165Cooke E. Land Law. Oxford University Press, 2006. P. 40-41.
63
регистрации (overriding interests) и сокращение срока пользования, которое не подлежит обязательной регистрации (с 21 года до 7 лет)166.
В соответствии с The Land Registration Act 2002 регистрация прав на земельные участки осуществляется в Ведомстве земельного реестра (Land Registry), органе, которые имеет штаб-квартиру в Лондоне и разветвленную систему подразделений. В ведении Ведомства земельного реестра находится как регистрация титулов на участки, так и вопросы картографии и земельного кадастра. В Англии и Уэльсе ориентировочно 22 млн. земельных участков, из них в настоящее время внесены в реестр около 19 млн.
Регистрация осуществляется через юристов (солиситоров или юристов, чьей специализацией является сопровождение сделок с недвижимостью – conveyancers), которые имеют самостоятельный электронный доступ к сервисам реестра, но заинтересованные лица вправе обращаться к регистратору и самостоятельно167.
Принцип внесения (vesting effect). Первичная регистрация права в реестре (first registration of title) является обязательной для регистрации последующих переходов права или обременений. Исследователи подчеркивают, что именно обязательная первичная регистрация является важнейшим средством «наполнения» реестра записями (хотя добровольная первичная регистрация активно стимулируются положениями The Land Registration Act 2002).
Фундаментальным принципом регистрации недвижимости в Англии и Уэльсе является принцип регистрации прав (registration of title), но не сделок (registration of deeds); сделка лишь правит записи реестра. Реестр позволяет определить собственность (proprietorship) на земельный участок, его границы, содержание обременений и наименования лиц, в пользу которых они установлены. Реестр разделен на три раздела: A, B и C, которые соответственно содержат записи о земельном участке; собственности на него; зарегистрированных обременениях.
166Burn E.H. Land Law: Cases and Materials. P.105.
167Real Property Law and Procedure in European Union. England and Wales Report. P. 28.
64
Обязанностью регистратора при внесении записей о переходе права на земельный участок или установлении обременения на него является проверка титула лица, распоряжающегося участком. Как правило, наибольшие сложности на практике вызывает проверка титула лица, который в преддверии распоряжения земельным участком, обращается за первичным внесением своего права в реестр.
Если лицо, записанное в реестре, действительно не имело соответствующих прав, оно, тем не менее, считается законным владельцем недвижимости до тех пор, пока реестр не будет исправлен168.
Регистрационная процедура завершалась выдачей приобретателю свидетельства (land certificate), который был официальной копией соответствующих записей реестра. Сертификатам придавалось важное значение, последующая передача недвижимости сопровождалась обязательным предъявлением сертификата. В случае же если недвижимость обременялась залогом (mortgage), то сертификат не выдавался, а залогодержателю вручался сертификат об обременениях (charge certificate). В настоящее время эта процедура изменена: приобретателю, который приобрел недвижимость, одновременно обременив ее залогом, выдается свидетельство о завершении регистрации, которое не является копией записей реестра и потому не предъявляется при совершении сделки169.
При совершении сделки право на недвижимость считается перешедшим с момента подачи заявления о внесении записи в реестр (application), тем самым заполняется так называемый «регистрационный пробел» (registration gap) между обращением к регистратору и внесением записей в реестр. Как отмечают исследователи, единственные затруднения, не преодолеваемые приемом ретроактивного перехода титула, это возможность обременения имущества так называемыми overriding interests (внереестровые обременения), для возникновения которых не нужно вносить запись.
168Cooke E. The New Law of Land Registration. Hart Publishing, 2003. Oxford and Portland, Oregon. P. 54.
169Real Property Law and Procedure in European Union. England and Wales Report. P. 33.
65
Открытость реестра. Реестр является открытым, но доступ к нему предоставляется в ограниченном числе случаев:
-если у лица имеется право в отношении недвижимости;
-если лицо ведет переговоры с собственником о покупке недвижимости, либо намеревается сделать оферту о приобретении недвижимости;
-если у лица есть притязание на недвижимость, которое может быть осуществлено принудительно, либо он является взыскателем в исполнительном производстве;
-если заявитель является банком, проверяющим платежеспособность заемщика;
-если заявитель является журналистом, ведущим расследование о недвижимости, принадлежащей конкретному лицу170.
Публичная достоверность записей. Записи реестра показывают текущее состояние прав в отношении объекта недвижимости, и покупатель может полагаться на их достоверность. Титул, внесенный в реестр, является, по общему правилу, неопровержимым (indefeasible); опровержение возможно в случае если он был внесен на основании мошенничества, подлога и т.п. Однако исправление реестра (rectification) не допускается, если приобретатель действовал добросовестно171. В связи с этим в отношении приобретателя, который положился на запись о предшествующем собственнике, действует принцип публичной достоверности.
Однако ситуация резко изменяется в случае если отчуждатель никогда ранее не был внесен в реестр. В этом случае на покупателя возлагается бремя изучения правового положения приобретаемой вещи. Ограничением этого бремени служит, во-первых, приобретательная давность (adverse possession), составляющая 12 лет, и, во-вторых, принцип достаточности предоставления
документов о правах на имущество за последние 15 лет172. Однако
170Ibid. P. 34.
171Ibid. P. 43.
172Ibid. P. 46, Cooke E. Op. cit. P. 138.
66
наибольшие сложности вызывает изучение ограничений и обременений, лежащих на участке.
Несмотря на риски, которые лежат на покупателе недвижимости, не внесенной ранее в реестр, страхование титула в Англии не развито; исследователи объясняют это представлениями об ограничении исков о правах на недвижимости.
Старшинство прав. Английская система прав на недвижимость основана на феодальных представлениях о том, что верховным собственником земли является Корона, а потому практика потребовала создания сложной системы прав на земельные участки. Кроме того, следует иметь в виду, что права на недвижимости могут основываться как на законе (law), так и на праве справедливости (equity). Старшинство обременений определяется на основании уведомлений (notice), дата внесения и содержание которых и определяет действие обременений. Однако это система довольно молодая, она была введена только в 2002 году. До этого действовали сложные правила ранжирования обременений в зависимости от того, были ли они зарегистрированы в реестре или фиксировались иным образом и т.д.
3.2. Система Торренса.
Системой Торренса (Torrens Land Registration System) называют систему регистрации прав на недвижимости, которая принята в некоторых бывших английских колониях (Австралия, Новая Зеландия, некоторые провинции Канады, некоторые штаты в США). Система была разработана Робертом Торренсом, который был генеральным регистратором Южной Австралии и впоследствии депутатом местной легислатуры.
Основная идея системы Торренса, по мнению одних исследователей, заимствованная им из системы регистрации прав на морские суда173, а по
173 См. Webster W.B. Op. cit. P. 6.
67
мнению других – из идеи германской поземельной книги174, заключается в следующем.
Собственник земельного участка может обратиться к регистратору титулов с просьбой (application) о регистрации своего титула на участок175. Эта просьба изучается юристами регистрационного ведомства (именуемыми «экзаменаторами титулов» - examiners of titles), которые в результате изучения делают вывод о соответствии описания участка его действительному состоянию; бесспорности обладания участком со стороны заявителя; правильно ли он с точки зрения закона приобрел права на участок; представил ли он доказательства, изучение которых свидетельствует о том, что участок не будет истребован третьим лицом176.
Если регистратор счел заявление и представленные документы убедительными, он откладывает регистрацию титула на некоторое время для осуществления публичного уведомления о готовящейся регистрации. Срок, на который регистрация может быть отложена, составляет до трех месяцев. Если до истечения этого периода времени никто не заявил о своих правах на участок, запись о титуле вносится в реестр. Одновременно с внесением записи в реестр заявителю выдается сертификат, являющийся точной копией записей реестра. Факта обладания собственником участка сертификатом достаточно для того, чтобы создать для его добросовестного приобретателя неопровержимый титул на земельный участок.
Регистрация титула в системе Торренса предоставляется собственнику два преимущества. Во-первых, сертификат о титуле не может быть аннулирован даже если выясниться, что в действительности собственником является другое лицо. Последний может претендовать лишь на денежную компенсацию из специального фонда регистратора. Во-вторых, отчуждение
174Taylor G. Is the Torrens System German? // The Journal of Legal History, Vol. 29, No. 2, August 2008, pp. 253–285.
175Этим подчеркивается принципиальная особенность системы Торренса – собственники участков ей подчиняются добровольно.
176Torrens R. Transfer of Land By Registration Under The Duplicate Method Operative in British Colonies. London, 1873. Pp. 18-19.
68
земельного участка осуществляется путем совершения на сертификате передаточной надписи и передачи отчуждателем сертификата приобретателю, его последующим предъявлением регистратору, уничтожением сертификата и выдачей нового сертификата о титуле. При этом никаких следов прежних обладателей титула на участок не остается, что, естественно, делает невозможным само обсуждение вопроса об оспаривании передачи прав на участок. Ограничения же на земельный участок также устанавливаются при помощи сертификата: путем учинения на нем отметок о передаче в пользование, залог и т.п., либо путем выпуска специального сертификата об ограниченном прав на земельный участок.
Еще раз обратим внимание: система Торренса беспощадна к действительному собственнику, чей земельный участок был по ошибке, либо даже вследствие подлога или обмана записан в книгу за иным лицом. В этой ситуации добросовестный приобретатель приобретает совершенно действительный титул, а собственник может только претендовать на возмещение из страхового фонда регистратора177. Кроме того, другим, по всей видимости, скорее превентивным инструментом, которым в той или иной степени исключаются злоупотребления регистраторов и участников оборота, связанные с подделкой документов о правах на земельные участки – это жесточайшие уголовные санкции.
Изложенные основные идеи системы Торренса по сути «переворачивают» классические регистрационные принципы. Во-первых, совершенно нетрадиционным является добровольное подчинение собственников регистрационной системе; тем самым классический принцип внесения в системе Торренса отсутствует. Во-вторых, очень строгое проведение легалитета при первом внесении земельного участка в реестр компенсируются крайне ослабленным (а по сути – отсутствующим) легалитетом при совершении сделок в системе Торренса. Он даже не
177 Niblack W.C. The Analysis of the Torrens System of Conveying Land With References to the Torrens Statutes of Australasia, England, Ireland, Canada and the United States. Chicago, 1912. P. 127.
69
внешний, он построен по формуле, которая известна в вексельном праве: «Чего нет в бумаге – того нет в мире»; нотариальное удостоверение сделки с недвижимостью в Австралии отсутствует, волеизъявление собственника на передачу сертификата отсутствует, регистратору важен лишь факт обладания сертификатом с совершенной на нем передаточной надписью.
Открытость реестра обеспечивается за счет ведения алфавитного реестра собственников зарегистрированных недвижимостей. К обозрению этого реестра допускается всякий желающий за определенную плату. Всякий желающий также имеет доступ к книгам регистратора в присутственные часы и при условии уплаты определенного сбора178. Публичной достоверностью в системе Торренса обладает, скорее не сам реестр, а свидетельства, выданные регистратором.
На первый взгляд, регистрационный режим, созданный Р. Торренсом основан на архаичной и довольно наивной сегодня вере в бумажные документы. Однако исследования и практические меры, предпринимаемые сегодня в Австралии и других странах, где принята система Торренса, свидетельствуют о том, что она вполне пригодна и для обслуживания электронных процедур по передаче титула (e-conveyancing)179.
4. Регистрационный режим недвижимости в Российской империи (по проекту Вотчинного устава)
4.1. Создание проекта Вотчинного устава
Вторая половина 19 века была для России эпохой расцвета отечественной юриспруденции. Это было связано, по всей видимости, результатом серьезного государственного внимания к юридическому
178Ibid. P. 154, 271.
179Muir R. E-conveyancing in New Zealand: Progress to Date and Future Developments // http://www.landregistry.ie/uploadedfiles/conference20071/papers/s3p4.pdf; Corcoran J., Kennedy R. Torrens Today: E-conveyancing and the Possible Harmonisation of Australian Property Law // http://lac2008.landservices.sa.gov.au/Industry_Day/_files/John_Corcoran _presentation_2008.pdf; Clark E. E-Conveyancing in Australia: An Important Step Along the Journey to E-government // Journal of Law, Information and Science. Vol. 21(1)2011.
70
образованию, которое обнаружило себя в первой трети 19 века: расцвет юридической университетской науки, активные стажировки российских студентов-юристов в юридических европейских центрах (прежде всего, Германии), изучение юристами иностранных языков и свободное владение передовыми юридическими разработками европейских ученых того времени
– все это дало о себе знать не только в сфере науки и образования, но и в сфере нормотворчества. Именно вторая половина 19 века в России ознаменовалась крупнейшими законодательными инициативами: крестьянская реформа, Судебные уставы, разработка проекта первого российского Гражданского кодекса – Гражданского уложения Российской Империи. Однако параллельно с разработкой проекта гражданской кодификации рабочая группа, ответственная за создание в России гражданского законодательства, начала работу над законодательством о вотчинной регистрации (регистрации прав на недвижимости).
Необходимость этой работы была связана с тем, что, по господствующему в тогдашнем юридическом сообществе мнению, существовавший порядок приобретения и укрепления прав на недвижимое имущество составлял «одну из слабых сторон наших действующих законов»180. Надежная система фиксации прав на недвижимое имущество помимо защиты интересов собственников недвижимости способствуют и защите кредитного оборота, так как самый распространенный способ обеспечения долгосрочного кредита – это залог недвижимости (ипотека), фиксация которого в поземельной книге повышает его прочность181.
Согласно принятой в то время методике подготовки законопроектов (заимствованной, очевидно, из Германии) были сформулированы и
180Проект Вотчинного устава с объяснительной к нему запиской. Том первый. СПб., 1893. С. 3 (далее – Объяснения, т. 1).
181На тот факт, что необходимость создания поземельной регистрации была инициирована не в последнюю очередь кредитными учреждениями указывает и то, что первоначальный проект системы вотчинной регистрации назывался Положением об обеспечении договоров и обязательств ипотечным порядком (Фрейтаг-Лоринговен А.Л. Материальное право проекта Вотчинного устава. Т. 1. Юрьев, 1914. С. 17.).
71
утверждены Императором (1882 г.) Главные основания предполагаемого порядка укрепления прав на недвижимое имущество182. Затем редакционная комиссия сформулировала Недостатки действующего порядка укрепления прав на недвижимое имущество183. И, наконец, затем последовала публикация самого проекта, содержащего обширный вводный комментарий, а также подробные постатейные объяснения к каждой статье проекта, причем в качестве справочного материала к каждой статье проекта приводились нормы иностранных законодательных актов, регулирующих схожие вопросы184. Впоследствии был издан стенографический отчет особого совещания по проекту вотчинного устава185, а также журнал заседаний комиссии Государственного совета, в которой обсуждался проект устава186. Перечисленные публикации – это не простая формальность, а свидетельство глубочайшей проработки правовых вопросов в ходе нормотворческого процесса, которое на фоне сегодняшнего невнятного, поспешного, непродуманного и эклектичного законодательного процесса представляется чем-то из области фантастики.
Проект вотчинного устава вызвал серьезный отклик в юридической литературе. Ему посвящались многочисленные публикация в юридической периодике; существует несколько прекрасных монографий, посвященных вопросам правового режима недвижимости в том виде, как они были решены в проекте187.
182 Тезисное изложение основных идей предстоящей реформы, состоявшее из 58 пунктов (см. Объяснения, т. 1. С. 7-17).
183Объяснения, т. 1. С. 8-32.
184Объяснения, т. 1. СПб., 1893. -515 с.; т. 2. СПб., 1893. - 534 с.; Проект учреждения
вотчинных установлений с объяснительной к нему запиской. СПб., 1893. - 38 с.; Проект положений о порядке взыскания с недвижимых имений в местностях, где введен в
действие Вотчинный устав и объяснительная к сему проекту записка. СПб., 1893. - 355 с.
185Стенографический отчет особого совещания по проектам вотчинного устава в СанктПетербурге в ноябре и декабре 1898 года. СПб., 1899. - 349 с.
186Журнал Высочайше учрежденной особой при Государственном совете Комиссии для предварительного обсуждения проектов учреждения вотчинных установлений и вотчинного устава. СПб., 1906. - 1009 с.
187См. указатель литературы: Поворинский А.Ф. Систематический указатель русской литературы по гражданскому праву. СПб., 1904. С. 697-703.