Экзамен зачет учебный год 2023 / Бевзенко Р.С., Кротов М.В., Церковников М.А. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество
.pdf
52
неправильности реестра. Кроме того защищается публичное доверие приобретателя к достоверности содержания реестра (§§ 892, 893 ГГУ).
Процедура внесения записи в реестр состоит из Antrag, Eintragungsbewilligung и непосредственно внесения новой записи в поземельную книгу (Eintragung).
Заявление о внесении в реестр (Antrag) представляет собой исключительно процессуальное действие, его последствия являются лишь толчком для проведения судом внесения изменений в реестр. В случае отзыва Antrag или отсутствия у заявителя правомочия обращаться с заявлением к реестродержателю, при наличии и соответствию требованиям законодательства всех материальных условий изменения в реестр подлежат внесению, и таким образом не зависят от действительности заявления131.
После процедуры принятия заявления следует проверка компетенции органа, ведущего реестр, применительно к данному объекту недвижимости, проверка правоспособности и управомоченности заявителя, соблюдения материально-правовых условий (например, наличие согласия супруга (§ 1365), существует также целый ряд специальных правил для регистрации ограниченных вещных прав) и т.д.
Отдельно выделяют стадию процедурного одностороннего волеизъявления лица, права которого затрагивает изменение реестра (Eintragungsbewilligung), которое является формальным требованием для принятия судом заявления о внесении соответствующих изменений в поземельную книгу и регулируется исключительно Положением о поземельных книгах (§ 19 GBO)132.
Наконец, при удовлетворении всех условий вышеозначенной процедуры в реестр вносятся сведения о новом правообладателе. Момент внесения имеет конститутивное значение, им оканчивается приобретение права собственности на недвижимость, внесение не имеет ретроактивного
131Ibid., S. 149, Rn. 497.
132Ibid., S. 159, Rn. 530.
53
действия. В отличие от стран романской и англо-американской правовой семьи, где право переходит простым соглашением сторон, конститутивный характер изменения реестра является характерной особенностью немецкого правопорядка, образовавшейся в результате многолетнего развития собственной системы регистрации прав на имущество (см. об этом выше)133.
Исключения из принципа внесения
§ 873 ГГУ рассчитан лишь на установление, переход, обременение или изменение вещных прав при помощи юридической сделки. Таким образом, изменение права в силу закона является исключением из принципа внесения. К ним относятся, в частности, случаи универсального правопреемства при наследовании (§ 1922 ГГУ) и реорганизации, приобретения по давности (§ 900 ГГУ), защиты имущества супругов в отдельных случаях (§ 1365 ГГУ)134. Кроме того, отраженное в реестре право может изменяться непосредственно актом публичной власти, а именно - административным актом, судебным решением, установлением законных ограничений или изъятий.135 Так, например, для возникновения права собственности на объект, приобретенный на публичных торгах, не требуется внесения соответствующей записи в реестр. Как было отмечено ранее, любые публичные ограничения действуют вне зависимости от наличия или отсутствия их в реестре и имеют перед реестром приоритет.
3. Принцип заявительного характера регистрации (Antragsprinzip), который нашел свое отражение в § 13 GBO. В соответствии с данным принципом, заявление правомочного лица является необходимой предпосылкой для возбуждения процедуры регистрации. Регистратор имеет дело лишь с теми объектами недвижимости, изменение записей в отношении которых требует надлежащий заявитель. Таким образом право стимулирует лиц, заинтересованных в защите своих прав предпринимать для установления такой защиты максимально возможные усилия. Кроме того,
133Ibid., S. 38, Rn. 133.
134Palandt-Bassenge, § 873, Rn. 3.
135Weirich, Op. cit., S. 36, Rn. 128 ff.
54
поскольку правомочия и дееспособность заявителя подлежат проверке судом, усиливается функция публичной достоверности реестра.
4. Принцип легалитета (Legalitaetsprinzip).
В реестр могут вноситься только те записи, которые предусмотрены или допускаются правопорядком. Нормы §§ 19, 20, 29 GBO устанавливают ограничения полномочий суда возможностью проверки только регистрационных документов (так называемое формальное право проверки). За пределами компетенции суда находится проверка действительности подлежащей обязательственной сделки. Таким образом, требования простоты, скорости и легкости процедуры внесения изменений в реестр превалирует над требованием о его правильности. Особенно оправданным представляется такой подход в отношении финансовых транзакций, материальная проверка которых превратила бы рассмотрение заявления о внесении в игру в рулетку136. Кроме того, данное ограничение является закономерным следствием принципов разделения и абстрактности: изначальная презумпция действительности вещного распоряжения, вне зависимости от действительности его основания, позволяет вносить в реестр даже право, возникшее в результате ошибки137.
Опять же, здесь мы имеем дело с опровержимой презумпцией, которая не может устоять только в случае твердой уверенности суда исходя из обстоятельств дела о том, что в случае внесения изменений, требуемых в заявлении, реестр будет ошибочным.138 Простых сомнений суда в действительности правового основания сделки недостаточно.139
5. Принцип публичной достоверности реестра.
Поскольку реестр является основой оборота прав на недвижимое имущество, немецкий законодатель устанавливает презумпцию его правильности (§ 891 ГГУ), а также защищает публичное доверие к реестру
136Ibid., S. 176, Rn. 600.
137С рассмотренными выше ограничениями.
138Palandt-Bassenge, § 892, Rn. 1.
139Weirich, Ibid.
55
(§ 892 ГГУ). Данные принципы находят свое применение в тех случаях, когда данные реестра расходятся с существующим положением вещей.
Внесение в поземельную книгу имеет для возникновения, передачи и прекращения прав на недвижимость действие, аналогичное передаче владения применительно к движимости (по правилам § 1006 ГГУ), разве что оно еще исходит и из презумпции права собственности на регистрируемый объект, а также может устанавливать или прекращать ограниченные вещные права (на недвижимость)140. Более глубокое различие состоит в том, что данная презумпция действует даже против самого лица, в отношении которого внесены изменения в реестр: против лица, внесенного в реестр в качестве собственника, будут действительны как относительные притязания, так и вещные права в отношении данного имущества141.
В доктрине принято различать позитивную (§ 891 I ГГУ) и негативную (§ 891 II ГГУ) презумпции142. Позитивная презумпция достоверности реестра заключается в том, что когда какое-либо вещное право на недвижимость внесено в реестр, считается, что оно существует и принадлежит внесенному лицу. Соответственно тот, кто оспаривает или существование или принадлежность закрепленного в реестре права должен полностью доказать обратное. При этом ответчик по данному спору не должен предоставлять доказательств, а может полагаться на законную презумпцию. Негативная презумпция достоверности реестра заключается в том, что с момента исключения записи о праве из реестра, такое право считается более не существующим. Исключение права из реестра может осуществляться как внесением записи об исключении права, так и при неперенесении записи о вещном праве при перенесении права собственности на недвижимость на другое лицо (в другой личный реестровый лист)143.
140Ibid., S. 207, Rn. 701.
141Ibid., S. 208, Rn. 703.
142Palandt-Bassenge, § 891, Rn. 5 ff.
143Weirich, Op. cit.., S. 208, Rn. 704.
56
Сила данной презумпции настолько высока, что она действует в любом частном или публичном процессе, в том числе процессе ведения реестра. Так, регистратор должен считать внесенное лицо управомоченным даже если очевидно обратное, в том числе из содержания самой записи о регистрации или любого другого судебного акта144.
В рассматриваемом аспекте представляет интерес ключевая отличительная особенность системы поземельных книг в Австрии. Не возводя публичную достоверность реестра в тот абсолют, который можно наблюдать в системах Германии и Швейцарии, австрийский законодатель устанавливает необходимость указания погашенных записей в отношении конкретного объекта недвижимости в реестровой выписке для соблюдения принципа публичной достоверности145. В указанных целях непосредственно за общей частью поземельной книги размещен список погашенных записей.
По смыслу § 894 ГГУ запись в реестре считается неправильной в том случае, когда ее содержание не соответствует фактической правовой ситуации, складывающейся в отношении данного объекта недвижимости. Исходя из изложенных принципов регистрации, реестр считается неправильным только при его неправильности с точки зрения вещных прав (то есть тех, которые должны быть отражены в реестре)146. Простое обязательственное притязание, будь то отказ от договора (Rücktritt) или, например, оспаривание сделки-основания не влечет неправильности реестра, но при определенных условиях является основанием для внесения новой записи в отношении спорного объекта147. Таким образом, притязание из § 894 ГГУ представляет собой самостоятельный вещный иск об исправлении реестра148.
Среди оснований недействительности реестра принято выделять следующие:
144Ibid., S. 208, Rn. 705.
145Groetsch, In: Frank/Wachter (Hrsg.), Op. cit., S. 854, Rn. 116.
146Weirich, Op. cit.., S. 162, Rn. 540.
147См. об этом выше.
148Ibid., S. 197, Rn. 669 ff.
57
а) Изменение прав вне реестра. Правопорядок устанавливает значительное количество случаев, возникновение которых влечет изменение прав, закрепленных в реестре в силу закона. К ним относятся, например, перечисленные выше исключения из принципа внесения, как частного, так и публичного характера. В таких случаях реестр считается неправильным не с самого начала, а с того момента, как фактическое положение вещей изменилось соответствующим событием.
б) Порочность Einigung. Суд проверяет лишь формальную действительность Einigung, а не материальные предпосылки соответствующего вещного договора, что может явиться при определенных обстоятельствах причиной его недействительности. В частности, при отсутствии предусмотренного законом в определенных случаях одобрения имеет место относительная недействительность Einigung, которая может быть исцелена последующим выражением согласия на сделку.149
в) Содержательное несовпадение Einigung и Eintragung, которое может быть вызвано как простой опиской или ошибкой суда при внесении, так и несоответствием воли и волеизъявления заявителя150.
г) Ошибочное удаление записи в реестре, например, когда в случае переноса объекта на лист поземельной книги другого лица ошибочно не переносится какое-либо обременение этого объекта151. В таком случае право по реестру прекращается и до внесения в реестр исправлений не имеет юридической силы.
6. Принцип специалитета.
Для того чтобы отразить земельный участок в реестре необходимо его каким-либо образом выделить и идентифицировать на земной поверхности. Указанным целям служит кадастр.
Понятие земельного участка в немецком вещном праве, помимо общеупотребительных признаков (часть земной поверхности, распознаваемо
149Ibid., S. 199, Rn. 673.
150Ibid., S. 199, Rn. 675.
151Ibid., S. 200, Rn. 679.
58
отграниченная от других и используемая определенным образом) содержит и специальные признаки. Указанные признаки обеспечиваются взаимодействием маркшейдеров и кадастровых инженеров, которые ответственны за фактическое положение вещей, а также лиц, осуществляющих ведение реестра, которые отвечают за учет правоотношений по поводу земельных участков.
Таким образом, юридически земельный участок в Германии – это занесенная в кадастр, выделенная, описанная и отраженная на карте часть земной поверхности, которая внесена под определенным номером в определенный лист реестра152.
Считаем необходимым отметить, что в отличие от российского правопорядка, в большинстве европейских стран здания и сооружения считаются составными частями земельного участка, а не отдельными объектами недвижимости. Указанная доктрина сказывается, например, на приращении движимого здания, которое было поставлено на фундамент и стало неотделимым от земельного участка в имущественную массу собственника участка153 и соблюдении общего принципа о следовании части судьбе целого.
Со временем развитие общества и правопорядка потребовало нахождения некоего компромиссного варианта между индивидуальной собственностью и собственностью общей. Предпринималось несколько попыток выделения различных частей зданий в качестве самостоятельных объектов для облегчения их оборота. Наследие древнегерманского права, поэтажная собственность, хотя и была отражена в реестре, предоставляла своему обладателю по сути не больше прав, чем аренда и требовала создания специального юридического лица, которое от имени и в интересах соседей осуществляло управление зданием. В силу сложности и неэффективности такого управления постепенно поэтажная собственность перестала отвечать
152Ibid., S. 15, Rn. 51.
153Ibid., S. 24, Rn. 88.
59
требованиям оборота154. В настоящий момент создание поэтажной собственности в Германии и Австрии невозможно. И хотя создание поэтажной собственности допускается в Швейцарии и Лихтенштейне, по сути она представляет собой квалифицированный вид общей собственности.
Внастоящее же время широкое распространение получила квартирная собственность, которая сочетает в себе право индивидуальной собственности на соответствующее пространство квартиры, долю в праве собственности на общее имущество здания, а также право на участие в деятельности собрания собственников квартир155.
7. Принцип приоритета (старшинства)
Вслучае возникновения нескольких ограниченных вещных прав на один и тот же объект закономерно возникает проблема их конкуренции. Как отмечается в литературе, сколь-нибудь существенное значение старшинство прав на недвижимость приобретает лишь в случае принудительного удовлетворения соответствующего притязания на объект (Zwangsversteigerung)156. Отметим, однако, что и при нормальном ходе вещей имеет значение ранг прав пользования и приобретения, а также преимущественных прав покупки (Vorkaufsrechte). При наличии конкуренции рангов ранее внесенная запись отменяет действие более поздней157.
§§ 17 и 45 GBO и § 879 ГГУ устанавливают соответственно процессуальный и материальный аспекты рассматриваемого принципа. В частности, в зависимости от расположения и датировки записи в реестре определяется материально-правовой ранг.
По общему правилу ранги подвижны, при отпадении старшей по рангу записи, на ее место встает младшая, за исключением двух моментов: право собственности и ограниченные вещные права (§ 889 ГГУ) не
154Ibid., S. 516, Rn. 1682.
155Ibid., S. 486, Rn. 1587 ff.
156Ibid., S. 236, Rn. 788.
157Ibid., S. 237, Rn. 790.
60
консолидируются (не прекращаются совпадением должника и кредитора в одном лице), но ведут к созданию либо поземельного долга собственника, либо ипотеки собственника. Данное исключение сделано для сохранения ранга при последующем приобретении соответствующего ограниченного вещного права на указанный объект третьими лицами.
Также не встают автоматически на место ипотеки и поземельного долга младшие по отношении к ним права (§§ 1163 I, 1177 ГГУ)158. Указанное исключение объясняется наличием определенной самостоятельной ценности ранга, в зависимости от старшинства права определяется как его действительность, так и выполнение функции стабилизации и закрепления прав и обязанностей участников соответствующего вещного правоотношения.
Защиту интересов приобретателей в немецкой системе регистрации прав, характерной конститутивным характером внесения записи о праве в реестр, обеспечивают получившие широкое применение предварительные записи (Vormerkungen), которые хотя и не обладают полноценным старшинством, тем не менее играют важнейшую роль для обеспечения стабильности оборота прав на недвижимое имущество и создания предвидимости судьбы конкретного объекта недвижимости для третьих лиц159.
Весьма интересный аспект получили Vormerkungen в поземельных книгах Швейцарии: определенные обязательственные права в результате отражения в реестре приобретают квази-вещный характер. Таким образом они приобретают приоритет по моменту возникновения.160 К ним относится, например, преимущественное право покупки, которое, в отличии от Германии, не имеет в Швейцарии вещно-правового характера, то есть не будет действовать против третьих лиц без его внесения в реестр, в результате
158Ibid., S. 245, Rn. 822.
159Ibid., S. 259, Rn. 869.
160Wachter, In: Frank/Wachter (Hrsg.), Op. cit., S. 1250, Rn. 82.
61
чего правообладатель сможет защищаться лишь иском к продавцу о возмещении убытков.
3. Регистрационный режим недвижимости в некоторых странах англосаксонского права
3.1. Англия и Уэльс.
Первые записи о правах на земельные участки (regular censuses) на территории Англии и Уэльса относятся еще периоду римского владычества. В последствии традиция записывать в книги собственников земельных участков проявилась в двух известных сегодня раннесредневековых документах: Book of Landaff (Уэльс) и The Domesday Book (Англия), в
которых перечислялись собственники земельных участков. Цель такой переписи, однако, была далеко не частноправовой: на основе этих записей определялось, кто должен платить налог161.
Передача же права на землю (conveyancing) осуществлялась путем публичной передачи его от продавца к покупателю, иногда путем символической передачи куска дерна в подтверждение состоявшегося перехода права. Однако в 1535 году вводится передача прав на землю путем совершения сделок об этом перед хранителями свитков графств или перед судьей в Вестминстере.
Такая система передачи прав на недвижимость породила существенные практические сложности, заключающиеся в сложности проверки титула продавца. Так, необходимо было проверять все свитки и записи, кроме того, необходимо изучать судебные дела и решения. Однако все попытки ввести систему регистрации прав на землю, заимствовав ее из Голландии, в середине 17 века провалились в парламенте162. Идея введения регистрации прав, по всей видимости, настолько будоражила английское общество, что ей
161Mayer P., Pemberton A. A short history of Land registration in England and Wales. London, 2000. P. 4.
162Там же.