Экзамен зачет учебный год 2023 / Бевзенко Р.С., Кротов М.В., Церковников М.А. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество
.pdf
42
оборот движимости и недвижимости на единых принципах. В результате Германия не знала публичных реестров для сделок с недвижимостью.
Следует отдельно отметить возникшие в 1783 году в Пруссии ипотечные книги, в которые заносились сведения об обремененных земельных участках, в то время как согласно Общему Прусскому Закону от 1794 года для приобретения недвижимости было достаточно договора и передачи, внесение в реестр не требовалось. В 1822 году Бавария также вводит ипотечные книги. С изданием закона о нотариате в 1861 году в Баварии впервые вводится обязательное нотариальное удостоверение договоров, связанных с землей. Таким образом, для перехода права собственности на землю становится необходимой не только передача владения, но и нотариальное удостоверение.
В 1872 году Пруссия переходит от ипотечных книг к системе поземельных книг (Grundbuchsystem) и таким образом задает вектор для дальнейшего развития всей существовавшей на тот момент Германской империи. Все права на земельные участки, приобретение собственности, а также установление ограниченных вещных прав требуют для своей действительности внесения в реестр. Таким образом, был завершен переход от простого удостоверения в реестре факта владения на праве собственности к конститутивной системе, в которой внесение в реестр представляет собой конечный этап процесса приобретения права собственности на недвижимость.
Споявлением крупных кодификаций, законодательное регулирование
вуказанной сфере постепенно унифицировалось и оттачивалось. В настоящее время в Германии действует Положение о поземельных104 книгах от 24 марта 1897 года, которое в значительной мере основано на немецкой правовой традиции. Как отмечают сами немецкие исследователи, система поземельных книг, благодаря значительному упору на правовую ясность и
104 В российской дореволюционной традиции - «вотчинных».
43
надежность, является одним из крупнейших достижений немецкой юридической науки и законодательства105.
Особенности Австрийской системы поземельных книг
Австрия является союзным государством, состоящим из 9 федеральных земель и в целом повторяет систему поземельных книг, принятую в Германии и Швейцарии106, обладая впрочем, некоторыми отличительными особенностями.107
Действующий Общий закон о поземельных книгах 1955 года устанавливает единые правила ведения реестра недвижимости, в то время как законами федеральных земель могут предусматриваться отдельные особенности оборота недвижимости в отношении иностранных граждан, устанавливаться административные ограничения оборота отдельных земельных участков, а также корректироваться круг наследников по завещанию108.
2.2. Классифицирующие особенности системы поземельных книг
1. По объекту регистрации система поземельных книг относится к системе регистрации прав на недвижимую вещь. Учитываются только вещные обременения, как то: ограничения по распоряжению, законные (публичные) и частные (относительные). Здесь находит свое применение принцип numerus clausus вещных прав: в реестр вносятся только предусмотренные законом права. Соответственно реестр не отражает
105Ibid., S. 129, Rn. 442.
106Положившись на позицию немецких исследователей, отметим, что система земельных книг Швейцарии базируется на основоположных принципах немецкой модели, и потому не представляет значительного интереса для отдельного рассмотрения в рамках настоящего исследования. См.: Wachter, In: Frank/Wachter (Hrsg.), Handbuch Immobilienrecht in Europa: Zivilund steuerrechtliche Aspekte des Erwerbs, der Veraeusserung und der Vererbung von Immobilien. Heidelberg 2004. S. 1250 Rn. 77.
107Ключевые из них будут отражены ниже в соответствующих частях настоящей работы.
108Groetsch, In: Frank/Wachter (Hrsg.), Op. cit., S. 846 Rn. 42.
44
никакие обязательственные права на недвижимость: ни аренду, ни наем, ни договорные запреты распоряжаться и т.п.109
Вместе с тем, существует достаточно большое количество обременений и ограничений на земельный участок как публичного, так и частного характера, которые не вносятся в реестр110. К ним относятся, например, права преимущественной покупки нанимателей жилого помещения, муниципалитетов, иные преимущественные права (земли санации, земли лесов и т.п.) В основном такие ограничения объясняются публичным значением и присущей земельным участкам социальной функцией. Такие права даже без внесения в реестр сохраняют свою юридическую силу.
Швейцарское регулирование в данном случае обладает определенной спецификой. В поземельные книги Швейцарии наряду с отдельными частноправовыми ограничениями (как например порядок пользования общей собственностью или регламенты поэтажных собственников) вносятся также и публичные ограничения, как то строительные ограничения, устанавливаемые на уровне кантонов или коммун111.
2. По критерию связи записи в реестре с действительностью соответствующего юридического факта система поземельных книг представляет собой классический пример позитивной регистрационной системы. Широко известны разработанные именно немецкой правовой наукой принцип разделения (Trennungsprinzip) и принцип абстрактности распорядительной сделки (Abstraktionsprinzip)112. На названных принципах базируется немецкая система передачи прав на вещи.
109Weirich, op. cit., S. 10, Rn. 33.
110Ibid., S. 11, Rn. 39 ff.
111Wachter, In: Frank/Wachter (Hrsg.), Op. cit., S. 1250, Rn. 83.
112Основанная на методологическом толковании (впрочем, признанном впоследствии ошибочным) римских источников, система передачи по Ф.К. фон Савиньи неоднократно являлась предметом дискуссии и до сих пор остается спорной. Тем не менее немецкие исследователи отмечают, что по всей видимости, доктрина Савиньи была воспринята разработчиками ГГУ именно в качестве достаточно сильного политико-правового средства защиты оборота (в частности, допуская действительность перехода права
45
В целом процесс перехода собственности в Германии можно обрисовать следующим образом: стороны заключают каузальный обязательственный договор, определяя свои права и обязанности и все существенные условия, необходимые им для перехода собственности. Указанный обязательственный договор создает договорную обязанность отчуждателя передать вещь в собственность (§ 311b I ГГУ). Принимая на себя обязательство, отчуждатель тем самым еще не ограничивает свою распорядительную власть, он правомочен распоряжаться своей собственностью до тех пор, пока новый приобретатель не будет внесен в реестр113.
Затем (одновременно, конклюдентными действиями, или в случае передачи недвижимости – в письменной форме перед нотариусом) стороны заключают вещный договор (Einigung), направленный на передачу вещи. § 311b ГГУ содержит требования о нотариальном удостоверении и самой обязательственной сделки-основания, поэтому по общему правилу стороны также заключают и обязательственный и вещный договор перед нотариусом. Однако принцип разделения существенно смягчает требования закона. Так, например, при несоблюдении требований о нотариальном удостоверении обязательственной сделки последующее внесение в реестр тех изменений, на которые была направлена сделка, восстанавливают ее юридическую силу. Однако указанное исцеление ничтожной сделки возможно лишь в случае недостатков только ее формы. Другие пороки обязательственной сделки, как, например, отсутствие полномочий на ее совершение или неполучение одобрения не могут быть исцелены таким образом114.
§ 929 ГГУ требует выполнения двух условий для перенесения собственности: необходимо заключение вещного договора (Einigung) о переходе собственности, а также передача вещи (Uebergabe). При этом в
собственности от неуправомоченного отчуждателя к добросовестному приобретателю)
См. Beckmann, in: Staudinger/Eckpfeiler (2011) U. Rn 50 ff.
113Weirich, Op. cit., S. 274, Rn. 915.
114Ibid., S. 72, Rn. 249.
46
отличие от правил для движимых вещей, для перенесения собственности на недвижимость передача владения не играет никакой роли115. Напротив, в качестве передачи владения для обеспечения публичности и завершения действия по перенесению права выступает внесение (Eintragung) в реестр (§ 873 I ГГУ). Передача владения (или суррогаты116 передачи) в данном случае лишь переносят риски случайной гибели, выгоды и обременения вещи (§ 446 ГГУ) на приобретателя.
Einigung представляет собой самостоятельный договор, единое волеизъявление сторон направленное на изменение права в отношении недвижимости. Из договорного характера Einigung выводят применимость к нему правил из общей части ГГУ о сделках и договорах. Einigung не содержится в обязательственном договоре (например, купля-продажа, мена или дарение), заключаемом сторонами, а представляет собой самостоятельную сделку, не зависящую от своего (обязательственного – С.К.) основания. По общему правилу закон не содержит требований к форме такого договора, поэтому при передаче движимых вещей Einigung заключается конклюдентными действиями вместе с каузальной сделкой, и поэтому ее не видно обороту, заключение ее в качестве самостоятельного договора не встречается117.
Существенное исключение составляет специальный формализованный в § 925 ГГУ вид Einigung для передачи прав на недвижимость – Auflassung. Положения § 925 ГГУ представляют собой специальную норму по отношению к § 873 I ГГУ. В качестве обоснования подобного ограничения действия безмолвных изъявлений указывается на необходимость явно выраженного согласия сторон на переход собственности от отчуждателя к приобретателю118.
115Ibid., S. 29, Rn. 107.
116К ним принято относить передачу в опосредованное владение по договору аренды, найма или хранения (§ 868 ГГУ), установление опосредованного владения (§ 930 ГГУ) и
уступку требования о выдаче вещи (§ 931 ГГУ).
117Ibid., S. 31, Rn. 111.
118Ibid., S. 59, Rn. 206.
47
Auflassung совершается перед нотариусом. Также допускается изъявление воли сторон на передачу собственности в суде при заключении мирового соглашения, либо путем указания в имеющем законную силу плане проведения процедуры банкротства.
После заключения вещного договора перед нотариусом приобретатель вправе как самостоятельно, так и при помощи нотариуса обратиться в ведущий реестр суд с заявлением либо о внесении изменения в запись о собственности (в том случае, если по каким-либо причинам уверен в успешности приобретения собственности на приобретаемую вещь), либо с заявлением об установлении предварительной записи о собственности
(Eigentumsvormerkung) в свою пользу.
И поскольку момент внесения записи в реестр оторван от совместного волеизъявления на передачу собственности (в различных землях
– от двух недель до полугод), приобретатель находится в слабо защищенной позиции. Для исправления указанной ситуации и стабилизации положения приобретателя немецкой доктриной был разработан институт вещных прав ожидания (Anwartschaftsrechte).
Предварительная запись о собственности создает у приобретателя вещное право ожидания (это право само в реестре не отражается), которое в доктрине часто называют предварительной ступенью к полноценному праву собственности. Anwartschaftsrecht призвано защищать приобретателя от последующих ограничений на распоряжение вещью, которые могут возникнуть у отчуждателя (§ 878 ГГУ). Оставаясь по сей день спорной доктринальной конструкцией119, вещные ожидаемые права, тем не менее, получили свое признание в практике Верховного суда Германии120.
Вместе с тем не следует преувеличивать значение и надежность конструкции ожидаемых прав: как отмечают немецкие исследователи,
119Как представляется, детальное обсуждение данного вопроса выходит за рамки и не является целью настоящего исследования. Подробнее см. напр.: Емелькина И.А., Вещные «ожидаемые права» в гражданском праве России и зарубежных стран // Вестник гражданского права, 2010. № 6.
120Weirich, Op. cit., S. 67, Rn. 231.
48
Anwartschaftsrecht не дает приобретателю большей защиты, чем собственно предварительная запись в реестре (видимость для третьих лиц, что у вещи в скором времени поменяется собственник и приоритет в случае появления иных претендентов на вещь121), которая сама по себе «стоит и падает» вместе
сдействительностью обязательственного требования из какого либо основания отчуждения, будь то купля-продажа или иной договор122. Так, например, среди исключений из общего запрета на односторонний отказ от Einigung встречаем вызванный заблуждением или злонамеренным обманом порок воли будет иметь юридическое значение и даст отчуждателю требуемую защиту123. Кроме того, Anwartschaftsrecht уничтожается простым отзывом заявления о регистрации или неуплатой соответствующей пошлины. Также, в отличие от права ожидания покупателя по договору купли-продажи
соговоркой о сохранении права собственности за продавцом до момента полной уплаты, право ожидания заявителя о переходе собственности не может быть приобретено по доброй совести, поскольку оно не является основанием для внесения в реестр о переходе права собственности.
Всвязи с изложенным считаем также необходимым отметить, что присущие российской доктрине представления об абсолютности действия принципов разделения и абстрактности в немецком праве сильно преувеличены. Так, в случае порочности подлежащей сделки-основания у отчуждателя, даже после внесения сведений о новом собственнике в реестр, есть кондикционное притязание по правилам § 812 ГГУ о заключении обратного Auflassung и повторного внесения его в реестр в качестве собственника124. Таким образом формально соблюдается и достоверность реестра – запись не считается ошибочной, и защищаются добросовестные ожидания третьих лиц. Иск об исправлении реестра дается только в случае
121Wolf/Wellenhofer, Sachenrecht, Muenchen, 25. Aufl. 2010. S. 267, Rn. 46 ff.
122Weirich, Op. cit., S. 67, Rn. 230.
123Wolf/Wellenhofer, Op. cit., S. 265, Rn. 42.
124Weirich, Op. cit. S. 69, Rn. 238.
49
порока самого Auflassung и, исходя из правил о нотариальном удостоверении, вероятность такой ситуации сводится к минимуму.
После Einigung одна из сторон, либо нотариус, либо иное уполномоченное лицо обращается в суд первой инстанции общей юрисдикции (Amtsgericht), ведущий реестр, с заявлением о внесении изменений в реестр (Antrag). Antrag представляет собой процессуальное действие, и хотя закон не устанавливает формальных требований к такому заявлению, на практике оно представляет собой письменный документ, содержащий данные о заявителе (для проверки правомочности его обращения) и о том, какая запись и каким образом должна быть изменена, а также может содержать необходимые сведения о лицах, права которых может затронуть изменение указанной записи в реестре, и в отношении которых требуется волеизъявление об их надлежащем уведомлении125.
Следующей стадией перехода собственности является уже непосредственно внесение (Eintragung) в реестр записи о возникновении права на недвижимость, которым завершается процесс перехода права собственности.
3. По системе отвечающих органов система поземельных книг является судебной. Непосредственно внесением, изменением и удалением записей из реестра занимаются Grundbuchämter – специальные подразделения судов первой инстанции в системе судов общей юрисдикции.126 В целях обеспечения правильности записей в реестре суды проверяют соблюдение формальных (из GBO) и материальных (из ГГУ) требований, таким образом гарантируется публичная достоверность реестра (§ 891 ГГУ). Поскольку помимо соблюдения формальных требований, суд отвечает непосредственно за достоверность реестра, то есть он не может
125Ibid., S. 152, Rn. 508.
126Как известно, система судов Германии разветвлена сильнее, чем в России. По юрисдикционному критерию выделяются 5 ветвей судебной власти: суды общей юрисдикции (отвечают за гражданское и штрафное судопроизводство) и суды, обладающие специальной юрисдикцией: трудовые, социальные, финансовые и административные.
50
внести в реестр запись, о неправильности которой ему известно. Таким образом, принцип публичной достоверности реестра и вытекающая из него презумпция правильности записей в реестре призваны защищать доверие оборота к самому реестру.
До 1969 года ведением реестра занималось непосредственно специальное подразделение судей, ответственных за ведение реестра. С принятием закона о судебных клерках значительная часть функций регистратора перешла к судебным клеркам, которые по статусу являются не судьями, а государственными служащими, прошедшими курс соответствующего обучения и практики, а также сдавшими соответствующий экзамен127.
При этом судьи, занимающиеся ведением реестра в том объеме, который остался в результате передачи их полномочий судебным клеркам, не рассматривают споры. Указанная специализация приводит к тому, что споры об исправлении реестра рассматривают судьи другого подразделения в том же самом суде. В литературе отмечается, что изначально судья, занимающийся ведением реестра не является судьей в полной мере, ведение реестра исторически было поручено судьям всего лишь по причине их независимости и знания ими права128.
2.3. Принципы регистрации
Поскольку к традиционным издержкам любой кодификации можно отнести возрастающее количество пробелов регулирования, одним из наиболее характерных способов преодоления неопределенностей в праве является выделение общих принципов, на которых строится система регистрации прав на недвижимость. В литературе обычно выделяются следующие принципы ведения реестра:
127Ibid., S. 130, Rn. 446.
128Ibid., S. 130, Rn. 444.
51
1.Konsensprinzip, закрепленный в § 20 GBO: необходимость совпадения воль сторон на приобретение, изменение или отчуждение собственности (исходя из изложенного выше консенсус проверяется как на этапе Einigung, так и Antrag). В доктрине принято разделять формальный аспект (необходимость одностороннего одобрения правомочного лица, чье состояние поменяется внесением в реестр изменений) и материальный - как необходимость Auflassung (специальной формы Einigung) для перехода собственности на земельный участок, а также установления или изменения права застройки129.
2.Принцип отражения в реестре, иначе – принцип внесения
(Buchungsprinzip).
Двучастное деление правоотношений на относительные (обязательственные) и абсолютные предполагает различия в отношении видимости этих прав третьими лицами.
Тогда как стороны обязательственной сделки зачастую не желают раскрывать третьим лицам информацию о ней, а также права и обязанности третьих лиц по общему правилу обязательствами не затрагиваются, то необходимости показывать отношения сторон обороту нет. Напротив, абсолютные правоотношения, поскольку им присущ принцип защиты против всех, должны быть видимы всем во избежание их нарушения130.
Применительно к движимым вещам видимость вещного права обеспечивается владением (§§ 854 - 872 ГГУ). Для недвижимости § 873 ГГУ закрепляет обязательность внесения записи в реестр и ограничение числа вещных прав на основе типизации их внутреннего содержания.
Оборот защищается презумпцией законности реестра (§ 891 ГГУ). Такая презумпция является опровержимой и распределяет бремя
доказывания, возлагая обязанность доказывания на того, кто заявляет о
129Wolf/Wellenhofer, Op. cit., S. 263, Rn. 36; Weirich, Op. cit., S. 157, Rn. 523; Ibid., S. 161, Rn. 537.
130Ibid., S. 11, Rn. 37.